Гражданский кодекс часть 1

ООО «ЗакамскПрофСервис» обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО «Управляющая компания «Гарант» об обязании передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом № 2 по ул. Полтавская, а именно:

- технический паспорт на жилой дом;

- акт технического состояния жилого дома;

- документы по регистрационному учету граждан по месту пребывания и по месту жительства по адресу: г. Пермь, ул. Полтавская, д. 2, в частности: поквартирные карточки; личные карточки; архив поквартирных карточек; ордеров на вселение в жилые помещения государственного жилищного фонда;

- акты выполненных работ, подтверждающих фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту;

- паспорт приемки дома с приложением актов производства работ по подготовке дома к отопительному сезону;

- технический отчет по обследованию, измерениям и испытаниям электрических сетей, электрических приемников и электроустановок;

- акт гидравлических испытаний элеваторного узла и системы отопления;

- схемы инженерных коммуникаций (схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения);

- акт осмотра состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, оборудования, конструктивных частей дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

- технический паспорт на водомерный узел (при его наличии);

- акт установки узлов учета тепловой энергии, отопления и ГВС (при его наличии);

- рабочие проекты на узлы учета тепловой энергии, отопления и ГВС (при их наличии);

- выписку из реестра о зарегистрированных правах на объект недвижимости;

- копию кадастрового паспорта земельного участка (при его наличии);

- копию градостроительного плана земельного участка (при его наличии);

- копию проектной документации (при ее наличии).

Определением суда от 31.08.2012 г. производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Кировского районного суда г. Перми по делу № 2-1673 по иску Вотиновой Р.Л. к ООО «ЗакамскПрофСервис» о признании недействительными решений от 19.11.2011 г., от 29.04.2012 г. Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Перми от 19.10.2012 г. в удовлетворении исковых требований Вотиновой Р.Л. к ООО «ЗакамскПрофсервис», Булеву А.Л. о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, ул. Полтавская, д.2 от 19.11.2011 г. и 29.04.2012 г. отказано.

Определением от 20.03.2013 г. производство по делу возобновлено. Судебное разбирательство назначено на 15.05.2013 г.

В настоящем судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск и в судебном заседании. Факт управления многоквартирным домом по адресу: г. Пермь, ул. Полтавская, 2 ответчик не оспаривает. Многоквартирным домом управляет до настоящего времени. С ответчиком заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые действуют в настоящее время.

Заслушав представителя истца, ответчика, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

Из материалов дела следует, что на основании решения общего собрания собственников помещений, оформленном протоколом от 19.11.2011 г. в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Полтавская, 2, принято решение об отказе от услуг по управлению многоквартирным домом управляющей организацией ответчика-ООО «УК «Гарант», истец избран в качестве управляющей организации и о заключении с данной организацией договора на управление организацией ООО «ЗакамскПрофСервис».

Решением общего собрания от 25.04.2012 г. собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Полтавская, д.2 принято решение (протокол от 29.04.2012 г.) об утверждении условий и заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО «ЗакамскПрофСервис» сроком на пять лет.

Инициатором проведения собрания многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Полтавская, 2, направлено в адрес ответчика уведомление с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном от 19.11.2011 г. об одностороннем отказе от исполнении условий договора управления многоквартирным домом, заключённого с ООО «УК «Гарант» по причине ненадлежащего исполнения условий договора, расторжении договора управления многоквартирным домом, необходимости передачи технической документации на многоквартирный дом (т.2, л.д. 144).

Ссылаясь на то, что ответчик удерживает техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Полтавская, 2, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно положениям ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

При этом, пунктами 2,9 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одним способом и только одной управляющей организацией.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом (одна сторона) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При управлении многоквартирным домом управляющее им лицо распоряжается общим имуществом домовладельцев, получает доступ к такому имуществу, персональным данным, иным сведениям из личной жизни домовладельцев, что предполагает отношения фидуциарного характера, требующие доверия к управляющему лицу со стороны домовладельцев.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирным домом.

На основании п. 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Частью 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена передача технической документации, а также иных, связанных с управлением таким домом документов вновь выбранной управляющей организации. Перечень таких документов установлен п.24, п.п. «е» п. 26 «Правил содержания общего имущества», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В состав иных документов включаются, в частности, иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы, утвержденные общим собранием собственников многоквартирного дома. При этом конкретный и исчерпывающий перечень иных, связанных с управлением многоквартирным домом документов, указанным пунктом не определен.

Также передаче подлежат документы долговременного хранения, предусмотренные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. за №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Указанная позиция сформирована ВАС РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010г. по делу №17074/09. В нем указано, что нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

Согласно пунктам 56, 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (далее - Административный регламент), утвержденным приказом Федеральной миграционной службы от 20.09.2007 N 208, регистрация граждан по месту жительства состоит, в числе прочего, из оформления должностными лицами, ответственными за регистрацию, на основании заявления гражданина о регистрации по месту жительства и представленных документов карточек регистрации по формам N 9 (карточка регистрации) и N 10 (поквартирная карточка). На должностных лиц, ответственных за регистрацию, возложена обязанность по хранению этих карточек.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении N 1089/11 от 6 сентября 2011 года, системное толкование указанных норм дает основание полагать, что лица, поименованные в качестве должностных лиц, ответственных за регистрацию, исполняя функции, связанные с регистрацией граждан по месту жительства либо пребывания, выполняют публично-правовые обязанности, возложенные на них законом, предоставляя государственную услугу гражданам Российской Федерации.

Управляющая компания ответчика, утратив полномочия по управлению многоквартирным домом и, как следствие, функции должностного лица, ответственного за регистрацию граждан по упомянутому дому, обязана с переходом этих обязанностей к новой управляющей компании передать по её требованию все документы по ведению регистрационного учета для последующего исполнения ею возложенных на него законом функций.

Нахождение у лица, не имеющего права хранить документы регистрационного учета, которые содержат сведения о собственниках помещений многоквартирного дома, в том числе их персональные данные (фамилию, имя, отчество, год, месяц, дату и место рождения, адрес, семейное и иное социальное положение и т.д.), а также сведения о документах, удостоверяющих личность, о правах на помещения, создает возможность их распространения без согласия субъекта персональных данных или наличия иного законного основания.

При этом, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1027/10 от 15.07.2010 г., применительно к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Нарушение условий договора управления жилым домом в соответствии с п. 8.2 ст. 162 названного Кодекса дает собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.

Как следует, протоколом от 19.11.2011 г., в котором отражены итоги проведенного общего собрания собственников помещения, принято решение об одностороннем отказе от исполнения условий договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «Гарант» по причине ненадлежащего исполнения условий договора и выборе другой управляющей организации по управлению жилым домом – ООО «ЗакамскПрофСервис».

В частности из протокола от 19.11.2011 г. следует, что ООО «УК «Гарант» за период с 2007 г. по 2011 г. надлежащим образом не проводила работы по содержанию и капитальному ремонту имущества; не произведён надлежащим образом ремонт кровли; с 2007 г. подвал находится в захламлённом состоянии; не восстановлена теплоизоляция, не производился ремонт подъездов; на окнах отсутствуют стёкла, осыпается штукатурка, обшарпаны стены; протекает бойлер; требуется капитальный ремонт канализационной системы; не проведён ремонт ступеней при входе в подъезд и др.

В материалы дела истцом представлены договоры управления с ООО «УК «ЗакамскПрофСервис». В установленном действующим законодательством порядке договоры управления, заключённые между собственниками и управляющей организацией истца, не оспорены.

Анализ совокупности норм законодательства, с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ управления домом и саму управляющую компанию иначе, как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании.

Действие договора управления многоквартирным домом с ответчиком зависит от реализации собственниками в предусмотренном законом порядке своих прав на управление домом.

При этом, действительное волеизъявление домовладельцев на смену способа управления или управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или юридических лиц, выражающих их интересы. Причем при оценке такого волеизъявления следует исходить не только из юридической техники составления домовладельцами повестки и (или) протокола общего собрания, но и учитывать иную переписку, а также последующее поведение сторон спорного договора управления многоквартирным домом.

Учитывая вышеизложенные правовые нормы, часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ в связи с принятием собственниками дома N 2 по ул. Полтавская, решения о расторжении договора с ООО «УК «Гарант», оформленного протоколом от 19.11.2011 г., договор с ответчиком считается соответственно расторгнутым.

Поэтому односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора, оформленное соглашением сторон) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что одновременно управление домами двумя управляющими организациями жилищным законодательством не допускается, и во-вторых, правовая конструкция управления многоквартирным домом предназначена прежде всего для обеспечения жилищных прав домовладельцев, а не расширения сферы оказания предпринимательских услуг, и именно жилищные права граждан подлежат защите в приоритетном порядке, требования истца об обязании ООО «УК «Гарант» передать техническую документацию, заявленные как управляющей организацией, уполномоченной собственниками на управление многоквартирным домом, подлежат удовлетворению в полном объёме.

При изложенных обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных исковых требований не имеется.

В отзыве ответчик указал, что у ООО «УК «Гарант» заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями. Ответчик считает, что договор управления с ним не расторгнут, является действующим. Кроме того, полагает, что у ООО «ЗакамскПрофСервис» право управления многоквартирным домом отсутствует, а общее собрание собственников помещений проведено с существенным нарушением статей 45 - 48 Жилищного кодекса.

Доводы ответчика о том, что договоры ресурсоснабжающими организациями на оказание коммунальных услуг заключены с ответчиком, также не являются основанием для отказа в удовлетворении требований о передаче технической документации на МКД, поскольку законодателем однозначно определены субъекты права, которые могут избирать управляющую организацию - это собственники, а не ресурсоснабжающие организации, соответственно при избрании собственниками управляющей организации, ресурсоснабжающие организации обязаны заключать соответствующие договоры именно с данным лицом (т.е. с лицом, избранным собственниками).

По вопросу правомерности решений собственников многоквартирного дома от 19.11.2011 г. и от 29.04.2012 г. в материалах дела имеется вступившее в законную силу решение Кировского районного суда от 19.10.2012 г. по делу № 2-1673/2012, которое обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. (ч.3 ст. 69 АПК РФ).

Кроме того, оформленные протоколами от 19.11.2011 г., от 29.04.2012 г. решения собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, ул. Полтавская, 2 в настоящее время недействительными не признаны, продолжают действовать.

Подлежит отклонению ссылка ответчика на письмо от 30.05.2012 г. № СЭД-45-06-10-714 о проведённой проверке ООО «ЗакамскПрофСервис». Само по себе письмо Государственной жилищной инспекции Пермского края не может являться основанием для отказа в удовлетворения заявленных исковых требований (ст. 68 АПК РФ).

Поскольку собственниками помещений принято решение о смене управляющей организации, о чем общество ответчика было извещено надлежащим образом полномочным лицом – инициатором (председателем) собрания-Балуевым А.Л., суд приходит к выводу о том, что ответчик утратил статус управляющей организации и о наличии у него в связи с этим обязанности по передаче технической документации.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 - 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гарант» передать Обществу с ограниченной ответственностью «ЗакамскПрофСервис» документы, необходимые для управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Полтавская, д. 2, а именно:

- технический паспорт на жилой дом;

- акт технического состояния жилого дома;

- акты выполненных работ, подтверждающих фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту;

- паспорт приемки дома с приложением актов производства работ по подготовке дома к отопительному сезону;

- акт гидравлических испытаний элеваторного узла и системы отопления;

- технический паспорт на водомерный узел (при его наличии);

- акт установки узлов учета тепловой энергии, отопления и ГВС (при его наличии);

- рабочие проекты на узлы учета тепловой энергии, отопления и ГВС (при их наличии);

- выписку из реестра о зарегистрированных правах на объект недвижимости;

- копию кадастрового паспорта земельного участка (при его наличии);

- копию градостроительного плана земельного участка (при его наличии);

- копию проектной документации (при ее наличии).

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Гарант» (ОГРН 1075904007101, ИНН 5904163128) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЗакамскПрофСервис» (ОГРН 1115908001318, ИНН 5908048077) расходы по оплате госпошлины в сумме 4 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Е.Д. Антонова