Гражданский кодекс часть 1

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

о признании незаконными действий, признании договора исполненным, прекращении ипотеки помещений прекращенной

в судебном заседании приняли участие представители:

от истца ООО «Продукты-ПМ» - ФИО2, представитель по доверенности от 18.05.2011, предъявлено удостоверение адвоката,

от ответчика Департамента имущественных отношений Администрации г.Перми – ФИО3, представитель по доверенности от 23.12.2010, предъявлен паспорт,

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на Интернет-сайте Арбитражного суда Пермского края.

Общество с ограниченной ответственностью «Продукты-ПМ» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском об обязании ответчика Департамента имущественных отношений Администрации г.Перми направить в Управление Росреестра по Пермскому краю заявление об исполнении истцом обеспеченного ипотекой обязательства – договора от 13.04.2009, с целью прекращения обременения (ипотеки) нежилого помещения по адресу: <...> общей площадью 176,3 кв.м.

До вынесения решения истец, по предложению суда, уточнял заявленные требования, в судебном заседании 12.09.2011 просит признать действия Департамента имущественных отношений администрации г.Перми, направленные на внесение изменений в договор купли-продажи от 13.04.2009 об увеличении суммы процентов до 562198 руб., незаконными, признать исполненным заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи от 13.04.2009 нежилого помещения по адресу: <...> общей площадью 176,3 кв.м., прекратить ипотеку нежилого помещения, возникшую в силу закона на основании договора купли-продажи от 13.04.2009. Протокольным определением от 12.09.2011 уточнение истцом заявленных требований принято судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Определением от 21.06.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю (ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В судебном заседании истец настаивает на удовлетворении заявленных требований. Истец указывает, что им по договору от 13.04.2009, заключенному с ответчиком, приобретено в собственность нежилое помещение. С учетом того, что договором была предусмотрена оплата выкупной стоимости помещения в рассрочку, сторонами заключен договор залога помещения, в ЕГРП внесена запись об ипотеке. Истец привел доводы о том, что оплата выкупной стоимости им осуществлена в полном объеме до истечения установленного договором срока, также оплачены проценты. На предложение истца направить в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРП записи об ипотеке ответчик отказал, сообщив о допущенной ошибке в договоре купли-продажи в части определения размера процентов. Ответчик предложил истцу внести изменения в договор купли-продажи в части размера процентов и уплатить недостающие проценты. По мнению истца, ответчиком допущены незаконные действия, поскольку размер процентов был установлен заключенным между сторонами договором, изменения в данный договор не вносились. Истец считает обязательства из договора купли-продажи исполненными в полном объеме и полагает, что ипотека помещения прекратилась, а ответчик уклоняется от обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении ипотеки помещения.

Ответчик иск не признал. В отзыве на иск ответчик привел доводы о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного, по его мнению, права. Ответчик указывает, что в 2011 году была обнаружена ошибка, допущенная при заключении договора купли-продажи помещения, в части определения размера процентов, ввиду чего истцу было предложено заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи. По мнению ответчика, данные действия соответствуют закону, поскольку размер процентов установлен законом и не может быть изменен произвольно. Также ответчик указывает, что истец в полном объеме проценты, начисленные на выкупную стоимость в связи с рассрочкой, не оплатил, договор купли-продажи исполненным в полном объеме не является, оснований считать ипотеку погашенной не имеется.

В судебном заседании 12.09.2011 был объявлен перерыв до 14.09.2011.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

13.04.2009 между ответчиком Департаментом имущественных отношений администрации г.Перми в качестве продавца и ООО «Продукты-ПМ» в качестве покупателя заключен договор № 09/03-159, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в рассрочку на 3 года встроенные нежилые помещения общей площадью 176,3 кв.м., на 1 этаже 4-этажного шлакоблочного жилого дома, расположенные по адресу: <...> в соответствии с приложениями №№ 1 и 2 к договору (п.1.1). Пунктом 2.1 договора установлено, что цена продажи объекта определена в размере 4324600 руб. Стороны в п.2.2 договора определили, что оплата стоимости объекта производится покупателем в рассрочку до 3 (трех) лет ежегодно путем перечисления покупателем самостоятельно до 13 апреля ежегодно равными частями денежной суммы на расчетный счет продавца согласно графика оплаты в соответствии с приложением 2 к договору. Указанный срок рассрочки является предельным сроком (датой) зачисления денег на расчетный счет продавца. Договором предусмотрено, что на основную сумму платежа (долга) начисляются проценты, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату заключения договора (п.2.3). Оплата процентов по договору производится покупателем одновременно с оплатой (погашением) основного долга (п.2.4). Договором также предусмотрена возможность досрочного исполнения обязанности по оплате помещения (п.2.5). Согласно п.2.6 договора при досрочном погашении оставшейся части основного долга покупатель одновременно производит оплату процентов, перерасчитанных с учетом даты досрочной оплаты объекта.

29.04.2009 на основании договора купли-продажи от 13.04.2009 проведена государственная регистрация права собственности ООО «Продукты-ПМ» на нежилые помещения общей площадью 176,3 кв.м., на 1 этаже 4-этажного шлакоблочного жилого дома, расположенные по адресу: <...> а также государственная регистрация ипотеки (залогодержатель – муниципальное образование город Пермь) данных помещений в силу закона.

Так как между истцом и ответчиком 13.04.2009 заключен договор залога указанных выше помещений на период рассрочки, 14.05.2009 в ЕГРП внесены изменения в части указания данного договора залога в качестве основания государственной регистрации ипотеки помещений.

06.04.2011 ООО «Продукты-ПМ» в счет оплаты помещения перечислило ответчику денежные средства в сумме 2945533 руб. 12 коп., в том числе на погашение основного долга 2883066 руб. 68 коп., на уплату процентов 62466 руб. 44 коп. (платежное поручение № 752).

29.04.2011 ответчик направил истцу предложение о подписании соглашения об изменении условий договора купли-продажи от 13.04.2009 в части увеличения размера подлежащих уплате процентов, в связи с допущенной при заключении договора ошибкой, и соглашения о досрочном исполнении обязательств (л.д.27-31).

17.05.2011 Управлением Росреестра по Пермскому краю направлено истцу сообщение об отказе в погашении в ЕГРП записи об ипотеке помещения, ввиду непредставления на регистрацию соответствующего заявления залогодержателя об этом либо решения суда.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В силу ст.5 указанного Федерального закона (в редакции, действовавшей на дату заключения истцом и ответчиком договора купли-продажи помещения) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-продажи указанного имущества.

Материалами дела подтверждается, что в порядке ст.3 указанного выше Федерального закона истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения с использованием механизма рассрочки оплаты выкупной стоимости помещения на 3 года и уплатой процентов. Из приложения № 2 к договору купли-продажи от 13.09.2009 следует, что стороны согласовали уплату стоимости помещения и уплату процентов тремя платежами: 13.04.2010 – 1441533 руб. 34 коп., 62466 руб. 45 коп. процентов, 13.04.2011 - 1441533 руб. 33 коп., 62466 руб. 44 коп. процентов, 13.04.2012 - 1441533 руб. 33 коп., 62466 руб. 44 коп. процентов.

Арбитражным судом рассмотрены и признаны обоснованными приведенные ответчиком доводы о том, что при заключении договора купли-продажи от 13.04.2009 размер подлежащих уплате процентов в связи с рассрочкой оплаты стоимости помещения был определен неверно. Согласно указания Банка России от 28.11.2008 № 2135-У с 01.12.2008 ставка рефинансирования установлена в размере 13 % годовых.

Исходя из этого, с учетом размера частей выкупной стоимости, установленной в договоре купли-продажи и графике оплаты, и сроков такой оплаты (в рассрочку) в договоре (графике оплаты), а также учитывая, что проценты должны начисляться на выкупную стоимость с учетом ее уменьшения в связи с частичной оплатой, следовало установить следующие условия:

Сумма,

на которую предоставлена рассрочка

Дата платежа

Сумма по основному долгу

Количество дней

Сумма процентов

4324600,00

13.04.2010

1441533,34

360

187399,33

2883066,66

13.04.2011

1441533,33

360

124932,88

1441533,33

13.04.2012

1441533,33

360

62466,44

Всего 4324600,00

3 года

4324600,00

1080

374789,65

Подписанный истцом и ответчиком график платежей (в части определения размера подлежащих уплате процентов) не соответствует положениям ст.5 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, поскольку в нем проценты начислены не на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка, а лишь на сумму подлежащей уплате части платежа.

Истец имел преимущественное право на выкуп арендованного им нежилого помещения; условие о необходимости уплаты процентов на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка, установлено императивной нормой закона. Принимая это во внимание сделка по выкупу помещения была бы заключена сторонами и без включения условия о размере процентов. Доказательств иного сторонами не представлено и в деле не содержится. Исходя из этого суд полагает недействительным (ст.168, 180 Гражданского кодекса РФ) условие о размере подлежащих уплате процентов, согласованное сторонами в приложении № 2 к договору купли-продажи от 13.04.2009.

Приведенные истцом ООО «Продукты-ПМ» доводы о правильности расчета размера процентов, имеющегося в приложении № 2 к договору купли-продажи, судом рассмотрены и отклонены в силу изложенного выше. Продажа истцу муниципального нежилого помещения в рассрочку без уплаты предусмотренных законом процентов означала бы предоставление ему необоснованных преимуществ перед иными лицами, то есть нарушение принципа равенства участников гражданского оборота, установленного ст.1 Гражданского кодекса РФ.

Доводы ответчика о том, что проценты должны были быть насчитаны при заключении договора в общей сумме 562198 руб., то есть без учета уменьшения выкупной стоимости в связи с частичной оплатой судом рассмотрены и признаны противоречащими положениям ст.5 ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.2008.

Вместе с тем, судом не установлено оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании незаконными действий ответчика, направленных на внесение изменений в договор купли-продажи от 13.04.2009 об увеличении суммы процентов до 562198 руб.

Правоотношения по выкупу муниципальных нежилых помещений носят гражданско-правовой характер, урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ. В данном споре ответчик выступает в качестве продавца помещений, то есть стороны по ранее заключенному с истцом договору купли-продажи помещения, а не органа местного самоуправления, принимающего решения или выполняющего действия властно-распорядительного характера.

С учетом того, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, а в правоотношениях сторон по настоящему спору отсутствует принцип власти и подчинения, характерный для административных правоотношений, данный спор не имеет публичного характера.

В порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (п.56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, с учетом фактических отношений сторон действия ответчика, в данном случае, не могут быть оспорены истцом в порядке гл.24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Сами по себе действия ответчика по направлению истцу проекта соглашения об изменении договора прав истца не нарушают и дополнительные обязанности на него не возлагают.

01.04.2010 ООО «Продукты-ПМ» в счет оплаты помещения перечислило ответчику денежные средства в сумме 1503999 руб. 79 коп., в том числе на погашение основного долга 1441533 руб. 34 коп., на уплату процентов 62466 руб. 45 коп. (платежное поручение № 777). 06.04.2011 ООО «Продукты-ПМ» в счет оплаты помещения перечислило ответчику денежные средства в сумме 2945533 руб. 12 коп., в том числе на погашение основного долга 2883066 руб. 68 коп., на уплату процентов 62466 руб. 44 коп. (платежное поручение № 752).

Учитывая, что истец воспользовался предоставленным ему правом на рассрочку платежей при выкупе помещения, и принимая во внимание, что истцом досрочно (06.04.2011) выплачена ответчику вся стоимость помещения, истец обязан уплатить проценты в сумме 311638 руб. 15 коп., из следующего расчета:

Сумма, на которую предоставлена рассрочка

Дата платежа

Сумма по основному долгу

Количество дней

Сумма процентов

4324600,00

01.04.2010

1441533,34

352 (с 13.04.2009 по 31.03.20)

183234,90

2883066,66

06.04.2011

2883066,68

370 (с 01.04.2010 по 05.04.2011)

128403,25

Всего 4324600,00

досрочно

4324600,02

722

311638,15

Приведенный ответчиком в отзыве на иск расчет процентов судом рассмотрен и отклонен в силу изложенного выше.

Так как, согласно представленных истцом платежных поручений, в 2010 и 2011 году им уплачены ответчику проценты в общей сумме 124923 руб. 89 коп., то есть не в полном объеме, оснований считать исполненным договор купли-продажи нежилого помещения от 13.04.2009 не имеется.

Частью 2 ст.352 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Поскольку обязательства истца по уплате процентов, начисленных ввиду рассрочки по оплате стоимости нежилого помещения, в полном объеме им не исполнены, постольку основания считать залог помещения прекращенным также отсутствуют.

С учетом изложенного иск не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца (ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Так как требование о признании незаконными действий ответчика при обращении в суд государственной пошлиной оплачено не было, в этой части государственная пошлина взыскивается с истца в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО «Продукты-ПМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Е.И.Гуляева