Гражданский кодекс часть 1

ООО Управляющая компания «Энергия» (далее по тексту – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд (с учетом уточнения предмета требований в порядке ст. 49 АПК РФ) с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми (далее по тексту – департамент, ответчик) о признании незаконным решения постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведения аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений г. Перми от 26 мая 2009 года об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений на 1-м этаже 3-этажного жилого дома, общей площадью 155,6 кв.м. по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Циолковского, 14.

Свои требования заявитель мотивирует тем, что допущенные арендатором просрочки в уплате не свидетельствуют о ненадлежащем перечислении арендной платы в течение всего срока аренды, поскольку законом не определены четкие критерии для оценки понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом».

Заявитель в судебном заседании на требованиях настаивает, указывая, что основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества не может являться начисление пеней по арендной плате в отдельные периоды времени действия договора аренды при отсутствии причиненного при этом муниципальному образованию ущерба.

Ответчик с требованиями заявителя не согласен по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указывая на правомерность решения комиссии в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель) и МУ «Жилищная служба» Мотовилихинского района г. Перми (балансодержатель), с одной стороны, и ООО Управляющая компания «Энергия» (арендатор), с другой стороны, 01.08.2005 г. был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 2216-05М, в соответствии с которым заявителю в аренду был передан объект нежилого муниципального фонда в виде встроенных нежилых помещений на 1 этаже в трехэтажном жилом доме, расположенный по адресу: <...> в Мотовилихинском районе, общей площадью 155,60 кв.м. (из них основной 155,60 кв.м.). Срок аренды был установлен с 01.04.2005г. по 30.03.2006г. (л.д.8-15).

Арендуемый объект был передан заявителю по акту приема-передачи от 01.04.2005 г.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ указанный договор продлен на неопределенный срок.

Приказом Департамента от 10.06.2009 г. № 849 право оперативного управления МУ «Жилищная служба» Мотовилихинского района на нежилые помещения по ул. Циолковского, 14 было прекращено, последние были закреплены в составе имущества муниципальной казны (л.д. 49).

15.05.2009 г. общество обратилось в Департамент с заявкой на выкуп арендованного имущества (л. д. 41).

26.05.2009 г. постоянно действующей комиссией по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов при Департаменте имущественных отношений администрации города Перми вынесено решение, которым заявителю было отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (л.д. 7).

Полагая, что решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества от 26.05.2009 г. не соответствует законодательству РФ и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Исследовав представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных обществом требований.

Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения), вступившим в силу с 05.08.2008, регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов РФ. В соответствии со ст. 3 данного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Соответственно, арендуемое помещение может быть приобретено в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при одновременном соблюдении всех четырех вышеуказанных условий.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что ООО УК «Энергия» соответствует условиями отнесения его к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства (л.д. 50-52).

В качестве основания оспариваемого решения об отказе ответчик указывает на то, что в Законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемое решения) отсутствует понятие «надлежащее исполнение обязанностей по перечислению арендной платы», и поэтому уполномоченный орган не вправе расширительно толковать закон и признавать арендатора добросовестным при наличии просрочки в уплате арендных платежей; в связи с тем, что Заявитель исполнял обязанность по перечислению арендной платы ненадлежащим образом и за период пользования нежилыми помещениями по договору аренды ему начислялись пени в августе-сентябре 2005 г., в ноябре 2005 г., в феврале 2006 г., в апреле 2006 г., в июне-июле 2006 г., в октябре – декабре 2006 г., в июле 2007 г., в сентябре 2007 – январе 2008 г., в марте – июне 2008 г. – 81 769,13 руб.

Таким образом, по мнению Департамента, общество не соответствует установленному п. 2 ст. 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условию для предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Признавая, что Заявитель соответствует остальным критериям, предоставляющим ему преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, Ответчик считает, что арендатор не вправе претендовать на указную льготу по причине, указанной в решении комиссии.

Указанный довод Департамента судом отклоняется в силу следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 314 ГК РФ установлено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как определено ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.3.3 договора аренды от 02.11.2007 № 1277-07К и ранее заключенных между сторонами договоров аренды арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в порядке и сроки, установленные договором.

Как следует из условий п. 4.4 договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату за помещение ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц квартала.

Отмеченные в оспариваемом решении обстоятельства не свидетельствуют об уклонении заявителя от исполнения обязанностей арендатора, поскольку значительная часть арендных платежей перечислялась своевременно. Потери бюджета в связи с несвоевременным перечислением арендных платежей за весь период использования имущества по договору не являются значительными, учитывая длительность арендных правоотношений между сторонами и компенсированы путем уплаты арендатором соответствующих пеней, а также проведения зачета в счет переплаты по арендной плате по данному договору, что подтверждается сводами по договору за период с 01.01.2006г. по 31.05.2009г., платежными поручениями, а также самим ответчиком. Просрочка в уплате арендных платежей не носила систематический, злостный характер и не могла явиться основанием для предъявления со стороны арендодателя решительных мер вплоть до расторжения договора аренды.

Вместе с тем, заявляя о наличии просрочки в уплате арендных платежей в августе-сентябре 2005 г., Департаментом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих такую просрочку и начисление в связи с ней соответствующих пеней по договору.

При таких обстоятельствах, сам по себе факт начисления пени не свидетельствует о «ненадлежащем перечислении арендной платы», влекущем для арендатора, являющегося субъектом малого предпринимательства, последствия в виде отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Иной подход к оцениваемым обстоятельствам не соответствует содержанию и смыслу положений Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, направленного на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства, функционирующих на рынке производимой продукции (работ, услуг) в течение 3-х и более лет, оказания им адресной помощи в осуществляемых видах деятельности в целях увеличения их доли на рынке производимой продукции, созданию конкурентной среды в экономике РФ.

На дату вынесения оспариваемого решения задолженность как по арендной плате, так и по пене у заявителя отсутствовала, что также нашло отражение в самом решении комиссии.

Таким образом, материалы дела не свидетельствуют о нарушении Заявителем договорных обязательств и ненадлежащем исполнении им своей обязанности по перечислению арендной платы.

Нарушений иных условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, комиссией в решении от 26.05.2009 г. не приведено.

При таких обстоятельствах, решение постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 26.05.2009 г. об отказе ООО УК «Энергия» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по приведенным в нем основаниям закону не соответствует и нарушает права и законные интересы Заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Следовательно, оспариваемое решение должно быть признано судом незаконным.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ и в силу п/п. 1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ уплаченная за рассмотрение заявления госпошлина подлежит возвращению заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 104, 110, 169-170, 176, 181, 198, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Требование удовлетворить.

Признать решение постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведения аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации города Перми от 26 мая 2009 года об отказе в реализации ООО Управляющая компания «Энергия» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилых помещений на 1-м этаже 3-этажного жилого дома, общей площадью 155,6 кв.м. по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Циолковского, 14. незаконным как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Обязать Департамент имущественных отношений администрации г. Перми устранить нарушение прав и законных интересов ООО УК «Энергия».

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Энергия» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., уплаченную по платежному поручению № 470 от 01.06.2009г. Выдать справку на возврат госпошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е. М. Трефилова