Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Ю.В. Батраковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.В.Пастуховой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» (ОГРН: <***>)

к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН: <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «РОСМА-СТРОЙ»

о признании решения недействительным, об обязании провести государственную регистрацию

в судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя: ФИО1, дов-ть от 07.11.2011г., паспорт;

от заинтересованного лица: ФИО2, дов-ть №2 от 09.12.2011г., паспорт;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом

Общество с ограниченной ответственностью «Альтаир» (далее - заявитель) обратилось в арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю об отказе в государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 15.10.2011г., заключенного между ООО «Альтаир» (залогодатель) и ООО «Росма-Строй» (залогодержатель), в отношении земельного участка под жилые дома (категории земель: земли населенных пунктов (земли поселений), общей площадью 20 237,45 кв.м., имеющего кадастровый №59:01:0000000:0376 (адрес: Россия, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Николая Островского, 52), оформленного Сообщением об отказе в государственной регистрации от 04.04.2012г. №21/007/2012-557 и возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя и зарегистрировать договор залога недвижимого имущества от 15.10.2011г., заключенного между ООО «Альтаир» (залогодатель) и ООО «Росма-Строй» (залогодержатель), в отношении земельного участка под жилые дома (категории земель: земли населенных пунктов (земли поселений), общей площадью 20 237,45 кв.м., имеющий кадастровый №59:01:0000000:0376 (адрес: Россия, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Николая Островского, 52).

Определением арбитражного суда Пермского края от 13.07.2012г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «РОСМА-СТРОЙ».

В судебном заседании Заявитель поддержал заявленные требования. Свои требования мотивирует тем, что указание наименования регистрирующего органа не является существенным условием договора и не влияет на права и обязанности сторон. Учитывая то обстоятельство, что Закон об ипотеке не содержит конкретных указаний на то, каким образом необходимо указывать наименование органа, зарегистрировавшего право залогодателя, Заявитель просит признать решение Управления росреестра недействительным.

Заинтересованное лицо, в свою очередь, требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 42-43). Обосновывая отказ, Управление росреестра указывает, что в силу п. 3 ст. 9 Закона о регистрации прав к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Кроме того, регистрирующий орган осуществляет проверку действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных прав. В силу п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Ввиду отсутствия в договоре залога недвижимого имущества от 15.10.2011г. указания на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавший право залогодателя, в государственной регистрации договора Заявителю было отказано.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, письменный отзыв на иск не представил, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в том числе, путем размещения указанной информации на официальном сайте арбитражного суда Пермского края.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил.

28.02.2012г. Заявитель обратился в Управление росреестра по Пермскому краю с Заявлением о государственной регистрации Договора залога недвижимого имущества от 15.10.2011г. (л.д. 44). На государственную регистрацию были представлены Заявление от 28.02.2012г., платежное поручение от 20.02.2012г., выписка из ЕГРЮЛ от 24.02.2012г. и Договор залога недвижимого имущества от 15.10.2011г., что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 28.02.2012г. (л.д. 45).

05.03.2012г. письмом № 21/007/2012-557 Управление Росреестра уведомило Заявителя о приостановлении государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 15.10.2011г. в связи с отсутствием в материалах дела согласия Залогодержателя на последующую ипотеку, а также ввиду того, что представленный на регистрацию договор ипотеки не содержит наименования органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя (л.д. 56-57).

Сообщением от 04.04.2012г. № 21/007/2012-557 Заявителю было отказано в государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 15.10.2011г. ввиду его несоответствия требованиям законодательства, а именно – ввиду отсутствия наименования органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя (л.д. 58).

Решение Управление росреестра по Пермскому краю об отказе в государственной регистрации договора залога от 15.10.2011г. послужило основанием для обращения Заявителя в суд в порядке главы 24 АПК РФ с заявлением о признании его недействительным.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд считает требования Заявителя подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п.5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с п. 2. ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (далее – Закон о государственной регистрации прав) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также определен указанным выше Федеральным законом. При этом основания для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода и прекращения прав установлены гражданским законодательством и ст. 17 Закона, а основания для отказа в регистрации – ст. 20 Закона.

В силу п. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке), по договору о залоге недвижимости имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека является разновидностью залога, к которой применяются правила о сделках, а также общие положения об обязательствах. Договор ипотеки является консенсуальным, поскольку заключается без передачи заложенного имущества залогодателю.

Пунктом 1 статьи 339 ГК РФ установлено, что существенными условиями договора залога являются условия о предмете залога и его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

Согласно статье 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона об ипотеке предмет залога определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Пунктом 4 статьи 9 Закона об ипотеке установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

Как следует из условий представленного в материалы дела Договора о залоге недвижимого имущества от 15.10.2011г. (л.д. 10-12), применительно к требованиям статьи 9 указанной выше нормы закона сторонами достигнуто соглашение о предмете залога и его оценке, о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Отсутствие в договоре залога указания на орган, зарегистрировавший право собственности залогодателя на земельный участок, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора залога, поскольку в п. 1.3. договора указано, что имущество, служащее обеспечением надлежащего исполнения Залогодателем-заемщиком своих обязательств по договору денежного займа № 10/03 от 03.10.2011г., принадлежит Залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.10.2011г., серии 59 БГ номер 207012.

В силу пункта 12 раздела 2 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, регистрационные номера недвижимого имущества содержат следующие атрибуты: номер субъекта Российской Федерации, номер регистрационного округа, номер книги учета входящих документов, порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Принимая во внимание то, что указанные атрибуты обозначены п. 1.3. Договоре залога недвижимого имущества от 15.10.2011г., а нормы Закона об ипотеке не содержат конкретных указаний на то, каким образом необходимо указывать наименование органа, зарегистрировавшего право залогодателя, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для принятия решения об отказе в государственной регистрации договора залога недвижимого имущества от 15.10.2011г. и считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Нарушение прав Заявителя должно быть устранено Управлением Росреестра путем проведения государственной регистрации Договора залога недвижимого имущества от 15.10.2011г., заключенного между ООО «Альтаир» (залогодатель) и ООО «Росма-Строй» (залогодержатель), в отношении земельного участка под жилые дома (категория земель: земли населенных пунктов (земли поселений), общей площадью 20 237,45 кв.м., имеющий кадастровый №59:01:00 0 00 00:0376

Расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на Управление росреестра по Пермскому краю.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН: <***>) об отказе в государственной регистрации Договора залога недвижимого имущества от 15.10.2011г., заключенного между ООО «Альтаир» (залогодатель) и ООО «Росма-Строй» (залогодержатель), в отношении земельного участка под жилые дома (категория земель: земли населенных пунктов (земли поселений), общей площадью 20 237,45 кв.м., имеющего кадастровый №59:01:00 0 00 00:0376 (адрес: Россия, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Николая Островского, 52), оформленного Сообщением об отказе в государственной регистрации от 04.04.2012г. №21/007/2012-557.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН: <***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» (ОГРН: <***>) путем регистрации Договора залога недвижимого имущества от 15.10.2011г., заключенного между ООО «Альтаир» (залогодатель) и ООО «Росма-Строй» (залогодержатель), в отношении земельного участка под жилые дома (категория земель: земли населенных пунктов (земли поселений), общей площадью 20 237,45 кв.м., имеющий кадастровый №59:01:00 0 00 00:0376 (адрес: Россия, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Николая Островского, 52).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Альтаир» (ОГРН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Выдать Обществу с ограниченной ответственностью «Альтаир» (ОГРН: <***>) справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 6 000 руб., излишне уплаченной по платежному поручению №14 от 03.07.2012г.

Подлинное платежное поручение №14 от 03.07.2012г. на сумму 8 000 руб. остается в материалах судебного дела А50-13378/2012г.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на официальном сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет: www.17aas.arbitr.ru.

Судья Ю.В. Батракова