Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом об обязании Управления внести изменения в договор аренды земельного участка от 04.05.2006 № 013, на условиях представленного дополнительного соглашения.

До вынесения решения по делу истец уточнил заявленные требования, просит изменить договор аренды земельного участка от 04.05.2006 № 013, заключенный между истцом и ответчиком, на условиях предложенного ответчику дополнительного соглашения, а именно:

пункт 2.1 договора изложить в редакции: «Срок аренды участка устанавливается 49 лет»;

пункт 2.3 договора изложить в редакции: «Условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 20.01.2006г.»;

пункт 3.1 договора изложить в редакции: «Арендная плата за участок определяется по ставкам, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 04.12.2006 № 396 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставление ОАО «Российские железные дороги», по субъектам РФ». Ставка арендной платы подлежит индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год. Размер арендной платы, уплачиваемой за пользование участком за 2006 год, составляет 619 руб.17 коп. исходя из расчета: 34,61 га (площадь участка) х 17 руб. 89 коп. (ставка арендной платы). Размер арендной платы за пользование участком в 2007 году составляет: 668 руб. 70 коп., исходя из расчета : 619,17 руб х1,08 (прогнозируемый максимальный уровень инфляции в 2007 году) = 668 руб. 70 коп. Размер арендной платы за пользование участком за 2008 год составляет: 668,70 руб. х 1,085 (прогнозируемый максимальный уровень инфляции в 2008 г.) = 725 руб. 54 коп.»;

пункт 3.6 договора изложить в редакции: «Размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке при условии письменного уведомления об этом Арендатора. Ставка арендной платы подлежит индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год»;

пункт 3.7 договора исключить;

в пункте 4.2.4 исключить словосочетание: «... произведенном в соответствии с п.3.7 договора»;

дополнить договор пунктом 4.3.4 следующего содержания: «Передавать участок (его части) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора аренды участка без согласия Арендодателя при условии его уведомления об этой передаче»;

дополнить договор пунктом 4.4.12 следующего содержания: «Обеспечивать беспрепятственный переезд (переход) через железнодорожные пути в местах железнодорожных переездов (переходов), а также обеспечивать беспрепятственный доступ к находящимся на участке линейным сооружениям их собственникам для их ремонта и текущего обслуживания в порядке, установленном Министерством транспорта РФ»;

дополнить договор пунктом 4.4.14 следующего содержания: «передавать часть участка в субаренду собственникам расположенных на участке зданий, строений, сооружений по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более, чем на срок действия договора и за плату, размер которой не превышает размера арендной платы по договору, рассчитанного пропорционально размеру передаваемой в субаренду части участка»;

дополнить договор пунктом 4.4.15 следующего содержания: «Заключать договора субаренды незастроенного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс человек исключительно на торгах в соответствии с законодательством РФ»;

в пункте 5.5. договора исключить словосочетание: «... или передачи его арендатором в субаренду без письменного согласия арендодателя»;

пункты 7.1, 7.2, 7.3, 7.7 договора исключить;

пункт 7.8 договора изложить в редакции: «Договор субаренды участка, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации в ГУ ФРС по Пермскому краю и направляется Арендодателю для последующего учета». Данное уточнение предмета иска принято арбитражным судом (ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В судебном заседании представитель истца отказался от требований в части внесения изменений в пункт 2.3 договора аренды земельного участка от 04.05.2006г. № 013. Данный отказ принят арбитражным судом (ст. 49 АПК РФ).

Ответчик Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю иск не признал, по доводам изложенным в отзыве, указывает на то, что отсутствуют основания для изменения договора аренды в судебном порядке ввиду того, что условия заключенного договора аренды земельного участка были определены вступившим в законную силу судебным актом, существенного изменения обстоятельств не произошло.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает иск подлежащим удовлетворению частично.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской
области от 20.01.2006 по делу № А50-31364/2005,
урегулированы разногласия, возникшие между ОАО «РЖД» и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пермской области при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:34:276 01 06:0001, расположенного по адресу: Пермская область, Соликамский район, полоса отвода железной дороги, общей площадью 346100 кв.м.: пункт 2.1 договора № 013 от 15.10.2004г. принят в редакции: «Срок аренды участка 4 года 11 месяцев», пункт 3.1 договора № 013 от 15.10.2004г. принят в редакции: «Размер арендной платы за участок определяется в приложении № 2 к договору, который подписывается арендатором и арендодателем и является неотъемлемой частью договора. При определении размера арендной платы за участок применяется ставка земельного налога, установленная в соответствии с действующим законодательством для земель промышленности».

28.10.2007г. проведена государственная регистрация указанного договора
аренды (запись регистрации 59-59-15/0054/2007-067).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2008, отказано в признании недействительной государственной регистрации указанного выше договора аренды.

09.07.2008 истец ОАО «РЖД» предложил ответчику внести изменения в
приведенный выше договор аренды земельного участка, направил в
Территориальное управление дополнительные соглашения к договору.

21.08.2008 ответчик отказался от внесения изменений в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения к нему (л.д.20-22).

Заявленные требования мотивированы истцом ОАО «РЖД» тем, что на момент проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка были введены в действия нормативные правовые акты - постановление Правительства РФ от 29.04.2006 № 264, приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 04.12.2006 № 396, договор аренды частично не соответствует указанным актам. В связи с этим истец требует изменения условий договора аренды в судебном порядке, обосновывая требования тем, что существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.

В соответствии с ч.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Арбитражный суд полагает, что имеются основания для изменения договора аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком, в связи с существенным изменением обстоятельств.

Пунктом 5 постановления Правительства РФ от 29.04.2006 № 264 установлено, что при определении размера ежегодных арендных платежей за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", ставки арендной платы за указанные земельные участки подлежат индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Правилами пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО «РЖД», утвержденными указанным выше постановлением Правительства РФ, предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок определяется на основании утвержденных Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации и Министерством транспорта Российской Федерации ставок арендной платы (п.З); договор аренды земельного участка должен содержать положения, предусматривающие: передачу земельного участка в аренду на 49 лет; обязательство арендатора обеспечивать беспрепятственный переезд (переход) через железнодорожные пути в местах железнодорожных переездов (переходов) в порядке, установленном Министерством транспорта Российской Федерации; обязательство арендатора обеспечивать беспрепятственный доступ собственников линейных сооружений к расположенным на земельном участке линейным сооружениям для их ремонта и текущего обслуживания на условиях, определяемых Министерством транспорта Российской Федерации; право арендатора передавать арендованные земельные участки (их части) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления об этой передаче; обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду собственникам расположенных на этом участке зданий, строений, сооружений по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка; обязательство арендатора заключать договор субаренды незастроенного земельного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 04.12.2006 для Пермского края установлена ставка арендной платы в размере 17,89руб./га в год.

Приведенные выше нормативные правовые акты не действовали на момент урегулирования арбитражным судом апелляционной инстанции разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора аренды земельного участка (20.01.2006г.). Из того, что данные акты не приняты, исходили стороны договора (как истец, так и ответчик) при рассмотрении арбитражным судом указанного иска ОАО «РЖД». Как следует из судебных актов по делу № А50-31364/2005, условия договора аренды о сроке аренды и размере арендной платы установленные судом, отличны от положений постановления Правительства РФ от 29.04.2006 № 264 и приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 04.12.2006 № 396, определивших иной срок аренды земельного участка и иной порядок определения размера арендной платы за земельный участок. То есть, в том случае, если бы указанные нормативные правовые акты действовали на момент определения всех условий договора аренды, договор был бы заключен сторонами на иных условиях.

В данном случае изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец ОАО «РЖД» не имеет возможности преодолеть во внесудебном порядке, поскольку условия договора аренды определены арбитражным судом, а ответчик на изменение условий договора не согласен.

При разрешении спора арбитражный суд принимает во внимание, что
исполнение договора аренды без изменения его условий существенно
нарушило бы соотношение имущественных интересов истца ОАО «РЖД» и
Российской Федерации, так как размер арендной платы, определенный в
договоре аренды исходя из ставок земельного налога для земель
промышленности, существенно превышает размер арендной платы,
определенной исходя из ставки, установленной для Пермского края
Министерством экономического развития и торговли в приказе от 04.12.2006.
Кроме того, исходя из того, что земельный участок, являющийся предметом
аренды, сформирован под полосу отвода железной дороги, определение срока
аренды в 4 года 11 месяцев и отсутствие в договоре аренды положений,
закрепляющих специфику использования такого земельного участка (в том
числе возможность беспрепятственного переезда (перехода) через
железнодорожные пути в местах таких переездов (переходов), беспрепятственного доступа собственников линейных сооружений к этим сооружениям для их ремонта и обслуживания, право сдачи земельного участка в субаренду, в том числе собственникам расположенных на земельных участках зданий (сооружений)) также нарушает соотношение (баланс) имущественных интересов истца и Российской Федерации.

Кроме того, из обычаев делового оборота и существа договора аренды земельного участка не вытекает, что риск изменения обстоятельств в данном случае несет истец ОАО «РЖД».

Арбитражный суд учитывает также и то, что расторжение договора аренды земельного участка, сформированного в полосе отвода железной дороги, противоречит общественным интересам, так как главными целями деятельности ОАО «РЖД» являются обеспечение потребностей государства, юридических и физических лиц в железнодорожных перевозках, работах и услугах, осуществляемых (оказываемых) обществом (п.9 устава ОАО «РЖД», утвержденного постановлением Правительства РФ от 18.09.2003 № 585).

Предложения по изменению заключенного сторонами договора аренды земельного участка в части п.п.2.1, 3.1 (абз.1), 3.6, 4.2.4, 4.3.4, 4.4.12, 4.4.14, 4.4.15, 5.5, 7.8 и исключения п.п. 3.7, 7.1, 7.2, 7.3, 7.7 сделаны истцом в соответствии с положениями постановления Правительства РФ от 29.04.2006 № 264, Правил пользования земельными участками..., утвержденных данным постановлением, приказа Министерства экономического развития и торговли от 04.12.2006 № 396.

Вместе с тем, требования истца об изменении п.3.1 договора аренды путем включения в текст договора условия о размере арендной платы на 2006, 2007 и 2008 год не подлежат удовлетворению, поскольку в случае изменения договора обязательства считаются измененными, при изменении в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (ч.3 ст.453 Гражданского кодекса РФ). Изложение п.3.1 договора без включения указанных положений не противоречит ст. 614 Гражданского кодекса РФ, ст.22 Земельного кодекса РФ.

С учетом изложенного, иск подлежит частичному удовлетворению.

Доводы ответчика о необходимости применения к отношениям сторон положений ч.2 ст.422 Гражданского кодекса РФ являются ошибочными, так как договор аренды земельного участка, заключенный сроком 1 год и более, считается заключенным с момента его государственной регистрации (ч.2 ст.26 Земельного кодекса РФ, ст.ст.8, 131 Гражданского кодекса РФ, ст.4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Понесенные истцом ОАО «РЖД» расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Пермского края.

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Изменить договор аренды земельного участка от 04.05.2006г. № 013, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пермскому краю (арендодатель) и ОАО «Российские железные дороги» (арендатор), в части пунктов 2.1, 3.1, 3.6, 4.2.4, 4.3.4, 4.4.12, 4.4.14, 4.4.15, 5.5, 7.8, изложив их в следующей редакции:

пункт 2.1: срок аренды земельного участка устанавливается 49 лет.

Пункт 3.1: арендная плата за участок определяется по ставкам, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 04.12.06г. № 396 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся федеральной собственностью и предоставленные ОАО «РЖД», по субъектам Российской Федерации». Ставка арендной платы подлежит индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Пункт 3.6: размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке при условии письменного уведомления об этом арендатора. Ставка арендной платы подлежит индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Из пункта 4.2.4 исключить словосочетание: ... произведенном в соответствии с п.3.7 договора.

Дополнить договор пунктом 4.3.4 следующего содержания: передавать участок (его части) в субаренду гражданам и юридическим лицам в пределах действия договора аренды участка без согласия арендодателя при условии его уведомления об этой передаче.

Дополнить договор пунктом 4.4.12 следующего содержания: обеспечивать беспрепятственный переезд (переход) через железнодорожные пути в местах железнодорожных переездов (переходов), а также обеспечивать беспрепятственный доступ к находящимся на участке линейным сооружениям их собственникам для ремонта и текущего обслуживания в порядке, установленном Министерством транспорта РФ.

Дополнить договор пунктом 4.4.14 следующего содержания: передавать часть участка в субаренду собственникам расположенных на участке зданий, строений, сооружений по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора и за плату, размер которой не превышает размера арендной платы по договору, рассчитанного пропорционально размеру передаваемой в субаренду части участка.

Дополнить договор пунктом 4.4.15 следующего содержания: заключать договор субаренды незастроенного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из пункта 5.5 исключить словосочетание: ...или передачи его арендатором в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Пункт 7.8: договор субаренды участка, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной редакции в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю и направляется арендодателю для последующего учета.

Пункты 3.7, 7.1, 7.2, 7.3, 7.7 договора исключить.

В части требования истца по внесению изменений в пункт 2.3 договора аренды земельного участка от 04.05.2006г. № 013 производство прекратить.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю в пользу ОАО «Российские железные дороги» 2 000 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www. 17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.В.Кульбакова