Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола помощником судьи Л.П.Ушаковой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению Администрации муниципального образования «Зюкайской сельское поселение» Верещагинского муниципального района Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: ФИО1, ФИО2,

о признании недействительным ненормативного акта,

при участии представителей:

от заявителя – ФИО3, предъявлен паспорт, доверенность от 28.07.2014;

от ответчика – ФИО4, предъявлено удостоверение, доверенность от 09.01.2014, ФИО5, предъявлено удостоверение, доверенность от 09.01.2014;

от третьих лиц – неявка, извещены надлежащим образом,

установил:

Администрация муниципального образования «Зюкайской сельское поселение» (далее Администрация) обратилась в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю о признании недействительным решения от 24.04.2014 по делу №118-14-а.

В судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивает по доводам заявления. Ссылаясь на ст.618 ГК РФ, пояснил, что администрация была вынуждена отменить аукцион и заключить договор аренды с ИП ФИО2 в пределах оставшегося срока субаренды. Считает, что такая позиция подтверждается письмом ФАС от 26.02.2009 №ИА/4770 и многочисленной судебной практикой. Также считает, что в данном случае, учитывая фактически сложившиеся договорные отношения, уплату платежей по договору субаренды, не имело значения отсутствие государственной регистрации договора субаренды, заключенного на год.

Антимонопольный орган с требованиями заявителя не согласен по доводам письменного отзыва (л.д.40) и дополнений к нему (л.д.52). Ссылаясь на абз.5 п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, считают, что поскольку договор субаренды между арендатором ФИО6 и субарендатором ФИО2 не был надлежащим образом зарегистрирован, ФИО2 не имел преимущественного права на заключение договора аренды без торгов.

Третьи лица – письменные отзывы не представили.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

13.01.2014 в Управление Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю поступило заявление ФИО1 о нарушении Администрацией Зюкайского сельского поселения при организации торгов на право аренды здания общественной бани.

Антимонопольным органом по факту обращения проведена проверка, возбуждено дело №118-14-а по признакам нарушения ст.17.1 и ч.1 ст.15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее по тексту - Закон о защите конкуренции).

По результатам проверки, 24.04.2014 Управлением Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю вынесено решение по делу №118-14-а

о признании факта нарушения Администрацией Зюкайского сельского поселения ст.17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» допущенного путем: - неразмещения информации о проведении торгов на официальном сайте торгов; - отказа от проведения торгов по истечении срока отказа, установленного п.107 Приказа ФАС №67; - заключения с ИП ФИО2 договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, а именно бани от 04.02.2014 без проведения торгов, что привело к устранению конкуренции на рынке оказания населению банных услуг в границах Зюкайского сельского поселения;

о признании факта нарушения Администрацией Зюкайского сельского поселения ч.1 ст.15 Федерального закона «О защите конкуренции» допущенного путем предоставления государственной или муниципальной преференции ИП ФИО2 в нарушение требований, установленных гл.5 Закона о защите конкуренции, что привело, либо могло привести к устранению, недопущению, ограничению конкуренции на рынке оказания населению банных услуг в границах Зюкайского сельского поселения.

Не согласившись с решением, заявитель обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

В соответствии с п.5 ст.200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.

Согласно ч.1 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленные в дело документы в совокупности с объяснениями представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований в силу следующего.

Согласно п.7 ч.1 ст.15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются: предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В силу ч.1 ст.17.1. «Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров,

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (ч. 5 ст.17.1).

С 1 января 2011 года информация о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт торгов) (ч.6 ст.17.1).

Указанные Порядок и Перечень утверждены Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

Согласно п.27 Приказа информация о проведении конкурсов или аукционов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт торгов), без взимания платы.

Пунктом 107 предусмотрено, что организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пять дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе. Извещение об отказе от проведения аукциона размещается на официальном сайте торгов в течение одного дня с даты принятия решения об отказе от проведения аукциона. В течение двух рабочих дней с даты принятия указанного решения организатор аукциона направляет соответствующие уведомления всем заявителям. В случае если установлено требование о внесении задатка, организатор аукциона возвращает заявителям задаток в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения об отказе от проведения аукциона.

Статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации «Организация и порядок проведения торгов» предусмотрено, что, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб (ч.3 ст.448).

Как следует из материалов дела, 09.01.2008 между Администрацией муниципального образования «Зюкайское сельское поселение» и ИП ФИО6 был заключен договор аренды №10/08 недвижимого имущества (л.д.16) (здание общественной бани) сроком на 50 лет.

29.04.2013 ИП ФИО6 в соответствии с п.4.1.3 договора обратилась в Администрацию за разрешением сдать здание бани в субаренду (л.д.32), на что был направлен положительный ответ.

О заключении договора ИП ФИО6 в администрацию не сообщила, копию договора не представила (договором аренды не предусмотрено).

20.06.2013 ИП ФИО6 заявила о расторжении договора от 09.01.2008 №10/08 с 01.07.2013 (л.д.28).

01.07.2013 главой администрации вынесено Постановление, между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды (л.д.31, 27).

08.11.2013 был объявлен аукцион на право аренды общественной бани.

23.12.2013 выяснилось, при подаче заявления ФИО2 (л.д.29), что между ним и ИП ФИО6 01.05.2013 был заключен договор субаренды со сроком на двенадцать месяцев. Указанным заявлением ФИО2 потребовал заключить договор аренды с ним на основании ст.618 ГК РФ (л.д.23).

24.12.2013 информационным сообщением Администрации Зюкайского сельского поселения аукцион отменен, заявившимся претендентам возвращены задатки, ФИО1 уведомлен под роспись 25.12.2013 (л.д.30). Как пояснил представитель заявителя, за возмещением ущерба никто из участников не обращался.

04.02.2014 между Муниципальным образованием «Зюкайское сельское поселение» и ИП ФИО2 заключен договор аренды №01/14 сроком до 01.05.2014 (л.д.48).

Один из участников отмененного аукциона – ФИО1 обратился в антимонопольный орган с жалобой.

Как следует из решения УФАС по Пермскому краю и пояснений представителей в судебном заседании, комиссия антимонопольного органа пришла к выводу о том, что заключение договора аренды от 04.02.2014 №01/14 с ИП ФИО2 без проведения торгов является нарушением ч.1 ст.17.1 Закона о защите конкуренции.

По мнению ответчика, поскольку договор субаренды между ФИО6 и ФИО2, заключенный на 12 месяцев, т.е. на год, не прошел государственную регистрацию в нарушение п.2 ст.609 ГК РФ, ФИО2 не обладал правом на заключение договора аренды муниципального имущества без торгов.

Антимонопольный орган, вынося оспариваемое решение, руководствовался п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, в котором указано, что в силу ст.308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст.621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п.1 ст.617 ГК РФ (абз.5).

В соответствии с п.1ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, антимонопольный орган посчитал, что Администрация фактически предоставила арендатору ИП ФИО2 преимущество, которое обеспечивает более выгодные условия деятельности хозяйствующему субъекту.

Суд, проанализировав вышеуказанные нормы права, приходит к выводу о том, что антимонопольным органом разъяснения, данные в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, применены к данным конкретным обстоятельствам ошибочно.

В данном случае Администрация не должна была объявлять аукцион. Необходимо было выяснить о наличии договора субаренды бани, учитывая заявление ИП ФИО6

Так, в соответствии с п.1 ст.618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, в момент прекращения договора аренды с ФИО6 - 01.07.2013 прекратилось и действие договора субаренды с ФИО2, а, учитывая фактически сложившиеся договорные отношения, уплату платежей по договору субаренды, не имеет значения отсутствие государственной регистрации вышеуказанного договора субаренды.

Данная позиция подтверждается также п.14 вышеназванного Постановления Пленума ВАС РФ, согласно которому, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст.309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (абзацы 2-3).

Судом принимается довод заявителя о том, что поскольку аукцион был объявлен ошибочно, Администрация была вынуждена торги отменить. И восстановить нарушенное право ИП ФИО2, заключив с ним договор 04.02.2014 в пределах оставшегося срока субаренды.

Требование о государственной регистрации такого договора аренды установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам.

С учетом анализа приведенных норм права применительно к обстоятельствам данного дела, суд приходит к выводу о том, что в данном случае – при заключении договора аренды с субарендатором в порядке ст.618 ГК РФ, не происходит противопоставления прав третьим лицам, о чем идет речь в абз.5 п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73. В данном случае бывший субарендатор не пользуется преимущественным правом, поскольку договор не заключается на новый срок (как предусмотрено ст.621 ГК РФ), а лишь - в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (в порядке ст.618 ГК РФ).

Кроме того, указанная позиция согласуется с разъяснениями Федеральной антимонопольной службы по применению ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», изложенными в Письме от 26.02.2009 №ИА/4770.

Так, согласно п.15 «Заключение договора аренды с субарендатором» заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное п.1 ст.618 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным п.1 ч.1, 3 ст.17.1 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, заключение Администрацией муниципального образования «Зюкайской сельское поселение» договора аренды с ИП ФИО2 в порядке ст.618 ГК РФ в пределах оставшегося срока субаренды правомерно.

Соответственно, нарушений ст.15, ст.17.1 Закона о защите конкуренции судом не установлено.

Таким образом, поскольку судом установлено, что торги не должны были проводится, все доводы антимонопольного органа о нарушениях при их проведении, судом отклоняются.

Кроме того, из анализа п.107 Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67 и ст.448 ГК РФ следует, что без объяснения причин, без каких-либо последствий организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона лишь в порядке п.107, т.е. не позднее чем за пять дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, а при нарушении установленных сроков необходимо соблюсти ст.448 ГК РФ, т.е. возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражного суда Пермского края

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю от 24.04.2014 по делу №118-14-а как несоответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Обязать антимонопольный орган устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Н.В.Вавилова