Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Общество с ограниченной ответственностью «ЭСКО», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

о признании обременения (ипотеки в силу закона) отсутствующим, возложении обязанности погасить запись об ипотеке

в судебном заседании принимали участие:

от истца - ФИО1, по доверенности от 21.02.2013, паспорт;

от ответчика - ФИО2, по доверенности от 10.12.2012, служ.удост.

Общество с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛ-Строй» (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию город Пермь в лице Департамента земельных отношений администрации г.Перми (далее – ответчик) с иском о признании отсутствующим обременения – ипотеки в силу закона недвижимого имущества – встроенных нежилых помещений площадью 198,3 кв.м в подвале жилого дома по адресу: <...> а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю) погасить запись об ипотеке в отношении встроенных нежилых помещений площадью 198,3 кв.м в подвале жилого дома по адресу: <...>

Определениями от 28.08.2013 и от 08.10.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «ЭСКО», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

В судебном заседании представитель истца настаивает на удовлетворении иска. Заявленные требования обоснованы истцом тем, что он приобрел указанное в иске нежилое помещение у третьего лица ООО «ЭСКО», также истцом приняты обязательства третьего лица по оплате выкупной стоимости помещения, оплата выкупной стоимости помещения осуществлена до срока, установленного договором купли-продажи. По мнению истца, с учетом изложенного ипотека помещения прекратилась, оснований для сохранения в ЕГРП записи об ипотеке не имеется. Истец указывает на то, что ответчик необоснованно уклоняется от обращения в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об ипотеке.

Ответчик с иском не согласен. Ответчик указывает, что сделки по приобретению третьим лицом ООО «ЭСКО» и ответчиком ООО «КАПИТАЛ-Строй» помещения признаны недействительными (ничтожными) арбитражным судом, ответчик не является собственником помещения, поэтому его права законные интересы сохранением в ЕГРП записи об ипотеке не нарушены. Также ответчик указывает, что обязательства по оплате помещения соблюдены не были, помещение продавалось в рассрочку, проценты в полном объеме не уплачены. Неполная уплата процентов исключает возможность погашения в ЕГРП записи об ипотеке.

Представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, в судебное заседание не явились.

Третье лицо ООО «ЭСКО» отзыв на иск в суд не направило. Третье лицо Управление Росреестра в отзыве на иск привело информацию о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав на помещение.

Заслушав мнения представителей сторон, исследовав письменные доказательства в порядке 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд полагает, что иск следует удовлетворить частично.

10 апреля 2012 года департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (продавец) и ООО «ЭСКО» (покупатель) в соответствии с ФЗ от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа № 12/16-159.

Согласно пункту 1.1 договора продавец продает, а покупатель приобретает в рассрочку до 3 лет встроенные нежилые помещения в подвале жилого дома общей площадью 198,3 кв. м. по адресу: <...> в соответствии с приложением № 1.

Цена продажи объекта определена в размере 2 110 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Объект передан продавцом покупателю по акту приема-передачи.

27 апреля 2012 года произведена государственная регистрация права собственности ООО «ЭСКО» на нежилые помещения № 32, 33, 44, 45 площадью 198,3 кв. м. по адресу: <...>

В этот же день в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу муниципального образования город Пермь.

25 мая 2012 года ООО «ЭСКО» (продавец) и ООО «КАПИТАЛ-Строй» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно пункту 1 раздела 1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить на условиях данного договора следующее недвижимое имущество: встроенные нежилые помещения в подвале жилого дома общей площадью 198,3 кв. м., расположенные по адресу: <...>

Предмет договора купли-продажи обременен залогом в силу закона, возникшим из договора № 12/16-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа от 10 апреля 2012 года. Согласие залогодержателя - департамента имущественных отношений администрации г. Перми – на заключение данного договора в соответствии со статьей 37 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» получено, копия согласия является приложением № 3 (пункт 2 раздела 1 договора).

В соответствии с пунктом 1 раздела 2 договора цена имущества, приобретаемого по данному договору, определена сторонами в размере 2 110 000 руб.

Оплата цены имущества производится в следующем порядке: 703 333,33 руб. в срок до 09 апреля 2013 года, 703 333,33 руб. в срок до 09 апреля 2014 года, 703 333,34 руб. в срок до 09 апреля 2015 года.

В тот же день ООО «ЭСКО» (первоначальный должник) и ООО «КАПИТАЛ-Строй» (должник) заключен договор о переводе долга.

Согласно пункту 1.1 раздела 1 договора первоначальный должник с согласия департамента имущественных отношений администрации г. Перми (кредитор) переводит свои обязательства по оплате суммы долга и процентов, возникшие из договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа № 12/16-159 от 10 апреля 2012 года, заключенного между первоначальным должником и кредитором, на должника, а должник принимает на себя указанные обязательства

09 июля 2012 года произведена государственная регистрация права собственности ООО «КАПИТАЛ-Строй» на объект, что подтверждается выпиской из ЕГРП И отзывом третьего лица. Запись об ипотеке в пользу муниципального образования город Пермь (залогодержатель) в реестре сохранена с указанием залогодателя – ООО «КАПИТАЛ-Строй».

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу № А50-22201/2012 частично удовлетворен иск муниципального образования город Пермь, признан недействительным (ничтожным) договор от 10 апреля 2012 года № 12/16-159 купли-продажи объекта муниципальной собственности в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 198,3 кв. м. в подвале жилого дома, расположенного по адресу: <...> признан недействительным (ничтожным) договор от 25 мая 2012 года купли-продажи указанного помещения, заключенный между ООО «ЭСКО» и ООО «КАПИТАЛ-Строй», а также признан недействительным (ничтожным) договор от 25 мая 2012 года о переводе долга по оплате указанного помещения, заключенный между ООО «ЭСКО» и ООО «КАПИТАЛ-Строй». В удовлетворении остальной части иска (о применении последствий недействительности сделок, об указании в решении на то, что решение является основаниям для внесения записи в ЕГРП о прекращении записи о праве собственности ООО «КАПИТАЛ-Строй» на помещение) отказано.

11.07.2013 на лицевой счет Департамента имущественных отношений администрации г.Перми в органах федерального казначейства уплачены за ООО «КАПИТАЛ-Строй» денежные средства в сумме 2110000 руб. (платежное поручение № 2042, л.д.19).

15.07.2013 истец обратился к ответчику с письмом об осуществлении необходимых действий по снятию обременения с указанного выше нежилого помещения в ЕГРП (л.д.20, 21).

Так как ответчик на обращение истца не ответил, соответствующее заявление в регистрирующий орган не направил, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.2 Закона об ипотеке).

Статьей 20 указанного закона предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Материалами настоящего дела подтверждается, что запись № 59-59-21/052/2012-052 об обременении встроенного нежилого помещения общей площадью 198,3 кв. м в подвале жилого дома, расположенного по адресу: <...> ипотекой в силу закона с указанием залогодателя – ООО «ЭСКО» и залогодержателя – муниципального образования город Пермь внесена в ЕГРП 27.04.2012 на основании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа от 10.04.2012 № 12/16-159. Из выписки из ЕГРП от 02.08.2013 следует, что по данным реестра собственником помещения с 09.07.2012 является ООО КАПИТАЛ-Строй», запись об ипотеке № 59-59-21/052/2012-052 актуальна. Лицом, в пользу которого установлено обременение, является муниципальное образование город Пермь.

Договор купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа от 10.04.2012 № 12/16-159 признан недействительным (ничтожным) вступившим в законную силу судебным актом – постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу № А50-22201/2012.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (п.52
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
Исходя из содержания резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции по делу № А50-22201/2012 право собственности истца по настоящему делу ООО «КАПИТАЛ-Строй» на помещение не оспорено. Иск об истребовании помещения из владения ООО «КАПИТАЛ-Строй» в суд не предъявлен, судебное решение об этом отсутствует. С учетом изложенного истец вправе обратиться в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Обязательство по оплате нежилого помещения возникло из договора купли-продажи, впоследствии признанного недействительным (ничтожным). В оплату помещения 11.07.2013 на лицевой счет Департамента имущественных отношений администрации г.Перми в органах федерального казначейства уплачены за ООО «Капитал-Строй» денежные средства в сумме 2110000 руб. (платежное поручение № 2042, л.д.19).

При таких обстоятельствах ипотека помещения прекратилась, основания для сохранения в ЕГРП записи об ипотеке отсутствуют.

Доводы ответчика о невыплате истцом процентов, начисленных ввиду рассрочки оплаты выкупной стоимости помещения, и отсутствии, в связи с этим, оснований для погашения записи об ипотеке, судом рассмотрены и признаны несостоятельными, поскольку договор купли-продажи, предусмотревший обязательства по уплате процентов, признан судом недействительным. Вступившим в законную силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 по делу № А50-22201/2012 установлено, что между муниципальным образованием город Пермь и ООО «КАПИТАЛ-Строй» договорные отношения отсутствуют.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования о признании отсутствующим обременения – ипотеки в силу закона указанного в иске нежилого помещения – подлежат удовлетворению.

Требования ООО «КАПИТАЛ-Строй» об обязании Управления Росреестра по Пермскому краю погасить в ЕГРП соответствующую запись об ипотеке удовлетворению не подлежат, поскольку решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в ЕГРП и погашения записи об ипотеке.

Расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика в пользу истца (ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить частично.

Признать отсутствующей ипотеку встроенных нежилых помещений в подвале жилого дома общей площадью 198,3 кв.м. по адресу: <...>

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с Муниципального образования город Пермь в лице Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Капитал-строй» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья

Е.И.Гуляева