Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Фонд профсоюзного имущества» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Пермская областная федерация борьбы на поясах» арендной платы в размере 2566844 рублей, пени за просрочку оплаты арендных платежей с июля 2008 г. по июнь 2011 г. в размере 41008,25 рублей, пени за просрочку оплаты арендных платежей с мая 2010 г. по июнь 2011 г. в размере 313558,85 рублей.

Заслушав стороны, рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды № 13-06/2006 от 13.07.2006 г., согласно условиям которого, арендодатель передал во временное возмездное владение и пользование, а арендатор принял недвижимое имущество (имущественный комплекс), расположенное по адресу: <...>, состоящее из здания дома спорта «Спартак», общей площадью 1965 кв. м, и гаражей общей площадью 554,5 кв. м, на срок до 31.12.2011 г.

Согласно условиям договора ежемесячная арендная плата рассчитывалась исходя из 100 рублей за 1 кв. м, арендатор обязался из арендной платы ежемесячно перечислять сумму в размере 57000 рублей, оставшуюся сумму от арендной платы направлять на проведение капитального ремонта, реконструкцию, оплату труда по развитию, обеспечению жизнедеятельности и содержанию имущественного комплекса (п. 5.3), поддерживать имущественный комплекс в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонты (п. 7.2.3).

Дополнительным соглашением № 1 от 17.07.2006 г. стороны изменили указанные условия договора: п. 5.3 – общая сумма арендной платы составляет 251950 рублей в месяц. Арендатор ежемесячно перечисляет арендную плату на расчетный счет арендодателя до 10 числа расчетного месяца. При проведении арендатором капитального ремонта платежи производятся следующим образом: 57000 рублей оплачиваются денежными средствами, а остальная часть зачитывается в счет произведенного капитального ремонта. Согласно измененному п. 7.2.3 договора арендатор обязался поддерживать имущественный комплекс и его помещения в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт. Арендатор обязуется произвести капитальный ремонт имущественного комплекса. Возмещение расходов арендатора на проведение капитального ремонта производится арендодателем в соответствии с п. 5.3 договора.

Дополнительным соглашением № 2 от 26.01.2007 г. стороны изменили условия договора в части размера переданных в аренду площадей, дополнив п. 1.2 договора словами о том, что передано недвижимое имущество «с прилегающей территорией – на срок аренды для использования согласно уставной деятельности арендатора». В связи с изменением площади общая сумма арендной платы составила 250220 рублей в месяц.

Дополнительным соглашением № 3 от 28.09.2010 г. стороны изменили срок действия договора – до 31.12.2016 г. и п. 5.3 – с 1.01.2012 г.

Истец, считая, что обязательства по уплате арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, обратился в арбитражный суд и просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2566844 рублей за период с мая 2010 г. по июнь 2011 г., возникшую в связи с непроведением капитального ремонта и неоплатой части арендной платы в размере 193220 рублей в месяц.

Ответчик возражает против иска, указывая, что работы по ремонту арендуемого имущества им проводились и проводятся, понесены расходы на сумму, превышающую взыскиваемую.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из объяснений сторон и материалов дела, между сторонами возник спор по поводу исполнения условий договора в связи с отсутствием урегулирования в договоре порядка проведения ремонта: предварительного согласования работ сторонами договора, порядка приемки работ арендодателем, условий, при соблюдении которых ремонт зачитывается как арендная плата.

Условиями договора аренды № 13-06/2006 от 13.07.2006 г. арендатору предоставлены широкие полномочия по использованию арендуемого помещения, а арендодатель вправе проверять использование имущественного комплекса не чаще 1 раза в месяц.

Арендатором обязательства по уплате денежной составляющей арендной платы в размере 57000 рублей исполнены, спор между сторонами в данной части отсутствует.

Договором аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться такого условия договора об арендной плате, что 57000 рублей уплачивается денежными средствами, а остальная часть зачитывается в счет ремонта, и требовать уплаты арендной платы денежными средствами в полном объеме.

О том, что работы арендатором проводились и продолжаются в настоящее время свидетельствуют материалы дела, в том числе проведенный в ходе судебного разбирательства осмотр сторонами договора, о чем представлены акты и фотогафии.

В качестве свидетеля судом был допрошен бывший директор истца ФИО3, согласно показаниям которого, частично приобщенным в материалы дела в письменном виде, частично занесенным в протокол судебного заседания от 10.11.2011 г., между сторонами сложился фактический порядок взаимоотношений по поводу ремонта, достигались устные договоренности, например, в приоритете был ремонт крыши, но решили начать ремонт с других объектов. Исходя из объемов ремонта и его стоимости арендатор самостоятельно определял эти работы и сроки их проведения, так как на 193200 рублей проводить ремонт каждый месяц невозможно. Также был разрешен спор по НДС, после того, как арендатор предоставил счет-фактуру и акты КС-3 без выделения НДС отдельной строкой. По договору подряда от 20.05.2010 г. свидетель пояснил, что арендодатель был извещен, объемы и сроки работы были согласованы до 2012 г. Считает, что нарушений условий договора в части оплаты арендатором нет, так как сложившиеся между сторонами взаимоотношения соответствуют фактическим обстоятельствам.

Данные объяснения подтверждаются также поведением истца, поскольку, например, работы, произведенные в 2006 г. на сумму более 10278297,49 рублей, были зачтены в 2008 г., распространены на период до мая 2010 г. До проведения зачетов истец как арендодатель требования об уплате арендной платы только денежными средствами по причине отсутствия письменных соглашений, содержащих виды, объемы, согласованной стоимости работ, сдачи-приемки выполненных работ арендодателю, не предъявлял, что свидетельствует о том, что условия заключенного договора стороны удовлетворяли.

Доказательства реализации арендодателем своего права проверять использование арендатором имущественного комплекса и, в случае несогласия с проводимыми ремонтами в части объемов, стоимости или качества, своевременно заявлять соответствующие претензии, на протяжении длительного времени, до инициирования настоящего судебного процесса, суду не представлены. Ошибочное выделение ответчиком НДС не означает, что работы и произведенные расходы на указанную сумму отсутствовали

Судом принимаются возражения ответчика относительно спорной суммы НДС в размере 1369570,83 рублей, не принимаемой истцом в составе зачтенных в качестве арендной платы работ, поскольку ответчиком был направлен арендодателю исправленный счет-фактура, доказательства того, что истец понес убытки в указанном размере в ходе исполнения им налоговых обязательств суду не представлены.

Судом отклоняются доводы истца о том, что оплата за работы проводилась физическим лицом, а не самим ответчиком, поскольку ФИО4 является директором ответчиком, ранее принятые к зачету работы оплачивались таким же образом, истец какие-либо претензии по данному основанию не заявлял, между ответчиком и ФИО4 как физическим лицом заключены договоры займа, указанные отношения не противоречат действующему законодательству.

В соответствии со ст. ст. 65, 68 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, обстоятельства, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Доводы истца о том, что часть работ относится к текущему, а не капитальному ремонту суд отклоняет как недоказанные. Относительно установки забора суд указывает, что имущественный комплекс, в том числе прилегающая территория, передан ответчику для использования согласно уставной деятельности, установка ограждения по периметру образовательного учреждения обязательна в рамках перечня мероприятий по подготовке образовательных учреждений к 2011 – 2012 учебному году (антитеррористическая безопасность), о чем ответчиком представлены документы. Также отклоняются как безосновательные доводы истца о том, что забор не относится к неотделимым улучшениям.

Истцом представлено в материалы дела письмо от 29.04.2009 г., в котором он сообщает ответчику о том, что в связи с экономическими трудностями вынужден приостановить какие-либо ремонтные работы за счет арендной платы. Суд находит, что указанная причина не может служить основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения условий договора, поскольку для целей использования имущественного комплекса требуется его надлежащее содержание, в том числе проведение планомерного капитального ремонта. Кроме того, судом принимаются возражения ответчика об отсутствии доказательств направления в адрес ответчика (вручения) данного письма.

О том, что между сторонами по существу возник спор об изменении условий договора, который может быть урегулирован по правилам главы 29 ГК РФ, свидетельствует также представленный истцом проект договора аренды в новой редакции, согласно условиям которого арендная плата уплачивается только денежными средствами, а арендодатель берет на себя обязанности по проведению капитального ремонта на сумму не более 1800000 рублей в год.

Остальные доводы истца судом отклоняются как противоречащие материалам дела.

На основании изложенного, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ обстоятельства и материалы дела, доводы и возражения сторон, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика основного долга в размере 2566844 рублей.

В связи с этим также отсутствуют основания для взыскания пени и расторжения договора аренды по основанию не внесения арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

На основании вышеизложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по государственной пошлине в силу ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Е. М. Мухитова