Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: жилищно-строительный кооператив «Синица», общество с ограниченной ответственностью «Недвижимость» в лице конкурсного управляющего ФИО1, акционерное общество «Центр управления проектами», общество с ограниченной ответственностью «Жилсоцинвест» в лице конкурсного управляющего ФИО2, акционерное общество «Камская долина», общество с ограниченной ответственностью «Офис-Сити», некоммерческую организацию Пермский жилищный социально-инвестиционный фонд «Жилсоцинфонд», общество с ограниченной ответственностью «Фонд венчурных инвестиций», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стройальянс», ФИО3, ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Новый Вавилон», общество с ограниченной ответственностью «Аклеон»,

об обращении взыскания на заложенное имущество,

В заседании приняли участие:

от истца: ФИО5, доверенность от 12.12.2017, паспорт;

от ответчика: ФИО6, доверенность от 07.08.2018, паспорт,

ФИО7, доверенность от 31.08.2018,

от третьих лиц: не явились, извещены.

Истец, публичное акционерное общество «Сбербанк России», обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «НефтеТехСнаб» с требованием об обращении взыскания на принадлежащие ответчику жилые помещения:

-квартиру № 1 общей площадью 94, 4 кв. м., расположенную на втором этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4538;

-квартиру № 25 общей площадью 85, 1 кв. м., расположенную на втором этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4562;

-квартиру № 31 общей площадью 94, 4 кв. м, расположенную на втором этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4568;

-квартиру № 40 общей площадью 85, 1 кв. м., расположенную на третьем этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4577;

-квартиру № 41 общей площадью 85 кв. м., расположенную на третьем этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4578;

-квартиру № 51 общей площадью 84, 8 кв. м., расположенную на четвёртом этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4588в счет погашения задолженности по договору № 31-НКЛ-ИС от 14.10.2008 об открытии невозобновляемой кредитной линии, по договору № 32-НКЛ-ИС от 14.10.2008 об открытии невозобновляемой кредитной линии, по договору № 01-НКЛ-ИС от 21.01.2009 об открытии невозобновляемой кредитной линии, по договору уступки прав (требований) № 3 от 01.11.2012, по кредитному договору <***> от 31.03.2009, по договору № 197-ВКЛ от 20.11.2008 об открытии возобновляемой кредитной линии в общем размере 1 161 463 061 руб. 33 коп.

Определением суда от 09.08.2018 удовлетворено ходатайство истца об уточнении требований в части установления начальной продажной стоимости имущества, а именно:

-квартиры № 1 общей площадью 94, 4 кв. м., расположенную на втором этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4538, в размере 4 046 000 руб.;

-квартиры № 25 общей площадью 85, 1 кв. м., расположенную на втором этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4562, в размере 3 880 000 руб.;

-квартиры № 31 общей площадью 94, 4 кв. м, расположенную на втором этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4568, в размере 4 046 000 руб.;

-квартиры № 40 общей площадью 85, 1 кв. м., расположенную на третьем этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4577, в размере 3 647 000 руб.;

-квартиры № 41 общей площадью 85 кв. м., расположенную на третьем этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4578, в размере 3 875 000 руб.;

-квартиры № 51 общей площадью 84, 8 кв. м., расположенную на четвёртом этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4588, в размере 3 866 000 руб.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме и пояснил, что исковые требования основаны на договоре залога имущественных прав № 57-З от 28.10.2015, принадлежащих Жилищно-строительному кооперативу "Синица" на основании договоров инвестирования в строительство жилого дома, расположенного по адресу <...>, в том числе договора № 20ж-18-47-14 от 04.12.2014. Обращение взыскания на заложенное имущество по указанным договорам произведено решениями Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "Независимая Арбитражная Палата" от 29.05.2017 по делу № Т/ПРМ/17/0368 и от 12.05.2017 по делу № Т/ПРМ//17/2296. В связи с неисполнением решений третейского суда истец обратился с заявлениями о выдаче исполнительного листа в Индустриальный районный суд г.Перми. Определениями Индустриального районного суда г.Перми от 19.06.2017 по делу № 13-792/17 и от 15.06.2017. по делу № 13-779/17 выданы исполнительные листы на принудительное исполнение решений вышеназванного третейского суда. Между тем, определения Индустриального районного суда г.Перми от 19.06.2017 по делу № 13-792/17 и от 15.06.2017. по делу № 13-779/17 не могут быть исполнены в связи с тем, что жилой дом, расположенный по адресу: <...> введен в эксплуатацию, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации города Перми 11.01.2018. В соответствии с актами приема-передачи от 26.01.2018. застройщик ООО "Жилсоцинвест" передал, а инвестор ЖСК "Синица" принял спорные объекты недвижимости. Вместе с тем согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 03.04.2018 собственником указанных выше шести квартир, расположенных по адресу: <...> является общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "НефтеТехСнаб". Поскольку сведения о залоге имущественных прав ЖСК "Синица" были внесены в реестр уведомлений о залоге движимого имущества 30.12.2015, истец просит обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ответчику. Правовые нормы заявленного иска – п.3 ч.2 ст.345, ч.1 ст. 353, п.4 ст. 339.1 ГК РФ.

Ответчик с иском не согласен по мотивам, изложенным в отзыве на иск. На основе анализа действующего законодательства о залоге делает вывод о неправомерности заявленных истцом требований. В частности, на основе анализа содержания кредитных договоров и договоров залога делает вывод, что денежные средства по обеспеченным залогом кредитным договорам направлены на цели, не связанные со строительством дома адресу: <...>. Указывает, что строительство данного дома осуществлялось за счет средств пайщиков ЖСК "Синица". В частности, в отношении квартир, принадлежащих ответчику, были заключены договоры паенакопления с ООО "Агентство инвестиций в недвижимость" № 524-2014 от 05.12.2014(квартиры № 40,41,51); с ООО "Камская долина-Финанс" заключены договоры паенакопления № 109-2015 от 23.03.2015 (квартиры № 1, 25,31). Пайщики ООО "Агентство инвестиций в недвижимость" и ООО "Камская долина-Финанс" паевые взносы за квартиры внесли полностью до момента заключения спорного договора залога от 28.10.2015. В дальнейшем паи проданы ООО "Агентство инвестиций в недвижимость" в пользу ООО "ОргСтрой-финанс" по договору от 24.11.2015 № 1086/КП-2015, последним в пользу ООО "Камская долина" (квартиры № 40,41,51). ООО "Камская долина-финанс" проданы паи в пользу ООО "Камская долина" по договору ль 23.03.2015 № 407/КП-2015 (квартиры № 1,25,31). Ответчик приобрел паи на спорные квартиры у ООО "Камская долина" согласно договорам купли- продажи от 16.02.2016 № 44/КП-2016, 45/КП-2016, 46/КП-2016, 47/КП-2016, 48/КП-2016, 49/КП-2016. Оплата паев произведена в полном объеме. Считает, что имеются основания для признания договоров залога имущественных прав № 55-З от 28.10.2015 и № 57-З от 28.10.2015 ничтожными сделками. Считает, что пп.3 п.2 ст. 345 и п.1 с. 353 ГК РФ не могут быть применены, трансформация залога имущественных прав в залог квартир не произошла ввиду отсутствия вещных прав на квартиры у ЖСК "Синица" и ООО "Жилсоцивест". В иске просит отказать.

Третье лицо ЖСК "Синица" представило отзыв на иск, с иском не согласно. Считает, что с момента выполнения обязательств по договорам инвестирования предмет залога прекращает свое существование. ЖСК "Синица" не являлось и не должно было являться собственником приобретаемых квартир, которые предназначались для передачи пайщикам кооператива. В иске просит отказать.

Иные третьи лица отзывы на иске не представили.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил:

ПАО "Сбербанк России" заключены кредитные договоры с целью финансирования строительства жилых домов:

-№ 4-НКС-ИС от 31.03.2009 с ООО "Недвижимость";

-№ 197-ВКЛ от 20.11.2018 об открытии невозобновляемой кредитной линии с АО "Центр управления проектами";

- № 32-НКЛ-ИС от 14.10.2008 с ООО "Жилсоцинвест";

- № 31-НКЛ-ИС от 14.10.2008 с ООО "Жилсоцинвест";

- № 1-НКЛ-ИС от 21.01.2009 с ООО "Жилсоцинвест";

-договор уступки прав требований № 3 от 01.11.2012 с ООО "Жилсоцинвест" к должнику ООО "Новый Вавилон" по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 34/1-НКЛ-ИС(М) от 14.10.2008.

Обязательства заемщиком по указанным договорам обеспечены договорами поручительства, залога, перечисленными в иске.

В числе обеспечительных сделок истцом заключен договор залога имущественных прав № 57-З от 28.10.2015, принадлежащих Жилищно-строительному кооперативу "Синица" на основании договоров инвестирования в строительство жилого дома, расположенного по адресу <...>, в том числе договора № 20ж-18-47-14 от 04.12.2014 (т.1 л.д.73-85).

Предметом спора являются квартиры в доме по адресу <...>, а именно, № 1 общей площадью 94, 4 кв. м. кадастровый номер 59:01:1713559:4538, № 25 общей площадью 85, 1 кв. м., кадастровый номер 59:01:1713559:4562, № 31 общей площадью 94, 4 кв. м, кадастровый номер 59:01:1713559:4568, № 40 общей площадью 85, 1 кв. м., кадастровый номер 59:01:1713559:4577, № 41 общей площадью 85 кв. м., кадастровый номер 59:01:1713559:4578, № 51 общей площадью 84, 8 кв. м., кадастровый номер 59:01:1713559:4588.

Права требования передачи указанных квартир после постройки и ввода дома в эксплуатацию, возникли у жилищно-строительного кооператива "Синица" согласно договору инвестирования № 20ж-18-47-14 от 04.12.2014 (т.2 л.д.12-14). Указанные права были заложены ЖСК "Синица" как залогодателем ПАО "Сбербанк России" как залогодержателю согласно договору залога имущественных прав № 57-З от 28.10.2015.

Предметом рассмотрения суда в настоящем деле являются указанные договоры. Ссылка истцом с исковом заявлении на договор залога имущественных прав № 55-З от 28.10.2015 между ПАО "Сбербанк России " и ООО "Жилсоцинвест", договор об инвестировании строительства жилья № 105-18-47/06 от 15.06.2006 между ООО "Жилсоцинвест" и ОАО "Камская долина" являются излишними, на разрешение спора не влияют, в связи с чем указанные договоры суд не исследуются.

Как указывает истец, обращение взыскания на заложенное имущество по указанным договорам залога, в том числе № 57-З от 28.10.2015, произведено решением Третейского суда при Автономной некоммерческой организации "Независимая Арбитражная Палата" от 29.05.2017 по делу № Т/ПРМ/17/0368 и от 12.05.2017 по делу № Т/ПРМ/17/2296. В связи с неисполнением решений третейского суда истец обратился с заявлениями о выдаче исполнительного листа в Индустриальный районный суд г.Перми. Определениями Индустриального районного суда г.Перми от 19.06.2017 по делу № 13-792/17 и от 15.06.2017. по делу № 13-779/17 выданы исполнительные листы на принудительное исполнение решений вышеназванного третейского суда.

Между тем определения Индустриального районного суда г.Перми от 19.06.2017 по делу № 13-792/17 и от 15.06.2017. по делу № 13-779/17 не могут быть исполнены в связи с тем, что жилой дом, расположенный по адресу: <...> введен в эксплуатацию, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации города Перми 11.01.2018. В соответствии с актами приема-передачи от 26.01.2018. застройщик ООО "Жилсоцинвест" передал, а инвестор ЖСК "Синица" принял спорные объекты недвижимости. Вместе с тем согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 03.04.2018 собственником указанных выше шести квартир, расположенных по адресу: <...> является общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "НефтеТехСнаб".

Согласно подпункту 3) п.2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования).

На основании данной правовой нормы истец полагает, что объект недвижимости, расположенный по адресу <...> построен и введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 11.01.2018) объекты недвижимости переданы по актам приема-передачи инвестору/залогодателю ЖСК "Синица", и данные объекты находятся в залоге у ПАО "Сбербанк России" и именно на них подлежит обращение взыскания в счет погашения задолженности по обязательствам.

Вместе тем истцом не учтены следующие правовые нормы.

В силу п.5 ст. 345 ГК РФ в случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.

Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Трансформация залога имущественных прав в залог квартир по договору залога имущественных прав от 28.10.2015 № 57-З возможна была бы только в том случае, если бы у залогодателя ЖСК "Синица" возникли вещные права на квартиры и произошла бы только с момента государственной регистрации права собственности залогодателя.

Как следует из пунктов 1.3, 8.1 договора инвестирования № 20-ж-18-47/14 от 04.12.2014 построенные по данному договору квартиры подлежали передаче ЖСК "Синица" в собственность.

Суд критически относится к пояснениям представителя ЖСК "Синица", данным в судебном заседании 27.09.2018 о том, что оформление права собственности на квартиры являлось правом, а не обязанностью инвестора.

Из буквального толкования п. 1.3, 8.1 договора инвестирования № 20-ж-18-47/14 от 04.12.2014 следует, что инвестору подлежит передаче право собственности на квартиры. Кроме того, в силу п. 3.4 договора инвестирования инвестору переходит риск случайной гибели или повреждения имущества.

Возражая против иска, ответчик и третье лицо ЖСК "Синица" указали, что в соответствии с условиями Устава ЖСК "Синица" (п.1.2, 2.1), условиями договоров паенакопления (п.2.7) после полного внесения пайщиком суммы паевого взноса, пайщик приобретает право собственности на жилые помещения.

Кроме того, ответчик представил доказательства полной оплаты паев (справки от 23.03.2015 и от 15.05.2015), дающих право на приобретение спорных квартир до момента заключения договора залога имущественных прав от 28.10.2015 № 57-З.

Изложенное свидетельствует о недобросовестном поведении ЖСК "Синица", предоставившим в залог ПАО "Сбербанк России" имущественные права на получение от застройщика ООО "Жилсоцинвест" квартир № 1, № 25, № 31, № 40, № 41, № 51 по договору инвестирования № 20-ж-18-47/14 от 04.12.2014, по которым, с одной стороны, он имел право оформить право собственности (согласно пояснениям представителя ЖСК "Синица"), но не сделал этого, а, с другой стороны, одновременно нес обязательства по передаче права собственности пайщикам, полностью выплатившим паевые взносы за данные квартиры.

ЖСК "Синица", действуя разумно и осмотрительно, не могло не понимать, что передавая 28.10.2015 в залог ПАО "Сбербанк России" права требования на строящиеся по договорам инвестирования квартиры, по которым одновременно пайщиками полностью выплачены паевые взносы, создает коллизию между правами залогодержателя банка и правами собственников жилья.

Такое поведение ЖСК "Синица" противоречит нормам ст. 10 ГК РФ.

Однако, последствия недобросовестного поведения не могут быть возложены на собственника квартир ООО «Торговый дом «Нефтетехснаб».

В связи с тем, что ЖСК "Синица" не оформило право собственности на квартиры № 1, № 25, № 31, № 40, № 41, № 51 в доме по ул.Хабаровская, 54а в г. Перми, то не произошла замена предмета залога согласно пп. 3) п.2, п.5 ст. 345 ГК РФ.

Согласно пп.3 п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Права требования ЖСК "Синица" к ООО "Жилсоцинвест" по договору инвестирования № 20-ж-18-47/14 от 04.12.2014 прекратились в момент передачи квартир 26.01.2018.

Следовательно, суд приходит к выводу, что залог прав по договору залога № 57-З от 28.10.2015 в отношении спорных квартир также прекращен.

Кроме того, в силу пп.2) п.1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Материалами настоящего дела подтвержден факт возмездного приобретения квартир № 1, № 25, № 31, № 40, № 41, № 51 в доме по ул.Хабаровская, 54а в г. Перми ООО «Торговый дом «НефтеТехСнаб» на основании договоров купли- продажи с АО "Камская долина" от 16.02.2016 № 44/КП-2016, 45/КП-2016, 46/КП-2016, 47/КП-2016, 48/КП-2016, 49/КП-2016. Оплата произведена путем передачи векселя ООО "Агентство инвестиций в недвижимость" на сумму 24 542 190 рублей (т.2 л.д.57-71).

Доказательства того, что ответчик знал или должен был знать, что приобретенные им квартиры являются предметом залога истцом не представлены.

Пунктами 7 договоров купли-продажи от 16.02.2016 № 44/КП-2016, 45/КП-2016, 46/КП-2016, 47/КП-2016, 48/КП-2016, 49/КП-2016 предусмотрено, что пай никому другому не отчужден, свободен от прав и претензий третьих лиц, в споре и под арестом не находится.

Представленное истцом уведомление о залоге движимого имущества от 30.12.2015 содержит указание на имущество, переданное в залог: наименование контракта - договоры инвестирования № 7ж-18-47-14 от 19.06.14, № 8ж-18-47-14 от 19.06.14, №9ж-18-47-14 от 19.06.14, № 13ж-18-47-14 от 11.08.14, № 19ж-18-47-14 от 03.12.14, № 20ж-18-47-14 от 04.12.14, наименование контрагента ООО "Жилсоцинвест", Сведения о залогодателе Жилищно-строительный кооператив "Синица", сведения о залогодержателе публичное акционерное общество "Сбербанк России", сведения о договоре залога – договора залога от 28.10.2015 № 57-З (т.1 л.д.86).

Содержащейся в данном уведомлении информации недостаточно для того, чтобы приобретатель пая или квартир мог установить нахождение их в залоге, так как в уведомлении не указан адрес строящегося дома и номера квартир.

Таким образом, ООО «Торговый дом «НефтеТехСнаб» является добросовестным приобретателем квартир, поскольку не знал и не должен был знать, что это имущество является предметом залога.

На основании всего вышеизложенного, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных исковых требований.

Доводы ответчика о ничтожности договоров залога имущественных прав от 28.10.2015 № 57-З и № 55-З, о несоответствии целевого назначения кредитных средств и строительства дома по ул. Хабаровская, 54 а в г.Перми с учетом выводов суда правового значения не имеют, поэтому суд их не рассматривает и не дает оценку.

Определением суда от 25 мая 2018 года по настоящему делу применены обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю совершать действия, направленные на регистрацию перехода права собственности в отношении следующего недвижимого имущества, принадлежащего Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Нефтетехснаб» (ОГРН <***>, ИНН <***>):

-квартиру № 51 общей площадью 84, 8 кв. м., расположенную на четвёртом этаже жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 59:01:1713559:4588.

Согласно ч.5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 168- 170, 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Арбитражного суда Пермского края от 25.05.2018.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.

Судья Ю.О. Кремер