Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ответчику - Ассоциации коммерческих организаций малого предпринимательства Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; сокращенное наименование -АКОМП)

о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 4 183 000, 00 руб., упущенной выгоды в размере 3 979 200, 00 руб.

В судебном заседании принимала участие от истца - ФИО2, доверенность 59АА 1348969 от 04 марта 2014 года, от ответчика - ФИО3, доверенность б/н от 30 мая 2014 года.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее-истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Ассоциации коммерческих организаций малого предпринимательства Пермского края (далее-ответчик) о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 4 183 000, 00 руб., упущенной выгоды в размере 3 979 200, 00 руб.

Определением арбитражного суда от 24 сентября 2014 года исковое заявление принято к производству, проведение предварительного судебного заседания назначено на 20 ноября 2014 года. Определением арбитражного суда от 20 ноября 2014 года подготовка дела к судебному разбирательству окончена, проведение судебного разбирательства назначено на 09 декабря 2014 года. В судебном заседании объявлен перерыв до 16 декабря 2014 года (протокол судебного заседания от 09 декабря 2014 года).

Определением арбитражного суда от 16 декабря 2014 года для возможности сторонам представить дополнительные доказательства проведение судебного разбирательства отложено до 23 декабря 2014 года на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил в материалы дела письменный отзыв на иск, просит в удовлетворении иска отказать.

Арбитражным судом установлено.

В качестве правового основания иска истец указал статьи 12, 15, 307, 393, 396,398, 551 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ.

В качестве фактических обстоятельств истец указал то, что 29 октября 2010 года между истцом (дольщиком) и ответчиком (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве (л.д. 10-17), с учетом дополнительного соглашения №1 к договору от 22 ноября 2010 года (л.д. 14).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24 ноября 2010 года (оборот л.д. 17).

По условиям договора ответчик (застройщик) принял на себя обязательства своими силами, и (или) с привлечением других лиц построить административное здание в <...>, расположенное на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду под строительство на основании договора, заключенного с администрацией города Перми №042-06С от 20 ноября 2006 года, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (истцу) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Ответчик принял на себя обязательства передать истцу встроенные нежилые помещения проектной площадью 852, 2 кв.м., расположенные на 2 этаже указанного выше здания (приложение №3 на проектном плане) (пункт 1.1). По согласию сторон определено то, что общая площадь объекта может отличаться от проектной после технической инвентаризации, в связи с особенностями подсчета общей площади, техническими особенностями строительных работ, что является допустимым отклонением, согласно требованиям СНиП. При расхождении площади объекта по данным технической инвентаризации менее чем на 3 % с площадью, указанной в пункте 1.2 настоящего договора, изменение стоимости объекта не происходит.

По согласию сторон установлен срок окончания строительства и сдачи здания приемочной комиссии не позднее 30 декабря 2012 года с возможным отступлением, но не более чем на 3 месяца. При этом застройщик обязан передать истцу объект по акту приема-передачи не позднее 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания (пункт 2.1.2 в редакции дополнительного соглашения к договору от 01 августа 2012 года, л.д. 16), передать объект дольщику по акту в течение 30 дней со дня направления уведомительного письма о возможности принять объект (пункт 6.1).

Стоимость долевого участия по договору является договорной, составляет 29 827 000, 00 руб. (пункт 1.3), и может быть изменена только в соответствии с правилами пункта 7.1 договора.

Истец ссылается на то, что исполнил свои обязательства по договору, что видно из финансовой справки ответчика от 12 сентября 2013 года, исх. № 200 (л.д. 27).

Истец ссылается на то, что ответчик построил истцу объект - нежилые помещения, площадь которых составляет 804, 9 кв.м., о чем имеется кадастровый паспорт, составленный Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю» (л.д. 31-32).

В связи с тем, что разница между фактически построенной площадью объекта и проектной площадью составила более 5 % (852, 2 кв.м. - 804, 9 кв.м. = 47, 3 кв.м.), истец предъявил ответчику требование о возврате излишне перечисленных денежных средств в счет исполнения своих обязательств по договору размере 1 655 500, 00 руб. (47, 3 кв.м х 35 000, 00 руб.), учитывая в расчете стоимость 1 квадратного метра - 35 000, 00 руб. (29 827 000, 00 руб.:852, 2 кв.м. = 35 000, 00 руб.) (пункт 1.1 договора).

20 декабря 2011 года между истцом (дольщиком) и ответчиком (застройщиком) заключен договор участия в долевом строительстве (л.д. 18-26). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19 января 2012 года (л.д. 26).

По условиям договора ответчик (застройщик) принял на себя обязательства своими силами, и (или) с привлечением других лиц построить административное здание в <...>, расположенное на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду под строительство на основании договора, заключенного с администрацией города Перми №042-06С от 20 ноября 2006 года (пункт 1.1), передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (истцу) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Ответчик принял на себя обязательства передать истцу встроенные нежилые помещения проектной площадью 555, 20 кв.м., расположенные на 1 этаже указанного выше здания (пункт 1.2, в редакции дополнительного соглашения №2 к договору от 19 октября 2012 года, л.д. 24). Стороны согласовали то, что общая площадь объекта после технической инвентаризации может отличаться от проектной площади, что связано с техническими особенностями строительных работ, с особенностью подсчета общей площади, что является допустимым отклонением, согласно требованиям, установленных в СНиП. При расхождении площади объекта по данным технической инвентаризации с проектной площадью изменение стоимости объекта не происходит (пункт 7.1).

По согласию сторон установлено то, что срок окончания строительства и сдачи здания приемочной комиссии не позднее 30 декабря 2012 года с возможным отступлением, но не более чем на 3 месяца. При этом указано то, что застройщик обязан передать дольщику объект в течение 6 месяцев после завершения строительства дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по акту (пункты 2.1.2, 6.1).

Стоимость долевого участия по договору является договорной, составляет 41 640 000, 00 руб., может быть изменена только в соответствии с правилами п. 7.1 договора (в редакции дополнительного соглашения №2 от 19 октября 2012 года, л.д. 24).

Истец ссылается на то, что исполнил свои обязательства по договору, что видно из финансовой справки ответчика от 10 сентября 2013 года, исх. №198 (л.д. 28).

Истец ссылается на то, что ответчик построил истцу объект - нежилые помещения, площадь которых составляет 521, 5 кв.м, о чем имеется кадастровый паспорт от 02 апреля 2014 года, составленный Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (л.д. 29-30).

В связи с тем, что разница между фактически построенной площадью объекта и проектной площадью составила 33, 7 кв.м. (555, 20 кв.м. - 521, 5 кв.м.), истец предъявил ответчику требование вернуть излишне перечисленные денежные средства в размере 2 527 500, 00 руб. (75 000, 00 руб. х 33, 7 кв.м.), принимая во внимание стоимость 1 квадратного метра 75 000, 00 руб. (41 640 000, 00 руб. : 555, 20 кв.м.).

Общая сумма излишне перечисленных денежных средств по договорам участия в долевом строительстве от 29 октября 2010 года, от 20 декабря 2011 года по расчету истца составляет 4 183 000, 00 руб. (1 655 500, 00 руб. + 2 527 500, 00 руб.).

Истец также предъявил ответчику имущественное требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды - неполученный доход от сдачи в аренду указанных выше нежилых помещений по спорным договорам долевого участия. При этом истец ссылается на то, что предварительные договоры аренды нежилых помещений дольщик (арендодатель) заключил с арендаторами с момента уведомления о приемке объектов со стороны застройщика (л.д. 37-54).

По расчету истца стоимость 1 квадратного метра аренды нежилых помещений составляет 1 000 руб. за 1 месяц. Таким образом, неполученный доход истца (арендодателя) за 3 месяца составил 3 979 200, 00 руб. (1 326 400, 00 руб. х 3 месяца) (521, 5 кв.м. + 804, 9 кв.м.) (исковое заявление, л.д. 5).

Общая цена иска составляет 8 162 200, 00 руб. (4 183 000, 00 руб. + 3 979 200, 00 руб.).

По мнению истца, ответчик (застройщик) ненадлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства в части не передачи в срок, установленный в указанных выше сделках, нежилых помещений на 1 этаже, 2 этаже здания. Истец просит взыскать с ответчика убытки в полном объеме сверх неустойки на основании статьи 10 Федерального закона №214-ФЗ.

Возражая по иску, ответчик, в том числе, отметил то, что по условиям названных выше договоров от 29 октября 2010 года, от 20 декабря 2011 года предусмотрен показатель - проектная площадь нежилых помещений, передаваемых дольщику. Ответчик не оспаривает то, что в спорных договорах установлены показатели - срок окончания строительства (не позднее 30 декабря 2012 года), срок сдачи здания приемочной комиссии (не позднее 30 декабря 2012 года), стороны предусмотрели возможные отступления от названных сроков не более чем на 3 месяца, а также 6 месяцев - срок, который исчисляется с даты получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Ответчик ссылается на то, что в мае 2014 года застройщик передал дольщику нежилые помещения, а также долю площади в общей долевой собственности нежилых помещений в здании, о чем стороны оформили акты. По мнению ответчика, в связи с тем, что общая площадь нежилых помещений, переданных истцу, составила на 1 этаже - 866, 5 кв.м., на 2 этаже - 561, 4 кв.м., что выше договорной площади, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется. По мнению ответчика, истец определил размер упущенной выгоды без учета разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Правоотношения истца и ответчика вытекают из договора, в котором имеется элемент договора, предусмотренного законом, договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, регулируются, в том числе, на основании Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон).

Согласно статье 4 Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объема долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, и другие условия (часть 4 статьи 4 Федерального закона).

В договоре указывается цена договора, то есть, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (статья 5 Федерального закона).

Правовых оснований для признания спорных договоров незаключенными (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), недействительными (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) у суда не имеется. Стороны на незаключенность, недействительность сделок не ссылаются.

Как видно из содержания договоров, ответчик (застройщик) принял на себя обязательства передать истцу (дольщику) объект - нежилые помещения в строящемся здании на земельном участке, принадлежащем дольщику на праве аренды, после выполнения строительства здания в полном объеме, то есть, объектом договоров является товар - недвижимое имущество, который будет создан в будущем - встроенные нежилые помещения.

Таким образом, арбитражный суд не может сделать вывод о том, что стороны не достигли согласия по поводу того, какое именно имущество подлежало передаче в собственность истцу (покупателю дольщику) от ответчика (продавца, застройщика).

При этом стороны индивидуализировали объект договоров путем указания сведений относительно недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю (истцу), а именно, место нахождения возводимой недвижимости, площадь объектов - конкретный объем долевого строительства в соответствии с проектной документацией, определили цену продаваемого имущества, которая установлена за единицу площади (статьи 431, статья 554, часть 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости устанавливается на единицу ее площади или иного ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Цена недвижимости в спорных договорах установлена на единицу площади недвижимости (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иного ответчик не доказал (статьи 65-68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Фактически ответчик ссылается на то, что цена объекта определяется после технической инвентаризации и также от площади объекта.

Принимая во внимание правовую квалификацию отношений, вытекающих из спорных договоров, арбитражный суд не может сделать вывод о том, что общая цена недвижимого имущества, подлежащего уплате, должна составлять цену, не из фактического размера построенных объектов.

При этом суд учитывает то, что стороны не установили ориентировочную площадь нежилых помещений для целей расчета цены продаваемого имущества при буквальном толковании договоров, смыслом договоров в целом, правовую квалификацию отношений сторон, вытекающих из этих договоров (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что стороны установили по условиям спорных сделок, показатель - допустимые отклонения, не может влиять на формирование цены в стороны ее увеличения, в случае создания застройщиком по итогам строительства объектов меньшей площади.

То обстоятельство, что по условиям спорных сделок стороны при индивидуализации недвижимого имущества использовали сведения об общей площади объекта после технической инвентаризации, о проектной площади объекта, также не может являться самостоятельным, достаточным правовым основанием для вывода суда о том, что цена недвижимого имущества по договорам, подлежащая уплате со стороны истца (дольщика, покупателя), определяется иным образом, а именно, увеличивается при условии строительства объекта меньшей площади.

Суд учитывает и то, что по условиям договора от 20 декабря 2011 года установлено то, что в случае увеличения площади объекта (проектной площади), стороны увеличивает цену (участие дольщика) (пункт 1.2.1). Стороны не изменили названное условие сделки в дальнейшем (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), что также подтверждает вывод суда о том, что цена приобретаемого имущества формировалась от площади объекта на момент заключения сделки (с учетом изменений).

Иное толкование поставит ответчика (застройщика, продавца) в преимущественное положение по отношению к истцу (покупателю, дольщику) относительно данных для индивидуализации продаваемых объектов недвижимости, которые будут созданы в будущем, относительно формирования цены, в случае, когда цена не является твердой, является определяемой.

Вместе с тем, возражая по доводам истца, ответчик не ссылается на незаключенность спорных сделок, как в части объектов долевого строительства - данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, так и относительно цены этого имущества.

До момента обращения истца в суд ответчик принял от истца, в счет исполнения своих обязательств по спорным сделкам денежные средства, принимая во внимание, цену продаваемого имущества до момента строительства здания, а именно, 29 827 000, 00 руб. (пункт 1.3, л.д. 10), 41 640 000, 00 руб. (пункт 1.3 с учетом изменений, л.д. 24).

Как было указано выше, по договору от 29 октября 2010 года площадь приобретаемого истцом (покупателем) объекта - встроенных нежилых помещений на 2 этаже здания, создаваемых в будущем ответчиком (застройщиком, продавцом) в результате строительных работ, составляет 852, 2 кв.м. (л.д. 10). По итогам капитального строительства здания на 2 этаже получен объект - встроенные нежилые помещения меньшей площадью - 804, 9 кв.м. (л.д. 31-32).

По договору от 20 декабря 2011 года (с учетом изменений) (л.д. 24) площадь приобретаемого истцом (покупателем) объекта - встроенных нежилых помещений на 1 этаже составляет 555, 20 кв.м. По итогам капитального строительства здания на 1 этаже получен объект - встроенные нежилые помещения меньшей площадью - 521, 5 кв.м. (л.д. 29).

Возражая по доводам истца, ответчик не представил доказательства, подтверждающие причину расхождений фактических площадей объектов после окончания строительства, полученных, в том числе, по итогам технической инвентаризации, по отношению к проектной площади (конфигурация помещений в проектируемом здании с учетом этажности), с учетом возможных особенностей строительства здания в целом на основании проектной документации. Ходатайство об экспертизе ответчик не заявил (статьи 65-68, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что истец в расчете по иску по договору от 29 октября 2010 года учитывает показатель более 3 %, не может являться достаточным, самостоятельным основанием, для вывода суда о том, что цена создаваемого недвижимого имущества по этой сделке установлена по иному, чем в сделке от 20 декабря 2011 года.

Техническое описание созданных объектов недвижимости по итогам строительства необходимо, прежде всего, для целей оценки товара - недвижимого имущества, подлежащего передаче истцу, для определения расположение недвижимого имущества в составе другого недвижимого имущества в здании, то есть, для целей оценки исполнения обязательств сторон, в том числе, обязательств застройщика, для целей государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

На основании изложенного имущественное требование истца о взыскании с ответчика излишне перечисленных денежных средств по договорам участия в долевом строительстве от 29 октября 2010 года, от 20 декабря 2011 года в размере 4 183 000, 00 руб. (1 655 500, 00 руб. + 2 527 500, 00 руб.), является правомерным, подлежит удовлетворению (статьи 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка ответчика (застройщика) на то, что истцу (дольщику) после окончания строительства фактически переданы нежилые помещения в здании большей площадью, судом отклоняется, так как, является неправомерным, противоречат совокупности имеющихся в материалах дела доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как было указано выше, действительная воля сторон относительно индивидуализации предмета спорных договоров (недвижимого имущества) определена сторонами путем указания на площадь объектов, в соответствии с проектной документацией, то есть, без учета общего имущества здания в целом. При этом по договорам указана общая площадь объектов. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на него.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, ответственность в форме возмещения убытков имеет место тогда, когда лицо, потерпевшее от гражданского правонарушения, понесло убытки, то есть те отрицательные последствия, которые наступили в имущественной сфере потерпевшего в результате совершенного против него гражданского правонарушения.

При этом в данном случае необходимо доказать сам факт наличия убытков и их размер, то обстоятельство, что убытки были причинены истцу в результате ненадлежащего исполнения ответчиком, в том числе, договорных обязательств, а также наличие причинной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком договорных или иных обязательств и причиненными истцу убытками.

По мнению истца, убытки - неполученный доход истца, связанный с получением прибыли от сдачи спорных встроенных нежилых помещений в здании в аренду.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Как было указано выше, по договору от 29 октября 2011 года ответчик принял на себя обязательства передать истцу нежилые помещения, проектная площадь которых составляет 852, 2 кв.м., по договору от 20 декабря 2011 года - 555, 20 кв.м.

Согласно статье 6 Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав объекта недвижимости.

Согласно статье 8 Федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По условиям спорных сделок стороны установили обязательство застройщика (продавца) передать истцу (дольщику, покупателю) недвижимое имущество после завершения строительства здания, после получения разрешения на ввод объекта (здания) в эксплуатацию (пункт 1.1).

Согласно части 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Как видно из условий спорных сделок, срок окончания строительства и сдачи здания приемочной комиссии определен точной календарной датой - не позднее 30 марта 2012 года, который исчисляется периодом времени (истечение 3-х месяцев с 30 декабря 2012 года), что закону не противоречит (Федеральный закон №214-ФЗ, часть 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Названный срок установлен для целей квалификации надлежащего (ненадлежащего) исполнения (неисполнения) ответчиком своих обязательств по спорным договорам, как в части срока окончания строительства здания, так и в части срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (статьи 309, часть 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, спорные договоры содержат условия о сроке для передачи недвижимого имущества от застройщика к дольщику, которые привязаны к дате окончания строительства.

То обстоятельство, что в договоре установлено условие для передачи недвижимого имущества от застройщика дольщику - с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, при буквальном толковании договора, цели договора, смыслом договора в целом, последующем поведении сторон, не может толковаться как дата фактического завершения строительства, дата получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Иное толкование договоров поставит застройщика в преимущественное положение по отношению к дольщику, так как, застройщик фактически получает право не исполнять принятые на себя обязательства, в том числе, окончить строительство в срок - точную календарную дату, что противоречит закону, соглашению сторон (Федеральный закон №214-ФЗ, статьи 309, 310, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). При ином толковании дольщик фактически лишается право на обычное осуществление деятельности для целей получения доходов (прибыли).

При этом суд учитывает то, что по спорным договорам (пункт 6.1) стороны установили для застройщика обязательство сдать объект истцу в течение 30 дней со дня направления уведомительного письма о возможности принять объект, что также подтверждает то, что срок для передачи недвижимого имущества от застройщика к дольщику не установлен (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Тридцатидневный срок по условиям спорных договоров установлен, как обязательство истца принять объект в определенный в соглашении сторон срок после уведомления об этом со стороны ответчика.

Как видно из материалов дела, разрешение №404/2007 на введение в эксплуатацию объекта - административного здания, расположенного по адресу: Пермский край, город Пермь, Свердловский район, ул. 25-го Октября, 70/1 выдано Департаментом Градостроительства и архитектуры Администрации города Перми ответчику (застройщику) 20 мая 2014 года (л.д. 33-34). Как было указано выше, срок окончания строительства определен по согласию сторон 30 марта 2012 года.

Таким образом, застройщик нарушил срок окончания строительства и сдачи здания приемочной комиссии.

Доказательства, позволяющие суду сделать вывод о том, что срок окончания строительства и сдачи здания приемочной комиссии фактически определен иным сроком, в том числе, по согласию сторон, в материалы дела не представлены, как и не представлены доказательства о том, что застройщик уведомил дольщика о причинах задержки окончания строительства здания (статьи 65-68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд учитывает и то, что в материалы дела не представлены и доказательства, позволяющие сделать вывод о том, что ответчик передал истцу недвижимое имущество, являющееся объектом долевого строительства в соответствии с проектной площадью, то есть, то недвижимое имущество, которое подлежало передаче дольщику (покупателю) по условиям спорных сделок (статьи 65-68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Акты приема-передачи от 18 марта 2014 года, от 21 мая 2014 года такими доказательствами не являются.

При этом суд учитывает то, что со стороны истца недвижимое имущество принято дольщиком с замечаниями со стороны дольщика, в актах от 21 мая 2014 года указано то, что объекты передаются дольщику в техническом состоянии, соответствующем условиям договора, и дольщик несет расходы по содержанию нежилого помещения с 28 августа 2014 года. Иного ответчик не доказал (статьи 65-68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательства, позволяющие суду сделать вывод об уклонении истца (дольщика) от приемки недвижимого имущества судом, не установлено.

То обстоятельство, что в свидетельствах о государственной регистрации права от 11 сентября 2014 года на нежилые помещения по спорным договорам имеется ссылка на документы-основания - акты приема-передачи от 21 мая 2014 года, не может являться достаточным, самостоятельным правовым основанием для вывода о том, что соответствующие нежилые помещений переданы истцу от ответчика 21 мая 2014 года в надлежащем техническом состоянии, для целей оценки надлежащего исполнения (неисполнения) ответчиком принятых на себя обязательств по спорным сделкам.

Таким образом, факт нарушения принятых на себя обязательств по спорным договорам со стороны ответчика перед истцом доказан.

Согласно части 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, при определении упущенной выгода учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

В соответствии с пунктом 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено то, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если обязательство было исполнено.

При определении размера упущенной выгоды первостепенное значение имеет определение достоверности тех доходов, которое потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец должен доказать то, что ответчик не исполнил или ненадлежащим образом исполнил договорные обязательства, нарушил его права, а также возможность получения истцом доходов в заявленном размере при обычных условиях гражданского оборота (наличие упущенной выгоды, причинно-следственную связь, размер доходов). Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды лежит на истце, который должен доказать, что он мог и должен быть получить определенные доходы, и только неправомерные действия ответчика стали единственной причиной, лишившей его возможности получить прибыль.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не может сделать вывод о том, что истец не доказал наличие всей совокупности элементов, необходимых для взыскания упущенной выгоды.

При этом суд учитывает то, что истец мог и должен был получить определенный доход и только не завершения строительства здания в срок, а также не передача недвижимого имущества дольщику в надлежащем состоянии в разумный срок, явилось единственной причиной, лишившей истца возможности получить прибыль, в связи с подписанием договоров аренды - документов, представленных в материалы дела.

То обстоятельство, что истец на момент подписания договоров аренды (незаключенность договоров аренды) не имел право собственности на объекты аренды, не может являться достаточным, безусловным правовым основанием, опровергающим доводы истца о возможности дольщику получить тот доход, который указан в иске.

Суд учитывает и то, что истец рассчитывает упущенную выгоду только за 3 месяца, начиная с мая 2014 года.

Таким образом, арбитражный суд не может сделать вывод о том, что расчет упущенной выгоды произведен истцом без учета разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если обязательство было исполнено.

Доказательства, опровергающие доводы истца, ответчик не представил, ходатайство о назначении экспертизы не заявил (статьи 65-68, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом суд учитывает то, что на основании справки Пермской Торгово-промышленной палаты от 15 декабря 2014 года, исх.№999-С, в результате конъюнктурного анализа предложений на рынке аренды офисных помещений города Перми во 2 квартале 2014 года, а также на основании «Аналитического отсчета о развитии коммерческого сектора рынка недвижимости города Перми за 2 квартал 2014 года», подготовленного специалистом, было установлено то, что рыночная стоимость арендной платы 1 квадратного метра офисных помещений, расположенных в офисном здании, в центральной части города Перми, с учетом налога и без учета коммунальных платежей, по состоянию на 2 квартал 2014 года составляет 1 этаж - 1 000 рублей за квадратный метр в месяц, 2 этаж - 650-700 рублей за 1 квадратный метр в месяц.

Ссылка ответчика на пункт 5.2 спорных сделок, судом также отклоняется, так как, является неправомерной. По согласию стороны не могли изменить императивные нормы, установленные в законе (Федеральный закон №214-ФЗ, статьи 15, 393, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного имущественное требование истца о взыскании с ответчика убытков в виде упущенной выгоды в размере 3 979 200, 00 руб. является правомерным, подлежит удовлетворению.

Довод ответчика о том, что убытки могут возмещаться истцу только в части, не покрытой неустойкой, судом отклоняется, так как, является неправомерной (часть 1 статьи 394, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Поскольку пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта.

Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (далее - проценты на случай неисполнения судебного акта). При этом суд указывает в резолютивной части судебного акта на взыскание названных процентов по ставке рефинансирования Банка России, если стороны не представят достаточных доводов, обосновывающих увеличение ставки на определенный размер (Постановление Пленума ВАС РФ от 04 марта 2014 года №22 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта»).

Согласно статье 110 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче иска истец не оплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску, истцу предоставлена отсрочка оплаты государственной пошлины.

Государственная пошлина по иску составляет 63 811, 00 руб., исчислена судом от цены иска, относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Ассоциации коммерческих организаций малого предпринимательства Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; сокращенное наименование - АКОМП) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) излишне уплаченные денежные средства в размере 4 183 000 руб. 00 коп., упущенную выгоду в размере 3 979 200 руб. 00 коп.

Взыскать с Ассоциации коммерческих организаций малого предпринимательства Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; сокращенное наименование - АКОМП) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) проценты за пользование чужими денежными средствами (проценты на случай неисполнения судебного акта), начисленные на всю взыскиваемую сумму (8 162 200 руб. 00 коп.) исходя из ставки рефинансирования Банка России 8, 25% годовых с момента вступления настоящего решения в законную силу и до даты его фактического исполнения.

Исполнительный лист выдать после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Взыскать с Ассоциации коммерческих организаций малого предпринимательства Пермского края (ОГРН <***>, ИНН <***>; сокращенное наименование - АКОМП) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 63 811 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Ю.Т. Султанова