Гражданский кодекс часть 1

о взыскании убытков, задолженности по арендной плате, расходов за потребленную электроэнергию, расходов по оплате услуг по проведению оценки, процентов,

при участии

от истца: представителя ФИО2 по доверенности от 20.12.2013 (т. 1 л.д. 161);

от ответчика: представителя ФИО3 по доверенности от 08.12.2016 (т. 1 л.д. 162);

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПЕРМЬОБУВЬТОРГ» (далее – общество «ПЕРМЬОБУВЬТОРГ», ответчик) о взыскании убытков в размере 166 241 руб. 00 коп., расходов по оплате услуг по проведению оценки в сумме 11 500 руб. 00 коп., задолженности по арендной плате в сумме 68164 руб. 00 коп., суммы расходов за потребленную электроэнергию за декабрь 2015 г. в размере 3488 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2123 руб. 95 коп (с учетом уточнения на стадии принятия искового заявления – л.д. 95).

Определением суда от 30.09.2016 иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 30.11.2016 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось.

В судебное заседание 23.03.2017 по ходатайству ответчика вызвана свидетель ФИО4 Свидетель в судебное заседание не явилась, стороны заявили о возможности рассмотрения дела без допроса указанного свидетеля.

В судебном заседании истец на иске настаивал, в том числе с учетом письменных пояснений (т. 1 л.д. 145).

В судебном заседании рассмотрено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы по вопросу стоимости восстановительного ремонта, суд, руководствуясь ст. 82 АПК РФ, принимая во внимание письменные возражения истца, протокольным определением от 23.03.2017 отказал ответчику в назначении судебной экспертизы.

Ответчик возражал против удовлетворения иска в части возмещения убытков, взыскания оплаты за пользование помещением после 28.12.2015 по мотивам, изложенным в письменных отзывах (т. 1 л.д. 115, 158, 169).

С учетом возражений истца протокольным определением от 23.03.2017 ответчику отказано в назначении судебной экспертизы причиненного ущерба, ввиду отсутствия оснований.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд приходит к следующих выводам.

01.01.2013 истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды нежилого помещения с протоколом разногласий (т. 1 л.д. 20, 22).

В рамках указанного договора в аренду передано во временное пользование и владение помещение общей площадью 196,5 кв.м., в том числе торговый зал площадью 82 кв.м., расположенное по адресу: <...>, для торговли промышленной группой товаров.

Помещение передано по акту сдачи-приемки от 01.01.2013 (т. 1 л.д. 21 оборот, план помещения - т. 1 л.д. 124).

Договор заключен на срок с 01.01.2013 по 30.11.2013 (п. 5.1 договора), договор регистрации не подлежит.

После окончания срока договора стороны не заявили о прекращении обязательств. С учетом положений ч. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 5.1 договора в редакции подписанного сторонами протокола разногласий договор считается возобновленным на неопределенный срок.

19.11.2015 арендатор направил предложение расторгнуть договор с 28.12.2016 (т. 1 л.д. 23).

В ответ на указанное уведомление письмом от 20.11.2015 арендодатель предложил арендатору обсудить условия аренды (т. 1 л.д. 120).

Арендатором составлен акт сдачи-приема нежилого помещения от 28.12.2015 (т. 1 л.д. 24), в котором отражен отказ арендодателя в его подписании (направлен почтой – т. 1 л.д. 121). Отказ от подписи зафиксирован зав. магазином ФИО5, продавцом ФИО6, продавцом ФИО7 (т. 1 л.д. 160). Освобождение помещения подтверждено представителя управляющей компании ФИО8

В последующем 30.12.2015 ответчик направил истцу телеграмму с просьбой принять помещение и телеграмму о приемке 31.12.2016 в 16.00, телеграмма получателю не доставлена (т. 1 л.д.119) .

25.01.2016 истцом направлено ответчику уведомление об организации приемки помещения 30.01.2016 в 14.00. В письме отражено получение 16.01.2015 от ответчика акта от 28.12.2015, отрицание факта участия в приемке (т. 1 л.д. 77, отправка – т. 1 л.д. 77 оборот, 121).

30.01.2016 арендодателем составлен односторонний акт, в котором отражены недостатки имущества. Указанный акт передан заведующей магазином ФИО9 в тот же день (т. 1 л.д. 28).

В последующем в адрес ответчика направлено требование о проведении ремонта в срок до 29.02.2016 и приемки выполнения работ (т. 1 л.д. 29, отправка – т. 1 л.д. 109).

Ключи от помещения направлены ответчиком почтой 03.02.2016, получены истцом 21.03.2016 (л.д. 153).

02.03.2016 истец направил ответчику телеграмму с уведомлением об осмотре помещения в целях оценки ущерба (т. 1 л.д. 30, 31). Представители ответчика при указанном осмотре присутствовали (т. 1 л.д. 148).

В результате осмотра ИП ФИО10 составлен отчет № 065/04-16, согласно которому ущерб в отношении указанных истцом в акте недостатков (кроме пожарной сигнализации) оценен в размере 153 241 руб. по состоянию на 30.01.2016 (копия - т. 1 л.д. 32, подлинный отчет – т. 2).

В части стоимости ремонта сигнализации истцом представлен договор подряда от 16.04.2016, акт от 24.05.2016 (л.д. 73-74).

Истец, полагая обязанность истца по оплате аренды за декабрь 2015г., январь 2016г. в сумме 68 164 руб., оплатить стоимость восстановительных работ в размере 153 241 руб., стоимость ремонта сигнализации в сумме 13 000 руб., услуги электроэнергии за декабрь 2015 г. в сумме 3488 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на задолженность по аренде и электроэнергии за период с 26.12.2015 по 30.05.2016 в сумме 2123,95 руб. обратился в арбитражный суд.

Обращению в суд предшествовало направление претензии (т. 1 л.д. 12-18).

Между сторонами возник спор относительно момента возврата помещения и периода оплаты помещения. Ответчиком оспаривается обязанность оплаты аренды после 28.12.2015. Ответчик также отрицает наличие указанных истцом недостатков (порчи) помещения, оборудования.

На момент направления отказа от договора ответчиком (арендатором) договор являлся продленным на неопределенный срок.

Согласно п. 7.2 договора арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом арендодателя за 30 дней, в случае ненадлежащего исполнения им условий договора, а также отсутствия у Арендатора обязательств перед Арендодателем, возникших при выполнении им условий договора.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из условий договора следует, что предоставление и возврат имущества осуществляется по акту приема-передачи.

Надлежащую передачу помещения 28.12.2015 и обеспечение доступа арендодателя до 30.01.2016 суд признает недоказанной. При этом исходит из следующего.

Действительно, в уведомлении о прекращении договора ответчиком была обозначена дата окончания договора – 28.12.2015. При этом доказательства уведомления истца о готовности помещения к передаче, вызова истца на приемку, с указанием времени материалы дела не содержат.

Истец отрицает участие при составлении акта от 28.12.2015 в его присутствии (т. 1 л.д. 24).

Свидетель ФИО11 (т. 1 л.д. 197) дала пояснения, что подписавшая акт ФИО7 не присутствовала 28.12.2015 в помещении, в то время как ФИО7 на акте также зафиксировала отказ истца в подписи акта от 28.12.2015. ФИО11 также дала пояснения, что акт подписывался ею в другом офисе, позднее.

Опрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 (т. 1 л.д. 51) отрицал личное участие при освобождении помещения, указал на то, что учиненная им запись об освобождении помещения была сделана в офисе, со слов работника управляющей организации ФИО4 Также свидетель дал пояснения, что запись об отказе в подписи ФИО1 на момент предоставления ему документа отсутствовала. Подпись проставлялась возможно 30.12.2015. Таким образом, указанный свидетель не подтвердил присутствие истца 28.12.2015 в арендуемом помещении.

Свидетель ФИО11 также дала пояснения о том, что представитель управляющей компании ФИО8 присутствует при приемке узнала со слов ФИО5, лично его не знала. При этом данное свидетелем описание внешности якобы присутствовавшего при передаче помещения свидетеля не совпадает.

Размещение подписи позднее также косвенно подтверждается наличием у истца нескольких экземпляров указанного акта, в том числе без отметки об отказе от приемки помещения и подписи ФИО8 (т. 1 л.д. 123).

В силу изложенного при оценке акта от 28.12.2015 суд учитывает возражения истца о его отсутствии 28.12.2015 в арендуемом помещении. Приходит к выводу, что помещение было освобождено без участия истца.

Принимая во внимание, что договор четко определяет порядок передачи помещения - путем составления акта приема-передачи, суд приходит к выводу, что ответчиком не представлены доказательства возникновения права прекращения обязанности оплачивать пользование помещения 28.12.2015.

Из материалов дела следует, что 30.12.2015 ответчик направил истцу телеграмму с просьбой принять помещение 31.12.2016 в 16.00, телеграмма получателю не доставлена (т. 1 л.д.119). Принимая во внимание избранную ответчиком дату (предпраздничный день) и дату отправки за день до предполагаемой передачи помещения, суд не может расценить неполучение истцом уведомления и неявку истца как просрочку кредитора.

Позднее акт от 28.12.2015 был направлен истцу по почте, получен последним 16.01.2016, иная дата передачи помещения не предлагась (т. 1 л.д. 77, отправка – т. 1 л.д. 77 оборот, 121).

В последующем самим истцом 25.01.2016 направлено ответчику уведомление об организации приемки помещения 30.01.2016 в 14.00. В письме отражено получение 16.01.2015 от ответчика акта от 28.12.2015, отрицание факта участия в приемке (т. 1 л.д. 77, отправка – т. 1 л.д. 77 оборот, 121).

30.01.2016 арендодателем составлен односторонний акт, в котором отражены недостатки имущества. Указанный акт передан заведующей магазином ФИО9 в тот же день (т. 1 л.д. 28). Из пояснений истца следует, что он ключами не располагал. В помещение его впустила ФИО9

Ключи от помещения направлены ответчиком почтой 03.02.2016, получены истцом 21.03.2016 (т. 1 л.д. 153).

Из совокупности приведенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что доказательства уклонения истца от приемки помещения до 30.01.2016 материалы дела не содержат. В таком случае требование истца об оплате пользования вплоть до 30.01.2016 следует признать обоснованным.

По условиям договора стоимость арендной платы без учета расходов на потребленную энергию составляет 62 150 руб. в месяц (п. 5.2 договора).

С учетом установленных судом обстоятельств требования в указанной части соответствуют положениям ст. 622 ГК РФ. Расчет произведен с учетом условий договора о размере арендной платы, проверен судом, признан арифметически верным (счета от 28.01.2016, 25.01.2016 – т. 1 л.д. 77, 78).

В части требования о взыскании убытков в виде восстановительного ремонта суд отмечает следующее.

Из акта приема-передачи, подписанного сторонами при заключении договора, следует передача помещения арендатору в надлежащем состоянии.

30.01.2016 истцом при осмотре помещения были отражены следующие недостатки помещения: в месте демонтажа вывески остались торчащими из стен фасада анкерные болты, а также выбоины в штукатурке после демонтажа софитов освещающих вывеску - требуется удаление болтов и заделка отверстий и выбоин на фасаде здания в существующий цвет. Большое количество грязи на фасаде и окнах после демонтажа рекламных конструкций, под вывеской и графиком работы установленных ранее Арендатором - требуется удалить грязь с фасада. Заменить поврежденные (разбитые стеклопакеты в окнах на фасаде) с восстановлением тонированного покрытия в существующий цвет остальных стёкол. Устранить перекос, отремонтировать открывные рамы на окнах фасада, так как в результате не аккуратного открывания просел стеклопакет, и плохо закрываются рамы - требуется ремонт. В торговом зале на стенах заменить испорченные ламинированные листы ГКЛ, на целые, так как после установки и не аккуратного демонтажа оборудования Арендатора имеются многочисленные прорывы и дыры от дюбель-гвоздей. Не работают светильники на потолке более 40% (во всем помещении) - требуется замена. Покрасить стояки и стены в подсобном помещении, так как трубы и стены обожжены, требуется становление покрытия в существующий цвет, отремонтировать сантехнику в туалете. Требуется косметический ремонт в подвальном и подсобном помещении. Восстановить и передать в исправном состоянии охранно-пожарную сигнализацию в помещении.

Акт составлен в присутствии зав. магазином ФИО9 ,работающей в период аренды заведующей магазином, расположенном в арендуемых помещениях и в тот же день передан указанному лицу.

Причины, по которым указанное лицо присутствовало в помещении (помимо необходимости зафиксировать состояние помещения) в неработающем магазине, ответчик пояснить не смог. В связи с чем, суд исходя из совокупности доказательств, касающихся составления акта 30.01.2016, суд приходит к выводу, что указанное лицо было направлено для осмотра и фиксации состояния магазина. Получив акт, возражений относительно отраженных в нем актов, не заявлено ни в момент его получения, ни позднее.

При опросе свидетеля ФИО11 (т. 1 л.д. 192) было установлено, что косметический ремонт не производился, на стенах были следы от гвоздей. Факты, которые ставили бы под сомнение указанное арендодателем состояние помещения, суду не сообщены.

В силу изложенного у суда отсутствуют основания не доверять и ставить под сомнение достоверность фактов о состоянии помещения, отраженных в акте 30.01.2016.

Доводы ответчика, что осмотр экспертом помещения производился по истечении 3 месяцев после освобождения, в связи с чем результаты не могут быть признаны достоверными, отклоняются судом по следующим основаниям.

Из отчета следует, что эксперт оценивал объем восстановительного ремонта в первую очередь исходя из акта, составленного истцом 30.01.2016. Изучив фото, приведенные в оригинале отчета № 065/04-16 стр. 39-48 отчета), суд усматривает характер большинства недостатков как возникших ввиду длительной эксплуатации помещений. Кроме того, ответчик при добросовестном поведении имел возможность заявить возражения на отраженные в акте от 30.01.2016 недостатки. Однако этого не сделал. В последующем в адрес ответчика направлено требование о проведении ремонта в срок до 29.02.2016 и приемки выполнения работ (т. 1 л.д. 29, отправка – т. 1 л.д. 109). А при осмотре экспертом сослался на акт от 28.12.2015, составленного без участия истца.

Согласно отчету определения стоимости восстановительных работ в нежилом встроенном помещении № 065/04-16, составленном ИП ФИО10 стоимость работ составляет 153 241 руб.

Ответчик также оспаривает достоверность указанной экспертом в отчете № 065/04-16 стоимости восстановительного ремонта.

10.03.2017 ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы (т. 2 л.д. 11). Ходатайство мотивировано тем, что представленный истцом в материалы дела отчет № 065/04-16 содержит определение рыночной стоимости восстановительных работ в нежилом помещении, тогда как, по мнению ответчика, понятие стоимости восстановительных работ в ФСО № 2 и Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отсутствует.

Указанный довод отклоняется судом, как противоречащий позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2014 № ВАС-4651/14 по делу № А70-5315/2013, согласно которой при возврате арендатором помещения в состоянии, требующем ремонта, подлежит взысканию стоимость восстановительного ремонта, установленная в частности на основании отчета об оценке его рыночной стоимости. Аналогичная позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в определении от 02.10.2015 №307-3C15-11832 по делу № А13-13758/2014.

Ответчик, заявляя о назначении судебной экспертизы, также указывает на неприменение при составлении отчета № 065/04-16 нормального износа к стоимости работ, необходимых для восстановления нарушенного права истца.

Указанная позиция также судом признается ошибочной.

Согласно положениям ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно акту сдачи-приемки имущества от 01.01.2013 (т. 1 л.д. 21 оборот), подписанному истцом и ответчиком, при заключении договора, нежилое помещение передано в удовлетворительном состоянии, в помещении произведен ремонт, замечаний и недостатков при приемке имущества не обнаружено. Доказательств выполнения предусмотренной п. 4.8 договора обязанности по текущему и косметическому ремонту в период с 01.01.2013 по 30.01.2016 ответчиком не представлено.

Истцом заявлены требования о возмещении причиненного ущерба в порядке ст. 15, ст. 1064 ГК РФ, предусматривающими возмещение виновной стороной убытков в полном объеме. Применение к стоимости работ по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние процента износа не предусмотрено действующим законодательством.

Представленная ответчиком комиссионная рецензия ФИО12, ФИО13 (т. 1 л.д. 171, т. 2 л.д. 47-48) не содержит в таблице 2 конкретных ссылок на нормативы, которым не соответствует отчет, в связи с чем не может быть расценен как доказательство, опровергающее достоверность представленного истцом отчета.

Принимая во внимание вышеизложенное, судом на основании ст. 82 АПК РФ отказано 23.03.2017 в назначении судебной экспертизы по ходатайству ответчика.

При рассмотрении дела ответчик также не признал порчу пожарной сигнализации, указывая на то, что она изначально не эксплуатировалась, работоспособность ее не проверялась.

Между тем в п. 4.1 договора отражено, что помещение предается, оборудованное системой пожарной сигнализации. Из п. 2.2 договора следует, что при приемке передаваемое оборудование подлежит проверке, недостатки оборудования отражаются в акте (т. 1 л.д. 21). Возражения в указанной части от ответчика при приемке помещения в аренду не поступало. Ненадлежащее состояние сигнализации на момент приемки помещения в аренду документально не подтверждено.

Заявленные к взысканию убытки (13 000 руб.) подтверждены договором подряда от 16.04.2016 № 116/а, счетом от 16.04.016, актом от 24.05.2016, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 24.05.2016 № 49 (т. 1 л.д. 73-76).

В таком случае требования о взыскании убытков в сумме 166 241 руб. 00 коп. суд также признает обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Иск также содержит требование о взыскании суммы расходов за потребленную электроэнергию за декабрь 2015 г. в размере 3488 руб. 00 коп.

По условиям договора арендная плата и расходы за потребленную энергию перечисляются арендатором ежемесячно. Стоимость арендной платы установлена в договоре без учета расходов на потребленную энергию (п. 5.1 договора).

Размер требований в указанной части подтвержден документально (т. 1 л.д. 77, т. 1 л.д. 104-105, 110-111), ответчиком не оспаривается, на основании ст. 309, 310, 614 ГК РФ требования подлежат удовлетворению.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2123 руб. 95 коп., исчисленные за период с 26.12.2015 по 30.05.2016 в порядке ст. 395 ГК РФ на задолженность по аренду с учетом расходов на электроэнергию (расчет в исковом заявлении).

По условиям договора арендная плата и расходы за потребленную энергию перечисляются арендатором ежемесячно. Стоимость арендной платы без учета расходов на потребленную энергию составляет 62 150 руб. в месяц (п. 5.2 договора). Оплата производится не позднее 25 числа текущего месяца (п. 4.4 договора).

По правилам ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочке в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

С 01.06.2015 согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

До 01.06.2015 проценты за пользование чужими денежными средствами исчислялись из ставки рефинансирования, установленной Банком России,, ставка рефинансирования составляла сумму 8,25 % годовых.

Согласно п. 1 ст. 395 в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Указанная норма вступила в силу с 01.08.2016.

Расчет проверен судом, признан арифметически верным.

Требования в указанной части также подлежат удовлетворению.

В иске заявлено о взыскании с ответчика расходов на оплату досудебной экспертизы в сумме 11 500 руб.

С целью подтверждения размера ущерба истец обращался к специалистам, подготовка заключения осуществлена на основании договора от 21.03.2016 № 065/04-16 (т. 1 л.д. 70), оплата подтверждена квитанцией в приходному кассовому ордеру от 20.04.2016 № 168 в сумме 11 500 руб. (т. 1 л.д. 72). Принимая во внимание, что определение стоимости восстановительного ремонта требует специальных познаний, расходы истца на получение указанного доказательства суд квалифицирует как судебные издержки, понесенные в связи со сбором доказательств, которые подлежат возмещения со стороны ответчика в порядке ст. 106, 112, 110 АПК РФ.

При общении в суд истцом оплачена государственная пошлина в общей сумме 8030 руб., в том числе по чеку от 30.05.2016 на сумму 7800 руб., по чеку от 13.09.2016 на сумму 230 руб. (т. 1л.д. 10, т. 1 л.д. 96).

С учетом результатов судебного разбирательства, положений ст. 110 АПК РФ на ответчика относится государственная пошлина в сумме 7800 руб. от цены иска 240 016,95 руб.

Излишне уплаченная государственная пошлина по чеку от 13.09.2016 на сумму 230 руб. (т. 1 л.д. 96) подлежит возврату истцу в порядке ст. 333.40 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 104, 106, 110, 112, 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

заявленные требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПЕРМЬОБУВЬТОРГ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в общей сумме 259 316 руб. 95 коп., в том числе убытки в сумме 166 241 руб. 00 коп., задолженность в сумме 71 652 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2123 руб. 95 коп., сумма 7800 руб. 00 коп. в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины, сумма 11 500 руб. 00 коп. в порядке возмещения судебных издержек, связанных со сбором доказательств.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 230 руб. 00 коп., излишне плаченную по квитанции от 13.09.2016.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина