Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью "Агентство "Юрист" (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к комитету имущественных отношений администрации Чердынского муниципального района (далее – Ответчик) о возложении обязанности принять жилое помещение по адресу: г.Чердынь Пермского края, улица Сорокина, д. 38, кв.7, кадастровым номером 59:39:0010193:61, в порядке и на условиях муниципального контракта № 01563000580190000070001 на приобретение жилого помещения для формирования специализированного жилищного фонда для обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей на территории Чердынского муниципального района Пермского края от 26.04.2019 года.

Ответчик представил отзыв, в котором против удовлетворения иска возражает, поскольку при обследовании 06.05.2019 жилого помещения межведомственной комиссией по обследованию жилых помещений приобретаемых в муниципальную собственность Чердынского муниципального района было выявлено несоответствие площади жилого помещения в предоставленной истцом техническом паспорте на квартиру № 7 от 22.04.2019 с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.04.2019. 21.05.2019 истцу была направлена претензия о том, что общая площадь указанного жилого помещения согласно выписке из ЕГРН составляет 72 кв. м., а в техническом паспорте указана иная общая площадь – 61,9 кв.м., а также предложено привести в соответствие документацию на предлагаемое жилое помещение, после чего будет рассмотрен вопрос о подписании акта приема-передачи со стороны заказчика. В июне 2019 года истец повторно представил пакет документов, при рассмотрении которого ответчиком вновь установлено несоответствие по площади жилого помещения.

Ответчик о времени и месте судебного разбирательства по делу извещен надлежащим образом, в силу ст. 123, п.3 ст. 156 АПК РФ суд полагает возможным рассмотреть спор по существу в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из искового заявления следует, что между Истец (Продавец) и Ответчиком (Покупатель) на основании Протокола рассмотрения единственной заявки на участие в электронном аукционе «Приобретение жилого помещения для формирования специализированного жилищного фонда для обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей на территории Чердынского муниципального района Пермского края» от «08» апреля 2019 г. (извещение в ЕИС № 0156300058019000007), был заключён муниципальный контракт № 01563000580190000070001 на приобретение жилого помещения для формирования специализированного жилищного фонда для обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей на территории Чердынского муниципального района Пермского края от 26.04.2019 года.

В соответствии с п. 1.1. заключенного Контракта ПРОДАВЕЦ обязуется передать жилое помещение, расположенное по адресу: г.Чердынь Пермского края, улица Сорокина, д. 38, кв.7, кадастровым номером 59:39:0010193:61, общей площадью 72 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного жилого дома, в порядке и на условиях Контракта, а ПОКУПАТЕЛЬ обязуется принять и оплатить жилое помещение по цене и на условиях, определённых Контрактом.

Согласно п. 2.1 цена контракта составляет 722 238 руб. Оплата за приобретаемое жилое помещение осуществляется с учетом площади фактически приобретаемого жилого помещения, но не более чем за 33 кв.м. и предельной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья, установленной для Чердынского муниципального района.

Срок передачи жилого помещения по акту приема-передачи – с момента заключения контракта до 06.05.2019 (п. 3.1 контракта).

Пунктом 3.2 Контракта установлено, что ПОКУПАТЕЛЬ после получения уведомления ПРОДАВЦА о готовности к передаче жилого помещения в течение 5 (пяти) рабочих дней осуществляет обследование помещения и проверку соответствия качества помещения требованиям, установленным Контрактом и Приложениями к Контракту.

В силу пункта 3.3 Контракта, передача жилого помещения осуществляется по акту приёма -передачи жилого помещения (Приложение 2 к настоящему Контракту) в течение 2 (двух) рабочих дней после подписания акта.

Пунктом 3.4 контракта предусмотрено, что в день подписания акта приёма-передачи жилого помещения ПРОДАВЕЦ передает ПОКУПАТЕЛЮ: выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; технический паспорт с указанием года постройки; справку государственных или муниципальных организаций технической инвентаризации о проценте физического износа здания дома, в котором расположено жилое помещение; кадастровый паспорт.

Пунктом 3.5 Контракта установлено, что в акте приёма - передачи жилого помещения указывается его техническое состояние на момент подписания акта.

Как поясняет истец, в связи с тем, что контракт был подписан Заказчиком на электронной торной площадке 26.04.2019 года, 27 и 28 апреля являлись выходными днями (следующими выходными днями являлись с 01 по 05 мая 2019 года), 29.04.2019 года было направлено уведомление о готовности сдать жилое помещение 30.04.2019 года. Так как заказчик данную дату не согласовал, повторно было направлено уведомление о готовности сдачи помещения 06.05.2019 года.

06.05.2019 года комиссия Заказчика произвела осмотр жилого помещения, председателю Комитета имущественных отношений администрации Черднынского муниципального района ФИО2 переданы все документы, предусмотренные п. 3.4. контракта, также в адрес Заказчика направлены ключи от жилого помещения.

15.05.2019 года, в связи с отсутствием каких-либо действий со стороны Заказчика, ООО «Агентство «Юрист», письмом № 113/2019 направил в адрес Заказчика подписанный в одностороннем порядке акт приёма-передачи квартиры в 3 экз. и повторно передал копии документов на жилое помещение.

По электронной почте сотрудника Заказчика поступило письмо о приведении площади жилого помещения в соответствие.

Исполняя требование Заказчика, собственник жилого помещения (от имени которого был заключён контракт ООО «Агентство «Юрист»), обратился в Кадастровую палату Пермского края с вопросом исправления технической ошибки и добавления в сведения ЕГРНИП на квартиру технического описания (плана жилого помещения).

Данная техническая ошибка была устранена, на настоящий момент площади жилого помещения в сведениях ЕГРНИП составляет 64,3 кв.м. (без учета площади балкона).

После исправления технической ошибки, в адрес Заказчика повторно были направлены все документы на переданное жилое помещение: выписка ЕГРНИЛ на квартиру после устранения технической ошибки; технический паспорт на квартиру 2000 года, на основании которого были внесены сведения в ЕГКН; технический паспорт на квартиру 2019 года, подтверждающий отсутствие изменений в технических характеристиках жилого помещения на дату обследования 10.06.2019 года; фотографии жилого помещения; акты приема-передачи жилого помещения с уточненной площадью.

В связи с тем, что акт приема-передачи ответчиком не подписан, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая во внимание содержание муниципального контракта от 26.04.2019 N 01563000580190000070001 и сложившиеся на его основании отношения сторон, суд пришел к выводу о том, что в данном случае спор подлежит разрешению по правилам главы 30 ("Купля-продажа") Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случаях, когда законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству товара, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (п. 4 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая по иску, ответчик ссылается на то, что площадь жилого помещения, указанная в контракте не соответствует площади, указанной в техническом паспорте данного жилого помещения.

Так, общая площадь жилого помещения с кадастровым номером 59:39:0010193:61, согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости составляет 72 кв.м., а площадь квартиры, согласно технического паспорта, составляет 61,9 кв.м. из них: жилая площадь 37,2 кв.м., подсобная 24,7 кв.м.

21 мая 2019 года истцу была направлена претензия о том, что общая площадь указанного жилого помещения согласно выписки из ЕГРН составляет 72 кв.м, а в техническом паспорте указана иная общая площадь - 61,9 кв.м., а так же предложено привести в соответствие документацию на предлагаемое жилое помещение, после чего будет рассмотрен вопрос о подписании акта приема-передачи со стороны заказчика.

В июне 2019 года от Истца получено извещение об исполнении муниципального контракта и вновь предоставлен пакет документов. Ответчиком, рассмотрев представленные документы, было выявлено, что в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости квартиру с кадастровым номером 59:39:0010193:61 по адресу: Пермский край, Чердынский район, ул.Сорокина, д. 38, кв.7, от 10.06.2019 общая площадь составляет 64,2 кв.м, а в предоставленном техническом паспорте от 10.06.2019 указана общая площадь 61,7 кв.м., в связи с чем Ответчиком было направлено письмо с отказом в подписании акта приема-передачи жилого помещения с повторным предложением привести в соответствие документацию на предлагаемое жилое помещение.

Данный довод ответчика судом рассмотрен и признан подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно выписке ЕГРН площадь жилого помещения по адресу: <...> составляет 64,2 кв.м., что полностью соответствует техническому паспорту помещения от 2000 года, который был предоставлен в адрес Ответчика. Именно на основании данного документа спорное жилое помещение было поставлено на кадастровый учет. При этом ранее квартира стояла на учете с учетом площади балкона (данные сведения были уточнены).

Из пояснений истца следует, что при подаче заявки на участие в торгах, истец ориентировался именно на данный технический паспорт, а также сведения из ЕГРН, в связи с чем в заявке было указано, что «площадь жилого помещения составляет 72,0 кв.м., фактически площадь 64,2 кв.м.-без учета балкона». При этом, условиями конкурсной документации не предусмотрено требование предоставления технического паспорта на дату заключения контракта, так же как и проведение повторной инвентаризации объекта.

Технический паспорт — это документ, который ранее выдавался по итогам проведения технической инвентаризации объектов капитального строительства. На основании такого паспорта проводился их технический учет, они включались в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (п. 7 ранее действовавшего Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921).

В техническом паспорте приводились характеристики объекта недвижимости, которые индивидуализировали его. Он нужен был для внесения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН при госрегистрации прав на него (ст. 1 ранее действовавшей редакции Закона о регистрации прав на недвижимость, п. 23 ранее действовавших Правил ведения ЕГРП).

Технический паспорт выдавался до 1 января 2013 г. При этом, до 1 марта 2008 г. он выдавался в обязательном порядке и подтверждал проведение технической инвентаризации. После этой даты вместо технического учета в отношении объектов недвижимости начали проводить кадастровый учет в соответствии с Законом о кадастре недвижимости; с 1 марта 2008 г. до 1 января 2013 г. технические паспорта выдавали в зависимости от региона, в котором находится объект. В этот период для учета зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства был установлен переходный период. На территории РФ выдавались и технические, и кадастровые паспорта, если был введен новый порядок учета таких объектов. Все зависело от региона, так как новый порядок вводился поэтапно (ч. 1 — 1 ст. 43 ранее действовавшего Закона о кадастре недвижимости, пп. 1 п. 37 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577).

С 1 января 2013 г. в подтверждение кадастрового учета выдавался только кадастровый паспорт (пп. 1 ч. 2 ст. 23 ранее действовавшего Закона о кадастре недвижимости).

С 1 января 2017 г. кадастровый учет и госрегистрация прав на недвижимость проводятся в едином реестре — ЕГРН. Проведение кадастрового учета, как и госрегистрации прав, подтверждается выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации недвижимости).

На сегодняшний день технический паспорт многоквартирного дома может быть оформлен в рамках технического учета (то есть технической инвентаризации и паспортизации)для целей учета жилищного фонда (ч. 4, 5 ст. 19 ЖК РФ, п. 2 Положения, утвержденного
Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301).

Таким образом, в силу действующего законодательства, технический паспорт, составленный после 1 января 2013 года, не может подтверждать или опровергать площадь жилого помещения, а может использоваться только с целью определения технических характеристик помещения, а именно: отсутствия незаконных перепланировок, определения степени благоустройства помещения, степени износа здания, определения инвентаризационной стоимости имущества.

Для целей кадастрового учета технический паспорт многоквартирного дома, как и любого другого объекта, в настоящее время не применяется.

В настоящее время для кадастрового учета технический паспорт, так же как и кадастровый, не используется. Для этого необходим технический план (пп. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости). Поэтому на основании технического паспорта (выданного до 1 января 2013 г.) или кадастрового паспорта (выданного до 1 января 2017 г.) кадастровый учет не проводят.

На настоящий момент в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документом, подтверждающим право собственности на объект недвижимости, его технические характеристики, в том числе площадь, является выписка ЕГРНИП.

Кроме того, пунктом 11.10 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (Приняты Росжилкоммунсоюзом к введению в действие с 1 января 1991 года), установлены допустимые ошибки измерений линий при технической инвентаризации, которые не при определении общей площади помещения (суммирования площадей жилых и подсобных помещений) не должны превышать 5%.

С учетом того, что площадь жилого помещения без учета площади балкона составляет 64,2 кв.м, допустимым отклонением является 3,2 кв.м. Таким образом, разница в площади технических паспортов 2000 года и 2019 года, является допустимой ошибкой при измерении, в предела установленных норм, образовавшейся в том числе в связи с изменением способов измерения.

В части доводов ответчика о том, что заявка участником была подана 04.04.2019 года, а право собственности к ФИО1 перешло 18.04.2019 года, в связи с чем она не могла знать всех характеристик жилого помещения, суд полагает необходимым отметить следующее.

В силу норм 44- ФЗ, участник, на момент подачи заявок не обязан иметь в собственности то имущество, которое им предлагается к приобретению заказчику, при этом, в силу п. 1. ст. 551 ГК РФ и ст. 554 ГК РФ (в связи с тем, что заключается фактически договор купли-продажи жилого помещения) должен указать конкретный адрес жилого помещения. В связи с этим, между ООО «Агентство «Юрист» и ФИО1 Был заключён договор комиссии, по которому ФИО1, за счет денежных средств ООО «Агентство «Юрист» обязалась приобрести конкретное жилое помещение и передать его на реализацию обществу. При принятии решения о приобретении объекта недвижимости, а также при подаче заявки на участие в аукционе были проверены все документы, связанные с объектом недвижимости и проведена проверка соответствия технических характеристик условиям технического задания Заказчика.

Доводы Ответчика о несоответствии требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, со ссылкой на заключение о фактическом состоянии жилого помещения от 08.05.2019 года № 119-Т и акта осмотра от 06.05.2019 года, судом признаны несостоятельными в виду следующего.

Указанные документы составлены в отсутствие истца, на их составление истец не приглашался. Иного ответчиком не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, доказательств направления указанных актов в адрес истца, в нарушение ст. 65 АПК РФ, ответчиком также не представлено. Истец отрицает факт их получения, утверждает, что об их наличии узнал в ходе судебного заседания. Следует также отметить, что в своих письмах от 21.05.2019 и от 27.06.2019, направленных в адрес истца, ответчик на недостатки технического состояния жилого помещения не ссылается (л.д. 109, 111).

В силу требований технического задания, Заказчиком было установлено, что процент износа многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, должен составлять не более 30 %. Данные условия Участником соблюдены, что подтверждается справкой БТИ (Л.д. 82).

Исследовав и оценив в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о недоказанности факта ненадлежащего качества предъявленного обществом "Агентство "Юрист" к приемке жилого помещения, оснований к отказу в удовлетворении исковых требований не имеется.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать комитет имущественных отношений администрации Чердынского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) принять у общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Юрист" (ОГРН <***>, ИНН <***>) жилое помещение по адресу: г.Чердынь Пермского края, улица Сорокина, д. 38, кв.7, кадастровый номер 59:39:0010193:61, в порядке и на условиях муниципального контракта № 01563000580190000070001 на приобретение жилого помещения для формирования специализированного жилищного фонда для обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей на территории Чердынского муниципального района Пермского края от 26.04.2019 года.

Взыскать с комитета имущественных отношений администрации Чердынского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Юрист" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 руб. судебных расходов на оплату госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья О.В.Кудинова