Гражданский кодекс часть 1

от третьих лиц: Западно-Уральское управление Федеральной службы по Экологическому, Технологическому и Атомному надзору - А.А.Кузнецов (пасп., дов от 17.03.2011 г.)

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованиями о расторжении договора аренды № 98-72 от 15.02.2008 земельного участка общей площадью 4433,64 кв.м., расположенного: Пермский край, г.Краснокамск, мкр.Звездный, угол улиц Коммунальной и 10-Пятилетки, в редакции дополнительного соглашения от 13.05.2008.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик иск не признал, указал, что согласно землеустроительным документами на спорном земельном участке какие – либо обременения не устанавливались, истец имел возможность ознакомиться с конкурсной документацией, нефтяная скважина № 80 ликвидирована, истец имеет возможность использовать спорный земельный участок по целевому назначению – для строительства жилого дома, в связи с чем основания для расторжения договора отсутствуют.

3 – е лицо Западно-Уральское управление Федеральной службы по Экологическому, Технологическому и Атомному надзору пояснило, в соответствии с п. 2.2.2.8 Инструкции о порядке ликвидации, консервации и оборудования их устьев и стволов, утвержденной Постановлением Федерального горного и промышленного надзора России (Госгортехнадзор) от 22.05.2002 № 22 на устье ликвидированной скважины должна быть установлена бетонная тумба с идентификационными данными ранее существовавшей скважины, согласно п. 2.3.7 указанной Инструкции должен осуществляться учет и ежегодный контроль за состоянием устьев ликвидированных скважин и необходимые ремонтные работы при обнаружении неисправностей и нарушений требований охраны недр. В соответствии с п. 5.3.5 Положения о Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 № 401 Ростехнадзор осуществляет регистрацию опасных производственных объектов и ведет государственный реестр таких объектов.

Протокольным определением суда от 30.11.2010 в соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле привлечено третье лицо - Управление Росреестра.

Представителем истца заявлено ходатайство о назначении судебной строительной экспертизы, сформулированы вопросы, получен ответ из экспертной организации, оплачены денежные средства на депозитный счет суда.

Определением Арбитражного суда от 03.12.2010 по делу №А50-19839/2010 назначена строительная судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено Пермскому представительству Центра независимых судебных экспертиз «ТЕХЭКО».

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

- Возможна ли жилая застройка на земельном участке строительства многоэтажного многоквартирного дома по адресу: г. Краснокамск мкр. Звездный, угол улиц Коммунальной и 10-й Пятилетки (поз.23) при существующих недостатках: - наличие неликвидируемой нефтяной скважины?

- Если возможно, то максимально какой жилой объект недвижимости (количество этажей квартир), возможно разместить на данном земельном участке с учетом необходимой инфраструктуры, благоустройства, озеленения, размещения детских площадок, мест отдыха, автостоянки и.т.п.?

Производство по делу приостановлено до окончания проведения экспертизы.

25.02.2011 г. от экспертной организации поступило заключение эксперта № 44/2011. Производство по делу было возобновлено.

Заслушав представителей сторон, 3 – х лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 15 февраля 2008 года между Комитетом имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района (арендодатель) и истцом, на основании протокола о результатах аукционных торгов от 12.02.2008 года, был заключен договор аренды земельного участка № 98-72.

Согласно указанному договору арендодателем передан арендатору в пользование земельный участок общей площадью 4433, 64 кв.м., расположенный по адресу: Пермский край, г. Краснокамск, микрорайон «Звездный», поз. 23 из земель населенных пунктов, предназначенный для целей, связанных со строительством многоэтажного жилого многоквартирного дома.

Дополнительным соглашением от 13.05.2008 стороны внесли изменения в договор аренды: в п. 1.1. договора - слова «кадастровый номер 59:07:001 10 03:0003» заменены словами «кадастровый номер 59:07:001 10 03:0023».

Истец полагая, что по договору аренды от 15 февраля 2008 года ему передан земельный участок с недостатками, а также обременениями и ограничениями, которые не были известны арендатору, обратился в суд с рассматриваемым иском.

В обоснование требований истец указал, что при получении градостроительного плана земельного участка от 21.08.2008 истцу стало известно, что земельный участок имеет существенное ограничение по его использованию.

Также истец указал, что ему стало известно о наличии на спорном земельном участке нефтяной скважины № 80, доказательств ликвидации которой в установленном порядке не представлено.

По мнению истца, указанные обстоятельства являются основаниями для расторжения договора аренды и взыскания убытков на основании ст.ст. 15. 451, 611, 612, 620 ГК РФ, п.п.3, 4 ст. 37 Земельного кодекса РФ, ст. 25 ФЗ «О недрах».

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В материалах дела имеется экспертное заключение №44/2011, подготовленное Центром независимых судебных экспертиз «ТЕХЭКО» о возможности жилой застройки на земельном участке, расположенном по адресу Пермский край, г. Краснокамск, угол улиц Коммунальной и 10 Пятилетки.

Согласно данному заключению, строительство многоэтажного дома многоквартирного дома на земельном участке (поз.23) между улицами Коммунальной и 10 Пятилетки невозможно, так как вся площадь земельного участка полностью расположена в санитарно-защитной зоне нефтяной скважины № 80.

Скважина на момент обследования не ликвидирована, что не исключает проявления опасных процессов и техногенных явлений, оказывающих на безопасность, жизнь и здоровье людей. Невозможность строительства жилого дома на спорном земельном участке подтверждается также и требованиями п.5.1.СанПин.

Также в заключении указано, что строительство каких-либо жилых объектов и объектов инфраструктуры с постоянным пребыванием людей на спорном земельном участке невозможно.

Таким образом, суд находит обоснованным довод истца о невозможности использования спорного земельного участка по целевому назначению в связи с нахождением на земельном участке нефтяной скважины № 80.

Наличие данной скважины подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Истцом в судебном заседании представлена копия части схемы ограничений использования территорий из генерального плана Краснокамского городского поселения из которой также следует, что на границе земельных участков поз. 24 и 25 расположена нефтяная скважина.

Ответчиком не представлено доказательств ликвидации скважины № 80 в установленном порядке (ст. 65 АПК РФ).

Также в материалы дела представлен план на ликвидацию скважины № 80 Краснокамского месторождения, утвержденный гл. инженером НПУ «Краснокамскнефть» 29.04.1971.

В период составления указанных документов действовало Положение о порядке ликвидации нефтяных, газовых и других скважин и списания затрат на их сооружение (далее Положение), утвержденное Государственным комитетом по надзору за безопасным ведением работ в промышленности и горному надзору при Совете Министров СССР 12.12.1969.

Перечень материалов необходимых для скважин, ликвидируемых по IV категории предусмотрен в пп. Б п. 4 указанного Положения. Согласно пп. В п. 4 Положения по всем ликвидируемым скважинам представляется план проведения ликвидационных работ с обеспечением условий охраны недр, согласованный с местными органами Госгортехнадзора СССР.

Все материалы по ликвидации скважины, предусмотренные п. 4 настоящего Положения, вместе с протоколом постоянно действующей комиссии хозяйственной организации, имеющей право издавать приказы на ликвидацию скважины, передаются для заключения местным органам госгортехнадзора.

При положительном заключении местных органов госгортехнадзора ликвидация скважин и списание затрат на их сооружение производится по скважинам I, II, IV категорий приказом организации непосредственно подчиненной союзному, союзно – республиканскому министерству, министерству (управлению) союзной республики: объединения, производственного управления магистральных газопроводов, комбината, треста, нефте и газопромыслового управления, геологического управления (п. 6 Положения)

Согласно п. 7 Положения все материалы по ликвидируемым скважинам должны быть оформлены подписями, скреплены печатью и сброшюрованы. Первый экземпляр должен храниться в делах организаций, на балансе которой находилась скважина, второй экземпляр – в местном органе госгортехнадзора.

В материалы дела не представлены заключение госгортехнадзора по материалам ликвидации скважины № 80, приказ о ликвидации скважины и списания затрат на ее сооружение.

Таким образом, факт ликвидации скважины № 80 не установлен.

Кроме того, Инструкцией по оборудованию устьев и стволов опорных, параметрических, поисковых, разведочных, эксплуатационных, наблюдательных, нагнетательных и специальных скважин при их ликвидации или консервации, утвержденной 19.07.1968, предусмотрено, что устье ликвидируемой скважины должно быть оборудовано репером, на котором электросваркой делаются надписи: номер скважины, наименование месторождения (площади), и организации, пробурившей скважину, и дата окончания бурения (п. 3 инструкции).

Из пояснений истца следует, что устье скважины № 80 репером не оборудовано. Иного суду не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Указанное обстоятельство также позволяет сделать вывод, что скважина № 80 в установленном порядке не ликвидирована.

Приложением № 2 Правил безопасности в нефтяной и газовой промышленности (ПБ 08 – 624 – 03) установлены наименьшие расстояния объектов обустройства нефтяного месторождения от жилых зданий, общежитий, вахтовых поселений.

Согласно указанному приложению наименьшее расстояние от устьев нефтяных скважин до жилых зданий составляет от 150 до 300 м.

Учитывая отсутствие доказательств ликвидации скважины № 80 в установленном порядке при проектировании строительства на спорном земельном участке необходимо учитывать положения приложения № 2 к ПБ 08 – 624 – 03.

Согласно п.п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (п. 4 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Из представленных сторонами планов спорного земельного участка следует, что скважина № 80 расположена на границе земельного участка со стороны зоны допустимого размещения объектов, установленной в градостроительном плане земельного участка, в связи с чем при соблюдении требований приложения № 2 к ПБ 08 – 624 – 03, зона допустимого размещения проектируемых зданий и сооружений будет вновь уменьшена.

Кроме того, в соответствии со ст. 25 ФЗ «О недрах» проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных комплексов и других хозяйственных объектов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки. Застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускается с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа.

Ответчиком в материалы дела не представлено заключение федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки либо разрешение на застройку в случае наличия полезных ископаемых.

При указанных обстоятельствах суд находит обоснованным довод истца о том, что арендодателем не были сообщены арендатору сведения об обременениях, ограничениях использования земельного участка, оказывающее существенное воздействие на возможность использования земельного участка по целевому назначению.

Указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора.

Поскольку у истца отсутствует возможность использовать спорный земельный участок по целевому назначению по указанным выше основаниям, суд считает заявленные истцом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Кроме того, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика судебных расходов, связанных с проведением экспертизы в размере 47 500 руб., перечисленных истцом по платежному поручению № 1486 от 03.12.2010 г. Данное требование также подлежит удовлетворению.

Исковое заявление обоснованно и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 150, 168 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 98-72 от 15.02.2008 земельного участка общей площадью 4433,64 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г.Краснокамск, мкр.Звездный, угол улиц Коммунальной и 10-Пятилетки, в редакции дополнительного соглашения от 13.05.2008.

Взыскать с Комитета имущественных отношений администрации Краснокамского муниципального района (ИНН 5916006761, ОГРН 1025901845914) в пользу ООО «Пермьнефтестроймонтаж-К» (ИНН 5904096270, ОГРН 1025900921749) расходы по проведению экспертизы в размере 47 500 руб., а также расходы по уплате госпошлины 4000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru

Судья Р.В.Трубин