Гражданский кодекс часть 1

Истец, Государственного казенного учреждения Пермского края «Имущественное казначейство Пермского края» (далее по тексту ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к ответчику, ООО «Пермская компания» об обязании освободить 2-этажное кирпичное здание отделения милиции, литер А, общей площадью 864,4 кв.м.; 2-этаженое кирпичное здание отделения милиции, литер Б, Б1, Б2, общей площадью 439,3 кв.м; 1-этажное кирпичное здание гаража литер Д, общей площадью 88,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> и передать помещения по акту приема-передачи ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края».

Определением суда от 09.09.2015г. исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 08.10.2015г. (л.д.1).

14.09.2015г. ответчиком в суд направлен встречный иск. Просит признать незаконным односторонний отказ от договора аренды № 26 от 02.12.2013г., выраженный в уведомлении от 22.07.2015г. № СЭД-31.1-04-79 (л.д.77).

Определением от 17.09.2015г. встречное исковое заявление ООО «Пермская компания» принято к производству арбитражного суда для рассмотрения совместно с первоначальным иском (л.д.153).

Во встречном иске ООО «Пермская компания» также изложены доводы, в части несогласия с исковыми требованиями истца об обязании освободить спорные помещения, поскольку истцом не доказан факт сдачи в субаренду спорных помещений.

Истец в судебном заседании иск поддержал.

Заслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02.12.2013г. между ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края» (арендодатель) и ООО «Пермская компания» (арендатор) заключен договор аренды № 26, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование имущество, находящееся в государственной собственности Пермского края, закрепленное на праве оперативного управления за арендодателем:

- 1-этажное кирпичное здание гаража литер Д, общей площадью 88,7 кв.м.;

- 2-этажное кирпичное здание отделения милиции, литер А, общей площадью 864,4 кв.м., год постройки 1917;

- 2-этаженое кирпичное здание отделения милиции, литер Б, Б1, Б2, общей площадью 439,3 кв.м, год постройки 1917, расположенные по адресу: <...> (пункты 1.1, 1.2 договора).

Имущество передается арендатору для использования в целях: для административного, коммунально-бытового, социального назначения (п.1.3).

Арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять имущество по акту приема-передачи в течение 5 дней с даты заключения договора (п.2.1),

Срок действия договора – 10 лет (п.6.1).

По акту приема-передачи от 06.12.2013г. имущество передано ООО «Пермская компания» (л.д.18).

Договор аренды № 26 прошел государственную регистрацию 25.12.2013г. (л.д.17).

В соответствии с пунктом 3.4.1 договора арендатор вправе передавать имущество в субаренду в порядке, установленном действующим законодательством.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

17.06.2015г. ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края» проведена проверка использования и сохранности краевого имущества, переданного в пользование ООО «Пермская компания, составлен акт проверки (л.д.28).

В ходе проверки установлено, что помещения 2-этажного кирпичного здания отделения милиции, литер А, сданы в субаренду, а именно:

- между ООО «Пермская компания и ООО «Прикамская компания» заключен договор субаренды № СА 01/04/2015 от 01.04.2015г. с актом приема-передачи от 19.02.2014г. (помещения №№ 1-9, 11-16, 18-29, 38, 40 площадью 325,3 кв.м. на 2 этаже); также ООО «Прикамская компания» занимает помещение 35 на 1 этаже. Договор субаренды с истцом не согласован;

- на доске информации размещен прейскурант ООО «Миллиард» о взимании платы за проживание в социальной гостинице (л.д.28, оборотная сторона).

Согласно п.6.4 договор может быть расторгнут досрочно во внесудебном порядке в соответствии с ч.3 ст.450 ГК РФ в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей. Договор считается расторгнутым по истечении 7 дней с даты направления письменного уведомления арендатору об отказе арендодателя от исполнения договора.

22.07.2015 истцом в адрес ООО «Пермская компания» направлено уведомление о расторжении договора № 26 от 02.12.2013г., в связи с нарушением арендатором п. 3.4.1 договора (передача в субаренду без согласия арендодателя), п. 3.3.2 (проведение перепланировки); пунктов 1.1, 3.3.3 (задолженность по оплате коммунальных платежей) (л.д.32).

Со ссылкой на нарушение ООО «Пермская компания» условия договора, в связи с заключением им без согласия арендодателя договора субаренды, а также на неисполнение предусмотренных договором обязанностей, ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края»обратилось с настоящим иском об обязании ответчика освободить помещения, переданные по договору № 26 от 02.12.2013г.

Как указано выше, в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

Таким образом, обязательным условием для передачи государственного имущества в пользование является предварительное получение на это согласия собственника. Использование государственного имущества на основании договора без согласия собственника является неправомерным.

Частью 1 ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что учреждение в отношении закрепленного за ним на праве оперативного управления имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Из представленных доказательств следует, что объект недвижимого имущества, расположенный по адресу <...> является государственной собственностью Пермского края и принадлежит ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края» на праве оперативного управления (приказ от 21.05.2013г. № СЭД-31-02-2-02-441) (л.д.21).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1.3 договора нежилые помещения переданы ООО «Пермская компания»для использования в целях: для административного, коммунально-бытового, социального назначения.

Акт проверки государственного имущества от 17.06.2015 составлен сотрудниками ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края» без участия ответчика.

По условиям договора арендодатель не обязан предупреждать арендатора о времени проверки использования государственного имущества.

В силу пункта 3.1.1 арендодатель вправе производить осмотр имущества на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с договором и законодательством.

При осмотре имущества сотрудниками ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края» в помещениях 2-этажного кирпичного здания отделения милиции, литер А, общей площадью 864,4 кв.м., были обнаружены вывески информационного характера: «прейскурант на оказание услуг ООО «Миллиард» (услуги на проживание);

- на стене размещено свидетельство о государственной регистрации юридического лица - ООО «Прикамская компания», при проверке сотрудникам ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края» был передан договор аренды, заключенный между ООО «Пермская компания» с ООО «Прикамская компания» № СА 01/04/2015 от 01.04.2015г. (л.д.34-36), акту приема-передачи от 19.02.2014г. помещений 1 и 2 этажа, площадью 325,3 кв., расположенные в 2-этажном кирпичном здании отделения милиции, литер А, общей площадью 864,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, (л.д.37).

18.01.2016г. истцом в адрес Управления ФМС России по Пермскому краю направлен запрос с просьбой предоставить документы, которые получены сотрудниками во время проверки граждан, находящихся в помещениях по адресу: <...>.

Истцом в материалы дела представлены:

- договор субаренды № 08 от 20.06.2014г. заключенный между ООО «Пермская компания» (субарендодатель) и ООО «ТД «Глобалпак» (субарендатор);

- акт приема-передачи имущества от 10.07.2014г.;

- объяснения ФИО5 от 11.12.2015г.;

- доверенность № 007 от 03.08.2015г. выданная ФИО5 от ООО «Пермской компании»;

- объяснения ФИО6, генерального директора ООО «Пермская компания» от 03.12.2015г.;

- договор субаренды № СА 19/02/2014 от 19.02.2014г., заключенный между ООО «Миллиард» и ООО «Пермская компания».

Согласно объяснениям ФИО5 от 11.12.2015г., ей выдана доверенность на представление интересов ООО «Пермская компания». 2-этажное здание (ул. Дзержинского), имеет сразу несколько литеров – Б, Б1, Б2, было передано в субаренду ООО «ТД «Глобалпак», на основании договора от 20.06.2014г., данный договор все еще действует. В связи с нарушением субарендатором условий договора (внесение арендной платы, коммунальных платежей), в его адрес было направлено требование о расторжении договора. На сегодняшний день помещение обратно не передано.

Согласно объяснениям генерального директора ООО «Пермская компания» ФИО6, с 02.12.2013г. у Общества в аренде находятся здания и строения по адресу: <...>, имеющие различные литеры. Имущество предоставлено на возмездной основе, сроком аренды 10 лет. Последнее время Общество сдавало в субаренду помещения и строения по вышеуказанному адресу, что не противоречит условиям договора с Казначейством. Так помещения по ул. Дзержинского, 3а, 3б г. Перми, были переданы в субаренду иным юридическим лицам, таким как Миллиард, Прикамская компания. В настоящее время, с 01.12.2015г. все субарендные отношения по зданиям (помещениям) по ул. Дзержинского, 3, прекращены. Также в объяснениях указано, что в помещениях находится хостел «Уникум», кем организован данный хостел, ФИО6 пояснить не смог.

Факт нарушения ответчиком условий договора, ст.615 ГК РФ, подтверждается также и тем, что в производстве Арбитражного суда Пермского края находится дело № А50-17940/2015 по иску ООО «Пермская компания» к ООО «ТД «Глобалпак» о взыскании задолженности по договору субаренды № 08 от 20.06.2014г. за период с января по июнь 2015г.

В описательной части судом указано, что 20.06.2014 между ООО «Пермская компания» (субарендодатель) и ООО «ТД «Глобалпак» (субарендатор) заключен договор субаренды № 8, в соответствии с которым субарендодатель предоставляет, а субарендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество 2-этажное кирпичное здание отделения милиции, лит. Б, Б1, Б2, общей площадью 439,3 кв.м, расположенное по адресу <...>. Факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи от 10.07.2014г.

Решением суда от 19.01.2016г. по делу №А50-17940/2015 иск удовлетворен частично. С ООО «Торговый дом «Глобалпак» в пользу ООО «Пермская компания» взыскана задолженность по договору субаренды № 08 от 20.06.2014 за период с января по июль 2015 года в размере 651 591,15 руб.

В связи с чем, исходя из совокупности доказательств, суд считает, что истцом доказан факт нарушения ответчиком условия договора и ст.615 ГК РФ. Как следует из договоров субаренды, объяснений, данных директором ФИО6 инспектору ОИК УФМС России по Пермскому краю, в которых он предупрежден об административной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, следует, что на момент проведения проверки 17.06.2015г., в спорных помещениях действительно находились субарендаторы: ООО «Миллиард», ООО «Прикамская компания», ООО «ТД «Глобалпак».

Довод ответчика о том, что договор с ООО «ТД «Глобалпак» пркращен весной 2015г., в связи с тем, что не получено согласие собственника, подлежит отклонению, поскольку самим ответчиком в арбитражный суд подан иск о взыскании задолженности по договору субаренды за период с января по июль 2015.

В связи с чем, суд признает обоснованным факт направления истцом в адрес ответчика уведомления об отказе от договора.

Довод ответчика о том, что между сторонами велись переговоры по согласованию и возможности заключения договоров субаренды, что также следует из письма Управления Росреестра, подлежит отклонению, в силу следующего.

В качестве подтверждения нарушения ответчиком условий договора, в части сдачи в субаренду спорных помещений без согласия ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края», истцом представлено письмо Управления Росреестра от 15.0.2015г. № 20/216/2014-43, в котором Управление указывает, что поступили документы на государственную регистрацию договора субаренды от 20.06.2014г. на здание, расположенное по адресу: <...>. В связи с необходимостью решения вопроса о возможности проведения государственной регистрации договора субаренды, Управление просило сообщить, выдавалось ли согласие на субаренду здания (л.д.208).

Пунктом 3 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В данном случае, если ответчик не уведомил и не передал истцу договора субаренды на согласование, он не мог не знать, что согласование не будет производиться.

При этом, суд считает необходимым отметить, что ответчик, до того, как подать документы на государственную регистрацию договора субаренды от 20.06.2014г., должен был получить и приложить к пакету документов, согласие собственника на сдачу в субаренду помещений, что прямо предусмотрено ст.615 ГК РФ.

Сам по себе факт заключения договора аренды 20.06.2014г. и передачи имущества в субаренду по акту от 10.07.2014г., свидетельствует о недобросовестном и не разумном поведении именно со стороны ООО «Пермская компания», исходя из разумности сроков, прошедших после передачи имущества в субаренду (июль 2014) и сдачи документов на регистрацию декабрь 2014г.

Суд также считает необходимым отметить, что все доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком условий договора, в части передачи имущества без согласия собственника, а именно договоры субаренды с ООО «Миллиард», ООО «Прикамская компания», ООО «ТД «Глобалпак», не были представлены и раскрыты самим ответчиком, а представлялись истцом, путем получения информации о недобросовестном поведении ООО «Пермская компания», через иные органы.

Также отсутствуют и доказательства того, что ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края» недобросовестно осуществляло свои гражданские права, не давая согласие ООО «Пермская компания» на сдачу в субаренду спорных помещений.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.

Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011 № ВАС-14486/11).

Отсюда следует, что направленное истцом уведомление от 22.07.2015г. является отказом от договора, поскольку выражает волю арендодателя на прекращение арендных отношений.

Факт получения уведомления, ответчик не оспаривает, также подтверждается данными ответами (л.д.145-146).

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 1, 2 ст. 71 АПК РФ).

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что на момент рассмотрения дела по существу ответчиком не представлено доказательств освобождения арендованного имущества, суд считает, что требования ГКУ ПК «Имущественное казначейство Пермского края» подлежат удовлетворению.

По изложенным выше основаниям, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Согласно ч.1 ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

1. Первоначальный иск удовлетворить.

2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Пермская компания» (ОГРН <***> / ИНН <***>) освободить 2-этажное кирпичное здание отделения милиции, литер А, общей площадью 864,4 кв.м.; 2-этаженое кирпичное здание отделения милиции, литер Б, Б1, Б2, общей площадью 439,3 кв.м; 1-этажное кирпичное здание гаража литер Д, общей площадью 88,7 кв.м., расположенные по адресу: <...> и передать помещения по акту приема-передачи Государственному казенному учреждению Пермского края «Имущественное казначейство Пермского края».

3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Пермская компания» (ОГРН <***> / ИНН <***>)в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

4. В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Н.Ю. Богаткина