Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Дрондиной Е. Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Катаевой-Гатиатуллиной Л.Р., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (460019, <...> к ответчику Администрации города Березники (618417, г. Березники, Пермский край, Советская площадь, д.1) о взыскании денежных средств,

по встречному исковому заявлению Администрации города Березники к ИП ФИО1 о взыскании долга за пользование имуществом в размере 1 124 760 рублей 72 копейки, пени в сумме 539 884 рубля 63 копейки, долга за пользование земельным участком в размере 14 807 рублей 05 копеек, пени в размере 15 725 рублей 79 копеек,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, паспорт, ФИО2, паспорт, доверенность от 16.10.2018;

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность №01-26-80 от 08.12.2017г.;

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец, ИП ФИО1, обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к ответчику, Администрации Романовского сельского поселения с требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 781 552 руб. 70 коп.

Администрация Романовского сельского поселения заявила ходатайство о принятии к производству встречного искового заявления к ИП ФИО1 о взыскании долга за пользование имуществом в размере 1 124 760 руб. 72 коп., пени в сумме 539 884 руб. 63 коп., долга за пользование земельным участком в размере 14 807 руб. 05 коп., пени в размере 15 725 руб. 79 коп.

В соответствии со ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Определением суда от 08.10.2018 встречный иск принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

22.11.2018 ответчик обратился в арбитражный суд с заявлением о замене в порядке процессуального правопреемства ответчика - Администрации Романовского сельского поселения на правопреемника Администрацию города Березники.

Определением суда от 04.12.2018 г. произведена замена ответчика Администрации Романовского сельского поселения в порядке процессуального правопреемства на Администрацию города Березники (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 13.12.2018 года по делу № А50-21748/2018 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО "Бизнес Эксперт" экспертам ФИО4 и ФИО5.

31.01.2019 года в Арбитражный суд Пермского края поступило заключение эксперта по делу №А50-21748/2018.

Протокольным определением от 22.04.2019 г. производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 22.04.2019 г. ИП ФИО1 (истец по первоначальному иску) заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, просит взыскать с Администрации города Березники стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 852 752 руб. Уточнение исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ИП ФИО1 (истец по первоначальному иску) на иске настаивает, с учетом уточнения, с требованиями по встречному иску не согласен по доводам, изложенным в отзыве.

Администрация города Березники (ответчик по первоначальному иску) с требованиями истца не согласны, по доводам, изложенным в отзыве. На исковых требованиях по встречному иску настаивают.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Как следует из материалов дела, 30.06.2014 года был заключен договор аренды нежилого помещения и аренды земельного участка между администрацией Романовского сельского поселения и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Согласно указанному договору арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду здание газовой котельной, именуемое в дальнейшем «Помещение», расположенное по адресу: Пермский край, Усольский района, район с. Романово,в состоянии, требующего текущего ремонта, для производственных целей, площадью 680,4 кв.м (п. 1.1. договора).

Объект находится в муниципальной собственности Романовского сельского поселения на основании свидетельства о государственной регистрации права № 59-ББ №383531 (п. 1.2 договора).

В соответствии с п.2.1 Договора Арендодатель обязан:

- Предоставлять Арендатору по передаточному Акту (приложение №1), являющемуся неотъемлемой частью договора, предусмотренного п. 1 Договора нежилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению помещения;

- В случае аварий, происшедших в помещении не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.

В соответствии с п. 2.3 Договора Арендатор обязан:

- Содержать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт помещения. Содержать в порядке прилегающую к зданию территорию;

- Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию помещением, в соответствии с принятыми нормами эксплуатации;

- Не производить перепланировки и переоборудования помещения без разрешения Арендодателя и эксплуатирующих органов.

В соответствии с п. 2.4 Договора Арендатор имеет право получить у Арендодателя после прекращения договора  аренды стоимость неотделимых улучшений Помещения, произведенных Арендатором за свой счет с согласия Арендодателя, если в письменном согласии на их проведение не обусловлено иное. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя, возмещению не подлежит.

Договор действует с момента подписания и распространяет свое действие на правоотношения с 01.07.2014 по 01.07.2017 (п. 4.1 договора).

Договор прекращает свое действие в любое время по соглашению сторон (п. 4.2 Договора).

Передача арендованного объекта осуществлена по акту приема-передачи от 01.07.2014 года, подписанного сторонами (т. 1 л.д. 31).

По инициативе сторон договоры аренды расторгнуты 01.07.2016, помещение и земельный участок возвращены арендодателю 01.07.2016.

Как указывает Истец в исковом заявлении Арендатор за счет собственных средств и с устного согласия Арендодателя в лице Главы сельского поселения ФИО6, произвел капитальный ремонт арендуемого объекта на общую сумму 1 644 135,39 руб. Выполненные работы в процессе капитального ремонта привели к фактическому улучшению арендованного имущества, в связи с чем на основании п. 2.4 Договора, ст. 616, 623 ГК РФ просит возместить стоимость неотделимых улучшений. Кроме того, с учетом уточнения иска указывает, что на момент заключения договора Помещение было непригодно для любых производственных целей, т.е. имело недостатки, исключающие использование объекта по назначению. Следовательно в соответствии со ст. 612, 616 ГК РФ существовала неотложная необходимость капитального ремонта помещения по согласованным сторонами позициям, отраженным в акте выполненных работ и Смете, стоимость которого должна быть оплачена Арендодателем.

Возражая по доводам Истца Ответчик указывает, что согласно п. 2.3.3 договора аренды нежилого помещения, арендатор обязан содержать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт помещения. Согласно п. 2.4.1., п. 5.2 договора аренды стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Согласие на их проведение должно быть в письменной форме. Никаких письменных согласований с администрацией Романовского сельского поселения о ремонтных работах не было. Всвоем письме ИП ФИО1 от 07.04.2017 указывает, что в связи с пожаром, произошедшем 05.08.2016 в арендуемом нежилом помещении документы, подтверждающие размер его расходов на производство капитального ремонта, были уничтожены. Однако, при подаче иска у ИП ФИО1 появляются копии сметы от 17.04.2014 на 1644135 рублей и копии квитанции на общую сумму 270511,88 рублей. Обращает внимание суда на то, что ранее ИП ФИО1 указанные документы в адрес Администрации не предоставлял.

В целях определения перечня неотделимых улучшений и их стоимости в настоящем дела назначена строительно-техническая судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Бизнес Эксперт" экспертам ФИО4 и ФИО5. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Можно ли определить, что на фото от 21.07.2014 года, предоставленных ФИО1, изображено здание газовой котельной, расположенное по адресу: Пермский край, Усольский район, с. Романово, кадастровый номер 59:37:3390101:236?

2. Возможно ли использование здания газовой котельной, находящееся по адресу: Пермский край, Усольский район, с. Романово, кадастровый номер 59:37:3390101:236 для производственных целей, при условии технического состояния и оснащения изображенного на фото 21.07.2014г.?

3. Определить степень необходимости проведения ремонта в здании газовой котельной, расположенного по адресу: Пермский край, Усольский район, с. Романово, кадастровый номер 59:37:3390101:236?

4. В соответствии с текущим состоянием и предоставленными материалами, определить какой был проведен ремонт в здании газовой котельной (кадастровый номер 59:37:3390101:236) ИП ФИО1, текущий или капитальный?

5. Определить стоимость выполненных строительных, монтажных и иных работ в здании газовой котельной, с кадастровый номер 59:37:3390101:236?

6. Определить стоимость строительных материалов использованных ИП ФИО1 при выполнении ремонта здания газовой котельной с кадастровым номером 59:37:3390101:236?

7. Определить стоимость монтажа и иных работ и услуг, связанных с установкой и вводом в эксплуатацию ПС 35/10кВ «Романово» КТП 10/0.4кВ ИП ФИО1 для электроснабжения здания газовой котельной, расположенного по адресу: Пермский край, Усольский район, с. Романово, кадастровый номер 59:37:3390101:236.

31.01.2019 года в Арбитражный суд Пермского края поступило заключение эксперта по делу №А50-21748/2018.

Протокольным определением от 22.04.2019 г. производство по делу возобновлено.

По результатам проведенной судебной экспертизы эксперты пришли к выводам:

        1. На фото от 21.07.2014 г. представленных ФИО1, изображено здание газовой котельной, расположенное по адресу: Пермский край, Усольский район, с. Романово, кадастровый номер 59:37:3390101:236.

        2. Здание газовой котельной, расположенное по адресу: Пермский край, Усольский район, с. Романово, кадастровый номер 59:37:3390101:236 при условии технического состояния и оснащения изображенного на фото от 21.07.2014 г. невозможно использовать для производственных целей. Следует отметить, что эксплуатация объекта экспертизы, изображенного на фото от 21.07.2014 г. в его техническом состоянии и оснащении для иных производственных целей (отличных от котельной) также невозможно.

        3. Для эксплуатации здании газовой котельной, расположенной  по адресу: Пермский край, Усольский район, с. Романово, кадастровый номер 59:37:3390101:236  по его назначению требуется проведение ремонтных работ с целью приведения котельной в соответствии с требованиями нормативных документов.

        4. В соответствии с текущим состоянием и предоставленными материалами, определена категория работ, произведенных в здании газовой котельной ИП ФИО1 – «Капитальный ремонт», за исключением позиций 5,6,11,12 (расшифровка по видам работ приведена в таблице №8).

        5.   Стоимость выполненных работ в текущих ценах по состоянию на 15.01.2019 г. составляет 2 415 577 руб., в том числе:

        - подтвержденных документально и натурным осмотром – 1 075 835 руб. (расчет №3);

        - объемы по которым приняты на основании ЛСР  - 1 339 766 руб. (расчет №4).

        6. Стоимость строительных материалов в текущих ценах по состоянию на 15.01.2019 г. составляет 1 491 725 руб. (ведомость ресурсов №1).

        7. Стоимость установки и ввода в эксплуатацию ПС 35/10 кВт в здании газовой котельной в текущих ценах по состоянию на 15.01.2019 г. составляет 114 384 руб. (расчет №2).

Ответчик представил отзыв на заключение эксперта.

Истцом заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание экспертов ФИО4 и ФИО5, для дачи дополнительных пояснений по материалам экспертного заключения.

Определением суда от 06.03.2019 г. судом удовлетворено ходатайство истца о вызове в качестве экспертов ФИО4 и ФИО5.

В судебном заседании 22.04.2019 г. эксперты дали пояснения по поставленным истцом вопросам и возражениям Ответчика, пояснения оформлены в письменном виде и приобщены к материалам дела. В указанных пояснениях эксперты сообщили следующее:

            1. Применение федеральных единичных расценок и федеральных сборников сметных цен, утвержденных Приказом Минстроя России №31/пр от 30.01.2014 года для расчета стоимости работ обоснованно следующим: сметная стоимость, как расчетная плановая цена строительства, действует только до момента заключения подрядного договора и определения договорной стоимости строительства, поэтому последняя текущая стоимость строительства определяется на дату заключения договора строительного подряда. По состоянию на дату договора аренды от 30.06.2014 г., а также в период производства работ (до 28.04.2017 года) действовали расценки, утвержденные Приказом Минстроя России №31/пр от 30.01.2014 г.

            2. Учет в локальном сметном расчете сметных нормативных баз ред. 2014 и ред. 2017 связано с техническим недочетом. Локальные сметные расчеты с использованием федеральных единичных расценок и федеральных сборников сметных цен, утвержденных Приказом Минстроя России №31/пр от 30.01.2014 представлены по тексту в отзыве. Результаты перерасчета указаны в Таблице №1.

Возражая против удовлетворения первоначальных требований, ответчик, указал, что обязанность по оплате выполненных улучшений в заявленном размере у Арендодателя не наступила, поскольку указанный размер (стоимость) в нарушение ст. 623 ГК РФ и п. 2.4 Договора не согласована.

При этом также следует отметить, что даже заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных ст. 64 АПК РФ доказательств, не имеет заранее установленной силы и исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу (ч. 5 ст. 71, ч. 3 ст. 86 АПК РФ).

Согласно п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец предъявленную ко взысканию стоимость неотделимых улучшений в размере 2 852 752 руб. с Арендодателем не согласовал (ст. 65 АПК РФ). Таким образом, первоначальные исковые требования ИП ФИО1 удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что при согласовании стоимости ремонта арендованного имущества, исполнения договоров, их расторжении стороны обменивались письмами посредством электронной почты. При этом следует отметить, что из всей переписки между сторонами Ответчик признавал факт согласования условий по стоимости ремонта в размере 715 111 руб.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что данная электронная переписка применялась сторонами для ускорения работы и оперативного обмена документами и информацией. Такой способ обмена взаимодействия допустим в смысле п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 6 ГК РФ.

Суд обозревал информационный ресурс, опубликованного в электронном виде. В судебном заседании истцом был представлен доступ к электронному почтовому ящику и пароль. Из анализа электронной переписки, следует, Арендодателем согласована стоимость по ремонту арендуемого здания газовой котельной в размере 715 111 руб.

Довод Истца о том, что основной целью заключение вышеуказанных договоров являлось восстановление помещения газовой котельной находящейся в муниципальной собственности с последующей компенсацией и возмещением всех неотделимых улучшений, о чем свидетельствуют сам предмет договора п. 1.1, а именно состояние здания «требующего текущего ремонта», подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Из системного толкования положений пункта 1 статьи 612, пункта 4 статьи 614, пункта 1 статьи 616 ГК РФ следует, что в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе, путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

При заключении договора аренды истец имел возможность осмотреть спорное помещение, в том числе, с привлечением соответствующих специалистов. Пункт 1 Договора указывает на то, что арендатор осведомлен о техническом состоянии объекта аренды.

Подписывая договор аренды, истец согласился с предложенной ответчиком условиями договора (статья 421 ГК РФ).

В договоре указаны место расположения, описание и технические характеристики муниципального имущества, право на которое передается по договору аренды.

Также судом установлено, что акт приема-передачи от 01.07.2014, подписан истцом без замечаний относительно наличия недостатков, препятствующих осуществлению эксплуатации зданий в целях, предусмотренных п. 1.1 договора аренды, из акта следует, что недвижимое имущество в состоянии требующем ремонта.

Поскольку до заключения договора аренды возможность ознакомления с состоянием имущества путем его осмотра была предоставлена истцу, последний не вправе ссылаться на невозможность пользования вещью в соответствии с ее назначением, так как состояние объекта должно было быть известно истцу. Указанный правовой подход изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015)

Истец не был лишен возможности до заключения договора аренды установить состояние нежилого помещения (в частности, установить наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций, осмотреть техническое состояние объекта, систем и оборудования), непосредственно осмотреть недвижимое имущество.

Между тем, надлежащих доказательств наличия скрытых недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию, в материалы дела не представлено (статья 65 АПК РФ).

При заключении договора Арендатор не подвергал сомнению условия сделки по годности арендуемого имущества.

При этом, с учетом наличия между сторонами спора по содержанию спорного условия договора, соответствующие выводы арбитражного суда основаны на исследовании судом действительной общей воли сторон с учетом цели договора, анализе представленных сторонами текста договора, переписке сторон, их действий при последующем исполнении договора.

Реализуя принцип свободы договора, его стороны по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условиядоговора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, примененный подход к толкованию условий договора соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», где разъяснено, что в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. При этом, пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Согласно п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что действительная общая воля сторон договора была направлена на предоставление арендатору арендуемого имущества для производственных целей в состоянии требующего ремонта. При этом истец, принимая на себя обязательства по договору аренды от 30.06.2014 г. и впоследствии, очевидно знал о состоянии помещения, а стоимость неотделимых улучшений согласована с Арендодателем в размере 715 111 руб.

В материалы дела представлен Акт (соглашение) о проведении взаимозачета между Администрацией Романовского сельского поселения и ИП ФИО1 от июня 2016 года.

Данный Акт (соглашение) направлен Арендодателем, Администрацией Романовского сельского поселения ИП ФИО1 нарочно и по электронной почте, что нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, в том числе в судебном заседании 22.04.2019 г., когда суд обозревал информационный ресурс, опубликованный в электронном виде, и не оспаривается сторонами.

Согласно п. 3 Акта (соглашения) Стороны согласились произвести взаимозачет по встречным обязательствам в сумме 715 111 руб.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Гражданское законодательство не предусматривает возможности восстановления правомерно и обоснованно прекращенных зачетом обязательств при отказе от сделанного стороной заявления о зачете.

Кроме того, как указывает Истец в уточненном исковом заявлении Индивидуальным предпринимателем ФИО1 было восстановлено нежилое помещение и проведен капитальный ремонт за счет собственных средств после произошедшего пожара в 11 марта 2016 года, что подтверждается актом обследования помещения от 16.07.2016 года проведенного администрацией Романовского сельского поселения.

В соответствии с п. 2.3.4 Договора Арендатор обязан соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию помещением, в соответствии с принятыми нормами эксплуатации.

11.03.2016 г., т.е. в период действия Договора и нахождения арендованного имущества в распоряжении Истца, произошел пожар. Суду в ходе судебного разбирательства не представлено доказательств, что пожар произошел по вине Арендодателя, в связи с чем на Арендодателя должна быть возложена обязанность по восстановлению арендованного имущества.

В свою очередь, Администрация города Березники в рамках встречного искового заявления к ИП ФИО1 просит взыскать задолженность за пользование имуществом в размере 1 124 760 руб. 72 коп., пени в сумме 539 884 руб. 63 коп., долга за пользование земельным участком в размере 14 807 руб. 05 коп., пени в размере 15 725 руб. 79 коп.

Согласно договора аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности Романовского сельского поселения от 30.06.2014, а так же договора аренды земельного участка № 1 от 30.06.2014, индивидуальному предпринимателю ФИО1 сдано в аренду муниципальное имущество в виде здания газовой котельной, общей площадью 680,4 кв.м., в состоянии, требующего текущего ремонта, для производственных целей, расположенного по адресу: Пермский край, Усольский район, район с.Романово, передан земельный участок общей площадью 3445,3 кв.м., необходимый для эксплуатации и обслуживания Имущества. Срок договоров аренды с 01.07.2014 по 01.07 2017 г.

Помещение ответчиком принято по акту приема-передачи 01.07.2014. Соглашение о размере платы за пользование помещением и по иным условиям пользования достигнуто и сторонами исполнялось.

Согласно приложению № 2 к договору аренды нежилого помещения, годовая арендная плата за имущество составляет 331732,56 руб., в месяц без НДС. Размер арендной платы за земельный участок установлен в размере 694,81 руб. в месяц.

Арендатор вносит арендную плату за Имущество ежемесячно до 10 числа (включительно) текущего месяца. Арендная плата за земельный участок по настоящему договору вносится Арендатором не позднее 25 числа каждого месяца.

В нарушение договорных обязательств Ответчик допустил нарушение уплаты арендной платы в связи, с чем у Ответчика образовалась задолженность за пользование муниципальным имуществом в период с 01.07.2014 по 01.07.2017 в размере 1124760,72 руб., задолженность за пользование земельным участком в период с 01.07.2014 по 01.07.2017 в размере 14807,05 руб.

В соответствии с п. 6.2. договора аренды на сумму задолженности несвоевременную оплату арендной платы за пользование имуществом в период с 11.08.2014 по 05.10.2018 начислены пени в размере 539884,63 руб., пени за просрочку арендной платы за пользование земельным участком в период с 01.07.2014 по 05.10.2018 в размере 15725,79 руб. Общая сумма задолженности за пользование помещением и земельным участком составляет 1695178,19 рублей.

Письмами №№49,50 Ответчику предложено в срок до 20.02.2017 погасить имеющуюся задолженность за пользование помещением и земельным участком и пени на счет администрации Романовского сельского поселения. Требования были направлены в период действия договора и оставлены без удовлетворения.

На дату подачи искового заявления задолженность за пользование помещением и земельным участком ответчиком не погашена.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст., ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно п. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Возражая по доводам встречного иска ИП ФИО1 пояснил, что Арендодателем, Администрацией Романовского сельского поселения, в порядке ст. 410 ГК РФ направлен Акт (соглашение) о проведении взаимозачета между Администрацией Романовского сельского поселения и ИП ФИО1. Согласно данного Акта Стороны согласовали следующие условия:

1.По состоянию на 16.06.2016 г. Индивидуальный предприниматель ФИО1 имеет перед администрацией Романовского сельского поселения задолженность в общей сумме 715 239,10 руб., в том числе по договору аренды земельного участка №1 от 30.06.2014 г. в сумме 19 204,25 руб. в том числе по арендной плате 15 980,45 руб., по пеням 3 223,80 руб.;

по договору аренды нежилого помещения от 30.06.2014 г. в сумме 696 034,85 руб., в том числе по арендной плате 603 222,53 руб., по пеням 92 812,32 руб.

2.По состоянию на 16.06.2016 г. администрация Романовского сельского поселения перед индивидуальным предпринимателем ФИО1 имеет задолженность в сумме 715 111 руб. 00 коп. по ремонту арендуемого здания газовой котельной расположенной по адресу: Пермский край, Усольский район, с. Романово, площадью 680,4 кв.м., что подтверждается локально-сметным расчетом утвержденным 24.12.2015 г. и актом обследования помещения от 16.07.2016 г.

3.Стороны согласились произвести взаимозачет по вышеуказанным встречным обязательствам в сумме 715 111,00 руб. Не зачтенная сумма перечисляется Стороной 2 на расчетный счет Стороны 1 в течение 10 дней после подписания данного акта.

4.С момента подписания настоящего Акта указанные суммы взаимных обязательств считаются погашенными.

Направление и получение данного Акта сторонами не оспаривается.

Кроме того, возражая по доводам встречного иска ИП ФИО1 в письменном отзыве указал, что истец по встречному исковому заявлению ошибочно заявляет о сроках действия договоров аренды муниципального имущества и земельного участка в период с 01.07.2014 года по 01.07.2017 год. Поскольку стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении указанных договоров, а именно с 01.07.2016 года. Так были подписаны: соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.07.2016 года и объект был передан по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2016 года, так же соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 01.07.2016 года, во исполнение соглашения подписан акт приема-передачи земельного участка от 01.07.2016 года.

14.03.2019 г. через систему «Мой арбитр» Администрацией города Березники направлено заявление о фальсификации доказательств, в котором указывает следующее.

В судебное заседание Арбитражного суда Пермского края "01" ноября 2018 г. истец представил соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от "01 "июля 2016 г., акт приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2016, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от "01 "июля 2016 г., акт приема-передачи земельного участка от 01.07.2016, которые подписаны обеими сторонами, согласно которым договоры аренды с ИП ФИО1 расторгнуты 01.07.2016.

Однако ИП ФИО1 указанные подписанные соглашения Администрации направлены не были. Так же об этом свидетельствуют оригиналы документов, которые сохранились в Романовском сельском поселении, где отсутствуют подписи ИП ФИО1 Данные оригиналы документов представлены суду для обозрения, в которых имеются подпись и печать Главы Администрации Романовского сельского поселения.

Сторонам были разъяснены уголовно-правовые последствия, установленные ст. 303, 306 УК РФ, отобрана расписка.

ИП ФИО1 дано согласие на исключение из числа доказательств следующие документы подписаны обеими сторонами:

- соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от "01 "июля 2016 г.,

- акт приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2016,

- соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от "01 "июля 2016 г.,

- акт приема-передачи земельного участка от 01.07.2016.

Как указывает Ответчик по встречному иску между сторонами достигнуто соглашение о расторжении договоров аренды, в связи с чем Администрацией составлен Акт о взаимозачете, также был проведен осмотр нежилого помещения на предмет функционирования всех технических систем со стороны администрации муниципального образования и осуществлена прием-передача ключей от входной группы арендованного помещения заместителю главы поселения. После чего Администрацией были подготовлены вышеуказанные документы и переданы Арендатору для подписания. Поскольку доказательств передачи подписанных Актов и соглашений у Арендатора не имеется, а проведение экспертизы давности изготовления данных документов(Актов и соглашений о расторжении) экономически нецелесообразно, поскольку влечет увеличение судебных расходов ИП ФИО1 согласился на исключение подписанных документов из числа доказательств. Кроме того, обращает внимание суда на тот факт, что именно в распоряжении Администрации имеются подписанные и скрепленные печатью данные Акты и соглашения, которые были составлены после осмотра объекта и фактической передачи. Также просит принять во внимание, что на протяжение всего времени после расторжения договора и до момента подачи иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений Администрацией требования о взыскании арендной платы не предъявлялись, равно как и не предъявлялись требования о возврате арендованного имущества. Ссылку Администрации на направленные претензии считает необоснованной, поскольку в претензии заявлены требования за период с 2014 по 2017 год, при условии проведенного взаимозачета. Расценивает действия Администрации как злоупотребление правом.

Кроме того, в рамках проведения экспертизы, при проведении натурного осмотра в присутствии Истца и Ответчика, установлено, что здание газовой котельной находится в распоряжении Администрации, здание охраняется, доступ в помещение предоставлен именно Администрацией, что также подтверждает факт расторжения договоров аренды от 30.06.2014 года по соглашению сторон и факт возврата имущества Арендодателю. Также, обращает внимание суда на то, что плата за электроэнергию в здании газовой котельной ИП ФИО1 произведена последний раз 05.07.2016 г. После этого, оплата осуществлялась ООО «Стройгазтранс», что подтверждается письмом КЭС-Мультиэнергетика от 26.04.2019 г. №908.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд, проанализировав представленные ответчиком по встречному иску в опровержение факта нахождения спорного имущества у ответчика в период с 01.07.2106 по 05.10.2018 г. пришел к выводу о том, что данные документы, не имеют противоречия с другими, собранными по делу доказательствами, при отсутствии иных документов, свидетельствующих об использовании ответчиком спорных помещений в заявленный период, подтверждают факт передачи истцу арендуемого имущества.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки на оплату экспертизы относятся на Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Администрации города Березники (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) госпошлину в доход федерального бюджета РФ в сумме 18 633 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Е.Ю. Дрондина