Гражданский кодекс часть 1

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Май» (далее ООО «Май», ответчик) о взыскании 2 521 389 руб. 12 коп. суммы задолженности по арендной плате за период с 10.04.2009г. по 15.11.2011г., 981 012 руб. 06 коп. суммы пени за период с 10.04.2009г. по 16.01.2011г.

Представитель истца требования искового заявления поддержал.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда, отзыв не представил.

В соответствии с определением арбитражного суда от 18.04.2012г. с согласия истца и при отсутствии возражений ответчика, в порядке ст. ст. 136, 137 АПК РФ суд протокольным определением признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание в суде первой инстанции и рассмотрел спор по существу в отсутствие ответчика (п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ № 65 от 20.12.2006г.).

В соответствии с ч. ч.1, 3 ст. 156 АПК РФ непредставление отзыва и неявка ответчика в арбитражный суд не препятствует рассмотрению спора по существу по имеющимся в деле документам.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, представленные документы, арбитражный суд установил:

согласно договору аренды земельного участка № 115-04Д подписанному на основании постановления администрации г. Перми от 29.11.2004г. № 3563 Администрация г. Перми (арендодатель) передает, а ООО «Май» (арендатор) принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок № 1, имеющий кадастровый номер 11:16 площадью 3244,54 кв.м, расположенный на землях поселений и находящийся по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, жилой район Железнодорожный, ул. Плеханова, 2 (в дальнейшем именуемый земельный участок) в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка, и в качественном состоянии как он есть (приложение 1). (п.1.1. договора) (л.д. 12-15)

Земельный участок предоставляется для использования под строительство жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой. Целевое использование: строительство второй очереди жилого дома с административными помещениями и автостоянкой. (п. 1.2 договора)

Срок действия договора аренды с 30.11.2004г. по 29.11.2007г. (п. 4.1. договора)

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.11.2004г. (л.д. 16)

В силу ст. 609 ГК РФ, п.2 ст. 25 Земельного кодекса РФ, а также ст. ст. 4, 16 ФЗ от 21.07.1997г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества (земельного участка) подлежит государственной регистрации.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 59:01:44 0011:0001.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.12.2011г. №01/140/2011-3617, договор прошел государственную регистрацию, о чем сделана регистрационная запись от 17.03.2005г. №59-59-01/023/2005-470. (л.д. 17-20)

В соответствии с п. 4.2. договора арендная плата, действующая в течение 2004 года устанавливается в размере, указанном в приложении 2 к договору и составляет 21 345 руб. 44 коп., а в дальнейшем – в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 договора.

Для арендатора – юридического лица, арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в п. 4.2. договора суммы до 10-го дня начала следующего квартала, а за IV квартал – не позднее 15 ноября текущего года. (п. 4.3. договора)

Арендная плата исчисляется с 01.12.2004г. и вносится в сроки, указанные в пункте 4.3.договора. (п.4.4. договора)

Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случаях принятия соответствующих нормативных актов Российской Федерации, Пермской области, города Перми. (п. 4.5. договора)

Арендодатель уведомляет Арендатора об изменении арендной платы официальным извещением с указанием номера, даты. (п. 4.6. договора)

Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы (приложение №2). (л.д. 6-7)

По утверждению истца ответчиком арендная плата за период с 10.04.2009г. по 15.11.2011г. в сумме 2 521 389 руб. 12 коп. не внесена, что послужило основанием для предъявления требований в суд.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность по исполнению обязательств закреплена ст. 309 ГК РФ.

Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим в силу ст. 310 ГК РФ.

Истец представил расчет задолженности арендной платы. (л.д. 6-7)

Представленный расчет арендной платы суд признает не верным, так как в нарушение законодательства неверно рассчитана плата.

В соответствии с п. 4 ст. 22, п. 3, 4 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка и определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату), порядок условия и сроки которой определяются условиями договора (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Расчет арендной платы по договору аренды земельного участка № 115-04Д от 31.12.2004г. составлен в соответствии с положением, утвержденным Указом Губернатора Пермской области от 09.09.2003г. № 174 «Об утверждении положения об установлении базовых размеров арендной платы за земельные участки из земель поселений, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Пермской области». Данным Положением предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, переданный в пользование под строительство, реконструкцию или капитальный ремонт жилых домов, определяется с учетом коэффициента К1 = 1,7 (п. 3.1 Положения). Арендная плата за земельный участок, переданный во временное пользование под иное строительство, рассчитывается с применением коэффициента К1 = 1,7 (п. 3.4 Положения); постановлением Правительства Пермского края от 11.05.2007 № 91-П «Об утверждении кадастровой стоимости земель Пермского городского округа Пермского края», от 13.12.2007 № 328-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края».

В соответствии с Постановлением администрации г. Перми № 3563 от 29.11.2004 земельный участок площадью 3244,54кв.м. был предоставлен в аренду под строительство жилого дома со встроенными помещениями многофункционального назначения (л.д. 14).

Согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, понятие «жилой дом» регламентировано строительными нормативами (СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 3-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»). В соответствии со СниП 31-02-2001, помещения общественного назначения – встроенные в жилой дом или пристроенные к нему помещения, предназначенные для индивидуальной предпринимательской и другой общественной деятельности проживающих в доме людей. То есть они предназначены прежде всего для жильцов. Наличие встроенных помещений согласно приведенным СНиПам не влияет на статус жилого дома, делая его нежилым.

Поскольку Указ губернатора Пермской области от 27.02.2002 № 32 не содержит ни критериев для определения терминов «иное строительство» и «строительство жилых домов», ни механизма выбора приоритетного коэффициента, то целесообразнее применять наименьший коэффициент, поскольку органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции должны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство.

Принимая во внимание, что разрешенное использование участка – для строительства жилого дома со встроенными помещениями многофункционального назначения – не изменилось, арендодатель не вправе в одностороннем порядке его изменять, суд признает необоснованным использование при расчете размера арендной платы коэффициента 2,8,

Пункт 2.4 Указа № 174 от 09.09.2003г предусматривает, что для арендаторов, которые кроме основной деятельности на арендуемой территории осуществляют иную деятельность, К1 определяется по разрешенному использованию земельного участка.

Таким образом, учитывая, что на земельном участке арендатором ведется строительство жилого дома со встроенными помещениями многофункционального назначения, следует применять коэффициент 1,7 «строительство, реконструкция и капитальный ремонт жилых домов».

В соответствии с Постановлением Правительства Пермского края № 328-П от 13.12.2007г., Постановлением Правительства Пермского края № 802-П от 26.12.2008г. размер арендной платы в 2009г. составляет 4% кадастровой стоимости, но не более чем в 2,3 размера арендной платы за 2007г.

С учетом нормативных актов размер арендной платы за 2009год составил 455 565руб. 17коп. (год), 111 891руб. 29коп. (квартал)

Расчет 1424,00 х 1,8 х 1,7% х 1,401 = 61,0477344 х 3 244,540кв.м. = 198 071руб. 81коп. (за 2007г.) х 2,3 = 455 565руб. 17коп.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, устанавливается равным 4,0 процента от кадастровой стоимости земельных участков в отношении прочих земельных участков на период с 10.12.2008 по 31.12.2012, но не более 2,3 размера арендной платы, рассчитанной для 2007 года в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами Правительства Пермского края, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, размер годовой арендной платы за 2010г. составил также 455 565руб. 17коп.

В соответствии с Законом Пермского края от 07.04.2010г. № 604-ПК в редакции Закона ПК № 691-ПК размер арендной платы за 2011г. составил 5% если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечении 5лет с даты заключения договора.

Доказательства введения объекта недвижимости в эксплуатацию суду не представлены (ст. 65 АПК РФ)

Размер арендной платы за 2011г. составляет 1 670 798руб. 58коп. (год), 417 699руб. 65коп. (квартал)

При таких обстоятельствах судом производится корректировка расчета, за весь период, заявленный истцом.

Срок платежа,

дата платежа

Начислено

Оплачено

Недоимка

Дни

начислено

оплачено

недоимка

10.04.09

113 891,29

10.07.09

113 891,29

227 782,58

10 364,10

10.10.09

113 891,29

341 673,87

20 955,99

31 320,09

15.11.09

113 891,29

455 565,16

12 300,25

43 620,34

10.04.10

113 891,29

569 456,45

146

66 512,51

110 132,85

10.07.10

113 891,29

683 347,74

51 820,53

161 953,38

10.10.10

113 891,29

797 239,03

62 867,99

224 821,37

15.11.10

113 891,29

911 130,32

28 700,60

253 521,97

10.04.11

417 699,65

1 328 829,97

146

133 025,02

386 546,99

10.07.11

417 699,65

1 746 529,62

120 923,52

507 470,51

10.10.11

417 699,65

2 164 229,27

160 680,72

668 151,23

15.11.11

417 699,65

2 581 928,92

77 912,25

746 063,48

16.01.12

417 699,65

160 079,59

906 143,07

Всего

2 581 928,92

906 143,07

Как следует из расчета размер фактической задолженности по арендной плате за заявленный период составляет 2 581 928 руб. 92 коп. Истцом заявлены требования в размере 2 521 389 руб. 12 коп. Поэтому суд не выходит за рамки заявленных требований.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата в размере 2 521 389 руб. 12 коп.

Также истцом заявлены требования о взыскании договорной пени в размере 981 012 руб. 06 коп. за период с 10.04.2006г. по 31.10.2011г.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

По правовой природе неустойка является мерой имущественной ответственности за неисполнения обязательства.

Представленный истцом расчет суд не признаёт верным, он подлежит корректировке с учетом суммы задолженности.

С учетом вышеприведенного расчета размер пени составляет 906 143руб.07коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать 906 143 руб. 07 коп. сумму пени. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании п. п. 1.1. п. 1 ст. 333.37. Налогового кодекса РФ, поэтому государственная пошлина по иску взысканию с истца не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167– 170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Май» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Департамента земельных отношений администрации г. Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 2 521 389руб. 12коп., пени в размере 906 143руб. 07коп. Всего ко взысканию 3 427 532руб. 19коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Май» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в федеральный бюджет госпошлину 40 137руб. 66коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционной суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Н.В. Гусельникова