Гражданский кодекс часть 1

Управление жилищных отношений администрации города Перми обратилось в Арбитражный суд с иском (с учётом уточнения-т.1, л.д. 111-112) к ООО «Проспект» об обязании заключить с муниципальным образованием город Пермь соглашение о новации, договор участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договор участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к; ООО «Проспект» назначить ответственное лицо для регистрации соглашения о новации, договора участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договора участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на основании ст. ст. 309, 310, 414, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В настоящем судебном заседании истец на иске настаивает.

Ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснил, что в настоящее время объект сдан в эксплуатацию.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика, суд установил.

Как следует из материалов дела 10.12.2007г. между ООО «Проспект» (Заказчик) (далее ООО «Проспект») и ООО (Инвестор) (далее - ООО «Мостотрест-2») подписан договор об инвестировании в строительство № 439, согласно условиям которого ООО «Проспект» обязуется осуществить вложение инвестиций ООО «Мостотрест-2» в строительство объекта, жилых помещений общей площадью 3 750 кв.м. в многоэтажном жилом комплексе «Байкал» из двух корпусов со встроенными нежилыми помещениями, расположенных по адресу: Пермский край, город Пермь, Кировский район, улица Калинина, 64, в соответствии с утвержденной сторонами сеткой квартир (Приложение № 1), в срок не позднее 01.10.2009г., и на условиях, установленных договором. (т.1, л.д. 15-17, 18-20а).

Основанием для осуществления деятельности заказчика по строительству объекта на земельном участке являются: документы, подтверждающие права на земельный участок: договор аренды земельного участка № 002-06К от 03.03.2006 г.; документы о разрешении на строительство: разрешение на строительство № RU 90303000-143/2007 от 14.05.2007 г. Установленный в п.1.1 договора объект должен быть сдан в эксплуатацию, а акт государственной приёмочной комиссии подписан не позднее 01.10.2009 г. (пункты 1.3, 1.4 договора).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что по настоящему договору инвестор обязуется передать заказчику денежные средства в размере 93 750 000 руб.

Порядок, условия и сроки оплаты инвестором стоимости, указанной в п. 2.1 настоящего договора, определяется по соглашению сторон. (п.2.2 договора).

В соответствии с п.3.2.6 договора после сдачи объекта в эксплуатацию заказчик обязан передать инвестору жилые помещения общей площадью 3 750 кв.м. в соответствии с Приложением № 1 к настоящему договору.

ООО «Проспект» 18.12.2007г. выдана справка ООО «Мостотрест-2» о том, что ООО «Мостотрест-2» исполнило перед ООО «Проспект» обязательство по вложению инвестиций в строительство жилых помещений общей площадью 3 750 кв.м. от площади объекта: многоэтажной жилой комплекс «Байкал» из двух корпусов со встроенными нежилыми помещениями, расположенных по адресу: Пермский край, город Пермь, Кировский район, улица Калинина, 64, в соответствии с условиями договора об инвестировании в строительство № 439 от 10.12.2007г. ООО «Проспект» претензий к ООО «Мостотрест-2» не имеет. (т.1, л.д. 20).

18.12.2007г. между ООО «Мостотрест-2» (инвестор) и Муниципальным образованием город Пермь, в лице Управления жилищных отношений администрации города Перми (далее - Управление) (новый инвестор) в соответствии с условиями дополнительного соглашения к соглашению от 11.10.2004 № 626 (в ред. доп. Соглашения от 31.08.2005 № 395) от 18.12.2007 г., заключённому между ООО «Мостотрест-2», ОАО «Пермэнергоспецремонт» и Администрацией г. Перми подписан договор уступки прав (цессии) по договору инвестирования строительства № 439 от 10 декабря 2007г. (т.1, л.д. 21-23).

Согласно условиям данного договора уступки прав (цессии) по договору инвестирования строительства № 439 от 10 декабря 2007г. к Администрации города Перми перешло право требовать от ООО «Проспект» передачи в муниципальную собственность город Пермь жилых помещений общей площадью 3 750 кв.м. в многоэтажном жилом комплексе «Байкал» из двух корпусов со встроенными нежилыми помещениями, расположенных по адресу: Пермский край, город Пермь, Кировский район, улица Калинина, 64, в соответствии с Приложением № 1 к Договору инвестирования № 439 от 10.12.2007г. (39 квартир в доме № 1 общей площадью 2 804,09 кв.м., и 13 квартир в доме № 2 общей площадью 946,39 кв.м. (п.1.1 договора).

В соответствии с п.1.3 договора согласно п.1.1, 3.2.6 договора инвестирования заказчик обязуется передать в собственность инвестору после ввода объекта в эксплуатацию жилые помещения общей площадью 3 750 кв.м. в соответствии с Приложением № 1 к договору инвестирования.

В связи с нарушением сроков исполнения обязательств по договору об инвестировании в строительство, и с целью уточнения информации, администрацией города Перми 29.11.2012г. был направлен запрос в Инспекцию Государственного строительного надзора Пермского края.

15.01.2013 Инспекцией в адрес Администрации города Перми было направлено письмо № СЭД-43-01-20-329 с информацией о том, что Инспекция усматривает в действиях ООО «Проспект» «двойные продажи» поскольку, в договоре участия в долевом строительстве с гр. ФИО4 и в утвержденной сторонами ООО «Проспект» и Муниципальное образование город Пермь сеткой квартир имеются те же номера квартир - 8, 9, 14, 15, 16, 22. Так же в письме было указано на то, что Администрации, как стороне договора уступки прав (цессии) по договору инвестирования строительства № 439 от 10 декабря 2007, по которому приобретены имущественные права на квартиры в строящемся доме, необходимо в кратчайшее время урегулировать возникшие вопросы с застройщиком ООО «Проспект».

14.01.2013г. ООО «Проспект» в адрес Управления было направлено письмо с предложением рассмотрения вопроса о новации Договора об инвестировании в строительство в Договор участия в долевом строительстве, в связи с тем, что ООО «Проспект» были внесены изменения в проектную документацию, панировки квартир в многоэтажном жилом комплексе «Байкал» из двух корпусов со встроенными нежилыми помещениями, расположенных по адресу: Пермский край, город Пермь, Кировский район, улица Калинина, 64, были изменены, в связи с чем сведения об общем количестве квартир, строительные параметры и характеристики подлежат уточнению. К письму приложен проект договора участия в долевом строительстве и поэтажные планы квартир.

19.03.2013г. Управлением в адрес ООО «Проспект» направило подписанные со стороны Управления соглашение о новации, договор участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договор участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к. (т.1, л.д. 51).

19.04.2013г. ООО «Проспект» (письмо №68) отказывается от подписания соглашения о новации, договора участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договора участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к, с указанием на то, что в процессе переговоров сторонами не были согласованы существенные условия договоров участия в долевом строительстве, при этом не указывает какие именно условия не согласованы сторонами. (т.1, л.д. 52-54).
| 30.04.2013г. Управлением в адрес ООО «Проспект» вновь направлено соглашение о новации, договор участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договор участия в долевом строитель-' стве№47/МУ-1к. (т.1, л.д. 55-56).

20.05.2013г. ООО «Проспект» (письмо №74) вновь отказывается от подписания соглашения о новации, договора участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договора участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к, с указанием на то, согласно Акту проверки Инспекции от 17.12.2012г. ООО «Проспект» не имеет права заключать договоры участия в долевом строительстве на квартиры, находящиеся в 1 корпусе.

23.05.2013 Управление в адрес Инспекции направлено письмо с просьбой предоставить информацию относительно запрета заключения договора участия в долевом строительстве. (т.1, л.д. 58-59).

19.06.2013г. Инспекцией дан ответ, что запрет на заключение ООО «Проспект» договоров строительстве на жилые помещения жилого комплекса по ул.Калинина,64, не мог быть установлен, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных требованиями ст.23 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ. (т.1, л.д. 61).

26.06.2013г. Управлением в адрес ООО «Проспект» вновь направлено соглашение о новации, договор участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договор участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к, в котором учтены все требования ООО «Проспект» указанных в письме №74от 20.05.2013г. (т.1, л.д. 62-63).

10.09.2013г. ООО «Проспект» в адрес Управления направило письмо о том, что готово подписать при условии внесений изменений в соглашение о новации, договор участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договор участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к, и не ранее продления ООО «Проспект» срока действия разрешения на строительство. (т.1, л.д. 64).

20.09.2013г. Управлением в адрес ООО «Проспект» вновь направлено соглашение о новации, договор участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договор участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к, в которые внесены изменения согласно требованиям ООО «Проспект». (т.1, л.д. 65).

25.10.2013г. Управление направило в адрес ООО «Проспект» письмо с просьбой подписать соглашение о новации, договор участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договор участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к поскольку, согласно представленной информации на сайте ООО «Проспект» 18.10.2013г. на основании приказа директора в проектную декларацию внесены изменения. Ответа на данное письмо в адрес Управления не поступало. (т.1, л.д. 69).

Также в адрес ООО «Проспект» направлялось письмо от 25.10.2013 г. с приглашением на рабочую встречу по вопросу новации договора об инвестировании в строительство в договор участия в долевом строительстве на жилые помещения по адресу: ул. Калинина,64 в Кировском районе г. Перми. (т.1, л.д. 70).

Таким образом, Управление в адрес ООО «Проспект» неоднократно направляло подписанные со стороны Управления соглашение о новации, договор участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договор участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к.

Однако от подписания соглашения о новации, договора участия в долевом строительстве № 13/МУ-2к, договора участия в долевом строительстве № 47/МУ-1к ООО «Проспект» уклоняется.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Как следует из материалов дела (переписки сторон) и пояснений ответчика, согласно изначально разработанной указанной документации на объект строительства, изначально в жилом комплексе застройщиком было запроектировано 224 квартиры.

В 2008-2009 г.г. строительство объекта было приостановлено в связи со сложной финансово-экономической ситуацией. О задержке сроков строительства в связи с возбуждением процедуры банкротства в отношении генерального подрядчика, исполнения обязательств по договору инвестирования ООО «Проспект» неоднократно уведомляло Администрацию г. Перми (письма № 456 от 26.06.2009 г., № 11 от 27.01.2010) (т.1, л.д. 119, 123).

В 2010 г. с целью продолжения строительства жилого комплекса, для повышения инвестиционной привлекательности объекта и создания возможности привлечения денежных средств со стороны граждан-потенциальных участников долевого строительства ООО «Проспект»№ было принято решение перепроектировать строящиеся жилые дома путём изменения сетки квартир, а именно уменьшения их площадей и, как следствие, увеличения количества продаваемых объектов.

В последующем по заданию ООО «Проспект» проектировщиком были внесены изменения в проектную документацию на жилой дом-корпус № 1 (1 очередь строительства), согласно которым количество квартир в указанном корпусе увеличилось до 174. В 2012 году по заданию ООО «Проспект» проектировщиком были внесены изменения в проектную документацию на жилой дом -2 очередь строительства (корпус № 1), согласно которым количество квартир в указанном корпусе увеличилось до 160. Указанные изменения обозначены в разрешении на строительство от 14.06.2013 г., а также проектной декларации, размещённой на сайте и представленной в инспекцию строительного надзора Пермского края (т.1 ст. 118).

После внесения корректировок в проектную документацию, планировки, нумерация и конфигурация квартир, находящихся в строящихся домах, в том числе поэтажные планы, были полностью изменены застройщиком.

В настоящее время квартиры, подлежащие передаче Администрации г. Перми согласно приложению к договору об инвестировании в строительство, в редакции 2007 года перестали существовать как объекты инвестирования ввиду изменившихся планировок.

Ответчиком предлагались истцу варианты подбора квартир, исходя из общей площади (3 750 кв.м.), что подтверждается представленной в материалы дела перепиской. Также было предложено заключить договоры долевого участия с соответствующим соглашением о новации договора об инвестировании, либо дополнительное соглашение к договору об инвестировании, с уточнённой сеткой квартир, согласно изменённой проектной документации.

Квартиры, предложенные истцу, в настоящее время зарезервированы за Администрацией г. Перми и не являются предметом сделок.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие правовые нормы.

Статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет I или способ исполнения (новация).

По смыслу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

В соответствии с частью 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно п.п 1, 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.1 ст. 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как следует, договорные отношения между ООО «Проспект» и Администрацией города Перми регулируются ранее заключённым договором уступки прав (цессии) по договору инвестирования строительства № 439 от 10.12.2007 г.

На момент обращения истца с настоящим иском в суд указанный договор не расторгнут, не признан недействительным, не является незаключённым, обязательства сторон по нему не прекращены. Также является действующим и договор об инвестировании в строительство № 439 от 10.12.2007 г.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Понуждение к заключению договора не допускается.

Между тем, истец не указал на основании какой нормы действующего законодательства, заключение соглашение о новации и договоров участия в долевом строительстве является обязательным для ответчика. Принудительное заключение указанных договоров действующим законодательством не предусмотрено.

При этом представленная переписка сторон не является основанием для понуждения ответчика к заключению данных сделок.

Кроме того, в настоящее время, жилые помещения общей площадью 3 750 кв.м. в многоэтажном жилом комплексе «Байкал» из двух корпусов со встроенными нежилыми помещениями, расположенных по адресу: Пермский край, город Пермь, Кировский район, улица Калинина, 64 сданы в эксплуатацию.

Основания для заключения новых договоров участия в долевом строительстве отсутствуют.

При этом неисполнение заказчиком обязательств по передаче жилых помещений инвестору, позволяет последнему требовать возмещения причиненных убытков.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Учитывая изложенное и установленные судом фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что истцом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца, который освобождён от уплаты госпошлины.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия /изготовления в полном объеме/ через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbit.ru.

Судья Антонова Е.Д.