Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Гуляевой Е.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Батуевой М.В. рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Оптимум Инвест-Строй» (ОГРН<***>, ИНН <***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Западуралинтерстрой-Солмикс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Департаменту земельных отношений администрации г. Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ФИО1, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью Западуралинтерстрой-Солмикс» ФИО2

о признании сделок недействительными, права собственности на земельные участки отсутствующим, исключении сведений из ЕГРП

в судебном заседании принимали участие представители:

от истца – ФИО3, по доверенности от 01.10.2015, паспорт;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда

Общество с ограниченной ответственностью «Оптимум Инвест-Строй» (истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Западуралинтерстрой-Солмикс» (ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи от 30.05.2014 № 0354-14 в части приобретения ½ доли в праве собственности на участок площадью 971+/-11 кв.м., кадастровый номер 59:01:1713133:14, расположенного по адресу: Пермский край, г.Пермь, Кировский район, ул.Батумская, 7, признании отсутствующим права собственности ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» и исключении из ЕГРП сведений о праве собственности на ½ долю в праве собственности на вышеуказанный земельный участок (номер государственной регистрации права 59-59-24/219/2014-920, дата государственной регистрации права 18.06.2014), и о признании недействительным договора купли-продажи от 01.12.2009 земельного участка площадью 1489 кв.м., кадастровый номер 59:01:1713133:17, расположенного по адресу: Пермский край, г.Пермь, Кировский район, ул.Батумская, 13, признании отсутствующим права собственности ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» и исключении из ЕГРП сведений о праве собственности на вышеуказанный земельный участок (номер государственной регистрации права 59-59-24/221/2014-558, дата государственной регистрации права 01.07.2014).

Определением от 03.12.2015 к участию в деле в качестве второго ответчика по ходатайству истца привлечен Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее – Департамент, ответчик).

Определениями от 06.11.2015, 03.12.2015, 13.01.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ФИО1, временный управляющий ответчика ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» ФИО2 (ст.51 АПК РФ).

В судебном заседании истец настаивает на удовлетворении иска. Заявленные требования обоснованы истцом тем, что заключенные ответчиками ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» и Департаментом земельных отношений администрации г.Перми сделки – договоры купли-продажи (выкупа) от 30.05.2014 и от 01.12.2009 земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:1713133:14 и 59:01:1713133:17 противоречат закону. Истец полагает, что оспариваемые сделки заключены ответчиками со злоупотреблением правом и во вред истцу, поскольку в 2014 году вступившим в законную силу судебным актом на ответчика ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи строений (индивидуальных жилых домов), расположенных на указанных выше земельных участках. Истец указывает, что ответчик ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» не вправе был выкупать земельные участки с учетом того, что он обязан продать расположенную на них недвижимость истцу. Также истец привел доводы о том, что земельные участки приобретены ответчиком ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» с целью сделать невозможным исполнение вступившего в законную силу судебного акта.

Представители ответчиков ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс», Департамента земельных отношений администрации г.Перми, третьих лиц Управления Росреестра по Пермскому краю, третьи лица ФИО1, временный управляющий ответчика ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, не явились в судебное заседание.

Ответчик ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» и временный управляющий ответчика ФИО2 отзыв на иск в суд не направили, ходатайствовали об оставлении иска без рассмотрения. В ходатайствах ответчик и третье лицо указывают, что настоящий возникший между истцом и ответчиками спор подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ответчика ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс». Истец против удовлетворения ходатайств возражает.

Ходатайство ответчика ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» и временного управляющего ответчика ФИО2 арбитражным судом рассмотрено в порядке ст.159 АПК РФ, в его удовлетворении отказано с учетом следующего:

в порядке главы III.1 Закона о банкротстве (в силу пункта 1 статьи 61.1) подлежат рассмотрению требования арбитражного управляющего о признании недействительными сделок должника как по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 и иные содержащиеся в этом Законе помимо главы III.1 основания), так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах). В силу пункта 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника (включая сделки с недвижимостью). Как разъяснено в п.17 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным ГК РФ или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности. При предъявлении в рамках дела о банкротстве заявления об оспаривании сделки по указанным основаниям иным помимо арбитражного управляющего лицом суд оставляет это заявление без рассмотрения применительно к части 4 пункта 1 статьи 148 АПК РФ.

Так как в настоящем деле сделки по приобретению земельных участков оспариваются по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, и спор инициирован не арбитражным управляющим, а иным лицом, оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется, спор подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

Ответчик Департамент земельных отношений администрации г.Перми, третье лицо ФИО1 отзывы на иск в суд не направили.

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю в отзыве на иск привело информацию о проведении государственной регистрации прав на земельные участки.

Заслушав истца, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

25.05.2009 по договору купли-продажи (продавец – Департамент земельных отношений администрации г.Перми) ответчик ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» выкупил земельный участок площадью 1489 кв.м с кадастровым номером 59:01:1713133:17 по адресу: г.Пермь, Кировский район, ул.Батумская, 13, предназначенный под 1-этажный жилой дом с холодным пристроем (лит.А, А1, а1, а3, Г4, Г6, Г5, Г7, Г9, Г10, Г11, Г12, 1, 4) по цене 135597 руб. (п.п.1.1, 2.1 договора). Государственная регистрация права собственности покупателя на земельный участок проведена значительно позднее, 01.07.2014.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.04.2011 года по делу № А50-18240/2010 ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 Конкурсным управляющим проводились торги по продаже недвижимого имущества ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс», в том числе по лоту №3 - 1/2 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с надворными постройками, общей площадью 50,3 кв.м., расположенный по адресу: <...>, и индивидуальный жилой дом с надворными постройками, общей площадью 54,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Как установлено вступившим в законную силу судебным актом – постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу № А50-23557/2013 - истец ООО «Оптимум Инвест-Строй» подал заявку на участие в торгах, уплатил задаток; торги не состоялись по причине принятия в них участия одного лица – истца, в силу чего в соответствии с абз.2 п.17 ст.110 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» договор купли-продажи имущества должен быть заключен с истцом. Указанным постановлением на ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» судом возложена обязанность заключить с ООО «Оптимум Инвест-Строй» договор купли-продажи имущества, в том числе 1/2 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с надворными постройками, общей площадью 50,3 кв.м., расположенный по адресу: <...>, и индивидуальный жилой дом с надворными постройками, общей площадью 54,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Такой договор истцом и ответчиком не заключен.

30.05.2014 по договору купли-продажи № 0354-14 (продавец – Департамент земельных отношений администрации г.Перми) ответчик ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» и ФИО1 выкупили в общую долевую собственность (по ½ доле в праве) земельный участок площадью 971 кв.м с кадастровым номером 59:01:1713133:14 по адресу: г.Пермь, Кировский район, ул.Батумская, 7, предназначенный под 1-этажный жилой дом с двумя холодными пристроями (лит.А, а, а1, Г, Г6, Г7, Г9) по цене 22993 руб. (п.п.1.1, 2.1 договора). Государственная регистрация права собственности покупателей на земельный участок проведена 18.06.2014.

В силу ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу положений ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых по настоящему делу договоров) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (ч.3 ст.36 Кодекса).

Данные положения соответствуют принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, установленному ст.1 Земельного кодекса РФ.

На момент заключения оспариваемых договоров (25.05.2009 и 30.05.2014) ответчик ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» являлся собственником недвижимого имущества - 1/2 доли в праве собственности на индивидуальный жилой дом с надворными постройками, общей площадью 50,3 кв.м., расположенный по адресу: <...>, и индивидуальный жилой дом с надворными постройками, общей площадью 54,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Данное право собственности ответчика на приведенные выше строения не оспорено, не признано отсутствующим.

Как подтверждается материалами дела и объяснениями истца в судебном заседании, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу № А50-23557/2013 об обязании ответчика заключить с истцом ООО «Оптимум Инвест-Строй» договор купли-продажи имущества, в том числе указанных выше строений, не исполнено, соответствующий договор не заключен, денежные средства покупателем (истцом) не уплачены, строения ему не переданы, то есть право собственности ответчика ООО «Запалуралинтерстрой-Солмикс» на строения не прекращено.

С учетом изложенного сделки по приобретению ответчиком в собственность земельных участков, необходимых для использования строений, не противоречат положениям ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим на момент совершения сделок (2009, 2014 гг).

Кроме того, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:1713133:17 по адресу: г.Пермь, Кировский район, ул.Батумская, 13, заключен ответчиками 25.05.2009, то есть задолго до участия истца в торгах по продаже имущества ответчика. Ввиду этого заключением ответчиками указанной сделки права и законные интересы истца нарушены быть не могут. То обстоятельство, что право собственности ответчика на земельный участок на основании договора зарегистрировано в ЕГРП 01.07.2014, значения для правильного рассмотрения дела не имеет, так как договор купли-продажи земельного участка в силу положений Земельного кодекса РФ, ст.ст.164, 433, 549, 556 Гражданского кодекса РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не подлежит государственной регистрации как сделка, а считается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий и передачи вещи. Государственной регистрации в данном случае подлежит переход права собственности на земельный участок к покупателю (ст.ст.131, 551 Гражданского кодекса РФ).

Договор о выкупе земельного участка с кадастровым номером 59:01:1713133:14 по адресу: г.Пермь, Кировский район, ул.Батумская, 7, заключен ответчиками после принятия Семнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления от 25.04.2014 по делу № А50-23557/2013 об обязании ответчика ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» заключить с истцом ООО «Оптимум Инвест-Строй» договор купли-продажи недвижимого имущества по указанному адресу. Вместе с тем, сама по себе указанная сделка не противоречит закону (ст.36 ЗК РФ в соответствующей редакции) и не нарушает прав истца, так как не препятствует исполнению приведенного выше судебного акта.

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ), как разъяснено в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Таким образом, с учетом выкупа ответчиком ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:1713133:14 и 59:01:1713133:17 постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу № А50-23557/2013 подлежит исполнению ответчиком ООО «Западуралинтерстрой-Солмикс» с обязательной продажей истцу по договору купли-продажи как строений, указанных в постановлении, так и земельных участков, на которых расположены строения, в соответствии со ст.ст.1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика об обратном, а также ссылки истца на наличие оснований для признания оспариваемых сделок недействительными, предусмотренных ст.ст.169, 170, 174,1 ГК РФ, судом рассмотрены и признаны ошибочными в силу изложенного выше. Доказательств того, что оспариваемые сделки заключены с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, либо совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие последствия, или прикрывают иную сделку, в материалах дела не имеется.

Иск не подлежит удовлетворению.

Так как в удовлетворении иска отказано, обеспечительные меры, принятые по настоящему делу, подлежат отмене (ч.5 ст.96 АПК РФ).

Расходы по уплате истцом государственной пошлины относятся на истца (ст.110 АПК РФ). Так как при обращении в арбитражный суд истцу была предоставлена судом отсрочка по уплате государственной пошлины, в том числе по заявлению об обеспечении иска, государственная пошлина взыскивается с истца в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением от 06.11.2015, отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оптимум Инвест-Строй» (ОГРН<***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 27000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Е.И.Гуляева