Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Амбер-строй» (далее ООО «Амбер-строй», заявитель) обратилось в суд с заявлением в порядке главы 24 АПК РФ к Департаменту земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения, изложенного в письме №И-21-01-09-6928 от 22.04.2014г. которым отказано в заключении договоров купли-продажи земельных участков по цене 1,53руб. за квадратный метр.

Заявителем доводы заявления поддержаны. Заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обжалования.

Департамент земельных отношений администрации города Перми возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва. Возражал против восстановления срока, поскольку уважительных причин заявителем не приведено.

Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми согласен с позицией Департамента земельных отношений администрации г. Перми.

Суд в порядке ч.4 ст. 137 АПК РФ перешел к рассмотрению по существу.

Порядок обжалования предусмотрен главой 24 АПК РФ, который предусматривает наличие совокупности что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как установлено судом на основании протокола проведения торгов в форме открытого аукциона от 19.06.2007г. №48 между Управлением земельных отношений администрации г. Перми и ООО «Амбер-строй» заключен договор №091-07С от 14.08.2007г., согласно которому арендатор передал арендатору на условиях аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами) (п.1.2) земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:0001 площадью 75 484,94кв.м. на землях населеных пунктов по адресу г Пермь Свердловский район жилой район Ново-Бродский, квартал №92 на срок с 20.06.2007г. по 19.06.2017г. (п.4.1) (далее договор аренды) (л.д.24- 26) Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 28.08.2007г.

В соответствии с условиями договора аренды арендатору установлены максимальные сроки исчисляемые с момента заключения договора, по выполнению следующих работ: шесть месяцев подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории (п. 3.2.6); 4г.11мес. обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. После выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальных проездов) передать безвозмездно в муниципальную собственность (п. 3.2.7); осуществить жилищное строительство в течение 10 лет (п. 3.2.9).

Проект планировки утвержден постановлением главы администрации г. Перми №617 от 01.10.2010г. (л.д. 71)

Проект межевания утвержден постановлением главы администрации г. Перми №521 от 26.06.2013г. (л.д. 72)

По утверждению заявителя на кадастровый учет поставлено 49 земельных участков, на них построены жилые дома, объекты инженерной инфраструктуры, большая часть построенных домов введена в эксплуатацию.

Заявителем 21.03.2014г. в Департамент подано 34 заявления на выкуп вновь образованных земельных участков в порядке п.5 ст. 30.2Земельного кодекса РФ. (л.д. 34-67) Как указал заявитель, на испрашиваемых в собственность земельных участках строительство не велось.

Департаментом на данные заявления принято решение, изложенное от 22.04.2014г. № И-21-09-6928, которым отказано со ссылкой на ранее данное разъяснение №И-21-01-09-1327 от 28.01.2014г., что цена будет определяться исходя из отчетов о рыночной стоимости в соответствии со ст. 8 ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом условиями договора не предусмотрено право арендатора на последующий выкуп земельного участка по цене 1,53руб. за 1 кв.м. (л.д.68)

Не соглашаясь с принятым отказом, заявитель обратился в суд, считая, что такой отказ нарушает его права в сфере предпринимательской и экономической деятельности.

Департаментом заявлено о пропуске срока для обращения в суд.

Заявитель указал, что о полученном отказе ему стало известно в мае 2014г., но пытались встретиться с представителем Департамента для решения данного вопроса в связи с чем пропустили срок на обжалование, просили его восстановить.

В силу части 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

В силу положений ч. 2 ст. 65, ч. 4 ст. 200 АПК РФ для удовлетворения заявления о признании оспариваемых действий незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: оспариваемые действия не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемые действия нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Факт пропуска заявителем трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 1 ст. 198 АПК РФ, установлен судом, поскольку как указал заявитель, о принятом решении ему стало известно в мае 2014г., вместе с тем с заявлением в суд обратился 12.02.2015г.

Оценив причины, указанные заявителем о восстановлении пропущенного срока, суд признал причины пропуска срока неуважительными.

Пропуск срока на подачу заявления об оспаривании ненормативного акта, а также отсутствие причин к восстановлению этого срока являются самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Вместе с тем суд обращает внимание на следующие обстоятельства. В ходе комплексного освоения предоставленный участок должен быть разделен на участки под объектами капитального строительства и предназначенные для их использования и участки общего пользования.

При этом в соответствии со статьей 30.2 ЗК РФ предусматривается изменение арендных отношений в процессе комплексного освоения. Это связано с тем, что предоставленный для комплексного освоения участок подлежит разделу в целях осуществления строительства на участках жилых домов, а также выделения земель общего пользования и т.п.

Условия комплексного освоения земельного участка требуют от лица, его осуществляющего, проведения на основании документов планировки территории работ по размежеванию территории в границах предоставленного в аренду земельного участка, в том числе работ по образованию земельных участков:

- предназначенных для использования объектов инженерной инфраструктуры и подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность;

- необходимых для строительства объектов капитального строительства (жилых домов, зданий социально-культурного и иного назначения).

Также согласно условиям комплексного освоения земельного участка необходимо следующее:

- определение границ земель общего пользования;

- вынесение на местность устанавливаемых ограничений и обременений (размещение кабельных и иных линейных сооружений, установление сервитутов и т.д.).

Несмотря на то, что части земельного участка, который предполагается выделить в качестве земель общего пользования, а также земельные участки, на которых расположены объекты инженерной инфраструктуры, в момент размежевания и до перехода прав на них в публичную (муниципальную) собственность на момент проведения межевания находятся в пользовании и владении лица, осуществляющего комплексное освоение, границы земельных участков, смежных с землями общего пользования, включая расположение красных линий, а также с участками, права на которые должны обратно перейти в собственность муниципального образования, также должны быть согласованы с органом местного самоуправления.

После осуществления межевания предоставленного земельного участка с выделением улиц, дорог, площадей, иных земель, предназначенных для общего пользования, а также выделения земельных участков, предназначенных для использования инженерной инфраструктуры, передаваемой в государственную или муниципальную собственность, содержание арендных отношений претерпевает изменения.

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Указанной нормой законодатель обеспечил арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, исключительным правом приобретения прав только на участки, которые будут образованы из предоставленного участка для осуществления жилищного или иного строительства. Что касается участков, предназначенных для использования в качестве территорий общего пользования, и участков под объектами инженерной инфраструктуры, исключительные права на эти участки законодатель арендатору не предоставил. Это правило обусловливает особые требования к правоприменительной практике. Так, после раздела земельного участка согласно ЗК РФ не требуется обязательного немедленного прекращения прав на участки, которые в последующем перейдут в разряд территорий общего пользования и участков для объектов инженерной инфраструктуры.

Указанные права на участки не могут быть автоматически прекращены и ввиду наложенных на застройщика обязанностей по комплексному освоению. Так, из подпункта 7 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, в частности, ясно следует, что арендатор обязан завершить обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Осуществление допустимого строительства и обустройства территорий общего пользования, несмотря на то что прямое указание на это в законодательстве отсутствует, также не противоречит правовому содержанию и сущности комплексного освоения земельного участка. Вместе с тем при переоформлении арендных отношений необходимо точно обозначить предназначение всех участков, с тем чтобы выделить те из них, на которые статьей 30.2 ЗК РФ арендатору предоставляются исключительные права. Право аренды на иные участки может быть продлено только по соглашению сторон и только до завершения действий по комплексному освоению.

Приобретение указанных земельных участков в собственность осуществляется в порядке выкупа земельных участков.

После осуществления раздела земельного участка для комплексного освоения с выделением улиц, дорог, площадей, иных земель, предназначенных для общего пользования, а также выделения земельных участков, предназначенных для инженерной инфраструктуры, передаваемой в государственную или муниципальную собственность, арендатор вправе приобрести земельные участки в границах исходного в собственность или в аренду.

Таким образом, арендатор исходного земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения, может по своему выбору без проведения аукциона или иных процедур:

- выкупить новые земельные участки;

- оформить договор аренды новых земельных участков.

Пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации при этом установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

После постановки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, на кадастровый учет должны быть совершены правовые действия по выкупу земельных участков или оформлению права аренды на них. При этом право на вновь образованные территории общего пользования и земельные участки под объектами инженерной инфраструктуры с приобретением прав на вновь созданные земельные участки как объекты недвижимости у лица, осуществляющего комплексное освоение земельных участков, прекращается.

Приобретение права собственности или права аренды на соответствующие земельные участки не снимает с их правообладателя обязанности выполнения ряда условий по комплексному освоению земельного участка, прежде всего это касается исполнения требования пункта 6 статьи 30.2 ЗК РФ, согласно которому собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, а именно соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, определенные в извещении о проведении аукциона.

Госпошлина по правилам ст. 110 АПК РФ относится на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, 98, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Н.В. Гусельникова