Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми (614000, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «ФИРМА «СТАТИМ» (614000, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; конкурсный управляющий ФИО1; 614010, <...>, офис 5, 614112, г. Пермь -112 а/я 9755)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Континент» (396950, область Воронежская, район Семилукский, улица Ленина, 90А, офис 5; ИНН <***>)

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее – департамент, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФИРМА «СТАТИМ» (далее – общество «ФИРМА «СТАТИМ», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 506 790 руб. 09 коп., неустойки в сумме 15 750 руб. 53 коп.

Определением суда от 17.12.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Континент» (далее – общество «Континент»).

Определением от 29.02.2016 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-1185/2016.

23.09.2016 от ответчика поступило заявление о возобновлении производства по делу.

Рассмотрение опроса о возобновлении производства по делу, а также рассмотрение спора по существу назначено на 02.11.2016.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом.

Определением суда от 02.11.2016 производство по делу возобновлено.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, судебных актов по делам № А50-5599/2011, А50-14109/2011, А50-24072/2012, А50-1185/2016, 01.10.1995 на основании постановления администрации города Перми от 18.08.1995 № 1683 между Администрацией города Перми (арендодатель) АОЗТ Фирма «Статим» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 387 на 15 лет с 18.08.1995 по 18.08.2010 площадью 848,81 кв.м. по адресу ул. Парковая-11, ж.д. Разгуляй, Ленинский район, г. Пермь, для использования под существующее здание (т. 1 л.д. 6б).

Право полного хозяйственного ведения АОЗТ Фирма «Статим» на расположенный на земельном участке объект недвижимого имущества зарегистрировано 07.09.1994 (удостоверение № 18-524).

Земельный участок 18.08.1995 поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер 59:01:44100771.

Предмет аренды передан арендатору по акту 01.10.1995 (т. 1 л.д. 9).

Сведения о регистрации договора не представлены, по сведениям Управления Росреестра по Пермскому краю на 26.09.2011 договор не был зарегистрирован (т. 1 л.д. 14). Договор не подлежал государственной регистрации, как заключенный до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В последствии АОЗТ Фирма «Статим» было преобразовано в ООО «Фирма «Статим».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25.05.2011 по делу № А50-26342/2010 ООО «Фирма «Статим» признано несостоятельным, банкротом.

17.08.2015 по результатов открытых торгов между ООО «Фирма «Статим» (продавец) и ООО «Контитнент» заключен договор купли-продажи № 2 от 17.08.2015, предметом которого явилось право полного хозяйственного ведения на 2-х этажное здание общей площадью 290 кв.м., расположенное по адресу 614000, <...>, право аренды на земельный участок площадью 849 кв.м., расположенный по адресу: 614000, <...> (т. 1 л.д. 69, 84).

Сведения о регистрации перехода права не представлены. Согласно пояснениям представителя ответчика в судебном заседании 19.02.2016 договор купли продажи на указанную дату не зарегистрирован.

Истец, полагая наличие у ответчика обязанности по оплате пользования земельным участком за период с 01.01.2015 по 30.09.2015, обратился в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу подп. 2, 3 п. 3 названной статьи, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается

органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно п. 3 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «о введении в действие земельного кодекса российской федерации» (введена Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.

Принимая во внимание наличие зарегистрированного права собственности на здание муниципального образования, суд приходит к выводу, что земельный участок находится в собственности муниципального образования.

Вместе с тем, договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ (29.10.2001).

В соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса российской федерации о договоре аренды» разъяснено следующее.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (п. 16 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13).

Согласно п. 2.5 договора размер, условия, сроки внесения и ответственность устанавливаются аналогично взиманию земельного налога на основании Закона РСФСР «О плате за землю», постановления администрации г. Перми № 325 от 25.02.1994, Закона РФ «Об основах налогового законодательства», решения Пермской городской Думы от 04.04.1995 № 19 «Об установлении ставок и сроков уплаты земельного налога за городские земли» размер арендной платы может меняться в случаях изменения устанавливаемых центральных ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним, а также в случаях полного или частичного освобождения от земельного налога отдельных пользователей.

Иных оснований для изменения арендной платы договором не предусмотрено.

В силу изложенного положения ст. 65 ЗК РФ, содержащих норму о том, что стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, и абз. 2 пункта 1 ст. 424 ГК РФ о регулируемом характере арендной платы в силу ст. 422 ГК РФ на рассматриваемый договор не распространяются.

В 2015 г. арендная плата должна была уплачиваться в порядке, предусмотренном п. 2.5 договора аренды.

Договором определена зона «Разгуляй».

В связи с признанием утратившим силу с 01.01.2006 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738 - 1 «О плате за землю», принимая во внимание утвержденные приложением к решению Пермской городской Думы от 27.11.2001 № 162 (в редакции решения Пермской гор. Думы от 19.03.2002 № 29) ставки земельного залога, по расчетам суда с 2006 г. арендная плата, исходя из условий договора, должна составлять сумму 36 086,78 руб. в год:

9,76 (ставка земельного налога 2001 г. зона Разгуляй) х 848,81 кв.м х коэф. 2 (2002 г.) х коэф. 1,8 (2003 г.) х коэф. 1,1 (2004 г.) х коэф. 1,1 (2005 г.) = 36 086,78 руб. или 9021,70 руб. в квартал.

При этом суд исходит из того, что расчет ставки земельного налога в 2002 году с применением коэффициента 2 к действовавшим ставкам 2001 года производится в соответствии со ст. 14 ФЗ от 30.12.2001 N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" (письмо Пермской городской Думы от 21.11.2002 № 298).

Действующие на территории города Перми в 2002 году размеры ставок земельного налога, в 2003 году применяются с коэффициентом 1,8 в соответствии с Федеральным законом РФ от 24.07.2002 № 110-ФЗ.

Действующие на территории города Перми в 2003 году размеры ставок земельного налога, в 2004 году применяются с коэффициентом 1,1 в соответствии с Федеральным законом РФ от 07.07.2003 № 117-ФЗ (решение Пермской городской Думы от 20.01.2004 N 3).

Действующие на территории города Перми в 2004 году размеры ставок земельного налога, в 2005 году применяются с коэффициентом 1,1 в соответствии с Федеральным законом РФ от 29.11.2004 N 141-ФЗ (решение Пермской городской Думы от 22.02.2005 N 25).

С учетом приведенных обстоятельств за заявленный период с 01.01.2015 по 30.09.2015 (3 квартала 2015 г.) плата за земельный участок составляет сумму 27 065,09 руб. (9021,70 х 3).

Исчисление истцом арендной платы из 4 % от кадастровой стоимости суд признает ошибочным.

Доводы ответчика о неправомерности требования о взыскании с ответчика платы за землю с 17.08.2015 (дата заключения договора купли продажи с третьим лицом) отклоняются судом в силу следующего.

Регистрация перехода реализованного права обществу «Контитнент» на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, суду не представлены. Согласно пояснениям представителя ответчика в судебном заседании 19.02.2016 договор купли продажи на указанную дату не зарегистрирован.

В силу положений п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно разъяснениям п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I Части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки.

В таком случае заявленный истцом период взыскания с 01.01.2015 по 30.09.2015 суд признает правомерным.

Согласно п. 2.5 сроки внесения арендной платы определяются Решением Пермской городской Думы от 04.04.1995 № 19.

Право на одностороннее изменение условий о сроках договором не предусмотрено.

П. 3 Решения Пермской городской думы от 04.04.1995 № 19 установлены следующие сроки для внесения платы юридическими лицами равными долями поквартально в сроки до 20 апреля, 10 июля, 10 октября, а за IV квартал до 15 ноября текущего года.

На дату рассмотрения обязанность по оплате возникла.

Требования в указанной части подлежат удовлетворению частично, в сумме 27065,09 руб. В силу положений ст. 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» задолженность относится к текущим платежам.

Иск также содержит требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 15 750,53 руб. за период с 16.03.2015 по 07.10.2015.

В силу положений п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

Договор условие о неустойке не содержит.

В связи с изложенным, требование в указанной части не подлежит удовлетворению.

Правомочие Департамента на обращение с настоящим иском в суд следует из п. 3.2.5 положения о департаменте земельных отношений администрации города Перми, утвержденного решением Пермской городской Думы от 24.02.2015 № 39.

С учетом результатов судебного разбирательства, положений ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 697 руб. (27065,09 х 13451 / 522540,62).

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФИРМА «СТАТИМ» в пользу Департамента земельных отношений администрации города Перми задолженность за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 в сумме 27 065 руб. 09 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФИРМА «СТАТИМ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 697 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина