Гражданский кодекс часть 1

от заинтересованного лица Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю: не явились, извещались;

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Газпромбанк» (далее – банк, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа Управления от 18.12.2010г. № 25/053/2010-186 в проведении государственной регистрации залога имущественных прав требования по договору № 49/37 участия в долевом строительстве от 22.08.2008г. и об обязании регистрирующий орган зарегистрировать залог имущественных прав требования по вышеуказанному договору.

Заявленные требования мотивированы нарушением регистрирующим органом положений абзаца 2 пункта 5 статьи 5, статей 11, 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», прав и законных интересов банка как участника экономической деятельности в сфере ипотечного кредитования, что влечет обжалование данного отказа в арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

В судебном заседании заявителем доводы заявления поддержаны.

Заинтересованное лицо Управление не обеспечило явку представителя, направило отзыв, в котором выражено несогласие с заявлением заявителя. В обоснование правовой позиции Управление указывает, что в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру и к указанным банком правоотношениям данная статья Закона неприменима. Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона определены главой IV соответствующей Инструкции, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006г. № 213. В частности, согласно п.27 Инструкции в случае, если при государственной регистрации права из представленных в регистрирующий орган документов не возможно было установить факт возникновения ипотеки в силу закона (например, ввиду отсутствия в правоустанавливающем документе сведений о приобретении объекта за счет кредитных средств), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона.

При таких обстоятельствах, учитывая, что с заявлением о государственной регистрации ипотеки права требования по договору участия в долевом строительстве в силу закона обратился только залогодержатель, принятое государственным регистратором решение об отказе в совершении заявленного действия, по мнению Управления, соответствует требованиям действующего законодательства; основания для его отмены в судебном порядке отсутствуют.

Кроме того, 27.01.2011 на основании договора участия в долевом строительстве от 22.08.2008 №49/37, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.08.2010, акта приема-передачи квартиры от 10.11.2010 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества -3-комнатная квартира, площадью 70,6 кв.м., расположенная по адресу: <...>.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности на вышеуказанную квартиру на основании договора участия в долевом строительстве от 22.08.2008 №49/37 и кредитного договора от 28.08.2008 №6779-ИП в ЕГРП внесена запись об ипотеке соответствующего объекта недвижимого имущества в пользу ОАО «Газпромбанк» (номер регистрации 59-59-25/004/2011-222 от 27.01.2011).

С учетом изложенного, Управление полагает, что заявленные Банком требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки права требования участника долевого строительства в силу закона удовлетворению не подлежат, в виду прекращения соответствующего права и отсутствия оснований для внесения в ЕГРП записи об ипотеке; в противном случае решение суда об удовлетворении подобных требований, по мнению Управления, не будет обладать признаком исполнимости.

В соответствии с определением арбитражного суда от 18 февраля 2011 года при отсутствии возражений заявителя и заинтересованного лица, в порядке ст. 137 АПК РФ суд протокольным определением признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание в суде первой инстанции и рассмотрел спор по существу.

Выслушав доводы заявителя, исследовав материалы дела суд не находит оснований для удовлетворения требований заявителя.

Как следует из материалов дела в ЕГРП 05.09.2008 внесена запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 22.08.2008 №49/37, заключенного между ООО «Пермгражданстрой» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства), предметом которого являлось строительство 3-комнатной квартиры ориентировочной площадью 69,78 кв.м на 2-ом этаже (строительный номер 37) 10-этажного многоквартирного дома по адресу: <...> (корп. 1).(л.д.14-17)

Письмом от 29.10.201г. № 02/8280 и заявлением от 15.11.2010г. банк обратился в Управление о государственной регистрации залога права требования ФИО2 по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве (л.д.13) со ссылкой на ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» во взаимосвязи с п.5 ст.5 указанного закона. В подтверждение возникновение залога права требования участника долевого строительства в силу закона, заявителем представлен кредитный договор от 28.08.2008 №6779-ИП, заключенный между «Газпромбанк» ОАО и ФИО2 (заемщик), согласно которому Банк предоставил заемщику денежные средства для приобретения 3-комнатной квартиры №37 площадью 69,78 кв.м. по строительному адресу: <...>. В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика сторонами кредитного договора согласовано условие о залоге имущественных прав заемщика по договору участия в долевом строительстве от 22.08.2008 №49/37 на период с даты выдачи кредита до регистрации права собственности заемщика на квартиру (п.2.4 договора), а также об ипотеке квартиры в пользу Банка после регистрации права собственности на нее (л.д.21-27).

Письмом от 19.11.2010 № 25/053/2010-186 регистрирующий орган сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации залога права требования по договору участия в долевом строительстве в виду непредставления в регистрирующий орган заявления залогодателя на срок до 19.12.2010 (л.д.11)

В письме от 18.12.2010 № 25/053/2010-186 регистрирующий орган сообщил заявителю об отказе в государственной регистрации залога права требования ФИО2 по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве в связи с не устранением причин, препятствующих совершению заявленного регистрационного действия на основании абзаца 3 п.1 ст.20 Закона о регистрации.

Банк полагая, что управление не зарегистрировало без предоставления отдельного заявления залог (ипотеку) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник, по мнению банка, в силу закона, и тем самым нарушив права банка, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла указанной нормы следует, что решение может быть признано незаконным при наличии одновременно двух условий: если оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. (п. 3 ст. 334 ГК РФ)

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (п.3 ст. 1 Закона об ипотеке).

Требования, предусмотренные п.3 ст. 334 ГК РФ определяют нормы, по которым возникает залог в силу закона, имеют своей целью обеспечить надлежащую защиту прав и интересов сторон в залоговом обязательстве и, в первую очередь, залогодателя, так как в этом случае залог возникает независимо от воли соответствующих лиц. Следовательно, участники оборота должны иметь возможность на основании действующих норм закона однозначно установить при каких обстоятельствах, какое имущество и в обеспечение исполнения каких обязательств будет находиться в залоге.

Закон об ипотеке называет отдельные случаи возникновения ипотеки в силу закона, в частности, статьей 77 Закона об ипотеке.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из указанной нормы следует, что ипотека в силу закона распространяется только на жилой дом или квартиру, которые завершены строительством и право собственности на которые подлежат государственной регистрации за заемщиком, приобретающего указанное имущество с использованием кредитных средств или средств целевого займа.

Статья 77 Закона об ипотеке прямо не предусматривает возникновение в силу закона ипотеки прав требования участника долевого строительства, который осуществляет оплату по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств.

Абзацем 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, и указано на то, что при этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Однако абзац 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеки не содержит данных, которые в соответствии с пунктом 3 статьи 334 ГК РФ должна содержать норма закона, являющаяся основанием возникновения залога в силу закона. Указанное положение Закона об ипотеке не определяет ни обстоятельства, при наступлении которых в силу закона должна возникнуть ипотека прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, ни для обеспечения исполнения каких обязательств такие права признаются находящимся в залоге в силу закона.

Таким образом, ни Законом об ипотеке, ни Законом о долевом участии в строительстве, ни иным законом прямо не предусмотрено возникновение в силу закона залога прав участника долевого строительства.

Следовательно, положение абзаца 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, не может быть истолковано как дающее основание для распространения на право участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, правила статьи 77 Закона об ипотеке о возникновении в силу закона залога жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 3 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Судом из представленной в материалы дела расписки регистрирующего органа следует, что на государственную регистрацию банком представлены следующие документы: заявление от 15.11.2010 № 25/053/2010-186, доверенность от 08.07.2010г. №2, договор участия в долевом строительстве № 49/37 от 22.08.2008г., письмо от 29.10.2010г. № 02/8280, кредитный договор от 28.08.2008г. № 6779-ИП.

Как следует из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации прав явилось суждение Управления, что за такой регистрацией обратилось ненадлежащее лицо.

Доводы регистрирующего органа суд признает правомерными

и обоснованными, что влечет в отказе заявителю в удовлетворении требований.

Вместе с тем суд отмечает, что в настоящее время 27.01.2011 на основании договора участия в долевом строительстве от 22.08.2008 №49/37, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.08.2010, акта приема-передачи квартиры от 10.11.2010 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества -3-комнатная квартира, площадью 70,6 кв.м., расположенная по адресу: <...>. Одновременно с государственной регистрацией права собственности на вышеуказанную квартиру на основании договора участия в долевом строительстве от 22.08.2008 №49/37 и кредитного договора от 28.08.2008 №6779-ИП в ЕГРП внесена запись об ипотеке соответствующего объекта недвижимого имущества в пользу ОАО «Газпромбанк» (номер регистрации 59-59-25/004/2011-222 от 27.01.2011).

Таким образом, в виду прекращения соответствующего права и отсутствия оснований для внесения в ЕГРП записи об ипотеке на момент рассмотрения настоящего спора требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по заявлению относится на заявителя в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 168 – 170, 176, 200 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия (изготовления в полном объёме – 25.02.2011г.)

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Н.В. Гусельникова