Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАМА-ДОМ» (426039, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>,)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (614039, <...>; ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о возложении обязанности заключить договор,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Альфа-групп» (614016, <...>, А, 23, ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

при участии представителей истца, ответчика, третьего лица,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «КАМА-ДОМ» (далее – общество «КАМА-ДОМ», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных в предварительном договоре от 24.10.2018.

Определением суда от 16.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Альфа-групп».

Судебное разбирательство отложено до 01.06.2021.

Представители истца в судебном заседании заявили о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения по существу дела
№ А50-12332/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «КАМА-ДОМ» к индивидуальному предпринимателю ФИО1.

Представитель ответчика возражал против приостановления производства по делу, указывая на то, что истки в рамках дела
№ А50-3794/2021, А50-12332/2021 являются взаимоисключающими, при этом отсутствуют основания считать, что настоящее дело невозможно рассмотреть вне зависимости от дела А50-12332/2021.

Третьим лицом поддержаны возражения ответчика, кроме того указано на то, что иск в рамках дела А50-12332/2021 не принят к производству арбитражного суда.

В судебном заседании 01.06.2021 вынесена резолютивная часть определения об отказе в приостановлении производства по делу.

Суд при рассмотрении ходатайства исходил из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае:

1) невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом;

2) пребывания гражданина-ответчика в действующей части Вооруженных Сил Российской Федерации или ходатайства гражданина-истца, находящегося в действующей части Вооруженных Сил Российской Федерации;

3) смерти гражданина, являющегося стороной в деле или третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, если спорное правоотношение допускает правопреемство;

4) утраты гражданином, являющимся стороной в деле, дееспособности.

В арбитражный суд поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КАМА-ДОМ» к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ООО «Альфа-групп» о признании предварительного договора от 24.10.2018, заключенный между ООО «КАМА-дом и ФИО1, основным; о признании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1/Сов/18 от 14.12.2020. и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 16.12.2020, заключенного между ФИО1 и ООО «Альфа-групп», недействительными в части купли- продажи объектов недвижимости ( пункты 1.1.1, 1.1.2, 1.1.3, 1.1.4, 1.1.5, 1.1.6, 1.1.7, 1.1.8, 1.1.9, 1.1.10, 1.1.11, 1.1.12, 1.1.13,1.1.14, 1.1.15 договора.

Принимая во внимание, что исковое заявление № А50-12332/2021 по делу на момент рассмотрения ходатайство о приостановлении не принято к производству арбитражного суда формальные препятствия для признания возможным приостановления производства настоящего дела.

Кроме того, суд соглашается с позицией ответчика о том, что не имеется оснований считать спор по делу № А50-12332/2021 первичным относительно настоящего спора.

Со стороны истца в судебном заседании 01.06.2021 заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства для предоставления дополнительных документов в части доводов о сроках предварительного договора.

Протокольным определением суда истца отказано в удовлетворении ходатайства об отложении, с учетом заявленных возражений со стороны ответчика и третьего лица, принимая во внимание, что предыдущее судебное заседание было отложено также по ходатайству истца об отложении судебного разбирательства для предоставления новых доказательств, ранее стороной истца уже предоставлялись документы в обоснование тех же обстоятельств в апреле 2021 года, а также положений ч. 5 ст. 159 АПК РФ в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного разбирательства отказано.

По существу спора представители истца на иске настаивали с учетом письменных пояснений от 14.04.2021 (т. 1 л.д. 79).

Представители ответчика, третьего лица возражали против удовлетворения исковых требований по мотивам, изложенным в письменных пояснениях (т. 1 л.д. 61, от 18.05.2021).

Заслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом ООО «КАМА-ДОМ», именуемым в договоре покупатель, и ответчиком ФИО1, именуемым в договоре продавец, заключен предварительный договор от 24.10.2018 (т. 1 л.д. 15).

Согласно условиям п. 1.1 предварительного договора, стороны обязуются па условиях и в порядке, предусмотренных предварительным договором, заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Продавец примет на себя обязанность по передаче в собственность недвижимого имущества, а покупатель - обязанность по принятию указанного недвижимого имущества и его оплате (Основной договор купли-продажи).

Недвижимое имущество, подлежащее продаже перечислено в п.п. 1.2.1 - 1.2.16 предварительного договора это:

земельный участок, кадастровый номер 59:01:4410039:467 (п.1.2.1.);

земельный участок, кадастровый номер 59:01:4410039:588 (п. 1.2.2);

иное недвижимое имущество, поименованное в пунктах 1.2.3 - 1.2.16:

3-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:36, площадью 1159,6 кв.м.,

2-этажного нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:338, площадью 321,7 кв.м.,

встроенные нежилые помещения, кадастровый номер 59:01:5110023:29, площадью 124,6 кв.м.,

встроенные нежилые помещения, кадастровый номер 59:01:5110023:30, площадью 232,6 кв.м.,

2-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:364, площадью 482,5 кв,м.,

2-этажного нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:377, площадью 689,5 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:5110023:37, площадью, 164,2 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:339, площадью 52,3 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:362, площадью 97,5 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:5110023:36, площадью 208,8 кв.м.,

2-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:375, площадью 188,2 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:367, площадью 64,6 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:373, площадью 15,5 кв.м.,

1-этажное нежилое здание, кадастровый номер 59:01:4410039:369, площадью 21,9 кв.м.).

Согласно п. 1.3.2. после заключения предварительного договора и до заключения основного договора продавец обязуется совершить фактические и (или) юридические действия, направленные на объединение земельных участков.

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора стороны обязались заключить Основной договор и подписать акт приема-передачи Объектов не позднее «31» декабря 2019 года.

К предварительному договору также были заключены дополнительные от 12.12.2018, №2 от 08.04.2019, №2а от 18.05.2020 (т. 1 л.д. 32-36).

Предварительный договор, дополнительные соглашения к нему не регистрировались (п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

В период с 30.10.2018 по 16.06.2020 истец перечислял ответчику денежные средства с указанием в качестве назначением платежа «авансовый платеж по предварительному договору…» ( т. 1 л.д. 44 – 46).

Истец вручил ответчику письмо от 17.12.2020 № 77 с предложением заключить основной договор (т. 1 л.д. 11).

В ответ на указанное требование ответчик указал на невозможность заключения договора, так как срок давности по требования о понуждении заключить основной договор истек (т. 1 л.д. 13).

18.12.2020 на предмет предварительного договора зарегистрирован переход права собственности за третьим лицом - ООО «Альфа-групп» ИНН <***> на основании договора купли-продажи от 14.12.2020, дополнительного соглашения к нему от 16.12.2020, акта приема=-передачи от 14.12.2020 (т. 1 л.д. 67, т. 2 л.д. 9, 14, 16) .

Истец полагая, что продавец необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи, обратился 19.02.2021 в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 4 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Правилами пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При этом пункт 6 статьи 429 ГК РФ предусматривает случаи прекращения обязательств по предварительному договору. Обязательства прекращаются, если стороны до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор, этот договор не заключили либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор.

Ответчик возражает против удовлетворения требований со ссылкой на обращение в суд за пределами установленных сроков, при этом начало течение срока продавец считает определенную сторонами дату передачи имущества 31.12.2019. Кроме того указывает, что предмет договора реализован третьему лицу.

Истец не согласен с позицией ответчика относительно даты исчисления срока, пролагает, что срок следует исчислять от даты последнего изменения условий договора - 18 май 2020.

Суд соглашается с позицией ответчика о пропуске со стороны истца срока на обращение в суд в связи со следующими обстоятельствами.

Статье 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с л. 4.1 предварительного договора стороны обязались заключить Основной договор и подписать акт приема-передачи Объектов не позднее «31» декабря 2019 года.

Дополнительным соглашением от 12.12.2018 (т.1 л.д. 32) стороны пришли к соглашению изложить приведенные ниже пункты в следующей редакции:

«1.3.2. После заключения настоящего предварительного договора и до заключения основного договора Продавец обязуется совершить фактические и (или) юридические действия, направленные на объединение земельных участков, указанных в пункте 1.2.1,-1.2.2. настоящего договора. В результате объединения земельных участков, указанных в пункте 1.2.1.-1.2.2. настоящего договора, должен быть образован новый земельный участок в границах, установленных схемой (Приложение №2 к Предварительному договору), сформированный 'из земельных участков 59:01:4410039:467. 59:01:4410039:588 и 59:01:4410039:462 (на схеме обозначен как «формируемая граница участка»). При этом Продавец обязан согласовать с жителями жилого дома № 5 по ул. Горького в г. Перми изменение ширины проезда - дороги для обеспечения возможности заезда-выезда на территории проектируемого жилого дома со стороны улицы Горького в соответствии с нормативами и установленной схемой.

Образованный после объединения земельный участок должен иметь разрешенное использование: многоквартирные дома разных типов со встроенно-пристроеиными помещениями нежилого назначения на нижних этажах. Земельный участок должен находиться у Продавца на законных основаниях, что будет подтверждаться документами из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в отношении Земельного участка будут отсутствовать претензии со стороны третьих лиц или основания для возникновения таких претензий в будущем: земельный участок и права на пето не будут являться предметом ареста или залога, их передача более никому не обещана (в том числе по иному предварительному договору); в отношении Земельного участка должны отсутствовать права третьих лиц, в том числе права аренды, безвозмездного пользования и пр.»

«1.3.3. После объединения земельных участков па имя Продавца должно быть получено разрешение на строительство объекта канительного строительства: многоквартирного жилого дома общей площадью не менее 5600 кв.м. При этом расходы на совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство несет покупатель.».

Дополнен пунктом 2.1.6 договора следующего содержания «2.1.6. После заключения Основного договора Продавец обязуется по требованию Покупателя заключить договор аренды предоставления во временное пользование сроком на 5 (пять) лет не менее чем 8 (восемь) машино-мест на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410039:28, расположенный по адресу: <...> площадь. 410 кв. При этом на указанный земельный участок к этому сроку должно быть оформлено за продавцом право собственности.

При нарушении указанных в настоящем подпункте обязательств, если это обстоятельство будет препятствием в переоформлении разрешения на строительство, указанного в п. 1.3.3. договора, с Продавца на Покупателя, Покупатель вправе отказаться исполнения Основного договора и потребовать вернуть уплаченные авансовые платежи (п. 1.6., п. 5.1. Предварительного договора), а также возместить расходы, возникшие в связи с выполнением обязательств, предусмотренных п.п. 1.3.3 Предварительного договора.».

Дополнительным соглашением от 08.04.2019 (т. 1 л.д. 34) стороны согласовали включение в договор нового пункта 1.6.1.5, согласно которому:

«1.6.1.5. В случае если Продавцом в срок, указанный в п. 1.6.1. и 5.3.настоящего договора, не выполнены обязанности по возврату полученных им от Покупателя сумм аванса, в том числе по обстоятельствам, описанным в п. 1.6.1 и 5.3. настоящего договора, а так же не выполнены обязанности по возмещению Покупателю сумм понесенных им расходов на получение разрешения на строительство (в соответствии с правилами пунктов 1.З.З., 2.1., 3.1, 5.1. предварительного договора), Покупатель вправе требовать во внесудебном порядке предоставления ему в качестве отступного в собственность земельного участка, образованного в результате объединения земельных участков, указанных в пункте 1.2.1 .-1.2.2. настоящего договора.

В этом случае Стороны обязаны заключить договор купли-продажи на земельный участок, образованный в результате .объединения земельных участков, указанных в пункте 1.2.1.-1.2.2. настоящего договора, в течении 10 (десяти) рабочих дней с момента предъявления Покупателем Продавцу указанного требования. Цена Земельного участка будет определяться как сумма авансовых платежей, уплаченных Покупателем Продавцу, и сумм согласованных сторонами расходов, понесенных Покупателем, на получение от имени Продавца разрешения на строительство.».

Указанная сумма выплачена ответчиком 25.12.2020 (т. 1 л.д. 47).

Дополнительным соглашением от 18.05.2020 (т. 1 л.д. 35) стороны согласовали включение в договор нового пункта 1.3.4, следующего содержания:

«1.3.4. После заключения настоящего предварительного договора и до заключения основного договора Продавец обязуется совершить фактические и (или) юридические действия. направленные па обеспечение объединенного земельного участка технологическим присоединением к электрическим сетям с характеристиками позволяющими обеспечить присоединение энергопринимающих устройств проектируемого многоквартирного жилого дома: максимальная мощность - 232 кВт; класс напряжения в точках присоединения - 0.4 кВ; категория надежности- 2. Объединенный земельный участок должен соответствовать указанным характеристикам».

«1.2. Заменить в первом абзаце пункта 1.5 предварительного договора «60 000 000 (Шестьдесят миллионов рублей)» на 63 000 000 руб. (Шестьдесят три миллиона рублей)».

Аналогичные изменения внесены в пункт 1.6.1 договора.

Пункт 2.1.1. изложить в новой редакции:

«2.1.1. Стоимость земельного участка, указанного в подпункте 1.2.1 и 1.2.2. настоящего договора составляет 61 950 000 руб. НДС не облагается:»

Поменять нумерацию пункта 1.6.1.3 на 1.6.1.5 и слова в размере 24 000 000 заменить на слова «в размере 25 000 000 руб.

Поменять нумерацию пункта 1.6.1.4 на 1.6.1.6.

Пункт 1.6.1.4 изложить в следующей редакции: «Сумма в размере 1 000 000 руб. подлежит уплате Покупателем в срок до 18 июня 2020 года при условии предоставления продавцом счета на оплату. Указанная сумма признается сторонами авансовым платежом по основному договору.».

Пункт 1.6.1.5 изложить в следующей редакции: Сумма в размере 1 000 000 руб. подлежит уплате Покупателем в течение 5 календарных дней после документального подтверждения Покупателем наличии на объединенном участке присоединенной мощности к электрических сетей с характеристиками позволяющими обеспечить присоединение энергопринимающих кВт; класс напряжения в точках присоединения – 0,4 кВ: категория надежности – 2, при условии предоставления Продавцом счета на оплату. Указанная сумма признается сторонами авансовым платежом по основному договору.».

Как поясняет ответчик, данное соглашение подписано в целях урегулирования вопросов об объеме затрат, понесенных сторонами на момент ожидания заключения договора и порядка их компенсации.

Указанные пояснения согласуются как с содержанием самого дополнительного соглашения, так и иными пунктами дополнительного соглашения.

Так, пунктом 2 дополнительного соглашения 18.05.2020 предусмотрено, что все остальные условия Предварительного договора считаются неизменными и Стороны подтверждают исполнение обязательств по ним.

В пункте 3 дополнительного соглашения 18.05.2020 зафиксировано, что «Стороны на дату подписания настоящего дополнительного соглашения произвели сверку расчетов и подтверждают, что Покупатель осуществил платежи на общую сумму 25 146 476 руб., а Продавец принял указанные платежи, которые являются авансовыми платежами по основному договору.».

Таким образом, из буквального содержания дополнительного соглашения к предварительному договору от 18.05.2021 не следует, что его подписанием стороны предполагали и намеривались изменить срок, предусмотренных п. 4.1 предварительного договора.

Из материалов дела следует, что на момент подписания данного соглашения стороны приступили к совершению юридически значимых действий, связанных с исполнением обязательств, возникающих в случае не подписания сторонами основного договора.

Так, ответчик перечислил истцу сумму 26 146 476 руб. платежным поручением от 25.12.20201 № 63 (т. 1 л.д.47) как возврат аванса по предварительному договору. Истец после получения указанных денежных средств каких-либо возражений, либо переговоров относительно причин такого поведения продавца со стороны ответчика не осуществлялось.

Представленные истцом договоры, заключенные в 2020 году (т.1 л.д. 104-134) ,в части, подписанные ответчиком ссылок на предварительный договор не содержат, либо заключены с иными лицами.

Согласно правовым позициям, выраженным в пунктах 27, 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что до обращения истца в суд между сторонами отсутствовало разночтение в мотивах подписания последнего дополнительного соглашения и сроках подписания основного договора.

При таких обстоятельствах суд при исчислении сроков руководствуется содержанием п. 4.1 предварительного договора.

Иные документы, предоставленные истцом в подтверждение того толкования сроков договора, имеют односторонний характер, в связи с чем не могут быть приняты судом во внимание.

С учетом предусмотренного в нем срока подписания основного договора – 31.12.2019 , на дату обращения истца в суд 19.02.2021, истцом пропущен предусмотренный п. 5 ст. 429 ГК РФ пресекательный шестимесячный срок для обращения в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора.

С учетом приведенных выводов иные обстоятельства дела, в том числе реализация ответчиком по истечении 6 месяцев третьему лицу предмета предварительного договора, для правильного рассмотрения спора правового значения не имеют, судом не оцениваются.

Таким образом, требования истца удовлетворению не подлежат.

С учетом результатов судебного разбирательства, положений ст. 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на истца (т 1 л.д. 8).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина