Гражданский кодекс часть 1

Комитет имущественных отношений администрации МО «Лысьвенский муниципальный район» обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с ООО «Антураж-отель» арендной платы за период с 01.07.2008г. по 01.02.2009г. в размере 1495370 руб.40 коп., о расторжении договора аренды от 13.02.2007г. № 61 и выселении ответчика из арендуемых нежилых посещений, расположенных по адресу: <...>.

В основание иска истцом положены обстоятельства, указывающие, по его мнению на ненадлежащее исполнение ответчиком предусмотренного договором от 13.02.07 № 61 обязательства по оплате аренды помещений в здании № 26 на ул.Мира г. Лысьвы.

Ответчик заявленные требования не признал в полном объеме по мотивам, изложенным в письменном отзыве от 05.05.2009г. (л.д.50-51), ссылаясь на то, что истцом при расчетах арендной платы неправильно применена методика расчета платы за аренду муниципального имущества в части необоснованного завышения Коэффициента эксплуатации здания(Кэ) и коэффициента территориальной зоны (Кз), о чем неоднократно истцу направлялись письма с контррасчетами. С учетом правильного применения коэффициентов Кэ и Кз ежемесячный размер арендной платы должен быть установлен в сумме 135681,50 руб. без НДС. С применением коэффициента индексации и НДС ежемесячная арендная плата должна составлять 172432,20 руб. в месяц. Следовательно, если признать обоснованным изменение размера арендной платы, задолженность за спорный период составляет только 1034593,20 руб. Кроме того, ответчик полагает, что предъявляемый истцом размер арендной платы не основан на законе и условиях договора, поскольку между сторонами не было достигнуто соглашения об изменении арендной платы. Пункт 5.1 договора № 61 от 13.02.2007г. не позволяет однозначно определить, за какой период (месяц или год) установлена арендная плата в размере 20000 руб. Следовательно, не могут быть применены нормы гражданского законодательства в части определения срока внесения и размера арендной платы в целях ст. 619 ГК РФ, соответственно, отсутствуют основания и для расторжения договора аренды.

Изучив материалы дела, заслушав ответчика, Арбитражный суд установил:

Распоряжением Главы муниципального образования от 16.02.2007г. №152-р «О предоставлении в аренду встроенных нежилых помещений Обществу с ограниченной ответственностью «Антураж–отель» (л.д.19) обществу в аренду сроком на 10 лет предоставлены встроенные нежилые помещения, п.2 указанного распоряжения установлен размер арендной платы за пользование помещениями 20 000 руб. в месяц.

13.02.2007г. обществом и Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район» заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда №61(л.д.11-16), предметом которого являются встроенные в 6-этажном нежилом здании нежилые помещения на третьем этаже и в подвале, общей площадью 597,1 кв.м., расположенные по адресу: <...> для использования под гостиницу и прачечную.

Срок действия договора установлен с 15.02.2007г. по 14.02.2017г.

21.02.2007г. договор аренды был зарегистрирован в Лысьвенском отделе ГУ ФРС по Пермскому краю, что подтверждается уведомлением от 21.02.2007г. №59-59-10/002/2007-256(л.д.20).

Нежилые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи объекта муниципального нежилого фонда от 15.02.2007г. (л.д.17).

Пунктом 5.1 договора аренды установлено, что арендная плата за переданный по настоящему Договору Объект на момент заключения договора устанавливается в размере 20 000 руб. в месяц. В дальнейшем – в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п.5.2, п.5.3 настоящего Договора.

Пункт 5.2, указанного договора предусматривает, что размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим Договором. Изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) порядка расчета арендной платы за муниципальное имущество является обязательным для сторон (без перезаключения Договора или подписания дополнительного соглашения к Договору). Арендодатель направляет Арендатору уведомление к Договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Согласно п. 4.2.2 и 5.4 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование арендуемым имуществом ежемесячно до десятого числа текущего месяца.

С целью приведения в соответствие с законодательством, в частности с Федеральным законом от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции», Методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Лысьвенской городской Думы от 20.07.2004г. №22 Распоряжением Главы Муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район» от 24.08.2007г. №1001-р (л.д.20) внесены изменения в Распоряжение от 16.02.2007г. №152, согласно которым пункт 2 данного распоряжения, устанавливающий размер арендной платы, признан утратившим юридическую силу.

Уведомлением от 24.08.2007г. №950/03-11 (л.д.21) Комитет сообщил обществу о том, что с 24.08.2007г. арендная плата по договору от 13.02.2007г. №61 составляет 215 494,15 руб.

Уведомление об изменении размера арендной платы и расчет нового размера арендной платы получены ответчиком (л.д.21-22). Факт получения данных документов не оспаривается ответчиком в судебном заседании.

С 01.02.2008г. арендная плата была проиндексирована в соответствии с п. 5.3 договора на основании распоряжения главы муниципального образования от 31.01.2008г. №111-р «Об индексации арендной платы» и составила 232087 руб.20коп. в месяц.

В связи с тем, что арендная плата в указанном размере обществом не уплачивалась, 02.02.2009г. в его адрес направлено предарбитражное предупреждение №130 (л.д.10) о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008г. по 01.02.2009г. в течение пяти дней со дня получения настоящего предупреждения и расторжении договора аренды № 61 с передачей помещения по акту приема-передачи представителю арендодателя .

Поскольку задолженность по арендной плате в указанном размере обществом в указанный в предупреждении срок не оплачена, помещение не передано в установленные сроки, Комитет обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование за плату.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 424 ГК РФ предусматривает, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ).

Порядок учета, управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования Лысьвенский муниципальный район установлен Положением «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район», утвержденным решением Лысьвенской городской Думы от 20.07.2004г. № 22 (с изменениями и дополнениями).

Согласно п.4.6.12 вышеуказанного Порядка арендная плата за объект муниципальной собственности устанавливается на основании методики расчета платы за аренду муниципального имущества (приложение № 2). При этом, разделом 3 указанной методики предусмотрено, что по решению главы города арендная плата может быть уменьшена.

Кроме того, данное решение, исходя из принадлежности имущества, в силу нормативного правового регулирования должно приниматься в соответствии с установленными требованиями законодательства.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что арендная плата в размере 20000 рублей была установлена без применения утвержденной методики расчета платы за аренду муниципального имущества и без учета требований антимонопольного законодательства.

Распоряжением главы муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район» Пермского края от 24.08.2007г. №1101-р были внесены соответствующие изменения, связанные с приведением акта Главы муниципального образования в соответствии с требованием законодательства, в связи с чем, комитет посчитал, что с указанной даты (24.08.2007г.) размер арендной платы должен быть рассчитан, исходя из существующей методики.

При рассмотрении данного дела судом принято во внимание , что судебными актами по делу № А50-9653/2008-Г1, вступившими в законную силу, (Постановление Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда №17АП-9024/2008-АК и Постановление ФАС Уральского округа ) удовлетворены исковые требования Комитета имущественных отношений к администрации МО «Лысьвенский муниципальный район» о взыскании арендной платы с ООО «Антураж-отель» по договору от 13.02.2007 № 61 за период с 24.08.2007г. по 01.07.2008г. в сумме 2 080 656 руб. 85 коп.

В рамках дела №А50-9653/2008-Г1 суд апелляционной инстанции, оценив условия договора аренды о размере арендной платы, об основаниях и порядке одностороннего изменения размера арендной платы по уведомлению арендодателя, пришел к выводу о том, что они соответствуют положениям ст. 421, 424, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и направленное арендодателем письменное уведомление ответчику об увеличении размера арендной платы с 24.08.2007 свидетельствует о внесении изменений в заключенный договор аренды в установленном договором порядке.

При этом суд апелляционной инстанции установил, что при изменении размера арендной платы комитет руководствовался распоряжением главы муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район» от 24.08.2007 № 1101-р.

Поскольку в соответствии с п. 4.6.12 Положения «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район», утвержденного решением Лысьвенской городской Думы от 20.07.2004 № 22, арендная плата за объект муниципальной собственности устанавливается на основании методики расчета платы за аренду муниципального имущества, комитет рассчитал новый размер арендной платы согласно названной методике. Подтверждений того, что размер арендной платы за муниципальное имущество, предусмотренный договором в сумме 20 000 руб. за нежилые помещения общей площадью 597,1 кв.м, был установлен в соответствии с порядком расчета, предусмотренным положениями указанного нормативного акта, в деле не имеется.

С учетом этого, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отмена распоряжения от 16.02.2007 № 152-р является обстоятельством, предусмотренным п. 5.2 договора аренды, исходя из которого изменен порядок расчета арендной платы, который является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему.

Уведомление о перерасчете арендной платы от 15.02.2008г. № 189/03-11 (л.д.75) с расчетом платы за аренду нежилого помещения содержит размер арендной платы, рассчитанный на основании соответствующей методики с измененным коэффициентом индексации на основании Распоряжения главы муниципального образования от 31.01.2008г. №111, что не является изменением в соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, что соотносится с п.5.3 договора и обществом не оспаривается.

В постановлении ФАС Уральского округа от 16.02.2009г. по данному делу указано, что толкование п. 5.1 – 5.3 договора аренды от 13.02.2007 № 61, осуществленное судом апелляционной инстанции, не противоречит положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.п. 2, 3 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вышеназванные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассматриваемого дела.

Судебными актами установлено, что ежемесячный размер арендной платы, подлежащий взысканию по договору аренды №61, верно рассчитан Комитетом в размере 232087,20 руб. с 24.08.2007г.

Судом установлено, что после принятия данных судебных актов арендатор продолжает уплачивать арендную плату в неполном размере. В связи с чем вновь образовалась задолженность за период с 01.07.2008г. по 01.02.2009г. в сумме 1495370,40 руб.

В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что истцом неправильно применена Методика расчета платы за аренду муниципального имущества в части необоснованного завышения коэффициента эксплуатации здания и коэффициента территориальной зоны.

Судом установлено, что коэффициент территориальной зоны(Кз) применен Комитетом в соответствии с данной Методикой.(л.д.26). То обстоятельство, что вход в гостиницу расположен со стороны ул. ФИО3 не может быть принят во внимание, так как в Методике не предусмотрена возможность применения пониженного Коэффициента, исходя из расположения входа в арендуемое помещение.

Согласно п. 2 Методики(л.д.25) коэффициент эксплуатации здания(Кэ) определяется исходя из времени эксплуатации здания с момента ввода. При эксплуатации здания в течении 11-20 лет применяется коэффициент (Кэ) в размере 0,9, при эксплуатации здания в течении 21-30 лет коэффициент(Кэ) составляет-0,85.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что здание, в котором ответчик, арендует нежилые помещения, построено и введено в эксплуатацию в январе 1988г., следовательно, с января 2009г. коэффициент (Кэ) должен применяться в размере 0,85.

Фактически за январь 2009г. применен Кэ в размере 0,9, что свидетельствует о неверном исчислении арендной платы за данный месяц.

С учетом корректировки данного коэффициента размер арендной платы, подлежащий взысканию с ответчика, за данный период составляет 219193,47руб.(согласно контррасчета истца, представленного в материалы дела).

Таким образом, размер задолженности по арендной плате за период с 01.07.2008г. по 01.02.2009г.,подлежащий взысканию с ответчика, исчислен судом в сумме 1482476,27 руб.

Ссылка ответчика на расчет арендной платы для арендатора МУУП «Гостиница «Лысьва» с использованием иных коэффициентов, чем в расчете арендной платы в отношении ООО «Антураж-отель» судом не принимается, как не имеющая отношения к существу рассматриваемого дела.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 6.2 договора аренды арендодатель вправе досрочно расторгнуть действие договора, в том числе, когда арендатор не выполняет положения п.п. 4.2.2, 4.2.7,4.2.8 и 4.2.10 настоящего Договора(л.д.13).

Согласно п. 4.2.2. арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в размере и порядке, установленном настоящим Договором. Согласно п. 6.3 расторжение договора по основаниям, предусмотренным п. 6.2, осуществляется на основании решения Арендодателя и письменного уведомления Арендатора о расторжении Договора. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня отсылки Арендодателем уведомления Арендатору.

Как следует из материалов дела, задолженность ответчика по договору аренды составляет 1482476,27 руб., 02.02.2009г. в адрес арендатора направлено предарбитражное предупреждение №130 об уплате долга по арендной плате и с предложением о расторжении данного договора и передачей спорного помещения арендодателю. В назначенное время (03.03.2009г.) арендатор отказался от передачи арендуемых помещений, что не оспаривается ответчиком, арендная плата не погашена до настоящего времени.

С учетом изложенного, требования истца о расторжении данного договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ, учитывая частичное удовлетворение требований о взыскании арендных платежей, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина по имущественному и неимущественному требованиям в размере 20813.20 руб.(18813,20руб. + 2000 руб.)

Руководствуясь ст.ст. 110, 168-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Антураж-отель», ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>, в пользу Комитета имущественных отношений администрации муниципального образования «Лысьвенский муниципальный район» 1482476 руб.27 коп( один миллион четыреста восемьсот две тысячи четыреста семьдесят шесть руб. 27 коп.) задолженности по арендной плате по договору № 61 от 13.02.2007г.

Расторгнуть договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 13.02.2007г. № 61.

Выселить ООО «Антураж-отель» из нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с ООО «Антураж-отель», ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>, в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 20813 руб. 20 коп. (двадцать тысяч восемьсот тринадцать рублей 20 коп.). Исполнительный лист выдать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.А. Данилова