Гражданский кодекс часть 1

ООО Управляющая компания «техКомфорт» обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО «УК «Стройком» об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом № 91 по ул. Ким, а именно:

-регистрационные карточки формы А.В на собственников жилых помещений в многоквартирном доме;

-лицевые счета собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

-план участка с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нём;

-схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения;

-технический паспорт на жилой дом по ул. Ким, 91 и земельный участок;

Акты установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учёта;

Акты поверок коллективных (общедомовых) приборов учёта;

-паспорта на коллективные (общедомовые) приборы учёта (отопления,

газоснабжения, водоотведения, электроснабжения).

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 17.06.2013 г. судом объявлялся перерыв до 19.06.2013 г. После перерыва судебное заседание продолжено. Явились стороны.

В настоящем судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве на иск и в судебном заседании. Ответчик указывает на то, что уведомления об отказе от договора от истца не получал. Кроме того, ссылается на то, что договоры управления домом заключены истцом с собственниками 974,04 кв.м площадей, что составляет 36,43%. Общая площадь помещений в протоколе заочного голосования значительно занижена и не подтверждена ни одним документом. Площадь здания составляет 3 329,8 кв.м. Число проголосовавших за смену управляющей компании составляет 43,82%. Ряд бюллетеней со стороны собственников не подписаны. Кроме того, договоры с энергоснабжающими организациями собственниками заключены с ответчиком. В ответах прокуратуры, Роскомнадзора по Пермскому краю на запросы указано, что решения собственников помещений многоквартирных домов о выборе истца в качестве управляющей компании не правомерно. Договор управления, заключённый с ответчиком является действующим и фактически исполняется сторонами.

Заслушав представителей истца, ответчика, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

В соответствии с заключённым договором № 2 от 01.04.2008 г. (на основании решения общего собрания собственников (протокол от 20.02.2008 г.) между ООО «УК «Стройком» и собственника помещений (Инициативная группа) собственник поручил, а Управляющая компания обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в общежитии, по адресу: 614017, Ким, 91. Обеспечивать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в данном общежитии, а также лицам, проживающим в данном общежитии и пользующимися коммунальными услугами, осуществлять иную направленную на достижение целей управления общежитием деятельность, а собственник обязался оплачивать услуги управляющей компании в порядке, установленном настоящим договором. Договор заключён сроком на 2 года; может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством РФ и при условии письменного извещения собственниками общежития Управляющей компании за два месяца до даты расторжения (п.9.2, п.9.4 договора).

Пунктом 9.6 договора управления предусмотрено. что в случае расторжения договора Управляющая компания обязана передать техническую документацию (базы данных) на общежитие и иные, связанные с управлением домом документы вновь избранной управляющей организации, одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления общежитием.

Изменения и дополнения в настоящий договор вносятся по решению Общего собрания собственников помещений в общежитии в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Из материалов дела следует, что 07.11.2012 г. на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...> в форме заочного голосования приняты решения о выборе председателя общего собрания и секретаря общего собрания, об отказе от услуг ООО «УК «Стройком» с 15.11.2012 г., о выборе способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией; о выборе управляющей организации ООО «УК «ТехКомфорт», об утверждении условий договора управления многоквартирным домом, заключаемого между собственниками помещений и ООО «УК «ТехКомфорт», о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО «Управляющая компания «ТехКомфорт» с 15.11.2012 г., об утверждении порядка оформления и места хранения протокола общего собрания, об утверждении способа уведомления собственников помещений о проведении общих собраний и о принятых общим собранием решениях. По ходатайству ответчика судом порядке ст. 66 АПК РФ приобщены бюллетени заочного голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № 91 по ул. Ким, 91 в количестве 108 штут. (л.д.53 -55).

Ответчик был уведомлён о собрании и принятых собственниками многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> решениях, что подтверждается письмом с приложением списка собственников многоквартирного дома, письмом № 1125 от 16.11.2012 г. с приложением протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 91 по ул. Ким, г. Перми в форме заочного голосования от 07.11.2012 г., с приложением списка собственников многоквартирного дома, полученными ответчиком 14.11.2012 г, 19.11.2012 г. (л.д. 47-48, 52).

В ответ на уведомление истца, ООО «УК «Стройком» в письме № 118 от 20.11.2012 г. указал на то, что представленный протокол общего собрания составлен с нарушениями действующего законодательства: в документе отсутствуют необходимые сведения для установления реального волеизъявления собственников; не все стороны извещены о проведении общего собрания в форме заочного голосования; к документу не приложены корешки заочного голосования; не указан процент голосующих площадей, по которому можно сделать вывод, что проголосовало более 50% собственников помещений, а так же воздержавшихся и проголосовавших против; также нарушен п.9.4 договора управления, заключённого между собственниками многоквартирного дома с Управляющей компанией ответчика.

Требование о передаче технической документации на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...> г. Перми, ответчиком не исполнено.

Ссылаясь на то, что ответчик удерживает техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно положениям ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

При этом, пунктами 2,9 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что многоквартирный дом может управляться только одним способом и только одной управляющей организацией.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом (одна сторона) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При управлении многоквартирным домом управляющее им лицо распоряжается общим имуществом домовладельцев, получает доступ к такому имуществу, персональным данным, иным сведениям из личной жизни домовладельцев, что предполагает отношения фидуциарного характера, требующие доверия к управляющему лицу со стороны домовладельцев.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирным домом.

На основании п. 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.

Частью 10 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена передача технической документации, а также иных, связанных с управлением таким домом документов вновь выбранной управляющей организации. Перечень таких документов установлен п.24, п.п. «е» п. 26 «Правил содержания общего имущества», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. В состав иных документов включаются, в частности, иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы, утвержденные общим собранием собственников многоквартирного дома. При этом конкретный и исчерпывающий перечень иных, связанных с управлением многоквартирным домом документов, указанным пунктом не определен.

Также передаче подлежат документы долговременного хранения, предусмотренные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. за №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Указанная позиция сформирована ВАС РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010г. по делу №17074/09, в котором указано, что нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

Согласно пунктам 56, 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (далее - Административный регламент), утвержденным приказом Федеральной миграционной службы от 20.09.2007 N 208, регистрация граждан по месту жительства состоит, в числе прочего, из оформления должностными лицами, ответственными за регистрацию, на основании заявления гражданина о регистрации по месту жительства и представленных документов карточек регистрации по формам N 9 (карточка регистрации) и N 10 (поквартирная карточка). На должностных лиц, ответственных за регистрацию, возложена обязанность по хранению этих карточек.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении N 1089/11 от 6 сентября 2011 года, системное толкование указанных норм дает основание полагать, что лица, поименованные в качестве должностных лиц, ответственных за регистрацию, исполняя функции, связанные с регистрацией граждан по месту жительства либо пребывания, выполняют публично-правовые обязанности, возложенные на них законом, предоставляя государственную услугу гражданам Российской Федерации.

Управляющая компания, утратив полномочия по управлению многоквартирным домом и, как следствие, функции должностного лица, ответственного за регистрацию граждан по упомянутому дому, обязана с переходом этих обязанностей к управляющей компании передать по её требованию все документы по ведению регистрационного учета для последующего исполнения ею возложенных на него законом функций.

Истребуемые истцом документы непосредственно связаны с управлением многоквартирным домом. Отсутствие поквартирных карточек учёта регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства, архива регистрации граждан не позволяет истцу исполнять обязанности по управлению домом в части начисления платы за коммунальные услуги и в части взыскания задолженности по оплате коммунальных платежей.

Нахождение у лица, не имеющего права хранить документы регистрационного учета, которые содержат сведения о собственниках помещений многоквартирного дома, в том числе их персональные данные (фамилию, имя, отчество, год, месяц, дату и место рождения, адрес, семейное и иное социальное положение и т.д.), а также сведения о документах, удостоверяющих личность, о правах на помещения, создает возможность их распространения без согласия субъекта персональных данных или наличия иного законного основания.

При этом, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1027/10 от 15.07.2010 г., применительно к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Нарушение условий договора управления жилым домом в соответствии с п. 8.2 ст. 162 названного Кодекса дает собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.

Проанализировав условия представленного в материалы дела ответчиком договора управления многоквартирным домом № 2 от 01.04.2008 г., суд приходит к выводу о том, что в названном договоре возможность одностороннего отказа собственника от его исполнения без указания причин предусмотрена в п. 9.3, 9.4 договора, согласно которым договор считается продлённым на неопределённый срок, на тех же условиях, если за 30 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении; договор может быть досрочно расторгнут, в соответствии с действующим законодательством РФ и при условии письменного извещения собственниками общежития Управляющей компании за два месяца до даты расторжения.

Действие договора управления многоквартирным домом с ответчиком - ООО «УК «Стройком» зависит от реализации собственниками в предусмотренном законом порядке своих прав на управление домом.

При этом, действительное волеизъявление домовладельцев на смену способа управления или управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или юридических лиц, выражающих их интересы. Причем при оценке такого волеизъявления следует исходить не только из юридической техники составления домовладельцами повестки и (или) протокола общего собрания, но и учитывать иную переписку, а также последующее поведение сторон договора управления многоквартирным домом.

Как следует, в представленном в материалы дела протоколе от 07.11.2012 г. отражены итоги голосования общего собрания собственников помещения, в частности, принято решение об отказе от услуг ООО «УК «Стройком» и выборе новой управляющей компании истца.

В соответствии с пунктом 6 статьи 46 ЖК РФ оформленные протоколом от 07.11.2012 г. решения собственников многоквартирного дома в судебном порядке не оспорены и продолжают действовать.

Учитывая вышеизложенные правовые нормы, часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, в связи с принятием собственниками дома N 91 по ул. Ким решения о расторжении в одностороннем порядке договора управления многоквартирным домом заключённого с ООО «УК «Стройком» от 07.11.2012 г., договор управления многоквартирным домом с ответчиком считается соответственно расторгнутым.

Кроме того, суд принимает во внимание, что истец фактически приступил к выполнению своих функций по управлению многоквартирным домом по адресу: <...>, что подтверждается представленными в материалы дела договорами управления многоквартирным домом от 15.11.2012 г., заключённым управляющей компаний истца с собственниками помещений на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 07.11.2012 г. (л.д. 36-46).

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание, что во-первых, с 15 ноября 2012 г. ООО «УК «ТехКомфорт» фактически осуществляет управление жилым домом, а одновременно управление домами двумя управляющими организациями жилищным законодательством не допускается, и во-вторых, правовая конструкция управления многоквартирным домом предназначена прежде всего для обеспечения жилищных прав домовладельцев, а не расширения сферы оказания предпринимательских услуг, и именно жилищные права граждан подлежат защите в приоритетном порядке, требования истца об обязании ООО «УК «Стройком» передать техническую документацию, заявленные как управляющей организацией, уполномоченной собственниками на управление многоквартирным домом, подлежат удовлетворению в полном объёме.

В качестве доказательств того, что ответчик управляет многоквартирным домом по адресу <...> представлены договоры на отпуск питьевой воды и приём сточных вод, на электроснабжение, договор поставки газа для коммунально-бытовых нужд граждан, договор поставки тепловой энергии в горячей воде.

Представленные договоры при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих законное право ООО «УК «Стройком» управлять спорным многоквартирным домом, не являются бесспорными доказательствами, подтверждающим наличие договорных отношений с собственниками многоквартирного дома по управлению ответчиком спорным многоквартирным домом.

Поскольку по своей юридической природе договор управления многоквартирным домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников многоквартирного дома и действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления многоквартирным домом в зависимость от подписания такого договора всеми собственниками многоквартирного дома, доводы ответчика о том, что договор управления подписан не всеми собственниками, а лишь (36,43%, что оставляет 974,04 кв.м.) и соответственно оснований считать договор от 15.11.2012 г. незаключенным (ввиду отсутствия определенного количества подписей собственников), не имеется.

В установленном действующим законодательством порядке договоры управления, заключённые между собственниками и управляющей организацией истца, недействительными не признаны.

При отсутствии оснований для прекращения вновь заключённых договоров управления многоквартирным домом по адресу: <...> от 15.11.2012 г., суд приходит к выводу о наличии оснований для передачи технической документации и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом по адресу: <...> ООО «УК «ТехКомфорт».

В отзыве и в судебном заседании ответчик ссылается на то, что в нарушение п.8.2 с. 162 ЖК РФ истцом не представлено доказательств обоснованности отказа собственников помещения от исполнения договора управления домом, заключённого с ООО «УК «Стройком».

Данное утверждение ответчика подлежит отклонению на основании следующего.

Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора-подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 ГК РФ), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (часть 2 статьи 407 Гражданского кодекса РФ).

Согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Анализ совокупности норм законодательства, условий пунктов 9.3, 9.4 ранее заключённого договора управления с ответчиком № 2 от 01.04.2008 г., с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ управления домом и саму управляющую компанию иначе, как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании.

Действие договора № 2 от 01.04.2008 г. зависит от реализации собственниками в предусмотренном законом порядке своих прав на управление домом.

Учитывая вышеизложенные правовые нормы, часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ в связи с принятием собственниками дома N 91 по ул. Ким, решения о расторжении договора с ООО «УК «Стройком», оформленного протоколом от 07.11.2012 г., договор с ответчиком считается соответственно расторгнутым.

При этом, односторонний отказ собственников от исполнения договора с управляющей компанией) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.

В случаях, когда ранее выбранная управляющая компания считает, что договор управления домом расторгнут с нею незаконно или на самом деле не расторгнут, то в целях защиты своих прав и интересов она может предъявить к другой стороне такого договора иск о незаконности расторжения договора и (или) признании договора действующим.

Ссылка ответчика на то, что ряд бюллетеней голосования собственников помещений, таких как ФИО3, ФИО4, ФИО5 не подписывали, подлежит отклонению, поскольку вышеуказанные собственники, каких-либо исковых требований о незаконности принятого решения в суд не заявляли, в установленном законом порядке свои решения не оспорили. При таких обстоятельствах у суда не имеется достаточных оснований для исключения их голосов.

Указание ответчика на то, что общая площадь в протоколе заочного голосования значительно снижена и не подтверждена ни одним документом, правового значения для суда не имеет.

В подтверждение указанного возражения ответчиком представлен технический паспорт на здание, составленный по состоянию на 23.10.2006 г.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество согласно ст. 37 ЖК РФ определяется пропорционально размеру общей площади жилого помещения, принадлежащего каждому собственнику.

В протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 91 по ул. Ким г. Пермь указана площадь помещений в многоквартирном доме-2 231,45, количество голосов собственников - 1459,37. При этом подсчет голосов проведен в соответствии с действующим законодательством в процентном отношении от метров квадратных общей площади жилых помещений принадлежащих собственникам.

Каких-либо нарушений при подчёте голосов, судом не установлено, материалами дела не подтверждено.

Следовательно, при приведенном подсчете голосов оспариваемое собрание является правомочным.

Ссылки ответчика на ответы прокуратуры, Роскомнадзора по Пермскому краю, Инспекции государственного надзора по Пермскому краю

о неправомерности выбора управляющей компании истца, не являются достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

При изложенных обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных исковых требований не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 - 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стройком» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ТехКомфорт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: <...>, в том числе:

-регистрационные карточки формы А.В на собственников жилых помещений в многоквартирном доме;

-лицевые счета собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме;

-план участка с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нём;

-технический паспорт на жилой дом по ул. Ким, 91 и земельный участок;

Акты установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учёта;

Акты поверок коллективных (общедомовых) приборов учёта;

-паспорта на коллективные (общедомовые) приборы учёта (отопления, газоснабжения, водоотведения, электроснабжения);

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стройком» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ТехКомфорт» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате госпошлины в сумме 4 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Антонова Е.Д.