Гражданский кодекс часть 1

Заявитель обратился в арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом ходатайства в порядке ст.49 АПК РФ) о признании недействительным решения от 24.02.2009 г. Постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации г.Перми и обязании ДИО администрации г.Перми устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по договору №1305-03Л от 03.06.2003г.

Ответчик заявленные требования не признал по мотивам, изложенным в письменном отзыве (л.д.18-19), ссылаясь на то, что основанием для отказа в реализации преимущественного права аренды послужило несоответствие арендатора (заявителя по настоящему делу) требованиям части 2 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.), а именно, что арендатор систематически нарушал сроки внесения арендных платежей.

Третье лицо - Комиссия по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов, надлежащим образом извещенное судом о времени и месте судебного заседания, в заседание суда не явилось, письменно свою позицию по предмету требований не изложило. В порядке ч.5 ст.156 АПК РФ судебное заседание проведено в его отсутствие.

Заслушав пояснения представителей заявителя, ДИО Администрации г.Перми и изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ФИО1 (далее – заявитель) зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя администрацией Ленинского района г.Перми 17.06.1996 г., ЕГРИП 304590234500102.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение площадью 490,70 кв.м., расположенное по адресу: <...> было передано в аренду ИП ФИО1 на основании заключенного 03.06.2003г. с Департаментом имущественных отношений администрации г.Перми, МУ «Обеспечение эксплуатации, содержания и обслуживания нежилого муниципального фонда» г.Перми договора аренды № 1305-03Л (л.д.7-10) объекта нежилого муниципального фонда со сроком действия с 30.05.2003г. по 30.05.2008 г.

В соответствии со ст.ст.609, 651 ГК РФ договор аренды №1305-03Л от 03.06.2003г. зарегистрирован в Пермской областной регистрационной палате 12.09.2003г. (л.д. 10).

Согласно Изменений №6 от 18.04.2006г. к договору №1305-03Л в раздел 5 «Дополнительные условия» договора аренды включен п. 5.14, в соответствии с которым заявителю предоставляется скидка по арендной плате в размере 96 % от арендной платы за объект, начисленной в соответствии с условиями договора (Приложение №1, 2) на период 01.07.2005 по 31.06.2008.

Изменением №11 от 15.10.2007г. к договору №1305-03Л пункт 1.1 раздела 1 изложен в следующей редакции – встроенное нежилое помещение в подвале в двухэтажном кирпичном нежилом здании, расположенное по адресу <...> общей площадью 188,90 кв.м.

Помещение заявителю было передано по акту приема-передачи объекта нежилого муниципального фонда от 05.09.2007г. по договору аренды №1305-03Л от 03.06.2003г.

29.01.2009 г. ИП ФИО1, руководствуясь п.2 ст.9 Федерального закона № 159-ФЗ, обратился в Департамент имущественных отношений администрации г.Перми с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения в подвале 2-этажного нежилого кирпичного здания общей площадью 188,90 кв.м, расположенного по адресу <...> Ленинского район.

Однако, 24.02.2009 г. решением постоянно действующей Комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества заявителю было отказано со ссылкой на нарушение им требований ч.2 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ, поскольку, по мнению Комиссии, арендная плата за пользование нежилыми помещениями по договору аренды № 1305-03Л от 03.06.2003г. перечислялась предпринимателем ненадлежащим образом, за нарушение сроков внесения арендной платы, предусмотренных п.п.4.4, 7.2 договоров аренды были начислены пени за май 2006г. в размере 9503,93 рублей, за июль 2006г. в размере 2320,32 рублей (л.д.6). В п.2 оспариваемого решения указано, что решением Арбитражного суда ПО от 21.02.2006г. взыскан штраф за несвоевременное внесение арендных платежей.

ИП ФИО1, полагая, что решение от 24.02.2009г. не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд считает требования заявителя правомерными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 05.08.2008 г., регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Положениями ст.3 данного Федерального закона субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Соответственно, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех вышепоименованных условий в совокупности.

Как следует из материалов дела и ответчиком не оспаривалось, что заявителю отказано в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества в связи с тем, что Комиссией установлено нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей и наступление гражданско-правовой ответственности в части начисленных пени в мае и июле 2006г., взыскание штрафа в размере 1000 рублей за несвоевременное внесение арендных платежей (решение Арбитражного суда Пермской области от 21.02.2006г.) Иных оснований для отказа комиссией не обнаружено.

В порядке ст.65, ч.5 ст.200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону возлагается на соответствующий орган, принявший оспариваемый ненормативный акт.

Исследовав представленные сторонами документы в совокупности арбитражный суд установил, что арендная плата по договорам аренды, как правило, заявителем уплачивалась своевременно и в полном объеме.

Согласно п.4.4. договора №1305-03Л арендатор вносит арендную плату за объект в сумме, указанной в соответствующей графе Приложения № 2 к договору, и в уведомлении о перерасчете, ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом на расчетный счет Департамента финансов администрации г.Перми (л.д.8 оборотная сторона).

Как следует из решения от 24.02.2009 г. постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов арендная плата перечислялась ненадлежащим образом, но за какие периоды не указанно, пени начислялись только за май, июль 2006г. и на момент подачи заявки на выкуп арендованного имущества задолженности была уплачена полностью.

Суд признает обоснованными довод заявителя о том, что указанная в оспариваемом решении штрафная санкция взыскивалась Арбитражным судом Пермской области по договору аренды №1480-04Л от 18.06.2004г. за нежилое муниципальное помещение, расположенное по адресу <...>/Луначарского, 31/41, следовательно, факт взыскания не имеет отношения к вопросу исполнения ИП ФИО1 обязанностей по договору №1305-03Л от 03.06.2003г. (л.д.12). Кроме того, материалами дела подтверждается и ответчиком не опровергается то обстоятельство, что отклонения от установленных сроков уплаты арендной платы по договору, повлекшие начисление пени, обусловлены организационными моментами проведения процедуры зачета затрат на проведение капитального ремонта арендуемого объекта в счет арендной платы по договору №1305-03Л от 03.06.2003г.

Суд полагает, что допущенные ИП ФИО1 незначительные просрочки в уплате арендных платежей однозначно не свидетельствуют о ненадлежащем перечислении арендной платы в течение всего срока аренды. В Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. четких критериев для оценки понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом» в целях настоящего Закона не закреплено, поэтому в конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы, и данный подход не противоречит содержанию ст. 309 Гражданского кодекса РФ.

В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности, по мнению суда, являются: отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате и за долю земельного участка на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества (о чем имеется ссылка и в п.2 оспариваемого решения); малозначительный характер допущенного правонарушения и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды претензий к арендатору со стороны арендодателя следствием чего явилось заключение обществом долгосрочного договора аренды имущества.

В соответствии со ст.401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Соответственно, при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Таким образом, с учетом сложившихся обстоятельств иная оценка рассматриваемых нарушений влечет необоснованное лишение заявителя преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений, не соответствует смыслу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г., целью принятия которого явилось оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период.

В силу вышеизложенных обстоятельств, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст.110, 168-170, 176, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным решение от 24.02.2009г. Комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации г.Перми об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Обязать Департамент имущественных отношений администрации г.Перми устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по договору №1305-03Л от 03.06.2003г.

Возвратить из федерального бюджета ФИО1 государственную пошлину в сумме 100 рублей, уплаченную по чеку-ордеру ЗУБ Сбербанка России №137 от 31.03.2009г.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ruили Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.А. Данилова