Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строитель-2» (618350, <...> (южный), ул. Советская, 7а; ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о возложении обязанности провести государственную регистрацию,

заинтересованные лица: Муниципальное образование Кизеловское городское поселение в лице Администрации Кизеловского городского поселения (618650, <...>), Пермский край в лице Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (614000, <...>), Российскую Федерацию в лице Территориального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614000, г. Пермь,
ул. Куйбышева, 6),

при участии

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 21.05.2014,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Строитель-2» (далее – ООО «Строитель-2», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю, Управление, регистрирующий орган), изложенного в письме № 04/021/2013-821;822;823 от 22.05.2014 и действий (бездействия) незаконными; возложении на Управление Росреестра по Пермскому краю обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры от 10.03.2006, расположенной по адресу: Пермский край, г. Кизел,
ул. Советская, дом 7, квартира 15, возложении на Управление Росреестра по Пермскому краю обязанности зарегистрировать переход права собственности на квартиру, расположенной по адресу: Пермский край, г. Кизел,
ул. Советская, дом 7, квартира 15 (л.д. 59-61).

Определением суда от 20.08.2014 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Муниципальное образование Кизеловское городское поселение в лице Администрации Кизеловского городского поселения, Пермский край в лице Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, Российская Федерация в лице Территориального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае.

Судебное разбирательство назначено на 18.09.2014.

В судебное заседание 18.09.2014 Управление Росреестра Пермского края, заинтересованные лица не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

От Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края поступило заявление о возможности рассмотрения дела в отсутствие его представителя, заявлено об отсутствии правопретязаний на спорное имущество.

Руководствуясь ст. 200 АПК РФ арбитражный суд признал возможным рассмотрение дела без участия неявившихся лиц.

Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, представил дополнительные доказательства в обоснование доводов об оплате имущества, идентичности имущества, включенного в план приватизации продавца и предмета договора купли-продажи.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 19.12.2013 к регистрирующему органу обратился представитель ООО «Строитель-2» и ОАО «Строитель-2» о регистрации прав в отношении объекта – квартира, назначение: жилое, общая площадь, 63,2 кв.м., этаж 2, адрес: <...> (кадастровый номер 59:06:0103024: 185).

На регистрацию представлены кадастровый паспорт, договор купли-продажи от 10.03.2006, акт приема-передачи от 01.03.2006, справка о выплате стоимости квартиры, протокол о назначении директором ООО «Строитель-2» ФИО2, оплата госпошлины 15 000 руб.

Регистрация перехода права собственности была приостановлена до 24.01.2014 (л.д. 9-11) по следующим основаниям.

В качестве документа, подтверждающего право собственности на спорный объект недвижимого имущества, заявителем представлен договор купли-продажи квартиры от 10.03.2006, подписанный между
ЗАО «Строитель-2» (продавец) и ООО «Строитель-2» (покупатель).
В реестре прав на недвижимое имущество регистрация прав за ЗАО продавцом отсутствует. Продавец ликвидирован вследствие банкротства 29.04.2011. Предложено представить доказательства наличия права собственности продавца. Кроме того, предложено представить доказательства полномочий ФИО2 действовать от имени ОАО «Строитель-2».

В сообщении об отказе государственной регистрации от 22.05.2014 № 04/021/2013-821;822;823 заявителю отказано в регистрации права собственности, так как препятствия, приведенные в уведомлении о приостановлении, не устранены (л.д. 64).

Полагая, что указанный отказ является незаконным, заявитель обратились в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд считает требования заявителей подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания незаконным решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления необходимо одновременно наличие двух условий: несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п.5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации, Закона № 122-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также определен указанным выше Федеральным законом. При этом основания для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода и прекращения прав установлены гражданским законодательством и ст. 17 Закона о регистрации, а основания для отказа в регистрации – ст. 20 того же закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В обоснование возникновения права собственности заявитель ссылается на договор купли-продажи квартиры от 10.03.2006, подписанный между ОАО «Строитель-2» (ИНН <***>) и ООО «Строитель-2» (ИНН <***>) – л.д. 15-16.

Предметом договора является трехкомнатная квартира, расположенная на 2 этаже 3-х этажного дома по адресу: город Кизел, Пермский край,
ул. Советская, 7, квартира № 15, общей площадью 72,45 кв.м. (л.д. 15-16).

ОАО «Строитель № 2» является правопреемником строительно-монтажного треста № 2 (Устав от 15.04.1997).

На момент обращения заявителя за регистрацией права ЗАО «Строитель-2» ликвидировано по решению суда в связи с банкротством, соответствующая запись внесена 29.04.2011 (л.д. 101-112).

В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае ликвидации продавца – юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Мотивом для отказа в регистрации права собственности на объект недвижимости у продавца.

Соответствующие доказательства ни на момент регистрации, ни суду не представлены.

При этом Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилого фонда» определен особый порядок приватизации жилищного фонда.

Согласно решению Кизеловского городского совета народных депутатов от 24.12.1991 «О передаче жилого фонда и инженерных сетей с баланса треста № 2 «Западуралстрой» на баланс МПО ЖКХ горисполкома и его дальнейшее финансирование» признана необходимым передача жилья и инженерных сетей треста № 2 на баланс МПО ЖКХ горисполкома, ответственным со стороны треста № 2 определены ФИО2
Акт приема-передачи составлен 29.01.1992 (л.д. 18, 23-25).

Указание в договоре купли-продажи на наличие у продавца права собственности надлежащим доказательством в силу положений ст. 218 ГК РФ не является.

Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Однако положениями п. 2 названной статьи закреплено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие указанного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В таком случае при отсутствии регистрации права собственности за продавцом само по себе подписание договора купли-продажи со ссылкой на ранее возникшее право у продавца основанием для вывода о возникновении у заявителя права собственности не является.

Ликвидация продавца не может быть основанием для освобождения покупателя от бремени доказывания приведенных обстоятельств.

Представленная заявителем справка ООО «Строитель-2» от 21.04.2014 о том, что предмет договора – квартира - числилась на балансе как бытовое помещение, была включена в план приватизации Треста № 2 1991 г. надлежащим доказательством изложенных в ней фактов не является.

В имеющемся в материалах дела и представленном на регистрацию приложении №3 к плану приватизации государственного строительного-монтажного теста № 2 «Акт оценки стоимости на 01.07.1992» квартира не значится. Заявитель настаивает, что спорное имущество поименовано под номером 611 – «бытовое помещение» (л.д. 86-94). Бесспорных доказательств идентичности имущества «бытовое помещение» и предмета договора не представлено.

Принимая во внимание, что титул продавца представленными на регистрацию и суду документами не подтвержден, оснований для возложения на Управление обязанности по регистрации договора купли-продажи, права собственности заявителя на спорный объект не имеется.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что в представленном заявителем документе об оплате объекта по договору купли-продажи – копии платежного поручения от 25.04.2006 № 62 не содержит отметки банка о списании денежных средств со счета (требования пункта 3.8 части 1 Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации, утвержденного указанием Центрального банка Российской Федерации от 03.10.2002 N 2-П, введен Указанием Банка России от 03.03.2003 N 1256-У, с последующими изменениями) в связи с чем не может быть признано надлежащим доказательством исполнения покупателем договора купли-продажи в части оплаты.

В силу изложенного суд не усматривает оснований для признания незаконным бездействия Управления Росреестра по Пермскому краю, выраженное в отказе в регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности.

С учетом результатов судебного разбирательства, положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины следует отнести на заявителя.

Излишне уплаченная заявителем государственная пошлина в сумме 2000 руб. подлежит возврату их федерального бюджета в порядке ст. 104 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198, 201 АПК РФ, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Строитель-2» (618350, <...> (южный),
ул. Советская, 7а; ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину 2000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 21.05.2014 № 58.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Вихнина