Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть решения объявлена 30.10.2009. Решение в полном объеме изготовлено 09.11.2009 в соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Калягина А.К., при ведении протокола судебного заседания судьей Калягиным А.К., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока к Обществу с ограниченной ответственностью «Свежий воздух» о расторжении договора аренды, обязании освободить помещение,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО1 – доверенность № 12/6-307 от 31.12.2008, служебное удостоверение № 2703 от 23.12.2008.

от ответчика: президент Тарарако В.В. – выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 10.08.2009, паспорт 05 03 690927.

установил: Истец – Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратился с исковыми требованиями к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «Свежий воздух» о расторжении заключенного 26.11.1999 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Владивостока (далее Комитет) и Закрытым акционерным обществом компания «Свежий воздух» (далее ЗАО Компания «Свежий воздух») договора № 5/138 (№ 05-00158-004-Н-АР-1111-00) аренды недвижимого имущества (далее спорный договор) нежилого помещения общей площадью, согласно соглашению об изменении к спорному договору от 05.04.2005, 63,1 квадратных метров, для использования в целях «офис», расположенного по адресу: <...> а (далее спорное помещение), а также об обязании ответчика освободить спорное помещение.

В обоснование своих исковых требований истец ссылается на ст.ст. 452, 609, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и указывает на то обстоятельство, что спорный договор подлежит расторжению по причине истечения срока аренды по этому договору, истец полагает, что ответчик занимает спорное помещение без правовых оснований в связи с расторжением спорного договора, а также в связи с истечением срока аренды по указанному договору.

Ответчик иск оспорил, ссылаясь на то обстоятельство, что своевременно подтвердил свое намерение продолжить действие спорного договора, который ответчик расценивает в качестве действующего.

Из пояснений сторон, материалов дела следует, что 26.11.1999 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Владивостока (Комитет), правопреемником которого в части полномочий по распоряжению муниципальным имуществом г. Владивостока является истец, как арендодатель, и Закрытое акционерное общество Компания «Свежий воздух» (ЗАО Компания «Свежий воздух»), правопреемником которого согласно заявлению о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, решению № 2 акционера ЗАО Компания «Свежий воздух» является ответчик, как арендатор, заключили договор № 5/138 аренды недвижимого имущества (спорный договор), согласно условиям которого, с учетом дополнительного соглашения от 13.12.2000, изменений от 01.08.2002, 01.01.2003 к данному договору, изменения к данному договору от 01.08.2002, арендодатель сдал, а арендатор принял во владение и пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: <...>, общей площадью 63,1 квадратных метра (спорное помещение) для использования в целях офис на срок с 01.11.1999 по 31.12.2007. Помещение по спорному договору передано ответчику согласно акту приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.11.1999.

Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.10.2008 № 01/071/2008-408.

В соответствии с п. 2.1.10 спорного договора по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю переданное по спорному договору помещение.

Согласно п. 5.1 спорного договора данный договор прекращает свое действие по окончании его срока.

11.10.2007 истец обратился к ответчику с уведомлением № 12/3-1-8041 о прекращении договора аренды, в котором сообщил ответчику, что спорный договор прекращает действие 31.12.2007, в связи с чем ответчику необходимо освободить спорное помещение, передав его по акту приема-передачи представителю истца в исправном состоянии до 01.01.2008, а также указал на то обстоятельство, что в случае неосвобождения занимаемого помещения в установленный законодательством срок выселение будет произведено в судебном порядке.

Ответчик письмом № 172 от 01.11.2007 сообщил истцу, что подтверждает намерение ответчика пролонгировать спорный договор на 5 лет.

25.12.2007 Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока направило ответчику письмо № 23494сп, в котором сообщило, что для принятия решения по вопросу перезаключения с ответчиком договора аренды спорного помещения на новый срок ответчику необходимо предоставить документы в соответствии с разделом 4 Решения Думы г. Владивостока от 10.07.2002 № 119 «Об утверждении положения о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Владивостока».

В письмах 25.12.2007 № 23494сп, от 19.02.2008 № 76сп, 22.04.2008 № 3438сп истец, Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока сообщили ответчику, что для заключения договора аренды на спорное помещение на новый срок ответчику необходимо представить дополнительные документы, сдать спорное помещение по акту приема-передачи представителю истца в исправном состоянии в десятидневный срок с даты получения данных писем, а также ответчику необходимо провести государственную регистрацию прекращения права на спорное имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в соответствии с ГК РФ, договор аренды на спорные помещения на новый срок будет заключен после расторжения спорного договора, и, кроме того, указал на то обстоятельство, что в случае отказа сдать спорное помещение, занимаемое ответчиком по спорному договору, истец будет вынужден обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

На момент рассмотрения настоящего дела ответчик фактически продолжает владеть и пользоваться спорным помещением.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предъявленный по настоящему делу иск в части исковых требований о расторжении спорного договора подлежит оставлению без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика освободить спорное помещение необходимо отказать по следующим основаниям.

Фактически по спорному договору между истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, сложились обязательственные договорные отношения по договору аренды недвижимого имущества согласно нормам Главы 34 «Аренда» ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В п. 1 ст. 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из п. 2 ст. 452 ГК РФ следует, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных норм закона следует вывод о том, что, предъявляя по настоящему делу исковые требования о расторжении спорного договора, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он до обращения с иском по настоящему делу направлял ответчику письменное предложение о расторжении спорного договора.

Однако в материалы дела в порядке п. 1 ст. 65 АПК РФ доказательства направления ответчику письменного предложения о расторжении спорного договора истцом не представлены. Обстоятельство направления ответчику уведомления № 12/3-1-8041 от 11.10.2007 о прекращении спорного договора не может быть расценено арбитражным судом в качестве достаточного и достоверного доказательства обстоятельства направления истцом ответчику предложения истца о расторжении спорного договора в порядке п. 2 ст. 452 АПК РФ, поскольку это уведомление содержит лишь констатацию факта о прекращении действия спорного договора 31.12.2007, в связи с чем ответчику истцом указывается на необходимость освободить спорное помещение, передав его по акту приема-передачи истцу. То есть, представленное в подтверждение обстоятельства обращения истца к ответчику с предложением о расторжении спорного договора вышеуказанное уведомление данное обстоятельство не подтверждает. Также не содержат указанного предложения о расторжении спорного договора представленные в материалы настоящего дела письма Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 25.12.2007 № 23494сп, 22.04.2008 № 3438сп, а также письмо истца от 19.02.2008 № 76сп.

Следовательно, поскольку истец не доказал обстоятельство обращения к ответчику с предложением о расторжении спорного договора, не соблюденным истцом является обязательный досудебный порядок урегулирования спора по настоящему делу в части исковых требований о расторжении спорного договора, предусмотренный в п. 2 ст. 452 АПК РФ.

Согласно п. 2 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах арбитражный суд считает необходимым оставить исковое заявление по настоящему делу в части требований о расторжении спорного договора без рассмотрения на основании п. 2 ст. 148 АПК РФ.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В материалы дела в порядке п. 1 ст. 65 АПК РФ не представлены достаточные и достоверные доказательства того, что по состоянию на последний день срока аренды по спорному договору истец заявлял ответчику возражения против продолжения арендных отношений с ответчиком по предмету аренды переданного по спорному договору помещения, тогда как ответчик продолжил владеть и пользоваться переданным ему во исполнение названного договора спорным помещением после окончания срока аренды по спорному договору.

В письмах Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 25.12.2007 № 23494сп, 22.04.2008 № 3438сп, а также в письме истца от 19.02.2008 № 76сп, уведомлении № 12/3-1-8041 от 11.10.2007 о прекращении спорного договора, направленного до момента истечения срока действия спорного договора, также отсутствует конкретное и однозначное возражение арендодателя против продолжения арендных отношений с ответчиком по предмету владения и пользования ответчиком спорным помещением, предусмотренное п. 2 ст. 621 ГК РФ. Напротив, в указанных письмах ответчику на его обращения о заключении договора аренды на новый срок неоднократно указывалось на то, какие документы ответчику необходимо представить для заключения такого договора, что также свидетельствует об отсутствии сформированного и доведенного до ответчика в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ возражения арендодателя по спорному договору против продолжения после 31.12.2007 арендных отношений с ответчиком по предмету владения и пользования спорным помещением.

На основании изложенного арбитражный суд приходит к выводу о том, что в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок с 01.01.2008. Об отсутствии на момент истечения срока аренды по спорному договору указанных возражений со стороны истца против продолжения арендных отношений с ответчиком свидетельствует также акт сверки арендных платежей по спорному договору по состоянию на 19.09.2008, согласно которому истец и после истечения срока аренды по спорному договору продолжал исчислять и принимать от ответчика арендную плату.

Кроме того, уведомление № 12/3-1-8041 от 11.10.2007 о прекращении спорного договора, направленное до момента истечения срока действия спорного договора, письма истца, Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока ответчику №№ 23494сп от 25.12.2007, 76 сп от 19.02.2008, № 3438 сп от 22.04.2008 не могут быть расценены арбитражным судом в качестве достаточных и достоверных доказательств того, что арендодатель по спорному договору надлежащим образом в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ отказался от данного договора, поскольку названные доказательства не содержат конкретное, однозначное и безусловное адресованное ответчику волеизъявление истца, направленное именно на отказ от спорного договора, как это предусмотрено в п. 2 ст. 610 ГК РФ, тогда как содержащаяся в названных письмах информация, в том числе, об истечении срока действия спорного договора, о необходимости сдать по акту приема-передачи спорное помещение для заключения нового договора аренды на новый срок, проведении государственной регистрации прекращения права на спорное помещение по договору аренды № 5/138 от 26.11.1999 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, а также указание на то обстоятельство, что в случае отказа сдать спорное помещение истец будет вынужден обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не влекут правовые последствия, предусмотренные в указанной норме закона.

В порядке п. 1 ст. 65 АПК РФ в материалы настоящего дела не представлены и доказательства наличия иных оснований для расторжения, прекращения действия спорного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела спорный договор не расторгнут, не прекратил свое действие, но возобновлен в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок, в том числе, с учетом того, что отсутствуют основания для расторжения спорного договора по настоящему делу, ответчик занимает помещение по спорному договору законно, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения иска в части исковых требований об обязании ответчика освободить спорное помещение.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 110, п. 2 ст. 148, ст.ст. 149, 167–170 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

Оставить исковое заявление в части исковых требований о расторжении договора без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Калягин А.К.