Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Панкратовой А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ГИПЕРИОН» (ИНН 2511060998, ОГРН 1082511002914) к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724) об обязании заключить договор

при участии в заседании:

от истца - ФИО1, доверенность от 30.04.2015, удостоверение; ФИО2, паспорт, решение учредителей №2 от 25.09.2013;

от ответчика – ФИО3, удостоверение, доверенность №20/17162 от 20.05.2015;

установил: Общество с ограниченной ответственностью "ГИПЕРИОН" (далее – ООО «ГИПЕРИОН») обратилось с заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об обязании ответчика в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу заключить договор № 38 от 31.12.2014 аренды земельного участка с ООО «ГИПЕРИОН» на условиях определенных в соответствии с решением суда в ходе рассмотрения дела.

В судебном заседании 29.07.2015 суд в порядке ст.163 АПК РФ определил объявить перерыв до 04.08.2015 до 09 часов 20 минут. После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же лиц.

Истец в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении заявленных требований – просит принять пункты Договора №38 аренды земельного участка (находящегося в собственности Приморского края):

Пункт 2.1.: «Срок аренды устанавливается с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка по 31.03.2021 года»;

Пункт 2.2.: «Участок считается переданным Арендатору с даты фактической передачи от Арендодателя Арендатору, которая соответствует дате Акта приема-передачи земельного участка»;

Пункт З.1.: «За указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 30.693 руб. в квартал»;

Пункт 4.1.2.: «На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора, согласно действующего законодательства, с извещением Арендатора об этом, в письменной форме, заблаговременно, не позднее чем за один месяц до даты планируемого осмотра»;

Пункт 4.4.5.: «Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля доступ в целях проведения проверки, согласно действующего законодательства и положений Федерального закона от 26.12.2008г. №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», на Участок по их требованию, с извещением Арендатора об этом, в письменной форме, в срок установленный законодательством»;

Исключить пункты 4.4.3., 4.4.11, подп.3 пункта 6.4. Договора.

Дату в Акте приема-передачи земельного участка (Приложение №1) сопроводить записью в следующей редакции « «__________ »___ 201 года».

Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что рыночная стоимость выкупаемого имущества, определенная ответчиком в проекте Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 является недостоверной, поскольку отчет об оценке арендуемого имущества, использованный ответчиком не соответствует федеральным стандартам оценки.

Ответчик представил письменный отзыв в материалы дела, в котором пояснил, что исковые требования не признает, полагает, что в проекте Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 не может быть предусмотрена цена, иная, чем цена, установленная на основании Отчета №14/11-113 от 18.12.2014 в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

01.10.2014 Распоряжением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края №2573-рз предписано предоставить ООО «ГИПЕРИОН» в аренду сроком на 5 лет из земель особо охраняемых территорий и объектов из собственности Приморского края земельный участок с кадастровым №25:20:030801:261 площадью 34104 кв.м., имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир мыс Троицкого. Участок находится примерно в 1 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, район Хасанский, побережье бухты Новгородской, под строительство производственной базы марикультуры.

21.01.2015 Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края направил в адрес истца Письмо №20/06/02-16/1433, в котором сообщал о направлении проекта договора аренды земельного участка с кадастровым №25:20:030801:261, согласно которому спорные пункты договора изложены в следующей редакции:

2.1.Срок аренды Участка устанавливается с 01.01.2015 по 31.12.2020.

2.2. Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в акте приема-передачи (Приложение 1).

3.1 3a указанный в п.1.1 настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 45172 (сорок пять тысяч сто семьдесят два) рубля в квартал.

4.1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

4.4.3 Соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом: Установить на части земельного участка площадью 11020 кв. м ограничение прав арендатора в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе. Установить на части земельного участка площадью 7259 кв. м ограничения прав арендатора в связи с нахождением участка в береговой полосе. Установить на всем земельном участке ограничения прав арендатора в связи с нахождением участка в водоохранной зоне и в третьей зоне округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Ясное».

4.4.5. Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

4.4.11. Не допускать действий, приводящих к захламлению бытовым и строительным мусором, ухудшению экологической обстановки, и своевременно принимать всевозможные меры по предотвращению угрозы разрушения или повреждения на арендуемом Участке и поддержанию его территории в надлежащем санитарном состоянии.

6.2. Арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды заключенного на срок 5 лет и менее в случаях: использования Арендатором Участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1. Договора; невнесения Арендатором арендной платы в размере, установленном настоящим договором, более двух раз подряд; нарушения Арендатором иных условий настоящего договора и требований действующего законодательства. При этом Договор считается расторгнутым с даты получения Арендатором письменного (заказным письмом с уведомлением) отказа Арендодателя.

Истец, не согласившись с предложенной ответчиком редакцией проекта Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014, направил в адрес ответчика Протокол разногласий №1 от 04.03.2015 года.

24.04.2015 Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края направили в адрес истца Письмо №20/06/02-16/9919, в котором сообщал об отклонении протокола разногласий №1 к Договору аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 года.

Истец, полагая, что изложение проекта Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 в редакции ответчика противоречит требованиям действующего законодательства, обратился в суд с данным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п.4 Положения «О порядке определения размера арендная плата, порядка, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Приморского края», утвержденного Постановлением Администрации Приморского края №42-па от 15.02.2007, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности Приморского края, определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из представленного в материалы дела Отчета об оценке рыночно обоснованного размера арендной платы за земельный участок с кадастровым №25:20:030801:261 №14/11-113 от 18.12.2014, изготовленного ООО «Городской центр оценки» следует, что рыночно обоснованный размер арендной платы за земельный участок с кадастровым №25:20:030801:261 составляет 180 688 рублей в год.

Таким образом, суд считает, что Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края правомерно, исходя из норм Положения «О порядке определения размера арендная плата, порядка, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Приморского края», утвержденного Постановлением Администрации Приморского края №42-па от 15.02.2007, размер арендной платы в квартал составляет 45 172 рублей.

Иной размер арендной платы, который был предложен истцом исходя из информационного письма № 2015-06-08-С от 12.02.2015 по определению средней рыночной стоимости арендной платы, суд считает необоснованным, поскольку истец при этом не указал на какие-либо нарушения при определении рыночной стоимости арендной платы Департаментом, информационное письмо не является отчетом оценщика, который мог был служить основанием для определения рекомендуемой цены сделки. Следовательно, истец в порядке ст. 65 АПК РФ не представил доказательств недостоверности величины оценки стоимости арендной платы установленной в проекте договора ответчика.

В нормах ст.445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу ст.432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со ст.131 АПК РФ ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Учитывая изложенное, суд считает правомерным изложение пункта 3.1 проекта Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 в редакции ответчика – п.3.1 «За указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 45 172 (сорок пять тысяч сто семьдесят два) рубля в квартал».

Суд считает обоснованным изложение п.4.4.3 проекта Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 в редакции ответчика, поскольку спорные обременения установлены при определении границ земельного участка с кадастровым №25:20:030801:261 в соответствии с данными Кадастрового паспорта земельного участка от 25.09.2014 №25/00-14-357290, а также Распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края №2573-рз от 01.10.2014, обратного истцом не доказано.

Суд считает, правомерным изложение п.4.4.11 проекта Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 в редакции ответчика, поскольку в соответствии со ст.42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п.1 и п.2, п.2.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

Таким образом, изложение п.6.4 проекта Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 в части слов следующего содержания: «Арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды заключенного на срок 5 лет и менее в случаях: использования Арендатором Участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1. Договора; невнесения Арендатором арендной платы в размере, установленном настоящим договором, более двух раз подряд; нарушения Арендатором иных условий настоящего договора и требований действующего законодательства. При этом Договор считается расторгнутым с даты получения Арендатором письменного (заказным письмом с уведомлением) отказа Арендодателя», в редакции ответчика не противоречит нормам действующего земельного и гражданского законодательства, обратного истцом не доказано.

Кроме того, суд считает необходимым указать в акте приема-передачи земельного участка дату фактической передачи земельного участка», поскольку по смыслу ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договора, следовательно, передача земельного участка до заключения договора не может признаваться исполнением по указанному договору.

Суд считает обоснованными требования истца об изменении п.2.1 и п.2.2 проекта Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 в редакции истца, поскольку по смыслу п.1 ст.328, п.1 ст.611, п.1 ст.614 ГК РФ исполнение истцом обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением ответчиком встречного обязательства по передаче земельного участка во владение и пользование истцу. Включение в проект договора данных пунктов в редакции ответчика противоречит фактическим обстоятельствам и нормам действующего законодательства, поскольку указание ответчиком на начало исчисления срока аренды - с 01.01.2015 года, в то время как истцом был получен проект договора – 07.02.2015 года, при этом согласно п.3.2 договора началом срока исчисления арендной платы является - 01.01.2015, из чего следует, что истец обязан исчислять и уплачивать арендную плату за период, в течение которого последним не осуществлялось фактического пользование земельным участком, то есть с даты фактической передачи земельного участка.

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца об изложение п.4.1.2 и п.4.4.5 проекта Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 в редакции истца, поскольку данная редакция не противоречит положениям ст.606-625 ГК РФ, ст.22, 39.8, ст.95 ЗК РФ, п.3 ст.3 Федерального закона №294-ФЗ от 26.12.2008 «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Кроме того, суд считает необходимым дополнить п. 4.1.2 проекта Договора аренды земельного участка №38 от 31.12.2014 словами следующего содержания «в срок установленный законодательством», поскольку изложение данного пункта не противоречит нормам действующего земельного и гражданского законодательства, установление иных сроков в отличие от сроков, установленных законом, не относится к правомочиям сторон договора.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 38 аренды земельного участка (находящегося в собственности Приморского края) от 31 декабря 2014 года (с кадастровым номером 25:20:030801:261, площадью 34104 кв.м.), изложив несогласованные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Срок аренды устанавливается с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка по 31.03.2021 год».

Пункт 2.2. Участок считается переданным Арендатору с даты фактической передачи от Арендодателя Арендатору, которая соответствует дате Акта приема-передачи земельного участка».

Пункт 3.1. «За указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 45 172 (сорок пять тысяч сто семьдесят два) рубля в квартал».

Пункт 4.1.2. «На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора, с извещением Арендатора об этом в письменной форме, заблаговременно, в срок установленный законодательством».

Пункт 4.4.3. «Соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом:

Установить на части земельного участка площадью 11020 кв. м ограничение прав арендатора в связи с нахождением участка в прибрежной защитной полосе.

Установить на части земельного участка площадью 7259 кв. м ограничения прав арендатора в связи с нахождением участка в береговой полосе.

Установить на всем земельном участке ограничения прав арендатора в связи с нахождением участка в водоохранной зоне и в третьей зоне округа горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности регионального значения «Ясное».

Пункт 4.4.5. «Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного надзора, муниципального земельного контроля доступ в целях проведения проверки, согласно действующего законодательства и положений Федерального закона от 26.12.2008г. №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», на Участок по их требованию, с извещением Арендатора об этом, в письменной форме, в срок установленный законодательством».

Пункт 4.4.11 «Не допускать действий, приводящих к захламлению бытовым и строительным мусором, ухудшению экологической обстановки, и своевременно принимать всевозможные меры по предотвращению угрозы разрушения или повреждения на арендуемом Участке и поддержанию его территории в надлежащем санитарном состоянии.

Пункт. 6.4. Арендодатель имеет право в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды заключенного на срок 5 лет и менее в случаях:

-использования Арендатором Участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1. Договора;

-невнесения Арендатором арендной платы в размере, установленном настоящим договором, более двух раз подряд.

-нарушения Арендатором иных условий настоящего договора и требований действующего законодательства.

При этом Договор считается расторгнутым с даты получения Арендатором письменного (заказным письмом с уведомлением) отказа Арендодателя.

В акте приема-передачи земельного участка (Приложение № 1) указать дату фактической передачи земельного участка.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу ООО ГИПЕРИОН (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Кобко Е.В.