Гражданский кодекс часть 1

Управление Федеральной службы судебных приставов по Магаданской области (далее по тексту – Управление ФССП по Магаданской области или заявитель) обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий филиала Российского фонда Федерального имущества в Приморском крае (далее про тексту ГУ филиала РФФИ в Приморском крае или Фонд) об отказе в принятии имущества ГОНО ОПХ «Ольское» на реализацию в виде уведомления о возврате от 11.07.07 № 5269 и обязании филиал РФФИ в Приморском крае принять на реализацию имущество ГОНО ОПХ «Ольское».

Управление ФССП по Магаданской области возврат уведомления считает необоснованным и направленным на затягивание процесса реализации имущества, поскольку им не нарушены требования ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве», все предусмотренные ст. 62 закона документы приложены, а документы, характеризующие объект недвижимости, переданы уполномоченному представителю Фонда ранее (01.03.07). Требование предоставить документальное подтверждение права пользования земельным участком неправомерно ввиду того, что земли переданы должнику в пользование в соответствии с Указом президента РФ от 30.01.92 № 84. Считает незаконными ссылки Фонда на отсутствие указаний на индивидуальные признаки объектов недвижимости, поскольку эта информация содержится в заявке на проведение торгов, выписке из реестр федерального имущества, а иные факты, в т.ч. и принадлежность заявленной к реализации недвижимости должнику, рассмотрено судом по вынесенному определению судьи Ольского районного суда о наложении ареста на имущество ГОНО ОПХ «Ольское». Отсутствие обязанности регистрации арестованного имущества заявитель пояснил ссылками на ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предполагающей регистрацию возникших ранее начала действия закона прав по желанию правообладателя.

Филиал РФФИ в Приморском крае заявленные требования не признал, просит в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что заявителем к уведомлению представлен неполный пакет установленных законодательством документов, а представленные документы содержат противоречия и несоответствия предъявляемым к ним требованиям.

Стороны о времени и месте рассмотрения заявления извещены, представитель Управления ФССП по Магаданской области в суд не явился, в связи с чем и на основании ст.156, п.2 ст.200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие заявителя.

Изготовление мотивированного решения откладывалось судом на основании ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела суд установил.

Ольским районным отделом судебных приставов Управления ФССП по Магаданской области в адрес филиала РФФИ в Приморском крае направлена заявка № 85/1-06-СВ от 15.06.07 об организации и проведении торгов недвижимым имуществом ГОНО ОПХ «Ольское», арестованным по акту от 18.09.06 в рамках сводного исполнительного производства № 85/1-06-СБ, возбужденного 17.03.06 на основании судебного приказа № 2120 от 06.06.06 по делу №2-1328/06.

Уведомлением № 146 от 18.06.07 Управление ФССП по Магаданской области информирует Фонд о готовности к реализации 26 объектов арестованного имущества.

Филиал Фонда в Приморском крае не принял к исполнению уведомление и заявку Управления ФССП по Магаданской области и письмом от 11.07.07 № 5269 уведомил об этом заявителя.

Считая действия Фонда по отказу в принятии имущества должника на реализацию неправомерными, заявитель обратился в суд.

Рассмотрев позиции сторон, суд требования заявителя отклоняет как необоснованные, руководствуясь следующим.

Согласно п.2 ст. 62 Федерального закона от 21.07.97 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» специализированные организации, имеющие право совершать операции с недвижимостью, проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги.

Пунктом 3 этой же нормы предусмотрен обязательный перечень документов, прилагаемых к заявке, в которой входят: копия исполнительного документа; копия акта ареста имущества; характеризующие объект недвижимости документы; копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

В соответствии с требованиями ст. 62,63 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания - это особый способ заключения договора купли-продажи такого имущества. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (статья 449 Кодекса).

Отсюда следует, что суду надлежит оценивать не только соблюдение специализированной организацией порядка и правил, установленных в статьях 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и соблюдение судебным приставом-исполнителем порядка и правил по подготовке торгов и передаче на реализацию арестованного имущества согласно статьям 62, 63 Закона "Об исполнительном производстве".

Согласно заявки в качестве приложения к ней приобщены: копия исполнительного листа; копия акта ареста имущества от 16.03.06; копия выписки из реестра федерального имущества на имущество должника.

Из текста иска, дополнительных пояснений заявителя, отзыва и дополнения к нему филиала Фонда в Приморском крае следует, что заявителем одновременно с подачей заявки не представлено: доказательств государственной регистрации прав на недвижимое имущество; документов, характеризующих объекты недвижимости; копий документов, подтверждающих право пользования (собственности) участком, на котором расположены отдельно стоящие здания.

Представление указанных документов суд считает обязательным требованием.

В соответствии со ст. 5,8 Федерального закона «Об исполнительном производстве» взыскание обращается на имущество должника-организации, принадлежащее ему на праве собственности, праве хозяйственного ведения.

П.2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих пав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу ст. 7 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( далее Закон о регистрации недвижимости и сделок с ним) правила о государственной регистрации установлены в интересах охраны прав третьих лиц, которые должны получать достоверную информацию о недвижимом имуществе (правах, ограничениях, обременениях).

Таким образом, в отношении недвижимого имущества законом установлен особый порядок возникновения (перехода) права собственности (хозяйственного ведения), заключающийся в необходимости государственной регистрации.

При рассмотрении данного вопроса суд отклоняет ссылку заявителя об отсутствии у него обязанности представлять документы о регистрации объектов недвижимости в соответствии Законом о регистрации недвижимости и сделок с ним, поскольку право собственности (пользования) возникло у должника до вступления в силу указанного Закона, а дальнейшая регистрация существующего права предполагалась по желанию правообладателя.

Изложенная заявителем позиция признается ошибочной, поскольку в силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при совершении сделки с объектом недвижимого имущества требуется государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества.

Таким образом, объект недвижимости не может быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства до тех пор, пока право на этот объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов, а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги.

Представление в пакете документов выписки из реестра федерального имущества от 18.05.2007г. доказательством регистрации права на недвижимое имущество не является, поскольку в соответствии с абз. 2 п.2 Постановления Правительства РФ от 31.08.200г. № 648 представляет собой документ, подтверждающий отнесение этого имущества к федеральной собственности.

В перечне передаваемого на реализацию имущества под порядковыми номерами 16,17 значатся два объекта незавершенного строительства, на которые также отсутствуют данные о регистрации в установленном порядке.

Пленум ВАС Российской Федерации в пункте 16 Постановления от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

С учетом этого при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

В связи с этим объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следовательно, регистрация права собственности должника на объекты недвижимости судебным приставом является необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства по той причине, что сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал.

Суд отклоняет довод заявителя о том, что технические паспорта переданы им уполномоченному представителю Представительства РФФИ в Магаданской области по акту от 01.03.07.

Судом установлено, что по указанному документу копии технических паспортов переданы в соответствии с уведомлениями № 23 от 26.02.07 и № 28 от 27.02.07, которые отношения к рассматриваемому спору не имеют.

Доказательств направления или вручения Фонду технических паспортов по объектам недвижимости к заявке № 146 от 15.06.07 или уведомлению № 146 от 18.06.07 суду не представлено.

Ссылки заявителя о том, что индивидуальные технические признаки объектов недвижимости отражены в заявке и основаны на определении судьи Ольского районного суда Магаданской области от 20.02.06 о наложении ареста на имущество ГОНО ОПХ «Ольское», суд отклоняет, поскольку данный документ ни в суд, ни в качестве приложения к заявке не представлен.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства» документом, в котором по результатам технического обследования (инвентаризации) отражаются сведения об объекте, является технический паспорт.

Таким образом, суд считает, что само по себе наличие судебного акта об аресте имущества должника не является характеризующим объекты недвижимости документом и не может быть основанием исключения из состава представляемых с заявкой сведений технической документации о характеристиках объекта.

В нарушение п.п.4 п.3 ст.62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» заявителем к заявке не приложены копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Ссылки заявителя об отсутствии обязанности проводить регистрацию права пользования землей на основании того, что земли находятся в бессрочном и бесплатном пользовании РАСХН в соответствии с Указом Президента РФ от 30.01.92 № 84, судом отклоняются, поскольку передача права пользования землями РАСХН не отменяет обязанности оформления предоставленного права и его регистрации в дальнейшем в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31.08.200 № 648.

Таким образом, заявителем не выполнены требования ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве», устанавливающие необходимость представления всех предусмотренных данной нормой документов, в связи с чем заявленные требования судом отклоняются.

Руководствуясь ст.ст. 167,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л

В удовлетворении требований Управления Федеральной службы судебных приставов по Магаданской области о признании незаконными действий филиала РФФИ в Приморском крае об отказе в принятии имущества ГОНО ОПХ «Ольское» на реализацию и обязании Филиал РФФИ в Приморском крае принять имущество ГОНО ОПХ «Ольское» на реализацию, отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья О.П.Хвалько.