Гражданский кодекс часть 1

от третьих лиц: ООО «Гриф» - ФИО3 доверенность от 26.05.06
Департамент имущественных отношений ПК - ФИО4 доверенность от 19.02.07 № 53/1-20-420
ДВРЦН - ФИО5 доверенность от 11.01.07

установил: Закрытое акционерное общество «Специализированная фирма «Ритуалсервис» обратилось с исковым заявлением к КГУП по эксплуатации недвижимости ПК «Госнедвижимость» о признании недействительными торгов по продаже здания прозекторской общей площадью 73,9 кв.м (лит. 2), расположенной по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Гриф».

Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.09.06 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен КУГИ ПК (на основании Постановления Администрации Приморского края от 12.02.2007 № 28-па переименован в Департамент имущественных отношений Приморского края).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 14.11.06 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Дальневосточный региональный центр недвижимости».

Истец полностью поддержал заявленные требования, по существу спора пояснил, что является арендатором спорного помещения, помещение было продано на торгах с нарушением действующего законодательства ст. 447, 448 ГК РФ, ст.ст.12-14 Закона Приморского края «Об управлении государственной собственностью Приморского края», ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», поскольку оценка спорного имущества для проведения торгов была произведена без его фактического обследования; продавцом и организатором торгов являлось лицо, не имеющее надлежащим образом оформленных полномочий; при проведении торгов не было принято во внимание то, что спорное имущество и находящееся рядом здание трупохранилища, принадлежащее на праве собственности другому лицу, имеют единые системы коммуникаций, единый вход, и эксплуатация обоих зданий возможна только в их совокупности в качестве морга; выставление на торги и продажа на торгах спорного имущества привели к тому, что здание трупохранилища не может быть использовано по прямому назначению, что привело к невозможности осуществления хозяйственной деятельности ответчиком и исполнения договорных отношений с третьими лицами по оказанию ритуальных услуг.

Ответчик исковые требования не признает, считает, что истец является незаинтересованным лицом, истец не указал, какие нарушения имели место при проведении торгов.

Представитель ООО «Гриф» считает иск необоснованным, представил письменный отзыв на иск и дополнительные документы, пояснил, что организатором торгов было ООО «Дальневосточный региональный центр недвижимости», весь порядок проведения торгов был соблюден, нарушений не допускалось, истец является не заинтересованным лицом по иску, поскольку его права никак не нарушены при продаже спорного имущества. Представитель дополнительно пояснил, что договор с истцом расторгнут, истец выселен.

Представитель Департамента исковые требования считает несостоятельными, истец не заинтересован в предъявлении настоящих требований по смыслу ст. 4 АПК РФ, согласие на продажу объекта было получено, оценка не была оспорена в установленном порядке.

Представитель ООО «ДВРЦН» считает заявленные требования необоснованными, истец является незаинтересованным лицом, торги были проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

В соответствии с распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Приморского края № 334-р от 17.11.2005 КГУП по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» 26.01.2006 были проведены торги в форме аукциона по продаже здания прозекторской общей площадью 72,9 квадратных метров (литер 2), расположенного по адресу: <...>.

О проведении торгов их организатором заблаговременно было размещено информационное сообщение в средствах массовой информации (газета «Надежный попутчик» № 4(4) декабрь 2005). Лицом, выигравшим данные торги, согласно имеющимся в материалах дела стенограмме торгов от 26.01.2006, протоколу о результатах аукциона от 26.01.2006 было признано ООО «Гриф», в связи с чем 26.01.2006 ООО «Гриф» и КГУП по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» был заключен договор купли-продажи от 26.01.2006 спорного имущества.

28.03.2006 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись № 25-25-01/027/2006-257 о государственной регистрации перехода к ООО «Гриф» права собственности на недвижимое имущество по договору от 26.01.2006.

ООО «Гриф» направило истцу уведомление о переходе права собственности на здание прозекторской и о расторжении в одностороннем порядке договора аренды № 201/146/03, на основании которого истец занимал спорное здание.

Истец, узнав о продаже спорного здания на торгах и не согласившись с порядком проведения аукциона, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

05.09.2005 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю на основании распоряжения КУГИ ПК от 17.12.2004 №243-р, распоряжения КУГИ ПК от 11.03.2005 № 111-р, приказа КГУП «Госнедвижимость» от 20.01.2005 №6, акта приема-передачи здания (сооружения) от 10.06.2005 № 14 было зарегистрировано право хозяйственного ведения КГУП по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» на здание прозекторской общей площадью 72,9 кв.м. (лит. 2), расположенного по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 25-25-01/113/2005-339.

В соответствии с п. 2 ст. 249 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Согласно п. 8.13. Положения о Комитете по управлению государственным имуществом Приморского края, утвержденному постановлением Администрации Приморского края от 14.11.2005 № 247-па (в редакции постановления Администрации Приморского края от 13.11.2006 № 251-па) КУГИ ПК осуществляет в пределах своей компетенции права собственника имущества краевых государственных унитарных предприятий, в том числе принимает решение о даче предприятиям согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом (залог, мена, купля-продажа, аренда).

Распоряжением КУГИ ПК от 17.11.2005 № 334-р КГУП по эксплуатации недвижимости Приморского края «Госнедвижимость» было дано согласие на продажу спорного здания прозекторской на торгах в форме аукциона.

Пунктом 2 ст. 447 ГК РФ установлено, что в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация.

В качестве специализированной организации может выступать любая организация, которая оказывает услуги по подготовке и проведению торгов.

Как следует из материалов дела п. 2.3. Устава ООО «Дальневосточный региональный центр недвижимости» предусмотрено осуществление обществом определенных видов деятельности, в том числе – организация аукционных торгов.

Таким образом, судом не может быть признан обоснованным довод истца о том, что продавцом здания и организатором торгов являлись неуполномоченные лица.

В обоснование заявленных требований истец также ссылается на проведение оценки здания без его фактического обследования. Однако из представленного ответчиком сопроводительного письма от 27.09.2005 к отчету об оценке № 378 (20/09-05) следует, что осмотр и оценка спорного объекта были произведены ООО «Дальневосточное консалтинговое агентство» в соответствии с договором № 03/09-05 (о) от 16.05.2005. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания прозекторской по состоянию на 16.09.2005 составляет 486 000 рублей. Факт оценки спорного имущества для проведения торгов, на которых был заключен договор от 26.01.2006, без его фактического обследования, не подтвержден истцом доказательствами. Кроме того, истец не доказал, что достоверность стоимости спорного имущества, установленной в результате осуществленной для проведения названных торгов оценки, оспорена им в установленном законом порядке.

То обстоятельство, что, по утверждению истца, спорное имущество и находящееся рядом здание трупохранилища, принадлежащее на праве собственности другому лицу, имеют единые системы коммуникаций, единый вход, и эксплуатация обоих зданий возможна только в их совокупности в качестве морга, не влияет на действительность торгов, на которых был заключен договор от 26.01.2006, поскольку названные обстоятельства относятся не к возможности нахождения спорного имущества в собственности у того или иного лица, а могут иметь значение только для установления порядка пользования указанными объектами недвижимости их собственниками.

Истец, оспаривая торги, также ссылается на нарушения ст.ст. 447,448 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом к нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, статья 448 ГК РФ относит: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенных условия, повлекшие неправильное определение победителя.

Изучив материалы дела, суд установил, что ООО «Дальневосточный региональный центр недвижимости» провело торги без нарушения правил, установленных законом (ст.ст. 447,448 ГК РФ).

Согласно пункту 1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ГК РФ предусматривает специальную норму (ст.449 ГК РФ), по которой торги и сделка, заключенная по их результатам, могут быть признаны судом недействительными.

Таким образом, споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно п.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе РФ. В соответствии со ст. 11 ГК РФ, ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном указанным кодексом.

В качестве такого лица может выступить: собственник реализованного имущества, организатор торгов, участник торгов.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 02.12.1993 №32 к лицам, которые могут обратиться в суд с требованиями о признании недействительными результатов конкурса или аукциона (протокола конкурсной комиссии или протокола о результатах аукциона), относятся также лица, которым отказано в участии в торгах.

Истец, ссылаясь на нарушение своих прав при проведении торгов, не представил суду доказательств, что им предпринимались действия по подаче заявки для участия в торгах, внесению задатка на счет ООО «Дальневосточный региональный центр недвижимости».

Состоявшимися торгами произведена смена собственника нежилых помещений, что не нарушает прав истца, так как на момент проведения торгов истец являлся арендатором реализованных нежилых помещений. В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как установлено решением Арбитражного суда Приморского края от 27.10.2006 по делу № А51-11482/2006 12-233 одновременно с переходом к ООО «Гриф» на основании договора купли-продажи от 26.01.2006 права собственности на спорное имущество, с 28.03.2006 в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ ООО «Гриф» заменило Приморский край на стороне арендодателя по договору аренды № 201/146/03.

Законность расторжения договора аренды являлась предметом рассмотрения спора Арбитражным судом Приморского края по делу № А51-11482/2006 12-233.

Кроме того, сами по себе торги, на которых был заключен договор от 26.01.2006, не повлекли нарушение либо прекращение прав истца по договору аренды № 201/146/03, то есть, непосредственно не повлияли на осуществление истцом своей хозяйственной деятельности по оказанию ритуальных услуг.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ЗАО «Специализированная фирма «Ритуалсервис» является ненадлежащим истцом по данному делу, так как не может быть заинтересованным лицом при предъявлении иска о признании торгов недействительными.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Судья Е.В.Кобко