Гражданский кодекс часть 1

от ответчиков: Администрация ДГО – главный специалист административно-правового отдела ФИО3 доверенность от 11.01.2007 №1; предприниматель ФИО1 – ФИО4 доверенность от 23.10.2006 №8

установил:

Муниципальное образование Дальнереченский городской округ обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Администрации Дальнереченского городского округа, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) о признании конкурса от 06.06.2005 по продаже имущественного комплекса МУП «Незабудка» недействительным, признании договора №6 купли-продажи МУП «Незабудка», расположенного по адресу: <...>, от 27.06.2005, заключенного между Администрацией МО г.Дальнереченск и предпринимателем ФИО1, недействительным ввиду его ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Истец, настаивая на заявленных требованиях, сообщил, что МУП «Незабудка» было продано по рыночной стоимости в нарушение п.1 ст.12 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановления Правительства РФ от 31.05.2002 №369, согласно которым нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса. Кроме того, истец считает договор купли-продажи не соответствующим п.2 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поскольку имущественный комплекс был продан без земельного участка, и в силу ст.168 ГК РФ ничтожным. Истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции (возврат имущества в муниципальную собственность, возврат денежных средств предпринимателю ФИО1 за счет казны муниципального образования).

В судебном заседании 16.11.2006 истец в порядке ст.49 АПК РФ дополнил основания иска – считает торги недействительными, поскольку объявление о проведении торгов было дано не средствах массовой информации г.Дальнереченск, а в средствах массовой информации г.Владивостока (в соответствии с ч.2 ст.15 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» орган местного самоуправления не определил СМИ, в которых должно было быть дано объявление о торгах).

В судебном заседании 26.04.2007 истец вновь дополнил основания иска в соответствии со ст.49 АПК РФ, считает договор не соответствующим п.1 ст.30 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», устанавливающему запрет на приватизацию объектов социально-культурного назначения. Также истец полагает, что Комитет по управлению имуществом Администрации Дальнереченского городского округа неправомочен заключать договоры по сделкам купли-продажи муниципального имущества.

Ответчик предприниматель ФИО1 иск оспорил, считает, что рыночная стоимость объекта муниципальной собственности определена правильно, в соответствии с существующими стандартами, данная оценка носит рекомендательный характер. Сообщил, что правила проведения торгов, установленные ст.ст.447-449 ГК РФ, соблюдены в полном объеме, оснований для признания торгов недействительными не имеется. Приватизация имущественного комплекса МУП «Незабудка» не могла осуществляться одновременно с земельным участком, так как имущественный комплекс являлся собственностью муниципального образования, а земельный участок – государственной собственностью. Считает себя добросовестным приобретателем на основании ст.302 ГК РФ. Заявил о пропуске срока исковой давности, установленного ст.181 ГК РФ для оспоримых сделок. Считает, что поскольку орган местного самоуправления не определил СМИ, в которых должно было быть дано объявление о торгах, объявление о торгах могло быть дано в любом СМИ. В отношении довода истца о нарушении п.1 ст.30 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» сообщил, что приватизация МУП «Незабудка» осуществлялась с условием сохранения профиля деятельности предприятия в течение пяти лет с момента приватизации.

Ответчик - Администрация Дальнереченского городского округа поддержал доводы предпринимателя ФИО1, также заявил о пропуске срока исковой давности, установленного для оспоримых сделок.

Изучив материалы дела, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Решением муниципального комитета г.Дальнереченск от 19.11.2004 №77 «Об утверждении дополнений в прогнозный план приватизации муниципального имущества в 2004 году» в прогнозный план приватизации муниципального имущества включено предприятие (имущественный комплекс) муниципального унитарного предприятия «Незабудка» (далее - МУП «Незабудка»), определен способ приватизации – конкурс.

Постановлением главы муниципального образования г.Дальнереченск от 25.04.2005 №182 утверждены условия конкурса по продаже МУП «Незабудка» (ограничение изменения профиля деятельности предприятия а течение пяти лет с момента приватизации), а также ограничения в использовании муниципального имущества после исполнения победителем конкурса условий конкурса (обязанность использования приобретенного в порядке приватизации объекта по назначению (социально-культурное), в том числе при всех последующих сделках с этим имуществом).

Как следует из материалов дела, 06.06.2005 состоялись публичные торги в форме конкурса по продаже недвижимого имущественного- комплекса МУП «Незабудка», расположенного по адресу: <...>, включающего в себя здания и сооружения, оборудование, инвентарь и хозяйственные принадлежности, а также кредиторскую задолженность.

Извещение о торгах было опубликовано в газете «Восточный бульвар» №41 (апрель 2005 года), в нем были указаны условия конкурса - ограничение изменения профиля деятельности предприятия а течение пяти лет с момента приватизации; начальная цена – 201 000 рублей без учета НДС.

Согласно итоговому протоколу заседания конкурсной комиссии победителем торгов признан ФИО1, предложивший в ходе конкурса наиболее высокую цену (201 500 рублей без НДС).

27.06.2005 между Комитетом по управлению имуществом Администрации МО г.Дальнереченск (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) по результатам проведенных 06.06.2005 торгов в форме конкурса заключен договор №6 купли-продажи имущественного комплекса – МУП «Незабудка», расположенного по адресу: <...>.

Указанный имущественный комплекс распложен на земельном участке площадью 9353 кв.м, при этом в итоговом протоколе заседания конкурсной комиссии №5 от 06.06.2005 и договоре купли-продажи указано, что покупатель после оформления права собственности на предприятие (имущественный комплекс) имеет преимущественное право на оформление данного земельного участка в собственность или аренду.

Имущественный комплекс передан предпринимателю ФИО1 по передаточному акту от 27.06.2005.

Оплата за имущественный комплекс произведена покупателем полностью в сумме 237 770 рублей (с учетом НДС), что подтверждается справкой Администрации МО г.Дальнереченск от 03.08.2005 №1-15/1804, пояснениями Администрации Дальнереченского городского округа от 19.03.2007 №1-16/751 и платежными документами.

18.08.2006 договор купли-продажи №6 от 27.06.2005 и право собственности ФИО1 на предприятие (имущественный комплекс) зарегистрированы Федеральной регистрационной службой в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии АА №004400.

05.09.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю осуществлена государственная регистрация договора от 15.05.2006 №38 аренды земельного участка площадью 6234 кв.м с кадастровым номером 25:29:01 01 001:0149, предоставленного ФИО1 для размещения МУП «Незабудка».

Истец, полагая, что торги и договор купли-продажи имущественного комплекса от 27.06.2005 являются недействительными, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению в силу следующих обстоятельств:

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными в силу п.2 ст. 449 ГК РФ влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (протокола о результатах торгов).

При этом к нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, статья 448 ГК РФ относит: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенные условия, повлекшие неправильное определение победителя.

Изучив материалы дела, суд установил, что торги проведены без нарушения правил, установленных законом (ст.ст. 447,448 ГК РФ).

Ссылка истца об опубликовании объявления о предстоящих торгах в газете «Восточный бульвар», которая не является периодическим изданием, определенным органом местного самоуправления, что повлекло, по его мнению, нарушение принципа публичности торгов, судом не принимается во внимание в силу следующего.

В соответствии со ст.15 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества подлежит опубликованию в средствах массовой информации, определенных соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ объявление о торгах должно содержать в себе сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Извещение о торгах опубликовано в апреле 2005 года с соблюдением п.2 ст. 448 ГК РФ за 30 дней до их проведения с указанием всех необходимых сведений.

Как установлено материалами дела, газета «Восточный бульвар» в силу ст.ст.2,12 Закона РФ «О средствах массовой информации» относится к средствам массовой информации.

Выбор средства массовой информации, в котором организатор торгов размещает информационное сообщение, преследует цель доведения сведений о предстоящих торгах до потенциальных покупателей.

Поскольку законодатель не установил критерии, которым должны соответствовать средства массовой информации, используемые для размещения объявлений о торгах, доказательства принятия органом местного самоуправления нормативного правового акта об определении средства массовой информации, в котором надлежало опубликовать объявление, суду не представлены, суд полагает, что требования законодательства в данной части не нарушены.

Учитывая изложенное, требование о признании конкурса от 06.06.2005 по продаже имущественного комплекса МУП «Незабудка» недействительным не подлежит удовлетворению.

Требование о признании договора №6 купли-продажи МУП «Незабудка», расположенного по адресу: <...>, от 27.06.2005, заключенного между Администрацией МО г.Дальнереченск и предпринимателем ФИО1, недействительным ввиду его ничтожности, применении последствий недействительности ничтожной сделки суд считает обоснованным по следующим причинам.

ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (пункт 7 статьи 3) установлено, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В силу пункта 1 статьи 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Пунктом 2 статьи 28 названного закона предусмотрено, что приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

- находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

- занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 статьи 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

На основании вышеизложенного пунктом 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).

Суду не представлены документы, свидетельствующие об изъятии из оборота или ограничении в обороте согласно ст.27 ЗК РФ земельного участка, на котором расположен имущественный комплекс МУП «Незабудка».

Однако из материалов дела установлено, что в нарушение вышеуказанных норм права приватизация имущественного комплекса МУП «Незабудка» была осуществлена без одновременной приватизации земельного участка.

Суд не принимает во внимание довод предпринимателя ФИО1 о том, что приватизация имущественного комплекса МУП «Незабудка» не могла осуществляться одновременно с земельным участком, так как имущественный комплекс являлся собственностью муниципального образования, а земельный участок – государственной собственностью, по следующим причинам.

Пунктом 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки, было установлено, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Из пункта 3 статьи 28 ФЗ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» в ранее действовавшей редакции следовало, что решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости. Пункт 14 ст.43 этого же закона устанавливал, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости; органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации, - в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости.

Кроме того, пунктом 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» было предусмотрено, что порядок распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, может быть определен Правительством РФ.

Во исполнение указанной нормы права постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 №576 были утверждены Правила распоряжения земельными участками до разграничения государственной собственности на землю (в настоящее время утратили силу).

Согласно пункту 7 Правил решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимались: Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами) - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности; уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, а также в случае, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Российской Федерации; органом местного самоуправления - в иных случаях.

Учитывая вышеизложенное, принятие решения о приватизации земельного участка, на котором расположен имущественный комплекс МУП «Незабудка», входит в компетенцию органа местного самоуправления.

Также несостоятельна ссылка предпринимателя ФИО1 на то, что он является добросовестным приобретателем (ст.302 ГК РФ), так как данная норма неприменима к рассматриваемым отношениям. Статья 302 ГК РФ регламентирует случаи приобретения имущества у лица, которое не имело право его отчуждать. Отчуждение же спорного имущества произведено уполномоченным лицом, однако при проведении конкурса и заключении договора купли-продажи допущены нарушения закона, что влечет недействительность сделки.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании вышеизложенного договор купли-продажи №6 от 27.06.2005 в силу ст.168 ГК РФ является ничтожным как противоречащий статье 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статье 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Довод ответчиков о пропуске годичного срока исковой давности, установленного для оспоримых сделок ст.181 ГК РФ, суд отклоняет ввиду следующего.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 №8 споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Однако оспариваемый договор купли-продажи ничтожен в силу ст.168 ГК РФ как противоречащий закону, а не на основании ст.449 ГК РФ как заключенный по результатам торгов, проведенных с нарушением правил.

Довод истца на реализацию имущественного комплекса по заниженной цене в нарушение ст. 12 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» суд также отклоняет как необоснованный.

В силу ст. 12 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из материалов дела следует, что начальная цена имущественного комплекса равна рыночной цене, определенной независимым оценщиком.

Так, в материалах дела имеется отчет №08/05 от 01.01.2005 рыночной стоимости действующего предприятия МУП «Незабудка», выполненный Приморским региональным отделением Российского общества оценщиков, согласно которому рыночная стоимость предприятия составляет 201 000 рублей. Именно по этой цене предприятие было выставлено на торги.

Пунктом 1 ст.12 «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества – минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Истец в обоснование своих доводов указывает, что нормативная цена МУП «Незабудка» составляет 1 096 769 рублей.

Согласно Правилам определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, утвержденным Постановлением Правительства РФ №369 от 31.05.2002, нормативная цена определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса и в порядке, установленном для расчета чистых активов предприятия.

Истец, рассчитывает нормативную цену имущественного комплекса, основываясь на данных бухгалтерского баланса на 01.05.2005 с учетом стоимости земельного участка. При этом, как следует из пояснений истца, стоимость чистых активов предприятия определена им на основании Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденного Приказом Минфина РФ и ФКЦБ от 29.01.2003 №10н/03-6/пз, примененного по аналогии. Согласно пункту 4 указанного порядка стоимость чистых активов общества уменьшается на размер задолженности участникам (учредителям) по выплате доходов. Размер данной задолженности согласно бухгалтерскому балансу МУП «Незабудка» по состоянию на 01.05.2005 составляет 1098 тыс.рублей, указанная сумма в силу пункта 1 Порядка оценки стоимости чистых активов должна вычитаться (наряду с другими пассивами) из суммы активов предприятия, что не было сделано истцом.

Таким образом, истец не доказал, что нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса является более высокой, чем рыночная цена, определенная независимым оценщиком.

Также необоснован довод истца о нарушении п.1 ст.30 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно указанной норме права объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры и спорта) могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, за исключением используемых по назначению:

-объектов, обеспечивающих нужды органов социальной защиты населения, в том числе детских домов, домов ребенка, домов для престарелых, интернатов, госпиталей и санаториев для инвалидов, детей и престарелых;

-объектов здравоохранения, образования, культуры, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения;

-детских оздоровительных комплексов (дач, лагерей);

-жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;

-объектов транспорта и энергетики, предназначенных для обслуживания жителей соответствующего поселения.

Поскольку спорные объекты не входят в приведенный перечень, отсутствовал запрет на приватизацию имущественного комплекса МУП «Незабудка». Кроме того, условиями конкурса по продаже МУП «Незабудка» являлось ограничение изменения профиля деятельности предприятия в течение пяти лет с момента приватизации.

Судом отклоняется довод истца о заключении оспариваемого договора неуполномоченным лицом – комитетом по управлению имуществом Администрации МО г.Дальнереченск, поскольку согласно Положению о комитете, утв. постановлением главы МО г.Дальнереченск от 31.08.2004 №376, комитет является структурным подразделением Администрации МО г.Дальнереченск, осуществляющим, в том числе, управление муниципальной собственностью, организующим приватизацию муниципального имущества. В свою очередь, в силу ст.79 Устава МО г.Дальнереченск, действовавшего в спорный период, к полномочиям Администрации МО г.Дальнереченск относилось отчуждение в установленном порядке, а также совершение с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иных сделок. Кроме того, оспариваемый договор подписан председателем комитета по управлению имуществом Администрации МО г.Дальнереченск ФИО5, действовавшей на основании доверенности от 01.09.2004 №25-01/122484, выданной Администрацией МО г.Дальнереченск в лице главы Администрации ФИО6 Таким образом, оспариваемый договор заключен Комитетом от имени Администрации МО г.Дальнереченск, т.е. уполномоченным лицом.

Вместе с тем, учитывая, что договор №6 от 27.06.2005 противоречит ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», он является недействительной (ничтожной) сделкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют об исполнении сторонами договора купли-продажи №6 от 27.06.2005.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на ответчиков.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительнымдоговор от 27.06.2005№6купли-продажи имущественного комплекса муниципального унитарного предприятия «Незабудка», расположенного по адресу: <...>, заключенный между Администрацией МО г.Дальнереченск и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 вернуть Администрации Дальнереченского городского округаимущественный комплекс муниципального унитарного предприятия «Незабудка», расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с Администрации Дальнереченского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 237 770 (двести тридцать семь тысяч семьсот семьдесят) рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации Дальнереченского городского округа в доход федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей госпошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей госпошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Приморского края.

Судья А.А. Лошакова