Гражданский кодекс часть 1

- об отмене распоряжения Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г.Владивостока № 1652 от 12.05.2008 «Об условиях приватизации муниципального имущества на 2009» (частью касающейся аренды помещения площадью 61.3 кв.м. по ул.Постышева, 23 ИП ФИО1) об отказе в предоставлении преимущественного права приобретения собственности на условиях приватизации;

- о признании арендатором помещения с площадью 61.3 кв.м. по ул.Постышева, 23 в период с 01.01.2008 по 12.12.2008 индивидуального предпринимателя ФИО1;

- о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность по условиям приватизации согласно ФЗ №159-ФЗ от 05.08.2008 помещение площадью 61.3 кв.м. по ул.Постышева, 23 в г.Владивостоке индивидуальному предпринимателю ФИО1

В настоящее судебное заседание представитель ответчика и третьего лица не явился, через канцелярию суда заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителя в иных судебных процессах.

Заявитель против отложения судебного разбирательства возразил, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя ответчика и третьих лиц.

Судом ходатайство рассмотрено и отклонено как необоснованное, в судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 10.11.2009. После перерыва в судебное заседание явился представитель ответчика и третьего лица.

Обосновывая заявленные требования, заявитель пояснил, что как индивидуальный предприниматель арендует спорное нежилое помещение на основании договоров аренды с 27.09.1999 года. В связи с изменением порядка выдачи лицензии на продажу алкогольной продукции была произведена переуступка аренды спорного помещения от ИП Кулошвили А.Г. к ООО «Ерэти», единственным участником и собственником которого являлся Кулошвили А.Г.

12.12.2008 между ИП ФИО1 и ООО «Ерэти» была произведена уступка права аренды на спорное помещение в связи с приостановкой деятельности ООО «Ерэти», таким образом, предприниматель считает, что арендатором и плательщиком арендной платы за помещение по ул.Постышева, 23 с 27.09.1999 по настоящее время является одно и то же физическое лицо.

Учитывая данные обстоятельства, считает отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения незаконным.

Представитель ответчика, третьего лица по заявленным требованиям возразил, пояснил что на момент обращения предпринимателя с заявлением предприниматель не являлся законным арендатором спорного помещения.

Также пояснил, что поскольку арендные отношения между УМИГА г.Владивостока и ИП ФИО1 возникли с момента переуступки прав и обязанностей, т.е с 24.03.2009, то следовательно на дату вступления федерального закона в силу, срок аренды спорного помещения составлял менее трех лет.

Дополнительно представитель ответчика указал, что арендуемое предпринимателем нежилое помещение по адресу: ул.Постышева, 23 согласно сведений, представленных Управлением содержания жилищного фонда от 03.11.2009 №29-4-20, находится в жилом доме в подвале здания, в котором расположены инженерные сети водоснабжения, канализации и теплоснабжения, которые необходимы для обслуживания жилого дома №23 по ул.Постышева и соответственно относится к общедомовому имуществу.

Следовательно, спорное имущество не подлежит продаже, поскольку отчуждение его в собственность заявителю либо какому-либо другому физическому или юридическому лицу приведет к нарушению норм действующего законодательства и соответственно к нарушению прав и законных интересов граждан, которые проживают в указанном жилом доме.

При рассмотрении дела суд установил, что ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 03.07.2001 администрацией Первореченского района г.Владивостока, о чем Инспекцией МНС по Первореченскому району г.Владивостока 13.07.2004 в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись №304253819500042, выдано свидетельство серии 25 №002443856.

27.09.1999 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Владивостока и предпринимателем ФИО1 заключен договор №4/310 аренды недвижимого имущества сроком действия с 01.10.1999 по 31.12.2000.

Объектом аренды в соответствии с пунктом 1 договора явилось нежилое помещение площадью 61,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Договорные отношения между предпринимателем и арендодателем неоднократно продлевались договорами от 19.12.2000, от 21.12.2001, от 20.12.2002. Последний договор был заключен на срок до 31.12.2007.

17.12.2007 спорное нежилое помещение передано Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г.Владивостока обществу с ограниченной ответственностью «Ерэти» по договору №04-00694-001-Н-АР-5677-00 сроком с 01.01.2008 до 31.12.2012.

12.12.2008 между обществом с ограниченной ответственностью «Ерэти» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору №04-00694-001-Н-АР-5677-00 от 17.12.2007, в соответствии с которым предпринимателю перешли все права и обязанности по данному договору.

24.03.2009 данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

С целью получения арендуемого имущества в собственность предприниматель 26.02.2009 обратился в Управление муниципальной собственности, архитектуры и градостроительства с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность помещения площадью 61, 3 кв.м по ул.Постышева, 23 в г.Владивостоке.

Заявление Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры рассмотрено, ответчиком вынесено распоряжение №1652 от 12.05.2009 «Об условиях приватизации муниципального имущества на 2009», в соответствии с которым определено не включать в решение об условиях приватизации – преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадью 61,3 кв.м. (подвал), в связи с тем, что заявитель не является арендатором указанных помещений на момент вступления в силу Федерального закона №159-ФЗ от 05.08.2008.

Не согласившись с вынесенным распоряжением, посчитав, что оно не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд считает, что заявленное требование не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон №159-ФЗ от 22.07.2008) установлено преимущественной право на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона № 159-ФЗ он вступает в силу, за исключением отдельных положений, по истечении 10 дней со дня его официального опубликования.

Данный Федеральный закон был опубликован в "Российской газете" от 25.07.2008 № 158, следовательно, вступил в силу с 05.08.2008.

Обосновывая преимущественное право на получение спорного имущества в собственность в соответствии с положениями Федерального закона №159-ФЗ, предприниматель представил в материалы дела договоры аренды спорного помещения №4/310 от 27.09.1999, от 19.12.2000, от 21.12.2001, от 20.12.2002, №04-00694-001-Н-АР-5677-00 от 17.12.2007 и соглашение об уступке прав по договору №04-00694-001-Н-АР-5677-00 от 12.12.2008.

Рассмотрев представленные документы, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у предпринимателя ФИО1 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Так, одним из условий предоставления преимущественного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъекта предпринимательства непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Материалами дела подтверждается, что спорное имущество поступило во владение предпринимателя 27.09.1999 по договору аренды №4/310, неоднократно арендные отношения продлялись.

Однако, в связи с заключением арендодателем договора аренды на спорное имущество с обществом с ограниченной ответственностью «Ерэти», право аренды на нежилое помещение площадью 61, 3кв.м., расположенное по адресу: ул.Постышева, 23 в г.Владивостоке прекратилось.

При этом не принимается довод заявителя о том, что, являясь единственным учредителем данного общества, предприниматель продолжал пользоваться на праве аренды спорным помещением.

По правилам пункта 3 статьи 49 Гражданского кодекса РФ правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.

Общество с ограниченной ответственностью «Ерэти» зарегистрировано путем создания Инспекцией Федеральной налоговой службы России по Первореченскому району 13.06.2006, этим же числом в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации данного общества, информация об исполнительном органе юридического лица – директоре, которым являлся ФИО1.

Из содержания пункта 5 статьи 28 Гражданского кодекса РФ следует, что переход прав и обязанностей к вновь возникшему юридическому лицу возможен только при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменение организационно-правовой основы).

В данном случае ООО «Ерэти» не было создано в порядке преобразования юридических лиц и в силу указанной правовой нормы не может быть правопреемником индивидуального предпринимателя ФИО1

Таким образом, являясь единственным участником вновь образованного юридического лица и его исполнительным органом ФИО1, не мог приобрести право аренды спорного помещения на момент заключения договора аренды №04-00694-001-Н-АР-5677-00 от 17.12.2007, в связи с чем требование предпринимателя о признании его арендатором спорного помещения в период с 01.01.2008 по 12.12.2008 удовлетворению не подлежат.

Кроме того, из материалов дела следует, что на момент обращения с заявлением о предоставлении преимущественного права на получение испрашиваемого помещения в собственность предприниматель не являлся его арендатором.

12.12.2008 между ООО «Ерэти» и ИП ФИО1 подписано соглашение об уступке прав и обязанностей по договору №04-00694-001-Н-АР-5677-00 от 17.12.2007, в соответствии с которым стороной в договоре аренды недвижимого имущества стал предприниматель ФИО1

Между тем, пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктами 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По своей правовой природе соглашение об уступке прав и обязанностей от 12.12.2008 регулирует арендные отношения относительно недвижимого имущества, данное соглашение подлежит государственной регистрации и переход прав и обязанностей по договору №04-00694-001-Н-АР-5677-00 от 17.12.2007 возможен только после государственной регистрации данного соглашения.

Поскольку государственная регистрация соглашения от 12.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю осуществлена только 24.03.2009, на момент обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении преимущественного права ФИО1 не являлся арендатором данного помещения.

Учитывая изложенное, право аренды у индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение площадью 61,3 кв.м., расположенное по адресу: <...> возникло с 01.10.1999 (в момент заключения договора аренды №4/310 от 27.09.1999), прекратилось с 01.01.2008 (начало действия договора аренды №04-00694-001-Н-АР-5677-00) и возобновилось только 24.03.2009 (с момента государственной регистрации соглашения об уступке прав требования от 12.12.2008).

Таким образом, учитывая положения Федерального закона №159-ФЗ, Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г.Владивостока правомерно принято решение не включать в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>.

Кроме того, арендуемое предпринимателем помещение согласно сведений, представленных Управлением содержания жилищного фонда от 03.11.2009 №29-4-20, находится в подвале жилого дома, в котором расположены инженерные сети водоснабжения, канализации и теплоснабжения, обслуживающие жилой дом №23 по ул.Постышева и соответственно относится к общедомовому имуществу.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из содержания указанных норм следует, что общее имущество в многоквартирном жилом доме является общей долевой собственностью жильцов и не может быть приватизировано иным лицом.

Таким образом, оспариваемое Распоряжение не противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом установленных судом обстоятельств дела основания для удовлетворения требований заявителя отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 об отмене распоряжения Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г.Владивостока № 1652 от 12.05.2009 «Об условиях приватизации муниципального имущества на 2009» в части пункта 1.2.5, касающегося аренды помещения площадью 61,3 кв.м. по ул.Постышева, 23, а также обязании признать арендатором в период с 01.01.2008 по 12.12.2008 индивидуального предпринимателя ФИО1 и предоставить преимущественное право на приобретение указанного помещения в собственность, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия в порядке главы 34 АПК РФ и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в порядке главы 35 АПК РФ.

Судья Колтунова Н.В.