Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Легат» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 24.09.2004, юридический адрес: 690091, <...>, этаж 9, офис 21)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бэст скул» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 17.02.2017, юридический адрес: 690013, <...>, пристройка а2)

о взыскании 186 924 рублей 71 копеек,

при участии в заседании:

представителя истца ФИО1, по доверенности от 28.07.2021,

представителя ответчика ФИО2, по доверенности от 31.08.2021,

установил: общество с ограниченной ответственностью «Легат» в суд исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Бэст скул» задолженности по арендной плате в размере 148 881,48 рублей, задолженности за электроэнергию в размере 5 775,90 рублей, задолженности за теплоснабжение в размере 28 720,63 рублей, пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 3 630,88 рублей.

Истец, ссылаясь на просрочку внесения ответчиком арендной платы, а также платежей по начислениям за электроэнергию и теплоэнергию, настаивает на заявленных требованиях в уточненном размере (согласно заявлению об уточнении исковых требований) 186 924,71 руб., из которых:

148 881,48 руб. - арендная плата за период с 01.01.2020 по 27.12.2020;

5 775,90 руб. - электроэнергия за период с 01.11.2020 по 27.12.2020;

28 720,63 руб. - теплоэнергия за период с 01.11.2020 по 27.12.2020;

3 496,70 руб. - пеня.

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд принимает, в порядке указанной нормы права, данное уточнение заявленных требований.

Ответчик считает предъявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям: на основании Постановления Правительства Приморского края от 03.04.2020 № 289-пп «Об утверждении перечня иных организаций (индивидуальных предпринимателей), на которые не распространяется действие указов Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением коронавирусной инфекции», был установлен перечень организации которые могли осуществлять деятельность, деятельность, осуществляемая ООО «Бэст Скул», не подпадает под данный перечень, и поэтому, в связи с введением на территории Приморского края режима повышенной готовности, арендатор не имел возможности осуществлять предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении; по обращению ответчика с просьбой произвести перерасчет арендной платы за май; истец согласовал следующие условия: скидка на оплате арендной платы: за апрель 2020 года в размере 90 %; за май 2020 года в размере 50%; а также была предоставлена рассрочка по оплате постоянной составляющей арендной платы за период с 01 июня 2020 по 30 августа 2020 в срок до 31 декабря 2020 года. Вместе с тем, ответчик указывает, что спорное помещение освобождено 27 декабря 2020 года, следовательно, переплата стоимости арендной платы за 4 дня декабря 2020 года составляет 16 855 руб.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 13.03.2017 ООО «Приам» (переименованное в ООО «Легат») заключило с ООО «Бэст Скул» договор аренды, в соответствии с предметом которого, Арендодатель, обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 218,10 кв.м. в здании (жилой дом, лит.А, А2-пристройка), этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-17 (II) (в соответствии с планом помещений в Приложении №4), назначение: учрежденческое; кадастровый (или условный) номер: 25-25-01/213/2005-104; расположенные по адресу: <...>; именуемое в дальнейшем Помещение, а Арендатор обязуется принять его и своевременно выплачивать Арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором (пункт 1.1.). Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «23» ноября 2011 года сделана запись регистрации № 25-25-01/213/2005-104, выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от «23» ноября 2011 года серия 25-АБ № 679402 (пункт 1.2.).

Согласно пункту договора аренды 2.1. срок действия настоящего Договора аренды Помещения устанавливается с 13 марта 2017 года до 12 марта 2022 года (включительно). По истечении указанного срока Договор считается расторгнутым, и Арендатор обязуется незамедлительно передать Помещение Арендодателю по акту сдачи-приемки.

На основании пункта 3.1. договора аренды арендная плата взимается за пользование Помещением и состоит из постоянной составляющей (далее именуется как «Постоянная составляющая Арендной платы») и переменной составляющей (далее именуется как «Переменная составляющая Арендной платы»). Размер Арендной платы указан в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Пунктом 3.2. договора аренды предусмотрено, что постоянная составляющая Арендной платы включает в себя ежемесячную оплату права пользования Помещением, указанную в Приложении №2; переменная составляющая Арендной платы включает в себя оплату за коммунальные услуги, указанные в Приложении №2, а также оплату за оказанные услуги по вывозу твердых бытовых отходов в соответствии с Приложением №3 к настоящему Договору.

В приложении №2 к спорному договору определено, что с 13.03.2020 по 12.03.2021 г. в размере 130 630 рублей 99 копеек в месяц (на основании п.2 ст. 346.11 НК РФ не облагается НДС) (подпункт «Е»).

В Постоянную составляющую Арендной платы входит ежемесячная плата за пользование Помещением (пункт 1.3.). Оплата за текущий месяц производится ежемесячно авансом до 10 числа текущего месяца (пункт 1.4.).

По акту приема-передачи от 13.03.2017 помещение передано арендатору.

28.12.2020 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды от 21.03.2017; помещение передано арендодателю по акту приема-передачи от 28.12.2020.

Ссылаясь на нарушение обязательств по внесению арендных платежей в период использования помещения с 01.01.2020 по 27.12.2020, а также расходов по начислениям за электроэнергию и теплоэнергию, поставленные в помещение в ноябре и декабре 2020 г., арендодатель обратился с требованием к арендатору оплатить образовавшуюся задолженность. Арендные платежи не внесены арендатором, расходы по начислениям за электроэнергию и теплоэнергию не возмещены последним, что послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

При разрешении данного спора, суд исходит из нижеследующего.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Судом установлен, материалами дела подтвержден факт пользования арендатором переданным ему по договору аренды помещением в рассматриваемый период (01.01.2020 – 27.12.2020).

При этом доказательства оплаты в полном объеме такого пользования в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлены.

Доводы ответчика о приостановлении с 26.03.2020 деятельности в предоставленном в аренду для оказания услуг по дополнительному образованию детей и взрослых помещении и невозможности его использовать по назначению ввиду введенных ограничительных мер в условиях распространения коронавирусной инфекции, в связи с чем на основании положений статьи 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, подлежат отклонению, с учетом следующего.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ в отношении ответчика основным видом деятельности является образование дополнительное детей и взрослых (код ОКВЭД 85.41).

В числе прочих, данная деятельность включена в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №434.

Истец не оспаривает сам факт осуществления ответчиком деятельности в предоставленном в аренду помещении для целей оказания услуг по дополнительному образованию детей и взрослых.

На основании части 1 статьи 19 Закона от 01.04.2020 №98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального закона решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В части 2 названной статьи указано, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального закона решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Частью 3 данной нормы права определено, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 настоящего Федерального решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной по вопросу 5 вышеуказанного Обзора от 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Таким образом, из приведенных положений закона и разъяснений следует вывод, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Согласно пункту 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доказательств выражения воли арендатора на уменьшение арендных платежей и необоснованного уклонения от заключения соответствующего соглашения со стороны арендодателя материалы дела не содержат.

Как следует из пояснений сторон, между ними была достигнута договоренность о скидке по оплате арендной платы: за апрель 2020 года в размере 90 %; за май 2020 года в размере 50%; а также о рассрочке по оплате постоянной составляющей арендной платы за период с 01 июня 2020 года по 30 августа 2020 года в срок до 31 декабря 2020 года.

Между тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что предъявленная к взысканию задолженность по арендной плате включает недоплаченные суммы ежемесячных платежей, с учетом уменьшения, за период с 01.01.2020 по 27.12.2020, то есть не является одним платежом в ежемесячном размере.

Вместе с тем, следует учитывать, что нормы Закона от 01.04.2020 №98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере.

Вместе с тем, определяя право арендатора на уменьшение арендной платы, законодательство не устанавливает право арендатора, осуществляющего свою деятельность в наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции отраслях, на 100%, то есть в полном объеме, на уменьшение арендной платы, освобождение от ее внесения. Решение вопроса о величине уменьшения оставлено на усмотрение и согласование сторон, поскольку в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими явились и арендатор и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали.

При таком положении, суд признает подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 27.12.2020 в заявленном размере.

И то обстоятельство, что договор аренды расторгнут 28.12.2020, истцом учтено при расчете задолженности по арендной платы, согласно расчету задолженность предъявлена за период с 01.01.2020 по 27.12.2020.

Предъявленные требования в части взыскания задолженности, составляющей расходы по начислениям за электроэнергию 5 775,90 руб. - за период с 01.11.2020 по 27.12.2020 и за теплоэнергию 28 720,63 руб. - за период с 01.11.2020 по 27.12.2020, также признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению, с учетом согласованных сторонами условий спорного договора аренды. Согласно пункту 2.1. приложения №3 к спорному договору переменная составляющая Арендной платы включает в себя: оплату за следующие коммунальные услуги: электроэнергия: холодное и горячее водоснабжение; водоотведение и канализация; теплоснабжение; услуги управляющей компании по содержанию, ремонту общего имущества (подпункт 2.1.1.). Арендатор в срок до 15 числа расчетного месяца, самостоятельно согласно выставленного счета платежным поручением оплачивает 100% заявленных договорных величин расчетного периода (подпункт 2.1.3.).

Ответчик, в порядке статьи 65 АПК РФ, наличие задолженности, составляющей расходы по начислениям за электроэнергию 5 775,90 руб. - за период с 01.11.2020 по 27.12.2020 и за теплоэнергию 28 720,63 руб. - за период с 01.11.2020 по 27.12.2020, документально не опроверг.

Вместе с тем, истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку внесения арендной платы и платежей по начислениям за электроэнергию и теплоэнергию в сумме 3 496,70 руб.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 3.8. договора аренды при нарушении сроков внесения Арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим Договором, Арендодатель вправе потребовать, а Арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Арендатора от уплаты ежемесячной Арендной платы. В случае, если Арендатор нарушает сроки внесения Арендной платы и иных платежей, связанных с арендой указанного в этом Договоре Помещения (включая оплату пени), Арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем внесудебном порядке в соответствии с п. 7.2 настоящего Договора.

Все платежи по Переменной составляющей Арендной платы вносятся Арендатором до 15 числа расчетного месяца, на основании счета выставленного Арендодателем. Неполучение Арендатором счета освобождает его от обязанности внесения Переменной составляющей Арендной платы (пункт 3.9. договора).

Учитывая, что факт просрочки исполнения ответчиком обязательств по спорному договору аренды подтвержден материалами дела, суд полагает обоснованным начисление ему пени по пункту 3.8. договора за период с 11.01.20201 по 28.07.2021 за просрочку внесения арендной платы и за период с 18.01.2021 по 28.07.2021 за просрочку оплаты начислений за электроэнергию и теплоэнергию.

При проверке расчета, суд установил, что сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика, истцом рассчитана в соответствии с условиями спорного договора, расчет пени арифметически верен.

Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, также относятся на ответчика и взыскиваются в пользу истца, с учетом положений пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с подпунктом которого при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 настоящего Кодекса.

Руководствуясь статьями 102, 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бэст скул» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Легат» 148 881,48 руб. арендной платы за период с 01.01.2020 года по 27.12.2020 года ; 5 775,90 руб. задолженности по электроэнергии за период с 01.01.2020 года по 27.12.2020 года; 28 720,63 руб. задолженности за теплоэнергию за период с 01.01.2020 года по 27.12.2020 года ; 3 496,70 руб. пени за период с 16.01.2020 года по 28.07.2020 года, а также расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 606 рублей.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Легат» из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению №328 от 11.08.2021 года через ПАО АКБ «Приморье» государственную пошлину в сумме 6 рублей.

После вступления решения в законную силу, исполнительный лист подлежит выдаче по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Справку на возврат излишне уплаченной госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.

Судья Н.Н. Куприянова