Гражданский кодекс часть 1

установил: открытое акционерное общество «Оборонэнерго» (далее – ОАО «Оборонэнерго») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление) в государственной регистрации договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Энергопром-Приморье» на объект недвижимости - нежилые помещения 1-24, 29-30 общей площадью 596,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>, по заявлению от 15.07.2015 № 25/011/002/2015-7688, выраженный письмом от 29.03.2016 №25/011/003/2015-6052; об обязании Управления устранить последствия нарушения прав ОАО «Оборонэнерго» путем рассмотрения заявления от 15.07.2015 №25/011/002/2015-7688 о государственной регистрации договора аренды в установленном законом порядке.

Определением суда от 27.06.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Энергопром-Приморье» (далее – ООО «Энергопром-Приморье»).

ООО «Энергопром-Приморье», извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Представитель ОАО «Оборонэнерго» в судебном заседании поддержал заявленные требования, сославшись на пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». По мнению заявителя как стороны договора аренды, требование предоставления кадастрового паспорта является незаконным, поскольку объект договора аренды согласован сторонами на плане здания (приложение к договору аренды) с выделением границ передаваемого в аренду имущества и указанием размера арендуемой площади, а кадастровый паспорт уже предоставлялся ранее и имеется в деле правоустанавливающих документов. Указал на необоснованность ссылки Управления на приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 №831 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории» в связи с утратой документа силы. Также считает, что утверждение новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.

Представитель Управления по требованиям возражал и указал, что в рассматриваемой ситуации проведение государственной регистрации договора возможно при наличии кадастрового паспорта всего объекта недвижимости, часть которого является объектом аренды, в указанием органом кадастрового учета в кадастровом паспорте части объекта, передаваемой в аренду (то есть при наличии данных сведений об учетной части объекта в государственном кадастре недвижимости). Сослался на письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.08.2013 №14-исх/07811-ГЕ/13.

ООО «Энергопром-Приморье» в письменном отзыве указало, что считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела суд установил, что 13.04.2012 Управлением зарегистрировано право собственности ОАО «Оборонэнерго» на объект, сохранившийся в результате физического износа (здание аккумуляторной), сохранностью 87% (лит.А), инвентарный номер 05:401:002:000217480, расположенный по адресу: <...>. Согласно кадастровому и техническому паспортам указанного объекта, выданным 17.06.2009, объект состоит из одного этажа и имеет площадь 740,80 кв.м.

11.11.2015 в Управление обратился представитель ООО «Энергопром-Приморье» с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 29.10.2015 №257/02-ПРМ-2015, по которому ОАО «Оборонэнерго» (арендодатель) предоставляет ООО «Энергопром-Приморье» (арендатору) в возмездное временное владение и пользование нежилые помещения №1-24 и 29-30 площадью 596,30 кв.м (объект) в вышеуказанном объекте, сохранившемся в результате физического износа. Согласно пункту 1.1 договора аренды местонахождение объекта согласовано сторонами и отмечено на копии поэтажного плана (приложение №1 к договору).

План арендуемых помещений и экспликация к поэтажному плану являются приложением к договору и также были представлены в Управление. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи (приложение №3 к договору).

На основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав) Управление 23.11.2015 приостановило регистрацию договора аренды, сославшись на пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации прав и статью 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре). В уведомлении о приостановлении регистрации сделки Управление указало, что государственная регистрация будет проведена при наличии кадастрового паспорта всего объекта, сохранившегося в результате физического износа (здания аккумуляторной), с указанной в нем частью (КП.3), передаваемой в аренду.

Поскольку документ, подтверждающий кадастровый учет части вышеуказанного объекта недвижимости, право на который зарегистрировано в ЕГРП, которая является объектом аренды по договору от 29.10.2015 №257/02-ПРМ-2015 между заявителем и третьим лицом, на регистрацию представлен не был, сообщением от 29.03.2016 Управление отказало в регистрации договора на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав.

ОАО «Оборонэнерго» как сторона договора аренды не согласилось с решением Управления, сославшись на наличие кадастрового паспорта объекта недвижимости в делах правоустанавливающих документов и на согласование сторонами договора объекта аренды, и обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявитель указывает на то, что оспариваемый отказ в регистрации договора препятствует распоряжению объектом недвижимости путём передачи его в аренду, а также внесение в государственный кадастр недвижимости дополнительных сведений об арендуемой части объекта влечет для общества затраты на изготовление технического плана.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона о регистрации прав). В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации прав).

Согласно пункту 1 статьи 33 Закона о регистрации прав до 01.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 указанного Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В то же время согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся такие дополнительные сведения об объекте недвижимости, как сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости. Закон о кадастре составляет правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество согласно статье 3 Закона о регистрации прав.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации передачи по договору от 29.10.2015 №257/02-ПРМ-2015 в аренду части учтенного в государственном кадастре недвижимости единого объекта на государственную регистрацию договора заявителю было необходимо предоставить кадастровый паспорт объекта с учтенной в кадастре частью (с присвоением учетного номера). Довод заявителя о том, что кадастровый паспорт объекта ранее был предоставлен в Управление и имеется в деле правоустанавливающих документов, а из описания объекта аренды в договоре и приложений к договору возможно установить данную арендуемую часть, сам по себе не отменяет установленного Законом о кадастре правила об учете части объекта, вещное право на которую подлежит ограничению (обременению).

ОАО «Оборонэнерго» указало, что в оспариваемом решении имеется ссылка на приказ Минэкономразвития России от 28.12.2012 №831, которым утверждена форма кадастрового паспорта помещения, утративший силу с 01.01.2015. В настоящее время форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является приложением №1 к действующему приказу Минэкономразвития России от 25.08.2014 №504, и также предусматривает внесение в кадастровый паспорт сведений об учетных частях в случае установления ограничения (обременения) данных частей зданий (сооружений, объектов незавершенного строительства). Довод заявителя о том, что с введением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 Закона о регистрации прав, не влияет на обоснованность заявленных требований как основанный на ошибочном утверждении о том, что в случае передачи в аренду части объекта обременение регистрируется в отношении всего объекта, без учета описания в разделе ЕГРП, открытом на весь объект недвижимости, арендуемой части.

Общество также ссылается на пункт 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации прав представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

В то же время суд учитывает, что действовавший до 01.01.2013 Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства. Формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, утвержденные приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32, не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

При этом Закон о кадастре не содержит препятствий для постановки на кадастровый учет частей зданий, сооружений, помещений без снятия с кадастрового учета самих зданий, сооружений, помещений. Как указано выше, согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости. Утвержденные приказом Минэкономразвития России от 25.08.2014 №504 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства предусматривают отражение в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) вещного права с указанием учетного номера, основных характеристик и местоположения части.

В кадастровом паспорте объекта недвижимости отражаются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Поэтому доводы заявителя о необходимости несения дополнительных расходов на внесение в кадастровый паспорт сведений об арендуемой части объекта недвижимости суд считает не влияющими на результат спора, так как внесение указанных дополнительных сведений предусмотрено Законом о кадастре.

Абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Поскольку заявителем в Управление не представлен кадастровый паспорт объекта, сохранившегося в результате физического износа (здание аккумуляторной), сохранностью 87% по адресу: <...>, в котором в качестве учетной части в разделе КП.3 указаны сведения о нежилых помещениях 1-24, 29-30 общей площадью 596,3 кв.м, являющихся объектом аренды, то в силу части 3 статьи 201 АПК РФ суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ответчика является основанными на требованиях Закона о регистрации прав. Законные решения не могут нарушать права и интересы заявителя в области экономической деятельности и оснований для удовлетворения требований ОАО «Оборонэнерго» не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

отказать в удовлетворении требований о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, изложенное в письме от 29.03.2016 №25/011/003/2015-6052. Проверено на соответствие Федеральному закону от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.