Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Тамошенко Н.Ю., рассматрев судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Федоровой Лилии Владимировны (ИНН 253904283838, ОГРНИП 311254011600026)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602),

третье лицо: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии в заседании:

от истца – представитель Андропов В.С. по доверенности от 01.11.2018 № 25АА 2640113, паспорт;

от ответчика – представитель Жембровская О.В. по доверенности от 10.01.2019 № 28/1-76, удостоверение;

от третьего лица - не явились, извещены,

установил: истец - индивидуальный предприниматель Федорова Лилия Владимировна (далее – предприниматель, ИП Федорова Л.В.) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, УМС, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №314-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), изложив пункты 3.1, 3.3, 3.6, 3.7, 3.8, 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10, 8 договора в следующей редакции: «п.3.1. Согласно отчета об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 600 ООО рублей (без учета НДС)»; «п.3.3. Оплата стоимости арендованного имущества, указанная в п. 3.1. настоящего договора, осуществляется Покупателем в рассрочку, в течении 5 (пять) лет со дня заключения настоящего договора, ежемесячно, равными долями в соответствие с графиком платежей (Приложение №1 к договору в редакции Приложения 1 к протоколу разногласий)»; «п.3.6. Первый платеж по договору Покупатель обязан произвести в течение 13 (Тринадцати) календарных дней со дня подписания настоящего договора»; «п.3.7. Покупатель обязан полностью уплатить продавцу до 22.10.2023 года сумму, указанную в утвержденном Сторонами графике платежей»; «п.3.8. Оплата стоимости арендованного имущества, указанная в п.3.1. настоящего договора, с учетом уплаты процентов и пени, предусмотренных п. 5.3, в установленные настоящим договором сроки, производится на единый расчетный счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю на лицевой счет Получателя. «Получатель» УФК по Приморскому краю (муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»),ИНН2536123449,КПП 254001001,расчетный счет 40101810900000010002. «Банк получателя»: Дальневосточное ГУ Банка России г. Владивосток, БИК 040507001, ОКТМО 05701000, КБК 96611402043040000410. «Назначение платежа»: с указанием «выкуп арендуемого муниципального имущества в рассрочку по договору купли-продажи № 314-ППВ от 09.11.2018 г. за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 16 пом. VI»; «п.5.3. За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п.3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности»; «п.5.6. В случае, когда Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара»; «п.5.7. Исключить»; «п.5.9. В случае расторжения договора Покупатель возвращает Продавцу, полученный по договору Объект»; «5.10. Исключить»; «п.8. Продавец: Управление Муниципальной собственности г. Владивостока Место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15. Покупатель: Индивидуальный предприниматель Федорова Лилия Владимировна, ИНН 253904283838, 690003, г. Владивосток, ул. Посьетская, 19, кв. 18»; «Приложение №1 к Договору (график оплаты в рассрочку) изложить в редакции Приложения 1 к протоколу разногласий.

Определением суда от 01.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АМПЗН», учреждение).

В судебном заседании 26.06.2019 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просил:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №314-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), между Индивидуальным предпринимателем Федоровой Лилией Владимировной и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, изложив пункты 3.1, 3.3, 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10, 8 договора в следующей редакции:

«п.3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 135 539 рублей (без учета НДС)»;

«п.5.3. За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п.3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности»;

«п.5.6. В случае, когда Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара»;

«п.5.7. Исключить»;

«п.5.9. В случае расторжения договора Покупатель возвращает Продавцу, полученный по договору Объект»;

«5.10. Исключить»;

«п.8. Продавец:

Управление Муниципальной собственности г. Владивостока. Место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15.

Покупатель:

Индивидуальный предприниматель Федорова Лилия Владимировна, ИНН 253904283838, 690003, г. Владивосток, ул. Посьетская, 19, кв. 18»;

«Приложение №1 к Договору (график оплаты в рассрочку) исключить».

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд ходатайство удовлетворил.

В настоящем судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик исковые требования оспорил, по доводам отзыва на иск представленного в материалы дела.

МКУ «АМПЗН» в отзыве на иск поддерживает позицию ответчика, просит оставить требования предпринимателя без удовлетворения, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие третьего лица.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что УМС г. Владивосток, является собственником нежилого помещения общей площадью 76,8 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер: 25:28:020029:519, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 16, помещение IV.

Между УМС г. Владивостока и МКУ «АМПЗН» заключён договор поручения № 1/11 от 20.06.2011 в редакции дополнительных соглашений к нему, согласно которому УМС г. Владивостока поручает, а МКУ «АМПЗН» обязуется заключать от имени и по поручению УМС г. Владивостока за продавца договоры купли-продажи муниципального имущества.

11.09.2012 УМС (арендодатель) и ИП Федорова Л.В. (арендатор) заключили договор № 01-02241-004-Н-АР-6780-00 аренды (далее - договор от 11.09.2012) недвижимого имущества (здания, помещения, строения), общей площадью 76,80кв.м. (в здании (лит.1) номера на поэтажном плане 1-8 (IV), этаж подвал), расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 16 (далее – спорное помещение), в целях использования «офис, торговое», сроком с 11.09.2012 по 10.09.2017.

01.08.2016 в Единый государственный реестр субъектов малого и среднего предпринимательства внесены сведения об ИП Федорова Л.В., присвоена категория субъекта малого и среднего предпринимательства – микропредприятие.

10.08.2017 предприниматель обратилась в управление с заявлением на приобретение спорного помещения в собственность в порядке реализации преимущественного права, установленного Федеральным законом №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Законом N 159-ФЗ).

22.11.2017 стороны заключили соглашение о расторжении договора от 11.09.2012.

23.11.2017 УМС (арендодатель) и ИП Федорова Л.В. (арендатор) заключили договор № 01-17845-001-Н-АР-8153-00 аренды (далее - договор от 23.11.2017) недвижимого имущества (здания, помещения, строения), общей площадью 76,80кв.м. подвал, кадастровый номер 25:28:020029:519, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 16, помещение IV, в целях использования «офис, торговое», сроком с 11.09.2017 по 10.09.2022.

04.10.2018 МКУ «АПМЗН» направило в адрес ИП Федоровой Л.В. проект договора купли-продажи с указанием цены продажи арендуемого имущества 4606779руб.66коп. (без учета НДС), в соответствии решением Думы города Владивостока от 27.02.2018 № 9133 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», отчетом № 180/18 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, этаж: подвал, площадью: 76,8 кв.м., адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 16 пом. IV».

13.10.2018 истцом получено Уведомление №1-18/1951 от 04.10.2018 с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества и проекты договоров, в том числе с условием о выкупе в рассрочку, сроком на пять лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, с приложением экземпляра договора.

Предложенная ответчиком редакция договора содержала, в том числе, следующие условия:

-«3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС г. Владивостока от 04.10.2018 №595/28 «О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного имущества», цена продажи арендуемого имущества составляет 4606779руб.66коп. (без учета НДС).»;

-«3.3. Оплата стоимости арендованного имущества, указанная в п. 3.1. настоящего договора, осуществляется Покупателем в рассрочку, в течении 5 лет со дня заключения настоящего договора, ежемесячно, равными долями в срок, не позднее числа (без учета времени необходимого для прохождения межбанковских расчетов) каждого календарного месяца в соответствии с графиком (далее по тексту - график платежей), прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение №1)»;

-«3.6. Первый платеж по договору Покупатель обязан произвести в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего договора»;

-«3.7. Покупатель обязан полностью уплатить продавцу до «» 202 года сумму, указанную в утвержденном Сторонами графике платежей»;

- «3.8. Оплата стоимости арендованного имущества, указанная в п. 3.1. настоящего договора, с учетом уплаты процентов и пени, предусмотренных п. 5.3, в установленные настоящим договором сроки, производится на единый расчетный счет Управления Федерального казначейства по Приморскому краю на лицевой счет Получателя.

- «Получатель» УФК по Приморскому краю (муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»), ИНН2536123449, КПП 254001001, расчетный счет 40101810900000010002.

- «Банк получателя»: Дальневосточное ГУ Банка России г. Владивосток, БИК 040507001, ОКТМО 05701000, КБК 96611402043040000410. «Назначение платежа»: с указанием «выкуп арендуемого муниципального имущества в рассрочку по договору купли-продажи № 314-ППВ от «» 2018 за нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 16 пом. VI»;

- «5.3. За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п.3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности. Пени начисляются Покупателем самостоятельно на счет Получателя отдельным платежом одновременно с оплатой просроченного платежа по договору»;

- «5.6. Просрочка свыше десяти календарных дней по оплате недвижимого имущества, считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате Объекта, установленных настоящим Договором. В этом случае, с момента истечения допустимой просрочки, Продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, вне зависимости от величины уже внесенных Покупателем по настоящему договору денежных средств, направив Покупателю письменное уведомление об отказе от договора. Отказ от договора вступает в силу с момента получения Покупателем уведомления Продавца об одностороннем отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым, имущество подлежит возврату в муниципальную собственность»;

- «5.7. Оформление сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего Договора не требуется. Данное положение считается добровольным соглашением сторон о внесудебном порядке расторжения договора купли-продажи и прекращении обязательств»;

- «5.9. В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу, полученный по договору Объект, а также денежные средства за пользование Объектом»;

- «5.10. За расторжение договора по вине Покупателя, последний выплачивает Продавцу штраф в размере 20% от цены продажи Объекта»;

- «8. Продавец: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», ИНН 2536123449, КПП 254001001, УФК по Приморскому краю (муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» л/с 04203018460, расчетный счет 40101810900000010002 ГРКЦ ГУ Банка России по Приморскому краю, г. Владивосток, БИК 040507001, ОГРН 1022501294551 Место нахождения: 690106, г. Владивосток, Партизанский пр-т, 3 Почтовый адрес: 690106, г. Владивосток, Партизанский пр-т, 3 Покупатель: Индивидуальный предприниматель Федорова Лилия Владимировна, ИНН 253904283838».

10.11.2018 истец направил ответчику, подписанный проект договора №314-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) вместе с протоколом разногласий, в котором выразил свое несогласие с ценой реализуемого имущества и редакцией, в том числе, пунктов 3.1, 3.3, 3.6, 3.7, 3.8, 5.3, 5.6, 5.7, 5.9, 5.10, 8.

21.11.2018 в МКУ «АПМЗН» поступил протокол разногласий по указанному договору, с приложением отчета об оценке изготовленный по заказу истца.

26.12.2018 истец получил письмо №1-18/2476 от 04.12.2018, согласно которому ему в подписании договора с протоколом разногласий было отказано.

Поскольку с предложенной ответчиком редакцией истец не согласился, предприниматель обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли продажи недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества, а также из обязательств об ответственности.

В данном случае, суд принимает положения пункта 3.1 договора в редакции истца по следующим основаниям.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ ).

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела судом установлено, что с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа на приобретение арендуемого объекта недвижимости предприниматель обратилась в УМС г. Владивостока – 10.08.2017.

При этом представленные истцом в материалы дела отчет №18-01.89 ООО «Геолого-геодезический центр» и ответчиком отчет об оценке от 22.02.2018 №180/18, ООО «Аналитик Центр» не могут быть приняты судом в качестве надлежащих для целей заключения договора в порядке Федерального закона №159-ФЗ, поскольку оценка проведена на иные даты – 07.03.2018 и на 25.01.2018 соответственно.

В судебном заседании 10.04.2019 истцом в материалы дела представлен отчет об оценке № 19 - 01.22 ООО «Геолого-геодезический центр» рыночной стоимости спорного объекта, с датой оценки на 10.08.2017.

Кроме того, истцом в материалы дела представлено экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков» №13169 от 25.04.2019, согласно которому отчет № 19 - 01.22 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности, а также заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны экспертом обоснованными.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки № 19 - 01.22 стоимость выкупаемых помещений, определенная экспертом по состоянию на 10.08.2017, составила 3 135 593 рубля (без учета НДС).

Таким образом, разногласия сторон по договору купли-продажи №314-ППВ подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого помещения, определенного отчетом № 19-01.22 по состоянию на 10.08.2017 в сумме 3135593 рубля (без учета НДС). (пункт 3.1 договора).

Истцом также заявлены требования об урегулировании разногласий по пунктам 5.3., 5.6., 5.7., 5.9.,5.10., п.8. договора.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В спорном договоре купли – продаже, помимо иных условий договора предусмотрено условие о пене за нарушение сроков оплаты стоимости арендуемого имущества в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (п. 5.3 договора).

По мнению истца, в редакции к протоколу разногласий указанный пункт 5.3 должен быть изложен в следующей редакции: «п.5.3. За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п.3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности».

Таким образом, при заключении договора у сторон возникли разногласия относительно включения в договор условия об ответственности за несвоевременную оплату стоимости арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее гражданские правоотношения, предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение пени в спорный договор не достигнуто, то суд вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Включение в договор условия в виде ответственности покупателя предполагает необходимость установления между участниками гражданских правоотношений взаимоприемлемых и взаимовыгодных условий, не нарушающих права и имущественные интересы друг друга. Заключая договор и устанавливая необходимые условия, стороны должны придерживаться принципов разумности собственных действий и добросовестности исполнения принятых на себя обязательств.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Принимая во внимание изложенное, исходя из необходимости сохранения баланса интересов сторон и не допустив при этом извлечение какой-либо финансовой выгоды одной стороны за счет другой, в связи с начислением денежных санкций, суд приходит к выводу о необходимости установления разумного размера пени по ставке 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Учитывая изложенное, пункт 5.3. договора подлежит изложению в редакции предложенной истцом.

В спорном договоре купли – продажи ответчиком предусмотрено следующее условие «Просрочка свыше десяти календарных дней по оплате недвижимого имущества, считается отказом Покупателя от исполнения обязательств по оплате Объекта, установленных настоящим Договором. В этом случае, с момента истечения допустимой просрочки, Продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему договору, вне зависимости от величины уже внесенных Покупателем по настоящему договору денежных средств, направив Покупателю письменное уведомление об отказе от договора. Отказ от договора вступает в силу с момента получения Покупателем уведомления Продавца об одностороннем отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым, имущество подлежит возврату в муниципальную собственность» (пункт 5.6 договора).

В соответствии с пунктом 5.7 договора в редакции ответчика: «Оформление сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего Договора не требуется. Данное положение считается добровольным соглашением сторон о внесудебном порядке расторжения договора купли-продажи и прекращении обязательств».

По мнению истца, пункт 5.6 должен быть изложен в следующей редакции: «п.5.6. В случае, когда Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара», а пункт 5.7 исключен.

Пунктом 2 статьи 489 ГК РФ установлено, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Учитывая, что пункт 5.6 договора в редакции ответчика, предусматривающий право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, прямо противоречит положениям пункта 2 статьи 489 ГК РФ, а соглашение сторон о внесудебном порядке расторжения договора и прекращении обязательств (п. 5.7. договора) не достигнуто, суд считает необходимым и разумным принять п.5.6 договора в редакции, предложенной истцом, а пункт 5.7 подлежит исключению.

В соответствии с п. 5.9 договора в редакции, предложенной ответчиком, «В случае расторжения договора, Покупатель возвращает Продавцу, полученный по договору Объект, а также денежные средства за пользование Объектом», «За расторжение договора по вине Покупателя, последний выплачивает Продавцу штраф в размере 20% от цены продажи Объекта» (пункт 5.10).

Суд считает разумным изложить данный пункт 5.9 в редакции предложенной истцом, а пункт 5.10 исключить, поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 N159-ФЗ не предусматривает ответственности за указанное нарушение, ввиду чего данное условие не является обязательным для сторон договора и может быть включено в спорный договор только по соглашению сторон.

Кроме того, в протоколе разногласий, направленном в адрес ответчика, истец возразил против включения указанного условия в спорный договор.

Поскольку согласие обеих сторон договора в отношении условий о штрафе за расторжение договора по вине Покупателя сторонами достигнуто не было, у суда отсутствуют основания для включения указанного условия в спорный договор.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Кроме того, судом принимается редакция пункта 8 спорного договора в редакции истца, поскольку материалами дела подтверждается, что собственником спорного имущества, является ответчик.

Согласно условиям договора поручения № 1/11 от 20.06.2011 (в редакции дополнительного соглашения от 17.08.2015 № 6) МКУ «АМПЗН» заключает, в том числе по результатам проведения торгов (аукционов, конкурсов) от имени и по поручению Управления за Продавца (собственника) договоры купли – продажи муниципального имущества (пункт 2.4).

Более того, как следует из содержания преамбулы спорного договора, как в редакции истца, так и в редакции ответчика, договор купли продажи со стороны продавца заключается от имени УМС в лице МКУ «АМПЗН» на основании договора поручения.

Судом считает правомерным не указывать в пункте 8 спорного договора банковские реквизиты деля оплаты стоимости выкупаемого имущества, поскольку данные реквизиты предусмотрены в пункте 3.8 спорного договора.

В части требований истца, об исключении «Приложение №1 к Договору (график оплаты в рассрочку)», суд приходит к выводу, что решение суда по настоящему делу по вступлению в законную силу будет являться основанием для согласования сторонами договора графика оплаты в рассрочку.

С учетом результатов рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора №314-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), между Индивидуальным предпринимателем Федоровой Лилией Владимировной и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, изложив пункты 3.1, 5.3, 5.6, 5.9 договора в следующей редакции:

«п.3.1. Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, цена продажи арендуемого имущества составляет 3 135 593 рубля (без учета НДС);

п.5.3. За нарушение срока оплаты стоимости арендуемого имущества Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки с даты, следующей за датой наступления обязательства, установленного п.3.3. настоящего договора, включая дату погашения просроченной задолженности;

п.5.6. В случае, когда Покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара;

п.5.9. В случае расторжения договора Покупатель возвращает Продавцу, полученный по договору Объект».

Исключить из текста договора пункты 5.7. и 5.10. договора.

В п.8 договора реквизиты сторон изложить в следующей редакции: «Продавец: Управление Муниципальной собственности г. Владивостока. ИНН 2536097608. Место нахождения: 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15.

Покупатель: Индивидуальный предприниматель Федорова Лилия Владимировна, ИНН 253904283838, Место нахождения: 690003, г. Владивосток, ул. Посьетская, 19, кв. 18».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя Федоровой Лилии Владимировны расходы госпошлине в сумме 6 000 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.