Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску публичного акционерного общества банк "Финансовая корпорация Открытие" к управлению федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю, обществу с ограниченной ответственностью "Центр оказания услуг", Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае,

третьи лица: ФИО1, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,

о признании несостоявшихся торгов недействительными, обязании произвести обращение взыскания на жилой дом,

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 15.01.2019, паспорт, диплом;

от Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае – ФИО3, доверенность от 27.12.2019, удостоверение, диплом;

от управления федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю, общества с ограниченной ответственностью "Центр оказания услуг" ФИО1, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю – не явились, извещены,

установил: истец - публичное акционерное общество банк «Финансовая корпорация открытие» (далее – ПАО банк «Финансовая корпорация Открытие», банк) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к ответчикам - управлению федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю (далее - управление ФССП по ПК), обществу с ограниченной ответственностью "Центр оказания услуг" (далее – ООО "Центр оказания услуг", общество) о признании несостоявшихся торгов недействительными, обязании произвести обращение взыскания на жилой дом.

Определением от 16.10.2019 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее – ТУ Росимущество).

Определением от 06.11.2019 в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство истца об уточнении иска, согласно которому истец просит признать недействительными торги по продаже: земельного участка площадью 1500 кв. м. к индивидуальному жилому дому, назначение: земли населенных пунктов, кадастровый или условный номер: 25:27:05 01 01:0053, адрес: относительно ориентира, расположенного на границах участка. Почтовый адрес: <...>, на земельном участке находится объект незавершенного строения: фундамент с предполагаемой площадью 210 кв.м. с каркасом и металлоконструкцией, проведенные 22.02.2018, ООО «Центр оказания услуг»; признать недействительными торги по продаже: земельного участка площадью 1500кв.м. к индивидуальному жилому дому, назначение: земли населенных пунктов, кадастровый или условный номер: 25:27:050101:0053, адрес: относительно ориентира, расположенного на границах участка. Почтовый адрес: <...>, на земельном участке находится объект незавершенного строения: фундамент с предполагаемой площадью 210 кв.м. с каркасом и металлоконструкцией, проведенные 24.04.2018, ООО «Центр оказания услуг»; обязать Управление ФССП по Приморскому в лице ОСП Советского района ВГО УФССП России по Приморскому краю, ТУ Росимущества в Приморском крае, ООО «Центр оказания услуг» обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером 25:27:050101:53, совместно с расположенном на нем объектом, сохранившимся в результате физического износа (жилой дом), с кадастровым номером 25:27:050101:913 вместе, принадлежащие на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов.

Определением от 06.11.2019 в порядке ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае.

Определением от 06.11.2019 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО1 (далее – ФИО1).

Определением от 03.12.2019 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – управление Росреестра).

Исковые требования заявлены со ссылкой на статью 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 69, 93 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве), пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) и обоснованы мнением истца о недействительности публичных торгов проведенных 20.02.2018, 24.04.2018, поскольку на торги (реализацию) выставлен и в последующем передан истцу земельный участок без расположенного на нем жилого дома.

Общество требования оспорило, представило в материалы дела письменный отзыв на иск. Считает, что спорные торги проведены в соответствии с действующим законодательством, основания предусмотренные статьями 449, 449.1 ГК РФ в рассматриваемом случае отсутствуют.

Росимущество требования оспорило, полагает основания для признания торгов недействительными отсутствуют.

ТУ Росреестра во исполнение определения суда от 03.12.2019 представило в материалы дела правоустанавливающие документы относительно земельного участка и жилого дома.

Управление ФССП по ПК и ФИО1 требования не оспорили отзывы на иск не предоставили.

Представители истца и Росимущества, ранее изложенные позиции по делу в настоящем судебном заседании поддержали.

Общество, ТУ Росреестра, управление ФССП по ПК и ФИО1, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие, указанных лиц.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что 31.10.2011 ОАО «Номос-Региобанк» (правопредшественник ПАО банк «Финансовая корпорация Открытие») и ИП ФИО4 (заемщик) заключили кредитный договор №805-00031/К с учетом дополнительных соглашений от 16.11.2011 и от 12.12.2011 (далее – кредитный договор) на предоставление кредита в сумме 3000000руб.

В целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору №805-00031/К, банком и ФИО1 в том числе заключен договор об ипотеке № 805-00031/302 от 09.02.2012на земельный участок площадью 1500кв.м к индивидуальному жилому дому, назначение: земли населенных пунктов, кадастровый или условный номер: 25:27:05 01 01:0053, находящийся по адресу <...>, принадлежащий на праве собственности ФИО1, оценка по соглашению сторон составляет 527800руб.

16.05.2013 суд Ленинского района г. Владивостока решением по делу №2-2112/2013 удовлетворил исковые требования ОАО «Номос-Региобанк» к ИП ФИО4, ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное по договору ипотеки №805-00031/302 от 09.02.2012 недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1, а именно земельный участок площадью 1500кв.м к индивидуальному жилому дому, назначение: земли населенных пунктов, кадастровый или условный номер: 25:27:05 01 01:0053 по адресу: <...>, установив начальную продажную начальную стоимость в размере 527800руб.

29.01.2014 Ленинским районным судом г. Владивостока на основании решения от 16.05.2013 по делу №2-2112/2013 выдан исполнительный лист Серия ВС № 053616701.

10.02.2014 Советским отделом судебных приставов Владивостокского городского округа Управления Федеральной службы судебных приставов по Приморскому краю на основании исполнительного листа Серия ВС № 053616701 от 29.01.2014 возбуждено исполнительное производство №45790/14/04/25.

ООО «Центр оказания услуг» по поручению ТУ Росимущества в ПК в рамках государственного контракта №59-2017/10 от 05.10.2017 приняло на исполнение постановление судебного пристава-исполнителя от 05.04.2017, вынесенное в рамках исполнительной производства №4579014/04/25, о передаче на реализацию на открытых торгах следующего имущества: земельного участка площадью 1500кв.м к индивидуальному жилому дому, назначение: земли населенных пунктов, кадастровый или условный номер: 25:27:050101:0053, адрес: относительно ориентира, расположенного на границах участка. Почтовый адрес: <...>, на земельном участке находится объект незавершенного строения: фундамент с предполагаемой площадью 210кв.м с каркасом и металлоконструкцией. Установлена начальная цена продажи - 527800руб., задаток 26000руб., шаг аукциона - 6000руб.

22.02.2018 торги признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах по реализации арестованного имущества, составлен протокол №2/4.

24.04.2018 ООО «Центр оказания услуг» проведены повторные торги земельного участка кадастровый или условный номер 25:27:050101:0053, адрес: относительно ориентира, расположенного на границах участка. Почтовый адрес: <...>, на земельном участке находится объект незавершенного строения: фундамент с предполагаемой площадью 210кв.м. с каркасом и металлоконструкцией, установлена начальная цена продажи - 448630руб. задаток - 22000руб., шаг аукциона - 5000руб.

24.04.2018 повторные торги признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах по реализации арестованного имущества, составлен протокол №2/8.

На основании постановления №25004/18/160877 от 30.05.2018, по исполнительному производству №45790/14/04/25 о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника, ПАО Банк «ФК Открытие» в связи с полученным согласием взыскателя, на основании чего ПАО Банк «ФК Открытие» переданы земельный участок кадастровый или условный номер 25:27:05:0101:0053, расположенный по адресу: г. Артем, <...>. стоимостью 395850руб.

14.11.2018 банк обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права на земельный участок кадастровый или условный номер: 25:27:050101:0053.

Уведомлением от 27.11.2018 № 25/001/010/2018-8266 управление Росреестра по Приморскому краю приостановило регистрацию перехода права собственности в отношении объекта земельный участок с кадастровым номером 25:27:050101:53, указав на нахождение в границах земельного участка – объекта, сохранившегося в результате физического износа (жилой дом), площадью 114,3кв.м, количество этажей 1, кадастровый номер 25:27:050101:913, принадлежащий на праве собственности ФИО1, а так же на тот факт, что жилой дом решением Ленинского районного суда г.Владивостока не включен в перечень объектов на которые обращено взыскание в судебном порядке.

На основании изложенных обстоятельств банк, полагая, что судебный пристав-исполнитель в нарушение норм действующего законодательства, а именно без учета принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, не провел действия по обращению взыскания на жилой дом и его принудительную реализацию, в связи с чем публичные торги, проведенные 20.02.2018, а также повторные торги, проведенные 24.04.2018, являются недействительными, обратился с рассматриваемыми требованиями в суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, считает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснено: лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Для признания торгов недействительными по иску лица, заинтересованного в надлежащем проведении торгов вследствие нарушения порядка их проведения, суд должен оценить, насколько допущенное нарушение является существенным, и могли ли нарушения, на которые ссылается заявитель, повлиять на результаты торгов. В случае, если нарушения, на которые ссылается заявитель, не повлияли и не могли повлиять на результаты торгов, то отсутствуют основания для удовлетворения заявленного требования.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В рассматриваемом случае, материалами дела подтверждается, что жилой дом с кадастровым номером 25:27:050101:913 был расположен на земельном участке с кадастровым номером 25:27:050101:53 на момент заключения договор об ипотеке № 805-00031/302 от 09.02.2012, так в материалы дела представлены договор купли-продажи от 14.03.2008 земельного участка с кадастровым номером 25:27:050101:53 и жилого дома площадью 114,3кв.м, количество этажей 1, на основании которого 02.04.2008 зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанные объекты, регистрационные записи № 25-25-06/008/2008-2016 и № 25-25-06/008/2008-2016 соответственно, выписка из ЕГРН в отношении жилого дома от 24.12.2019.

Таким образом, жилой дом с кадастровым номером 25:27:050101:913 наряду с земельным участком с кадастровым номером 25:27:050101:53 являлся предметом договора ипотеки в силу положений статьи 64 Закона об ипотеке.

Исковые требования банка обоснованы незаконностью действий судебного пристава-исполнителя, выразившиеся в не обращении взыскания по требованиям истца на заложенный объект, сохранившийся в результате физического износа (жилой дом), с кадастровым номером 25:27:050101:913 путем его продажи с публичных торгов.

Согласно части 2 статьи 449 ГК РФ организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом.

В силу положений части 6 и 7 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом 06.07.2016 разъяснено, что если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения (в частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения) или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Согласно статье 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В решении от 16.05.2013 по делу №2-2112/2013 Ленинский районный суд г.Владивостока указал, что в счет погашения задолженности по кредитному договору, обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное по договору ипотеки № 805-00031/302 от 09.02.2012 недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1: земельный участок площадью 1500кв.м к индивидуальному жилому дому, назначение: земли населенных пунктов, кадастровый или условный номер: 25:27:05 01 01:0053, находящийся по адресу <...>, установив начальную продажную стоимость с учетом стоимости, определенной сторонами в договоре залога, в размере 52800руб.

Указание на обращение взыскания путем продажи с публичных торгов принадлежащего на праве собственности ФИО1 объекта, сохранившимся в результате физического износа (жилой дом), с кадастровым номером 25:27:050101:913 в решении от 16.05.2013 по делу №2-2112/2013 Ленинского районного суда г.Владивостока отсутствует.

Таким образом, взыскание по требованиям истца на объект, сохранившийся в результате физического износа (жилой дом), с кадастровым номером 25:27:050101:913, заложенный по договору об ипотеке, согласно ст. 51 Закона об ипотеке в судебном порядке не обращено.

Основания для удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке, предусмотренные положениями статьи 55 Закона об ипотеке в рассматриваемом случае отсутствуют.

При таких обстоятельствах, основания для обращения взыскания во внесудебном порядке на земельный участок с кадастровым номером 25:27:050101:53, совместно с расположенном на нем объектом, сохранившимся в результате физического износа (жилой дом), с кадастровым номером 25:27:050101:913 путем продажи с публичных торгов у ОСП Советского района ВГО УФССП России по Приморскому краю отсутствовали.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А