Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному унитарному предприятию города Владивостока «Муниципальная недвижимость» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Управление муниципальной собственности г.Владивостока, индивидуальный предприниматель ФИО1, Муниципальное унитарное предприятие г.Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей»

об обязании заключить договор,

при участии

от истца: адвокат Малиновский К.Ю. по доверенности от 29.11.2012;

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 12.01.2015;

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока: ФИО2 – представитель по доверенности от 27.11.2014 №28/1-6165;

от Муниципального унитарного предприятия г.Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей»: ФИО3 – представитель по доверенности от 19.06.2015 №5/68-юр;

от индивидуального предпринимателя ФИО1 представитель не явился,

установил: общества с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» (далее – ООО «Промснабсервис») обратилось в арбитражный суд к Муниципальному унитарному предприятию города Владивостока «Муниципальная недвижимость» (далее – МУПВ «Муниципальная недвижимость», Предприятие) с иском об обязании заключить договор купли-продажи объектов недвижимости №01/02/1341 (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (общей площадью 343,6 кв.м) в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 5, 7-11 (I); 1 (I); этаж 1, 2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:000000:00:03025/1:10001; инвентарный номер: 05:401:002:000275030:0001, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.02.2013, с учетом изменений от 10.03.2015, а именно:

- изложить преамбулу договора в следующей редакции: «Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Муниципальная недвижимость» (далее - МУПВ «Муниципальная недвижимость»), в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ООО «Промснабсервис», в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем»;

- изложить пункт 1.2 договора в следующей редакции: «Недвижимое имущество представляет собой нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> (общей площадью 343,6 кв.м) в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 5, 7-11 (I); 1 (I): этаж 1, 2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:000000:00:03025/1:10001; инвентарный номер: 05:401:002:000275030:0001»;

-изложить пункт 2.2.6 договора в следующей редакции: «Застраховать Объект в полной его стоимости (см. пункт 3.2 настоящего договора)»;

-изложить пункт3.1 договора в следующей редакции: «Цена Объекта определяется согласно отчету об оценке, проведенной ООО Экспертно-правовая группа «Меньшов и партнеры» №231 от 23 июля 2014 г., по определению обоснованной рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 343,6 кв.м (номера на поэтажном плане: 5, 7-11 на 1 этаже; номер на поэтажном плане 1 на 2 этаже); кадастровый (или условный) номер: 25:28:000000:00:03025/1:10001; инвентарный номер: 05:401:002:000275030:0001, в здании (лит.А), расположенных по адресу: <...>, на дату 01 июня 2012 г.»;

-изложить пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Общая стоимость Объекта составляет 4879000 (Четыре миллиона восемьсот семьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС)»;

-изложить пункт 3.3 договора в следующей редакции: «Первоначальный взнос за приобретаемый Объект в размере 178000 (сто семьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС) Покупатель обязан перечислить не позднее четырнадцати дней с даты подписания договора Сторонами»;

-изложить пункт 3.4 договора в следующей редакции: «Оставшаяся сумма в размере 4701000 (четыре миллиона семьсот одна тысяча) рублей 00 копеек (без учета НДС) вносится ежемесячно, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца в течение пяти лет с даты подписания договора»;

-изложить пункт 3.5 договора в следующей редакции: «Ежемесячный платеж составляет 78350 (семьдесят восемь тысяч триста пятьдесят) рублей 00 копеек (без учета НДС), без учета начислений процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федераций, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества»;

-изложить пункт 3.7 договора в следующей редакции: «Покупатель обязуется уплатить Продавцу в срок не позднее пяти лет с даты заключения настоящего договора оставшуюся стоимость объекта, установленную п.3.4, и проценты, предусмотренные п.3.6 настоящего договора»;

-изложить пункт 3.8 договора в следующей редакции: «Стоимость Объекта, а также проценты, предусмотренные настоящим договором, Покупатель обязан перечислять на счет получателя.

«Получатель» МУПВ «Муниципальная недвижимость» к/счет 30101810900000000705 р/счет <***> ОАО «Дальневосточный банк», БИК 04057705; ИНН <***> КПП 254301001 «Назначение платежа»: с указанием «оплата по договору купли-продажи №01/02/13-Н от «01» февраля 2013 г. за нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> (общей площадью 343,6 кв.м) в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 5, 7-11(I): 1 (I); этаж: 1, 2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:000000:00:03025/1:10001; инвентарный номер: 05:401:002:000275030:0001»;

- изложить пункт 9 договора в следующей редакции:

«Продавец:

МУПВ «Муниципальная недвижимость»

Юр. адрес: г.Владивосток, Прапорщика ФИО6, 42

ИНН <***> КПП 253601001

р/счет <***> в ОАО «Дальневосточный банк» г.Владивосток

к/счет 30101810900000000705 БИК 04057705

Покупатель:

ООО «Промснабсервис»

ИНН <***>

Юр. адрес: <...>, каб.308.

Р/с <***> в ОАО «Дальневосточный банк» г.Владивосток

Кор/сч. 30101810900000000705 БИК 040507705»

- изложить пункт 10 договора в части слов: «А.А.Ворончихин» изменить на «РА.ФИО5»

- изложить преамбулу акта приема-передачи в следующей редакции: «Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Муниципальная недвижимость» (далее - МУПВ «Муниципальная недвижимость»), в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ООО «Промснабсервис», в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий акт о нижеследующем:»

- изложить пункт 1 акта приема-передачи в следующей редакции: «Продавец в соответствии со ст.556 ГК РФ и Договором купли-продажи №01/02/13-Н от «01» февраля 2013 г. передал Покупателю всобственность Объект, который представляет собой нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> (общей площадью 343,6 кв.м) в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 5, 7-11 (1); 1 (I); этаж 1, 2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:000000:00:03025/1:10001, инвентарный номер: 05:401:002:000275030:0001»;

- изложить пункт 4 акта приема-передачи в части слов: «А.А. Ворончихин» изменить на «Р.А.ФИО5».

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 2-6 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и обоснованы сохранением у общества как субъекта малого и среднего предпринимательства права на приобретение спорных помещений в собственность при наличии отказа в выкупе нежилых помещений, частью которых являются спорные, по ранее поданному обращению.

Определениями суда от 10.08.2015, 26.08.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – Управление), индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) и Муниципальное унитарное предприятие г.Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей» (далее – МУПВ «ВПЭС»).

ИП ФИО1, извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечила. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие не явившегося представителя указанного третьего лица.

В судебном заседании представитель ООО «Промснабсервис» поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении. Истец считает, что с учетом сложившихся обстоятельств и наличия отказа в иске по ранее рассмотренному делу в отношении нежилых помещений, частью которых являются спорные, последствием такого отказа является необходимость в предъявлении нового иска в отношении оставшихся нежилых помещений, в отношении которых общество не утратило интерес и право на приобретение по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ. По мнению общества, при наличии у него преимущественного нрава на приобретение части арендуемого имущества – нежилых помещений, в отношении которых ранее не получено отказа в выкупе, ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Кроме того, истец полагает, что спорные нежилые помещения, которые являются объектом договора купли-продажи в редакции протокола разногласий от 18.02.2013 с изменениями от 10.03.2015, могут выступать самостоятельным предметом выкупа в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, поскольку являются самостоятельными объектами недвижимости, в отношении которых может быть осуществлен кадастровый учет и зарегистрированы права как на недвижимое имущество, что подтверждается техническими паспортами.

Истец основывает свои требования на том, что при передаче на рассмотрение суда спора о заключении договора суд должен рассмотреть все возможные варианты его заключения с учетом определения существенных условий договора, а отказ в иске по делу №А51-13737/2013 свидетельствует о том, что фактически преддоговорной спор не рассмотрен до конца, в связи с чем существует необходимость внесения определенности в правоотношения сторон путем обращения с рассматриваемым иском в суд с учетом нерассмотренных до конца судом условий договора и не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Как считает истец, поскольку при рассмотрении дела №А51-13737/2013 судами установлено, что только часть арендуемых нежилых помещений не подлежала выкупу, а оставшаяся часть (спорные помещения) представляет собой обособленный объект недвижимости, то существует возможность урегулирования разногласий по договору купли-продажи только в отношении спорных помещений как самостоятельного объекта.

По пояснениям представителя истца, целью обращения в суд с настоящим иском является устранение существующей до настоящего времени в отношениях сторон неопределенности с учетом протокола разногласий к договору купли-продажи от 01.02.2013 №01/02/13-Н и наличия судебных актов по делу №А51-13737/2013, которым существующий преддоговорной спор не был рассмотрен до конца в отношении спорных нежилых помещений.

Представитель МУПВ «Муниципальная недвижимость» и Управления по иску возражал, пояснил, что считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Указал на то, что спорные нежилые помещения объектом договора аренды с истцом не являлись и не являются, арендуемый объект сформирован как нежилые помещения общей площадью 472,9 кв.м, а отчуждение из муниципальной собственности имущества, право муниципальной собственности на которое не зарегистрировано, невозможно.

Представитель МУПВ «ВПЭС» также просил в удовлетворении иска отказать, указал на то, что волеизъявление собственника арендуемых истцом помещений было направлено на отчуждение именно указанных помещений как единого объекта недвижимости. Также считает необоснованной ссылку истца на возможность реализации преимущественного права на приобретение имущества на условиях ранее направленного проекта договора купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 №01/02/13-Н в отношении части нежилых помещений общей площадью 343,6 кв.м на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.02.2013 с учетом изменений от 10.03.2015 в порядке урегулирования преддоговорного спора, поскольку спор о возможности заключения договора судом уже рассмотрен в рамках дела №А51-13737/2013 и в удовлетворении требований отказано, при этом разногласий относительно предмета договора у сторон договора купли-продажи не имелось. Кроме того, третье лицо полагает, что спорные нежилые помещения общей площадью 343,6 кв.м не могут являться объектом реализации преимущественного права выкупа в рамках Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, поскольку данные помещения не являются отдельным самостоятельным объектом недвижимого имущества, в отношении которого произведены кадастровый учет и государственная регистрация права собственности муниципального образования, необходимые для совершения сделки купли-продажи и перехода права собственности к покупателю, отсутствует также волеизъявление самого собственника на выделение указанных помещений в самостоятельный объект. Также указал, что формирование из арендуемых истцом нежилых помещений самостоятельного объекта в составе нежилых помещений общей площадью 343,6 кв.м не представляется возможным, поскольку стены и перегородки данных помещений относятся (принадлежат) как к спорным помещениям, так и к другим помещениям, смежным с испрашиваемыми истцом, не имеют отдельного входа, и находятся на разных этажах здания.

Из материалов дела судом установлено, что 20.05.2004 МУП «Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества» (арендодатель) и ООО «Промснабсервис» (арендатор) заключили договор аренды №18 в отношении нежилых помещений общей площадью 472,9 кв.м, находящихся на 1, 2 этажах здания, расположенного по адресу: <...>, для восстановления, реконструкции и дальнейшего использования в коммерческих целях, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

Срок действия договора определен с 20.05.2004 по 20.05.2039. Актом от 20.05.2004 оформлена передача указанных помещений арендатору. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Собственником названных нежилых помещений является город Владивосток. Эти помещения переданы на праве хозяйственного ведения СМУП «Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества» (ныне – МУПВ «Муниципальная недвижимость») по договору об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения от 04.12.2001 №ХВ-ПР-009. Право хозяйственного ведения Предприятия зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.06.2010.

Постановлением главы города Владивостока от 02.12.2009 №1082 МУПВ «Муниципальная недвижимость» реорганизовано путем присоединения к нему муниципальных унитарных предприятий города Владивостока «Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества», «Владсоцторг». Указанная реорганизация завершена 29.04.2010, что подтверждается сведениями в выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.06.2011.

01.06.2012 истец на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» обратился с заявлением к МУПВ «Муниципальная недвижимость» о выкупе вышеуказанного недвижимого имущества в порядке, определенном вышеуказанным Федеральным законом.

Письмом от 13.06.2012 №409 МУП «Муниципальная недвижимость» сообщило обществу об отсутствии возражений и даче согласия на отчуждение вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ. Предприятие, ссылаясь на отчет об оценке имущества, проведенной ООО «Аудиторской компанией «ФинЭксперт», сообщило обществу, что стоимость подлежащего отчуждению имущества составляет 10317797 руб. без учета НДС (письмо от 13.11.2012 № 441).

МУП «Муниципальная недвижимость» письмом от 17.01.2013 №448 направило истцу предложение о заключении договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества общей площадью 472,9 кв.м по цене 10318000 руб., определенной согласно отчету об оценке, проведенной ООО «Аудиторской компанией «ФинЭксперт», от 22.10.2012 № 114, приложив проект договора купли-продажи объектов недвижимости от 01.02.2013 № 01/02/13-Н и акт приема-передачи имущества.

Общество, не согласившись со стоимостью имущества, подписало договор купли-продажи и акт приема-передачи с протоколом разногласий от 18.02.2013.

Письмом от 18.03.2013 №460 МУП «Муниципальная недвижимость» не согласилось подписывать договор купли-продажи в редакции протокола разногласий, выразило готовность заключить договор только по стоимости, определенной на основании отчетов оценки.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Приморснабсервис» в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, при этом общество просило изложить пункты 2.2.6, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.7, 3.8 договора, а также пункты 1, 2 акта приема-передачи в редакции истца исходя из рыночной стоимости имущества в сумме 4270000 руб. (дело №А51-13737/2013).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.08.2013 по указанному делу заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 решение от 05.08.2013 отменено; признана недостоверной величина рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (общей площадью 472,9 кв.м), в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1, 2, определенной отчетом об оценке ООО «Аудиторская компания «ФинЭксперт» от 22.10.2012 №114; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Суд апелляционной инстанции, установив, что часть арендуемых истцом нежилых помещений, занятых тепловым узлом и вошедших в общую площадь помещений (472,9 кв.м), переданных обществу по договору аренды от 20.05.2004, с момента их передачи не используется обществом и эта часть помещений фактически необходима и используется МУПВ «ВПЭС» для решения социальных вопросов местного значения (для размещения и эксплуатации теплового узла), с учетом правовой позиции Постановления Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 № 22-П сделал вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 472, 9 кв.м.

Данный вывод поддержан судом кассационной инстанции в постановлении от 21.11.2014, при этом отклонена ссылка общества в кассационной жалобе на необходимость исключения указанных помещений, занятых тепловым узлом (помещения №№1,2,3,4,6), из состава имущества, подлежащего отчуждению (помещений общей площадью 472,9 кв.м), поскольку в рамках спора по делу №А51-13737/2013 обществом требование о реализации преимущественного права на отчуждение части арендуемого имущества не заявлялось, правовая проверка возможности отчуждения соответствующего имущества с учетом положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ не проводилась.

С учетом выводов судов по делу №А51-13737/2013 ООО «Приморснабсервис» посчитало, что преддоговорный спор фактически остался неразрешенным, поскольку общество обладает правом на приобретение в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ части арендуемого объекта – нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 343,6 кв.м в здании (лит.А); номера на поэтажном плане: 5, 7-11 (I); 1 (I); этаж 1, 2, на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.02.2013, с учетом изменений от 10.03.2015. Общество полагает, что судами по вышеуказанному делу фактически указано на то, что с учетом фактического использования части нежилых помещений для решения социальных вопросов местного значения обществом не было реализовано его право в соответствии со статьёй 49 АПК РФ на изменение предмета заявленных требований в части уточнения состава спорных нежилых помещений.

При этом истец помимо вышеизложенных обстоятельств ссылается на направление ответчику изменений к протоколу разногласий от 18.02.2013, датированных 10.03.2015, содержание которых совпадает с предметом рассматриваемых требований в части изложения условий договора купли-продажи.

Суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Федерального закона.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По настоящему делу спор фактически связан с определением состава нежилых помещений, на которые претендует истец, и их рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а именно: 1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По делу №А51-13737/2013 судами установлено, что ООО «Промснабсервис» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность. Данное обстоятельство не подлежит доказыванию в рамках настоящего дела.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлен статьёй 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. Данный порядок предусматривает следующее.

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 указанного Федерального закона.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как установлено судом, объектом договора аренды от 20.05.2004 №18 являются нежилые помещения общей площадью 472,9 кв.м, находящиеся на 1, 2 этажах здания (лит.1), номера на поэтажном плане: 1-10, 1. Эти помещения с указанной нумерацией отражены в свидетельствах о государственной регистрации права хозяйственного ведения, договора аренды. К договору аренды приложены поэтажные планы помещений, в которых обозначены помещения первого этажа №1-10, помещение второго этажа №1.

Как установлено судами по делу №А51-13737/2013 согласно плану первого этажа здания на площади всего помещения №1 площадью 88,1 кв.м расположено оборудование центрального теплового пункта (ЦТП), в помещениях №№ 1, 2, 3, 4, 6 осуществляется эксплуатация действующего теплового узла.

В этой связи суд апелляционной инстанции в постановлении от 19.08.2014 по делу №А51-13737/2013, установив, что часть нежилых помещений, занятых тепловым узлом и вошедших в общую площадь помещений (472,9 кв.м), переданных обществу по договору аренды от 20.05.2004, с момента их передачи не используется обществом и эта часть помещений фактически необходима и используется муниципальным предприятием для решения социальных вопросов местного значения (для размещения и эксплуатации теплового узла), сделал вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 472,9 кв.м.

ООО «Промснабсервис», в свою очередь, фактически посчитало, что поскольку правом на изменение предмета заявленных требований в части уточнения состава выкупаемых нежилых помещений в рамках дела №А51-13737/2013 не воспользовалось, то реализация преимущественного права на приватизацию оставшихся спорных нежилых помещений является продолжением процедуры реализации преимущественного права по заявлению, поданному 01.06.2012 в МУПВ «Муниципальная недвижимость», о выкупе нежилых помещений общей площадью 472,9 кв.м. Поэтому предметом рассматриваемых исковых требований является заключение договора купли-продажи в отношении нежилых помещений общей площадью 343,6 кв.м, однако на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.02.2013 с учетом изменений от 10.03.2015.

Вместе с тем, доказательств реализации истцом преимущественного права на отчуждение части арендуемого имущества – нежилых помещений общей площадью 343,6 кв.м в дело не представлено, и на наличие таких доказательств общество не ссылается. Так, не имеется доказательств принятия ответчиком решения об отчуждении указанной части нежилых помещений, арендуемых истцом, и наличия согласия собственника на их отчуждение; определения Предприятием рыночной стоимости отчуждаемой части нежилых помещений и направления в адрес истца предложения, а также проекта договора купли-продажи в отношении спорного имущества. Между тем, именно такой порядок реализации преимущественного права предусмотрен Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ. Более того, при рассмотрении настоящего дела Предприятие прямо выразило свое несогласие на выкуп спорных нежилых помещений общей площадью 343,6 кв.м.

Довод истца о том, что спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в процессе реализации преимущественного права, предусмотренного вышеуказанным Федеральным законом, фактически не разрешен, является ошибочным. Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 по делу №А51-13737/2013, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 21.11.2014, в удовлетворении иска отказано, и данный отказ, вопреки утверждению истца, свидетельствует о завершении процедуры, которая началась с направления заявления от 01.06.2012 и направления МУП «Муниципальная недвижимость» письмом от 17.01.2013 исх.№448 обществу предложения о заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 472,9 кв.м. С учетом предмета рассматриваемых требований истец фактически настаивает на завершении в рамках настоящего дела спора об урегулировании разногласий, возникших еще при предыдущем обращении за выкупом нежилых помещений, поскольку основывает свои требования на проекте договора купли-продажи объектов недвижимости №01/02/1341 (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 и протоколе разногласий к нему от 18.02.2013, которые лишь были изменены 10.03.2015.

Кроме того, как указано выше, в соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Вместе с тем, поскольку истец основывает свои требования на проекте договора от 01.02.2013 и протоколе разногласий к нему от 18.02.2013 с учетом его изменения от 10.03.2015, то он фактически оспаривает состав подлежащего приватизации имущества, что действующим законодательством не предусмотрено.

Вышеизложенные обстоятельства, отсутствие доказательств согласия ответчика и реализации истцом права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, и соблюдения соответствующей процедуры в отношении нежилых помещений общей площадью 343,6 кв.м, которые с учетом изменения к протоколу разногласий от 10.03.2015 должны являться предметом договора купли-продажи, свидетельствуют об отсутствии оснований для удовлетворения иска. В этой связи доводы истца об изложении иных условий договора купли-продажи (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 №01/02/1341 в предложенной истцом редакции судом не оцениваются, поскольку их оценка на результат рассмотрения спора не повлияет.

Кроме того, согласно пункту 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Спорные помещения, в отношении которых заявлены требования и по заказу истца проведена оценка рыночной стоимости, являются частью нежилых помещений общей площадью 472,9 кв.м, которые включены в программу приватизации как один самостоятельный объект, а не как несколько объектов; спорные нежилые помещения не сформированы как обособленный объект недвижимости по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Таким образом, в рамках настоящего дела истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что на основе спорных помещений в установленном порядке создан самостоятельный объект недвижимого имущества, в отношении которого произведены кадастровый учет и государственная регистрация права собственности муниципального образования, необходимые для совершения сделки купли-продажи и перехода права собственности к покупателю. Представленный обществом технический паспорт по состоянию на 14.07.2014, на экспликации которого нежилые помещения общей площадью 343,6 кв.м выделены в составе нежилых помещений общей площадью 472,9 кв.м, не свидетельствует об их отдельном кадастровом учете.

Поскольку спорные помещения не являются обособленным самостоятельным объектом недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ, они не могут быть предметом договора купли-продажи, и возможность выкупа части арендуемого помещения при отсутствии на то воли собственника Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ не предусмотрена, то не имеется оснований для признании за истцом преимущественного права на приобретение спорных помещения по правилам статьи 3 указанного Федерального закона. Данные обстоятельства также являются основанием для отказа в удовлетворении иска.

При этом, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд учитывает, что ООО «Промснабсервис» не лишено возможности реализовать свое право, предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, в отношении нежилых помещений общей площадью 343,6 кв.м с соблюдением порядка реализации, предусмотренного указанным Федеральным законом.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Лошакова А.А.