Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Спасский Центральный рынок» (далее истец, ООО «СЦР») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Публичному акционерному обществу «Мегафон» (далее ответчик, ПАО «Мегафон») об обязании ответчика освободить занимаемые объекты аренды, расположенные по адресу: <...> и обязании ответчика провести ремонтные работы по восстановлению покрытия крыши и опорной колонные объекта аренды по адресу: <...>.

С учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ 21.09.2021, истец просил суд обязать ответчика произвести восстановительный ремонт указанной опорной колонны, а именно произвести выравнивание и укрепление просевшей опорной колонны на первоначальный уровень с остальными опорными колоннами для исключения наклона плит перекрытия и как следствие исключения углубления в крыше здания по адресу <...>.

В судебное разбирательство, назначенное на 21.12.2021, представители сторон не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. От истца через канцелярию суда поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, на уточненных исковых требованиях настаивает. Суд, в прядке статьи 156 АПК РФ, проводит судебное заседание в отсутствие представителей сторон.

От истца через канцелярию суда поступили фотоматериалы, которые приобщены судом к материалам дела.

В материалы дела ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик возражает против заявленных требований, полагает доводы истца о причинно-следственной связи возникновения повреждений крыши необоснованными, ссылается на проведенное им независимое техническое обследование здания-холодильника, расположенного по адресу: <...>, проведенное ООО «Оценка-Партнер», согласно которому все текущие и капитальные повреждения здания не связаны с эксплуатацией АМС, при этом АМС, установленная ПАО «Мегафон» не является источником возникновения имеющихся дефектов.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между ООО «СЦР» (арендодатель) и ОАО «Мегафон» (арендатор) заключен договор № 4-810-25-0027/01/06/14 от 01.06.2014 аренды о предоставлении конструктивного элемента объекта недвижимости (часть крыши) в пользование, в целях размещения оборудования и аренды помещения в здании, расположенного по адресу: <...>.

Указанный объект недвижимости принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Серия 25-АА № 745448 от 14.09.2006.

В соответствии с разделом 4 данного договора, арендатор обязан разместить оборудование на объекте аренды в соответствии с рабочей документацией и рабочим проектом на строительство базовой станции подвижной радиосвязи за свой счет (пункт 4.1.); производить своими силами и за свой счет текущий ремонт объектов аренды (пункт 4.4.); содержать объекты аренды в соответствии с санитарно-техническими, противопожарными и иными требованиями и нормами (пункт 4.5.); в случае повреждения объектов аренды или иного имущества арендодателя и третьих лиц при производстве монтажных, демонтажных, ремонтных, профилактических, эксплуатационных и иных работ, связанных с оборудованием, Арендатор обязуется произвести ремонтно-восстановительные работы за свой счет (пункт 4.8.); возвратить арендуемые объекты аренды с приведением их в первоначальное состояние, как по окончанию срока действия настоящего договора, так и в связи с его досрочным прекращением, с полным демонтажем оборудования и всех произведенных им отделимых улучшений с учетом нормального износа за время их использования по акту приема-передачи (пункт 4.9.).

В соответствии с актом приема-передачи конструктивного элемента объекта недвижимости (части крыши) Арендодатель передает Арендатору, а Арендатор принимает у Арендодателя в аренду (во временное пользование) конструктивный элемент объекта недвижимости (часть крыши) в целях размещения антенно-фидерного оборудования.

Оборудование было размещено на объекте аренды в соответствии условиями договора аренды (п. 4.1. договора) на основании проектной документации, изготовленной ООО «Монтаж-ДВ», которая представлена в материалы дела.

На момент установки антенно-фидерного оборудования, а также в период действия договора каких-либо замечаний и претензий со стороны Арендодателя не имелось. Договор заключен на срок с 01.06.2014 по 30.04.2015, пролонгация настоящего договора не предусмотрена (п. 10.1 договора).

В то же время, как следует из материалов дела, ответчик по истечении срока действия договора объект аренды (часть крыши) не вернул Арендодателю, а со стороны Арендодателя отсутствовали какие-либо возражения относительно дальнейшего использования арендованного имущества, в связи с чем суд считает, что в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ свидетельствует о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из представленной в материалы дела переписки между сторонами договора, арендодатель с 2018 года неоднократно обращался к арендатору с претензиями о периодически возникающих протечках крыши арендуемого объекта, полагая, что причиной данных протечек является ненадлежащий монтаж оборудование арендатора, а также ненадлежащее содержание арендатором арендованного имущества.

Претензией от 13.12.2019 истец уведомил ответчика о нахождении крыши арендуемого ответчиком объекта в неудовлетворительном состоянии и потребовал провести восстановительный ремонт объекта аренды.

В ответ на данную претензию арендатор отказал в проведении восстановительных работ, пояснив, что оборудование арендатора, установленное на крыше спорного объекта, не является причиной повреждения данной крыши. В указанном письме арендатор также уведомил арендодателя о намерении в первом квартале 2020 г. демонтировать свое оборудование с крыши здания.

Письмом от 12.12.2019 ответчик обратился к истцу с предложением заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды с 31.12.2019 по 31.12.2020, приложив к письму подписанный арендатором проект дополнительного соглашения.

Письмом от 16.01.2020 арендодатель отказал арендатору в продлении договорных отношений, мотивировав отказ ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей. Предусмотренных спорным договором аренды. В указанном письме истец также уведомил арендатора в возможно короткие сроки демонтировать АМС, внося при этом арендные платежи за фактическое пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Оставление ответчиком требований арендодателя об освобождении арендуемого объекта и проведении в нем восстановительного ремонта послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды недвижимого имущества, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Изложенное означает, что ответчик, обязанный по договору аренды осуществлять текущий и капитальный ремонт объектов, обязан проводить такие работы в соответствии с условиями договора и установленными законом требованиями.

В пункте 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В силу статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 12 ГК РФ присуждение к исполнению обязанности в натуре является одним из способов защиты гражданских прав.

Предусмотренная условиями договора аренды обязанность арендатора по несению расходов по ремонту арендованного имущества также обусловлена наличием вины арендатора в возникновении повреждений данного имущества.

Оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о недоказанности материалами дела наличия причинной связи между повреждениями опорной колонны и действиями ответчика.

Из материалов дела следует, что объектом аренды являлась часть крыши принадлежащего истцу здания.

Из пояснений истца и материалов дела следует, что договор аренды прекратился, 27.01.2021 антенно-фидерное оборудование было демонтировано ответчиком, данные обстоятельства не оспариваются истцом. При этом суд указывал истцу на необходимость уточнить и конкретизировать заявленные требования с учетом демонтажа оборудования, а также проведенных ремонтных работ в процессе рассмотрения дела.

В результате неоднократных уточнений требования истцом уточнены в последней редакции с указанием на необходимость произвести восстановительный ремонт опорной колонны, а именно произвести выравнивание и укрепление просевшей опорной колонны на первоначальный уровень с остальными опорными колоннами для исключения наклона плит перекрытия и как следствие исключения углубления в крыше здания.

Вместе с тем, опорная колонна не являлась объектом аренды по договору от 01.06.2014 г., достоверных сведений о ее состоянии и необходимости проведения ее ремонта в материалы дела не представлено.

Более того, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств состояния крыши здания и указанной в уточнениях опорной колонны в здании на момент заключения договора аренды.

Учитывая изложенное, суду не представляется достоверным установить техническое состояние имущества на момент его передачи в аренду ответчику, вследствие чего ссылки истца на неисполнение ответчиком требований ст. 622 ГК РФ о возврате имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом его нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, суд считает необоснованными.

В соответствии с выводами, изложенными в отчете № 224-1/3 по результатам обследования здания-холодильника, расположенного по адресу: <...>, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-Партнер» (далее ООО «Оценка-Партнер»), техническое состояние несущих конструктивных элементов здания-холодильника (Литер 1), расположенного по адресу: <...>, оценивается как аварийное, характеризующееся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности, опасности обрушения и опасности пребывания людей в зоне расположения конструкций.

Согласно отчету, дефекты, выявленные в ходе натурного обследования, являются эксплуатационными, вызванными внесением непроектных изменений в конструктивные элементы объекта исследования: демонтаж кирпичных перегородок с разрушением покрытия и основания пола без усиления каркаса здания, устройство фронтонов и скатной крыши.

При этом наличие антенно-мачтового сооружения (АМС), установленного на скатной крыше объекта исследования, не могло привести к возникновению имеющихся дефектов.

Истцом выводы указанного отчета оспорены, заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, однако данное ходатайство в порядке статьи 82 АПК РФ отклонено ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Рассмотрев заявленное ходатайство о судебной экспертизе, суд не усматривает оснований для его удовлетворения ввиду того, что вопросы поставленные для экспертизы, не приведут к установлению необходимых по делу обстоятельств, поскольку опорная колонна (вопрос 2) не относилась к арендуемому имуществу; оценка текущего состояния крыши с учетом того, что антенно-мачтовое оборудование было демонтировано в январе 2021 года и объект длительное время находился в самостоятельном пользовании истца, а также в связи с отсутствием документов о первоначальном состоянии крыши.

Вместе с тем, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено, является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в его обоснованности, а противоречий, исключающих однозначное толкование выводов эксперта, судом не установлено. Истцом не представлено доказательств опровергающих выводы, сделанные в отчете ООО «Оценка-Партнер». Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций здания по ул. Ленинская, 45 в г. Спасске-Дальний, изготовленное ООО «АрхПроект», судом не может быть принято во внимание, поскольку представлено в материалы дела лишь частично с 1 по 21 страницу из 33 страниц в соответствии с содержанием, из имеющейся в распоряжении суда части не представляется возможным установить какие-либо нарушения в состоянии объекта. Иных документов о состоянии объекта в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного отчет № 224-1/3, произведенный ООО «Оценка-Партнер», подлежит оценке наряду с другими доказательствами в соответствии с положениями частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Как следует из части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что истец в нарушении статьи 65 АПК РФ нормативно не обосновал и документально не подтвердил какие именно работы необходимо провести для приведения здания в удовлетворительное состояние.

Истцом не представлено документов, подтверждающих техническое состояние спорного объекта в момент его передачи ответчику в аренду, что не позволяет определить объем необходимых работ по приведению крыши здания в удовлетворительное состояние с учетом того, что спорное здание находится во владении и пользовании истца с момента демонтажа оборудования ответчиком.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет сам собственник имущества, к которым, в частности, относится и истец.

Из представленных претензий в материалы дела следует, что в качестве претензий к арендатору предъявлялось то, что крыша местами протекает, вследствие пробоев, сколов, трещин и других механических повреждений кровли, вызванное установкой антенно-фидерного оборудовании ПАО «Мегафон» на крыше здания (мачта связи, крепления мачты, растяжки). Однако, документов, фактически свидетельствующих о каких-либо данных фактах в материалы дела не представлено, какие-либо акты подписанные обеими сторонами, составленные специалистами в материалы дела не приобщались, осмотр объекта аренды до рассмотрения дела в суде не проводился.

Как следует из материалов дела, истец не предпринимал действенных попыток для сохранения имущества, для его изъятия у ответчика, в проведении капитального ремонта крыши здания с последующим отнесением расходов по ремонту на арендатора в части восстановления той части крыши, которая передавалась по договору аренды. При этом следует указать, что требования истца относятся к восстановлению всей крыши здания, а также опорной колонны, которые не являлись объектом аренды, согласно п. 1.1. договора аренды от 01.06.2014 в аренду передавалась только часть крыши, размер передаваемой части и ее техническое состояние на момент передачи не были установлены договором.

Кроме того, на момент принятия решения судом у ПАО «Мегафон» прекратились какие-либо права в отношении данного имущества, а соответственно данное лицо не может совершать в отношении указанного объекта недвижимости какие-либо значимые действия, в том числе ремонтные работы.

Изучив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.