Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 02.11.2005)

кУправлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 23.12.2004)

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Управления муниципальной собственности г. Владивостока

об оспаривании действий

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представитель ФИО1 по доверенности от 07.12.2011;

от ответчика – заместитель начальника ФИО2 по доверенности от 20.08.2012 № 12-64;

от МКУ – главный специалист юридического отдела ФИО3 по доверенности от 25.07.2012;

от УМС г. Владивостока – специалист 1 разряда ФИО4 по доверенности от 22.12.2011 № 28/1-7251,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Северная звезда» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по отказу в государственной регистрации права ООО «Северная звезда», оформленных сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.05.2012 № 01/216/2011-212, и об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения общей площадью 461,40 кв.м, включающие нежилые помещения общей площадью 405,20 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-22, этаж 1, назначение: спортивное; нежилые помещения общей площадью 56,20 кв.м в здании (лит. Б), номера на поэтажном плане 1-7, этаж 1, назначение: бытовое обслуживание, расположенные по адресу <...>.

Определениями от 13.08.2012 и от 31.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» и Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Представитель заявителя на требованиях настаивал в полном объеме, считает действия Управления по отказу в государственной регистрации права ООО «Северная звезда», оформленных сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.05.2012 № 01/216/2011-212 незаконными и нарушающим права и законные интересы общества.

Заявитель указал, что из представленных обществом документов однозначно следует вывод о том, что объекты недвижимости, приобретенные ООО «Северная звезда» по договору от 10.01.2012 № 220-КП, заключенному с МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» являются помещениями, в связи с чем утверждение Управления о необходимости соблюдения порядка отчуждения муниципального имущества, обязательность которого предусмотрена пунктом 7 статьи 3 Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», является необоснованным.

Общество указало, что правовые нормы, указанные Управлением в спорном отказе, устанавливают требования для купли-продажи зданий и сооружений и не распространяются на случаи купли-продажи помещений.

Законодательство Российской Федерации, по мнению заявителя, в случае купли-продажи нежилых помещений не требует представления в регистрирующий орган документов, подтверждающих приобретение земельного участка, в связи с чем оснований для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на спорные объекты недвижимого имущества – нежилых помещений – у Управления не имелось.

Управление с доводами заявителя не согласилось, считает отказ в государственной регистрации права законным и обоснованным, в обоснование возражений указало на невозможность проведения государственной регистрации перехода права, права собственности на спорные нежилые помещения, поскольку обществом, в нарушение абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не были представлены документы, подтверждающие соблюдение заявителем порядка отчуждения муниципального имущества – здания спортивной базы площадью 405,2 кв.м., здания сауны, площадью 56,2 кв.м.

Ответчик указал, то обоснованность спорного отказа подтверждается письмом Отделения № 1 филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное бюро технической инвентаризации», в соответствии с которым нежилые помещения, расположенные по ул. Черноморской 7Б в г. Владивостоке, площадью 56,2 кв.м. и 405,2 кв.м., представляют собой состав здания лит. А и лит. Б соответственно, в связи с чем оснований для государственной регистрации перехода права, права собственности на спорные здания ООО «Северная звезда» по договору купли-продажи от 10.01.2006 № 220-КП, у регистрационного органа не имелось.

МКУ «АПМЗН»с требованиями Общества также не согласилось, считает отказ Управления в государственной регистрации законным и обоснованным, а доводы заявителя не соответствующими законодательству, поскольку сообщением ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» подтверждается, что объекты недвижимого имущества за регистрацией прав на которые обратилось общество, являются отдельно стоящими зданиями.

Представитель третьего лица согласился с утверждением ответчика и указал, что поскольку спорные объекты недвижимости (здания) включенные в программу приватизации были отчуждены без одновременного отчуждения лицу, приобретшему здание, земельного участка, занимаемого таким имуществом и необходимого для его использования, оснований для государственной регистрации зданий переданных заявителю по договору купли-продажи не имелось.

Представитель УМС г. Владивостока доводы Управления поддержал в полном объеме, полагает обоснованным отказ в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на спорные объекты недвижимости, указал, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, в соответствии с требованием пункта 3 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Выслушав пояснения заявителя, ответчика и третьих лиц, исследовав материалы дела в их совокупности и взаимной связи, суд установил следующее.

В 2006 году состоялся аукцион по продаже объектов муниципального собственности – недвижимого имущества общей площадью 461,40 кв. м., включающее нежилые помещения площадью 405,2 кв.м. в здании (лит. А), этажность: 1, назначение: нежилое, спортивная база; нежилые помещения площадью 56,2 кв. м. в здании (лит. Б) этажность: 1, назначение: нежилое, сауна, расположенные по адресу: <...>, победителем которого было определено ООО «Северная звезда».

10 января 2006 года между Муниципальным казенным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» и ООО «Северная звезда» заключен договор купли-продажи недвижимости № 220-КП, согласно пункту 1.2 Дополнительного соглашения от 12.01.2006 к которому, предметом купли-продажи является недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 461,40 кв. м., включающие нежилые помещения площадью 405,2 кв.м. в здании (лит. А), этажность: 1, назначение: нежилое, спортивная база; нежилые помещения площадью 56,2 кв. м. в здании (лит. Б) этажность: 1, назначение: нежилое, сауна, расположенные по адресу: <...>.

Указанные помещения были переданы ООО «Северная звезда» по акту приема-передачи объекта недвижимости от 13 января 2006 года.

Согласно пункту 1.3 заключенного сторонами договора, объекты отчуждаемого имущества являлись собственностью муниципального образования город Владивосток, право собственности на которые было зарегистрировано в единомгосударственном реестре прав.

Продажа помещений осуществлялась в рамках деятельности МУ «АПМЗН» по приватизации муниципального имущества на основании решений Думы г. Владивостока № 35 от 03.12.2004 и № 87 от 21.07.2005, постановления Главы администрации г. Владивостока № 1478 от 18.11.2005, договора поручения № 003 от 22.07.2005, протокола об итогах аукциона № 7/2 от 27.12.2005.

20.12.2011 МКУ «АПМЗН» и ООО «Северная звезда» в целях осуществления государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на помещения по заключенному между сторонами договору купли-продажи № 220-КП от 10.01.2006, обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с соответствующим заявлением.

При проведении правовой экспертизы документов в соответствии со статьей 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственным регистратором установлено, что вЕдиный государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены регистрационные записи о праве муниципальной собственности на нежилые помещения площадью 405,2 кв.м в здании (лит А); номера на поэтажном плане 1-22; этаж 1; назначение: спортивное; нежилые помещения площадью 56,2 кв.м в здании (лит.Б); номера на поэтажном плане: 1-7; этаж: 1; назначение: бытовое обслуживание, расположенных по адресу: <...>, описание объектов сформировано на основании данных технической документации.

10.02.2012 с целью получения сведений о том, являются ли вышеуказанные объекты нежилыми помещениями в здании, либо отдельно стоящими зданиями, Управлением в адрес отделения №1 филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю был направлен соответствующий запрос, действия по государственной регистрации перехода права, права собственности по заявлению были приостановлены.

Письмом от 28.02.2012 № 221950 отделения №1 филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» было сообщено, что нежилые помещения площадью 56,2 кв.м. и площадью 405,2 кв.м., представляют собой здания лит. Б и лит. А. соответственно.

Сообщением, изложенным в письме от 12.05.2012 № 01/216/2011-212, ответчик отказал в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект по причине непредставления заявителем документов, подтверждающих соблюдение порядка отчуждения муниципального имущества, предусмотренного пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Посчитав, что отказ в государственной регистрации перехода права, права собственности не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ООО «Северная звезда», общество оспорило его в арбитражном суде.

Изучив материалы дела, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Так, согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Федеральный закон № 122-ФЗ») государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен статьей 13 Федерального закона № 122-ФЗ, в соответствии с пунктом 1 которого государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав определены статьей 18 данного Закона, в соответствии с пунктом 1 которого установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Пунктом 1 статьи 19 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором, в том числе, при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 17 закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из материалов дела следует, что обществом с целью государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на объекты недвижимого имущества в регистрирующий орган был представлен, в том числе, договор купли – продажи недвижимости от 10.01.2006 № 220-КП, что подтверждается заявлением от 20.12.2011.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ, которым обоснован отказ Управления в государственной регистрации перехода права и права собственности, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Судом установлено, что в качестве основания для отказа в государственной регистрации Управлением указано на непредставление заявителем документов, подтверждающих соблюдение порядка отчуждения муниципального имущества, предусмотренного пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, вывод регистрирующего органа о невозможности государственной регистрации перехода права собственности, права собственности на объекты недвижимого имущества основан на непредставлении обществом документов, подтверждающих приобретение земельных участков, на которых расположены спорные помещения и поставлен в зависимость от типа регистрируемого недвижимого имущества.

Вместе с тем, указанные регистрирующим органом правовые нормы в качестве основания для отказа в регистрации, как обоснованно отметил заявитель, устанавливают требования для регистрации купли-продажи зданий и сооружений и не распространяют свое действие на порядок регистрации купли-продажи помещений.

Согласно статье 12 Федерального закона № 122-ФЗ, Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

В соответствии с пунктом 23 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.

Таким образом, тип недвижимого имущества (здание, строение, помещение и т.д.), подлежащего регистрации, должен быть определен исходя из данных, содержащихся в едином государственном реестре прав, внесенных в реестр на основании данных технической инвентаризации.

Из буквального содержания текста сообщения об отказе в государственной регистрации от 12.05.2012 № 01-216/2011-212 следует, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок в ним 29.06.2004 внесена запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Владивосток на объекты: нежилые помещения общей площадью 405,20 кв. м. в здании (лит. А); номера на поэтажном плане 1-22; этаж 1; назначение: спортивное, нежилые помещения общей площадью 56,20 кв. м. в здании (лит. Б); номера на поэтажном плане: 1-7; этаж: 1; назначение: бытовое обслуживание.

Описание объектов сформировано на основании выписки из технического паспорта помещений от 30.01.2004 № 960в по результатам инвентаризации от 01.04.1997.

Кроме того, из договора от 10.01.2006 № 220-КП купли-продажи недвижимости также прямо следует, что предметом заключенного сторонами договора являются нежилые помещения, определенные пунктом 1.2 договора. При этом предмет договора купли-продажи полностью соответствует описанию объектов недвижимости в реестре.

Пунктом 10 статьи 33 Федерального закона № 122-ФЗ установлено, что до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества.

Материалами дела подтверждается, что в регистрирующий орган также были представлены кадастровые паспорта от 12.01.2012, из содержания которых следует, что объекты недвижимости, отчужденные по договору купли-продажи № 220-КП от 10.01.2006 являются помещениями.

Таким образом, утверждение общества о том, что объекты недвижимости, приобретенные ООО «Северная звезда» по договору от 10.01.2012 № 220-КП, являются помещениями, подтверждается данными, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, а также договором купли-продажи.

Ссылка Управления на письмо отделения № 1 Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Приморскому краю от 28.02.2012 № 221950 судом не принимается, поскольку сведениями из Единого государственного реестра прав № 00/040/2012-566 и № 00/040/2012-567 от 16.07.2012 (по состоянию на дату позже обжалуемого отказа), подтверждается, что объекты недвижимости, в отношении которых был выдан обжалуемый отказ, являются помещениями.

При этом из содержания письма ФГУП «Ростехинвентаризация», а также сообщения об отказе не следует, что в отношении рассматриваемых объектов недвижимости в государственный кадастр недвижимости либо в раздел I Единого государственного реестра прав были внесены соответствующие изменения.

Таким образом, коль скоро объект купли-продажи был сформирован органами местного самоуправления не как здание, а как нежилые помещения, такой объект мог быть продан без одновременного отчуждения земельного участка, на котором они находятся.

Пунктом 2 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ установлено, что истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Поскольку документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход прав на недвижимое имущество представленные обществом на государственную регистрацию, соответствовали требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре, а также содержали описание недвижимого имущества, суд соглашается с утверждением заявителя об отсутствии у Управления оснований для отказа в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требования заявителя и в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ возлагает на ответчика обязанность совершить действия, направленные на восстановление нарушенных прав заявителя, в срок, установленный пунктом 3 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика, а излишне уплаченная государственная пошлина – возврату из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по отказу в государственной регистрации права ООО «Северная звезда», оформленные сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.05.2012 № 01/216/2011-212, проверенные на соответствие Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решение в данной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Обществу с ограниченной ответственностью «Северная звезда» на нежилые помещения общей площадью 461,40 кв.м, включающие нежилые помещения общей площадью 405,20 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-22, этаж 1, назначение: спортивное; нежилые помещения общей площадью 56,20 кв.м в здании (лит. Б), номера на поэтажном плане 1-7, этаж 1, назначение: бытовое обслуживание, расположенные по адресу <...>, в 20-дневный срок.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Северная звезда» 2000 руб. (Две тысячи рублей) расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Северная звезда» из федерального бюджета 2000 руб. (Две тысячи рублей) государственной пошлины, излишнее уплаченной по платежному поручению от 14.11.2011 № 414 на общую сумму 4000 руб., находящемуся в материалах дела.

Исполнительные листы и справку на возврат государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья Нестеренко Л.П.