Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.А. Левченко, при ведении протокола секретарем судебного заседания Кан А.Д., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>; ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003) к обществу с ограниченной ответственностью «Холдинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 22.04.2016) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 104891252,69 руб. и пене в размере 74443011, 26 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, удостоверение, доверенность от 17.12.2021, диплом;

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность от 18.03.2022, диплом;

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Холдинвест"задолженности по арендной плате в размере 27 074 149, 50 руб. и пене в размере 53 372 779, 96 руб.

Определением от 16.12.2020 судом приостановлено производство по делу А51-18123/2020 до вступления в законную силу решения Приморского краевого суда по административному заявлению ООО «Холдинвест» к Думе г. Владивостока о признании не действующим п. 1.7.8. приложения № 1 к Решению Думы г. Владивостока Приморского края от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке».

Определением суда от 12.07.2020 произведена замена судьи Кобко Е.В. на судью Левченко Е.А. по делу №А51-18123/2020, дело №А51-18123/2020 передано на рассмотрение судьи Левченко Е.А.

Истец в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которым просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 30 448 241,43 руб. за период с 01.01.2011 по 30.09.2022, пени в размере 74 443 011,26 руб. за период с 16.01.2011 по 13.09.2022, всего – 104 981 252,69 руб.

Суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил заявленное ходатайство.

Как следует из искового заявления, между истцом и ответчиком заключен Договор аренды земельного участка №3792 от 17.07.2002, в нарушение условий которого ответчиком были нарушены обязательства в части оплаты арендной платы, на сумму которой начислена пеня, в связи с чем, образовалась задолженность в заявленной сумме.

Ответчик заявленные требования оспорил, полагает, что пропущен общий срок исковой давности для предъявления настоящих требований. Кроме того, ответчик возражает против использования в расчете арендной платы по договору коэффициента функционального использования 7, предусмотренного п.1.7.8 Приложения 1 к Решению Думы г.Владивостока Приморского края №505 от 30.07.2015, поскольку полагает, что доводы истца основаны на неверном толковании и понимании соответствующих норм материального права в противоречие с условиями заключенного договора и видом разрешенного использования земельного участка в противоречие с «Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, материалов дела следует, что между Администрацией г.Владивостока (Арендодатель) и ОАО «Холдинвест» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №3792 от 17.07.2002, согласно условиям которого Арендодатель в соответствии с земельным законодательством и постановлением администрации г.Владивостока №1216 от 05.07.2002 предоставляет из земель поселений, а Арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 2365 кв.м., расположенный в районе ул.Посьетская, 45 на условиях аренды сроком на 15 лет с 05.07.2002 по 04.07.2017.

В силу п.1.3 участок предоставляется для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания.

В силу п.2.1 за указанный в п.1 настоящего договора земельный участок Арендатору устанавливается арендная плата с коэффициентом 3.00 по отношению к базовой ставке арендной платы. Арендная плата вносится с даты принятия постановления ежеквартально, не позднее 15-го числа первого месяца квартала.

В силу п.2.2 размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовых размеров арендной платы за землю (без внесения изменений в договор).

Согласно п.2.3 при неуплате Арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Предупреждением №28/16-7679 от 21.09.2020 истец уведомил ответчика о том, что по указанному договору аренды произведен перерасчет арендной платы: - с 01.01.2011 по 31.12.2016 на основании постановления Администрации Приморского края от 19 марта 2009 №71 -па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края»; постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края»; решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; решения Думы города Владивостока от 24.11.2009 № 396 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (ред. 2. от 21.12.10) (п. 8.2 Приложения 1 - земельные участки для эксплуатации нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы) этажностью более 1 этажа). Арендная плата составила 899 256,22 рублей в квартал. С 01.01.2017 на основании постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па (в ред. от 11.08.2016) «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов»; постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края»; пункта 2 раздела 3 решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (п. 1.7.8 Приложения 1 - земельные участки для эксплуатации нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы) этажностью более 1 этажа). Арендная плата составила 614 021,43 руб. в квартал. Также уведомил о том, что в результате проверки расчетов по состоянию на 02.09.2020 у ООО «Холдинвест» имеется задолженность по арендной плате в размере 27 074 149,50 руб. и пене 53 372 779,96 руб., в связи с чем, просил в 7-дневный срок с момента получения настоящего предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме.

Указанное предупреждение направлено в адрес ответчика 21.09.2020, что подтверждается представленным в материалы дела простым уведомлением от 21.09.2020

Поскольку на момент подачи настоящего иска в суд задолженность ответчиком не погашена, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд с требованиями о взыскании суммы основной задолженности в размере 30 448 241,43 руб. за период с 01.01.2011 по 30.09.2022, пени в размере 74 443 011,26 руб. за период с 16.01.2011 по 13.09.2022, всего – 104 891 252,69 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Фактически по спорному договору между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком был заключен Договор аренды земельного участка №3792 от 17.07.2002, объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи.

В силу п.1.3 договора участок предоставляется для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания. Абзацем 3 п.5.4 договора на ответчика возлагалась обязанность завершить строительство объекта до 31.12.2004. Из материалов дела следует, что ответчик завершил строительство административного здания раньше срока, что подтверждается Актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, зарегистрированного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Приморского края за №586/2003 от 20.05.2003.

Таким образом, суд установил, что с 20.05.2003 целью использования спорного земельного участка является – для дальнейшей эксплуатации административного здания.

Судом установлено, что при расчете арендной платы за землю ответчик применял п.1.7.8 Приложения 1 к Решению Думы г.Владивостока №505 от 30.07.2015 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» с видом функционального использования – для обслуживания административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства.

Согласно действующей до 26.10.2020 редакции пп.33 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключался без проведения торгов.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление №582), которое в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 11.05.2004 №209-О сформулировал правовую позицию, согласно которой при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 ЗК РФ, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Пунктом 2 «Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582», утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12. 2017 №710, в целях применения названного принципа рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11 также разъяснено, что применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам с точки зрения их соответствия вышеуказанным ориентирам при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков, в том числе ранее принятым нормативным актам, но только с даты вступления в силу Постановления №582 (04.08.2009).

Судом установлено, что Решением Приморского краевого суда от 28.12.2020 по делу №3а-411/2020 признано недействующим со дня вступления в законную силу решения суда пункт 1.7.8 Приложения №1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемого при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», касающиеся установления значения коэффициента функционального использования земли - земельные участки, имеющие вид функционального использования земли – земельные участки нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы) этажностью более одного этажа, в размере 7.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения КФИ, установленного пунктом 1.7.8 Приложения 1 Решения №505, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд считает, что к расчету размера арендной платы по договору аренды от 17.07.2002 №3792 подлежит применению Постановление №75-па.

Постановление №75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. (пункт 4 Постановления №75-па).

Кроме того, ответчик заявил о применении срока исковой давности для предъявления настоящих требований за период с 01.01.2011 по 24.08.2017 года.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен законодательством в три года, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по наступлении срока исполнения (статьи 196, 200 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 Постановления N 43).

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

В части 5 статьи 4 АПК РФ установлен обязательный досудебный порядок по гражданско-правовым спорам денежного характера, срок рассмотрения претензии установлен в 30 дней.

Из материалов дела следует, что истец направил в адрес ответчика предупреждение от 21.09.2020 №28/16-7679 с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пене.

Исковое заявление подано в суд 17.11.2020, следовательно, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности за период за период с 01.01.2011 по 16.10.2020.

В пункте 10 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 указано, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как разъяснено в пункте 15 данного постановления, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Таким образом, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности для предъявления настоящих требований за период с 01.01.2011 по 16.10.2020, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в данной части.

Учитывая изложенное, суд самостоятельно исчислил сумму арендной платы, применив срок исковой давности, коэффициент функционального использования – 1, исследовав представленные в материалы дела платежные документы ответчика об оплате арендной платы, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности по оплате арендной платы за период с 18.10.2020 по 30.09.2022, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в данной части.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины между сторонами не распределяются, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Левченко Е.А.