Гражданский кодекс часть 1

к Муниципальному унитарному предприятию г. Владивостока "Муниципальная недвижимость" (ИНН <***>, ОГРН <***>); Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа

при участии:

от истца – ФИО1, удостоверение, доверенность от 16.02.2015;

от ответчика - Управление муниципальной собственности г.Владивостока – ФИО2, удостоверение, доверенность от 30.12.2016;

от ответчика - Муниципальное унитарное предприятие г.Владивостока "Муниципальная недвижимость" – ФИО2, удостоверение, доверенность от 10.01.2017;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Элегия-ДВ" обратилось в арбитражный суд Приморского края с заявлением к Муниципальному унитарному предприятию г. Владивостока "Муниципальная недвижимость"; Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о признании незаконным отказа муниципального унитарного предприятия города Владивостока «Муниципальная недвижимость» в преимущественном праве ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» на приобретение недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 161,2 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 1-14 (2), арендуемого по договору аренды недвижимого имущества от 16.07.2012 №16/07/12, выраженный в уведомлении №48/05 от 10.05.2016; обязании муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Муниципальная недвижимость» и Управление муниципальной собственности г. Владивостока заключить с обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛЕГИЯ-ДВ» договор купли-продажи недвижимого имущества арендуемого по договору от 16.07.2012 №16/07/12, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 161,2 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 1-14 (2).

В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, Регламентом арбитражных судов Российской Федерации, Регламентом Арбитражного суда Приморского края, утверждённым на заседании Президиума Арбитражного суда Приморского края 21.12.2007 г., в связи с уходом в отпуск судьи Кобко Е.В., в целях своевременного рассмотрения дела № А51-18330/2016, распоряжением Арбитражного суда от 15.02.2017, произведена замена судьи Кобко Е.В., дело № А51-18330/2016 передано на рассмотрение судье Гарбуз М.Н.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме, дал пояснения суду.

Представитель ответчиков требования оспорил, поддержал доводы изложенные в отзывах.

Из материалов дела суд установил, что в обоснование заявленных требований истец указал на следующее.

16 июля 2012 года между МУПВ «Муниципальная недвижимость» (арендодатель) и ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» (арендатор) заключён договор №16/07/12 аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 161,2 кв.м., этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 1-14 (И).

В соответствии с пунктом 1.3. договора срок действия договора устанавливается с 16.07.2012 по 15.07.2017.

ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» являясь арендатором, полагает, что добросовестно исполняет условия данного договора аренды, в том числе своевременно вносит арендные платежи в полном размере предусмотренным договором аренды.

ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» 15 сентября 2015 года обратилось в МУПВ «Муниципальная недвижимость» с просьбой о выкупе указанного выше недвижимого имущества.

Письмом № 99/11 от 02 ноября 2015 года МУПВ «Муниципальная недвижимость» информировало ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» о том, что уведомление о намерении рассмотреть вопрос о возмездном отчуждении ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, направлено в координационный совет по развитию малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке.

17 мая 2016 года ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» вручено уведомление №48/05, датированное 10 мая 2016 года, которым МУПВ «Муниципальная недвижимость» информировало ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» о наличии у него задолженности в размере 2 310 000 рублей по арендной плате по договору № 16/07/12 аренды недвижимого имущества от 16.07.2012, кроме этого в названном уведомлении указано, что ввиду несоответствия ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» обязательному условию, установленному пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, необходимо устранить упомянутые обстоятельства посредством оплаты задолженности по арендной плате в вышеуказанном размере.

Однако ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» полагает, что не имеет задолженности по арендной плате по договору № 16/07/12 аренды недвижимого имущества от 16.07.2012, что подтверждается актами сверок, произведёнными сторонами по состоянию на 30 сентября 2015 года и 30 июня 2016 года.

Поскольку в уведомлении № 48/05 от 10.05.2016, полученном ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» 17.05.2016, отсутствует предложение о заключении с ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, к нему не приложен проект договора купли-продажи арендуемого имущества, то данное уведомление является фактическим отказом в выкупе ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» имущества арендуемого им по договору № 16/07/12 от 16.07.2012.

Отказ в выкупе ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» имущества арендуемого им по договору № 16/07/12 от 16.07.2012, нарушает по мнению заявителя, его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предоставленное ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ», как субъекту малого предпринимательства, статьёй 3 Федерального Закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Расценивая указанное уведомление «МУПВ «Муниципальная недвижимость» в качестве отказа в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества путем его выкупа, ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» обратилось в суд с настоящими требованиями, полагая, что соответствующий отказ нарушает предусмотренное статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право на приобретение арендуемого имущества.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела арбитражный суд пришел к выводу о том, что предъявленные по настоящему делу требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно п. 5 ст. 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Как следует из материалов дела, нежилые помещения цокольного этажа общей площадью 161,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-14 (II), расположенные по адресу: <...>, находятся в собственности муниципального образования г. Владивостока.

На основании распоряжения УМИГА Администрации г. Владивостока от 01.02.2006 №21 договора от 01.02.2006 №ХВ-ПР-001 «Об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения» МУПВ «Муниципальная недвижимость» на праве хозяйственного ведения предоставлены нежилые помещения цокольного этажа, общей площадью 161,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-14 (И), расположенные по адресу: <...>

Право хозяйственного ведения МУПВ «Муниципальная недвижимость» зарегистрировано 30.01.2009.

Судом установлено, что 16.07.2012 между МУПВ «Муниципальная недвижимость» и ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» заключен договор аренды недвижимого имущества №16/07/12, по условиям которого последнему предоставлено во временное пользование предоставлены вышеуказанное недвижимое имущество для использования в целях «Служебное», сроком действия с 16.07.2012 по 15.07.2017.

15.09.2015 в адрес МУПВ «Муниципальная недвижимость» поступило обращение ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» (исх. от 14.09.2016 №56) о предоставлении преимущественного права выкупа на указанное арендуемое имущество в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Письмом МУПВ «Муниципальная недвижимость» от 02.11.2015 №09/11 ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» сообщено, что обращение и документы приложенные к нему переданы в УМС г. Владивостока для рассмотрения вопроса о даче согласия на отчуждение данного недвижимого имущества, кроме того, УМС г. Владивостока направило в координационный совет по развитию малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке уведомление о намерении рассмотреть вопрос о возмездном отчуждению ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» недвижимого имущества.

17.05.2016 ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» вручено уведомление МУПВ «Муниципальная недвижимость» от 10.05.2016 №48/05 о наличии задолженности по договору аренды от 16.07.2012 №16/07/12 в размере 2 310 000 рублей, при этом указано на несоответствие ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» условию, установленному пунктом 2 части 3 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и необходимости оплаты указанной задолженности.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», при этом согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условиях, указанных в названной статье.

При этом необходимо учитывать, что право предоставленное Федеральным законом № 159-ФЗ не является абсолютным, а лишь наделяет арендатора, соответствующего определенным критериям, преимущественным правом на выкуп арендуемого государственного имущества.

Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества урегулирован в статье 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Таким образом, приватизация недвижимого имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, возможна только в случае принятия унитарным предприятием решения о такой приватизации, наличия согласия собственника на отчуждение этого имущества и направления арендатору предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решение об отчуждении спорных нежилых помещений ответчиком не принималось, предложение о заключении договора купли-продажи не направлялось, что также подтверждается письмом МУПВ «Муниципальная недвижимость» от 29.08.2016 №96/08.

Положения части 2, 3 статьи 2 Федерального закона №159-ФЗ предусматривают право, но не обязанность государственного или муниципального унитарного предприятия на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества. Соответственно принятие предприятием решения о возмездном отчуждении имущества в порядке, предусмотренном статьей 4 названного Федерального закона, является его правом и не может подменяться судебным решением.

Для совершения сделки по купле-продаже, кроме формальных требований, регламентированных Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ, необходимо согласованная воля двух сторон сделки.

Письмом УМС г.Владивостока от 01.09.2016 №28/8-5862 сообщило, что в даче согласия на возмездное отчуждение ООО «ЭЛЕГИЯ-ДВ» спорного объекта недвижимости отказано.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц (п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, гражданское законодательство не предусматривает принудительной приватизации недвижимого имущества в отсутствие на то согласия его собственника.

Положения части 3 статьи 4 указанного Федерального закона, предусматривающее право предприятия принимать решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, только после получения согласия собственника на отчуждение этого имущества, корреспондирует нормам пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Часть 2 статьи 9 названного Федерального закона предусматривает иной порядок приватизации государственного или муниципального имущества, согласно которому субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159- ФЗ от 22.07.2008, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, при отсутствии принятого в соответствии со статьями 2, 4 Федерального закона № 159-ФЗ решения о приватизации, предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, направленного арендатору и в отсутствие согласия собственника на отчуждение имущества, истец не может быть признан лицом, имеющим право на приватизацию арендуемого имущества.

По смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотренное им преимущественное право выкупа арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества не может быть реализовано указанными лицами в порядке, установленном частью 2 статьи 9 этого Закона, если оно принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и отсутствует воля собственника этого имущества и самого унитарного предприятия на его приватизацию.

При таких обстоятельствах с учетом изложенного, суд считает заявленные требования общества с ограниченной ответственностью "Элегия-ДВ" не подлежащими удовлетворению, как заявленные незаконно и необоснованно.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья М.Н.Гарбуз