Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙТЭКС» (ИНН 2538076459, ОГРН 1032501898241); Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ (ОАО) Приморское отделение № 8635 (ОГРН 1027700132195)

о признании договора ипотеки недействительной (ничтожной) сделкой

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика ООО «СТРОЙТЭКС»: Паншин Д.Е., удост. № 25/1095, дов. 23.07.2009;

от ответчика ОАО Сбербанк: Нестреляев М.В., удост. №ПР 1490, дов. от 05.11.2010;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Стико-Инвест»» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙТЭКС»; Акционерному коммерческому Сберегательному банку (ОАО) Приморское отделение №8635 о признании договора ипотеки №800/01 от 27.11.2007 года, заключенного между ответчиками недействительной (ничтожной) сделкой.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 27.01.2011 по делу №А51-18422/2010 настоящее дело было приостановлено до вступления в силу решения Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-5881/2010.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2011 по делу №А51-18422/2010 указанное определение Арбитражного суда Приморского края от 27.01.2011 по делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

В судебное заседание 02.06.2011 года истец не явился, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие не явившегося истца.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей ответчиков суд установил следующее.

25.05.2007 между ООО «СТРОЙТЭКС» (застройщик) и ООО «Стико-Инвест» (дольщик) заключен договор №НД2-05/07-001 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. 2-я Круговая, д.14.

Право собственности ООО «СТРОЙТЭКС» на объект незавершенного строительства зарегистрировано 19.09.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА 916840, выданным УФРС по Приморскому краю.

27.11.2007 между ОАО «Сбербанк России» и ООО «СТРОЙТЭКС»заключен договор ипотеки №800/01, предметом которого являются объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 1 068, 20 кв. м, степенью готовности объекта - 20, 7 %, лит. А, расположенный по адресу: г Владивосток, ул. 2-я Круговая, 14, инвентарный номер: 05:401:002:000254240 и право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, площадью 2 605 кв. м, назначение: земли поселений, адрес объекта: ориентир: жилой дом, адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 136, примерно 44 м на юго-восток от ориентира, ориентир находится в границах участка (п. 1.2 договора).

Согласно п. 2.1 договора ипотеки № 800/01 от 27.11.2007 г. предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 800 от 27.11.2007 г. В соответствии с кредитным договором ООО «Стройтэкс» Банком был выдан кредит в размере 430 195 000 руб. на срок по 26.11.2010 г. для финансирования затрат на строительство 22-х этажного дома в г. Владивостоке в районе Океанского - Партизанского проспектов.

В обоснование исковых требований о признании договора ипотеки №800/01 недействительным истец указал на то, что заключенный между ООО «Стико-Инвест» и ООО «СТРОЙТЭКС» договор №НД2-05/07-001 от 25.05.2007 является договором инвестирования и строящийся на основании такого договора объект является объектом инвестиционной деятельности и принадлежит на праве долевой собственности субъектам инвестиционного процесса, и на момент государственной регистрации права собственности общества ООО «СТРОЙТЭКС» на спорный объект ответчик не обладал единоличной собственностью на названный объект незавершенного строительства; сослался на положения статей 3, 4, 6 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», положения пунктов 1, 2 статьи 1, пунктов 2, 3 статьи 2, а также пункта 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, суд считает, что исковые требования ООО «Стико-Инвест» не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно п. 1.1 договора №НД2-05/07-001 ООО «СТРОЙТЭКС» обязалось перед ООО «Стико-Инвест» в предусмотренный договором срок построить на принадлежащем ему на основании договора аренды земельном участке многоквартирный дом по адресу: г. Владивосток, ул. 2-я Круговая, 14 и по завершении строительства передать в собственность ООО «Стико-Инвест» 8 квартир, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. 2-я Круговая, 14.

На основании п. 4.1 указанного договора после окончания строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию, ООО «СТРОЙТЭКС» обязалось передать истцу квартиры, а дольщик обязался их принять и оплатить обусловленную в договоре цену.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Доказательств внесения истцом каких-либо инвестиций или капитальных вложений в строительство объекта недвижимости в материалы дела не представлено.

Согласно ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 №39-ФЗ право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору.

Согласно ст. 21 Закона от 25.02.1999 №39-ФЗ, в связи с принятием указанного закона признаны утратившими силу в части норм противоречащих настоящему Федеральному закону Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», в связи с чем, суд считает необоснованной доводы истца со ссылкой на ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», поскольку положения данной нормы противоречат положениям ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» в части признания инвестора собственником капитальных вложений до осуществления капитальных вложений.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 08.02.2011 №13534/10 определен следующий подход к применению положений законодательства.

Всилу пункта 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 ГК РФ правособственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как незавершенные строительством объекты, возникают не с начала строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

В случае, когда одна из сторон инвестиционного договора зарегистрировала индивидуальное право собственности на объект незавершенного строительства, в силу пункта 2 статьи 8 и статьи 219 ГК РФ право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства не возникло и у судов отсутствуют основания для признания за другой стороной договора такого права.

При рассмотрении спора следует учитывать, что права и обязанности из инвестиционного договора могут быть реализованы его сторонами, а их требования - удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота.

Суд считает заслуживающими внимания доводы банка о том, что, кредитуя строительство под залог строящегося объекта и права аренды на земельный участок, на котором этот объект возводится, банк полагался на записи о праве собственности застройщика на этот объект в Реестре прав на недвижимое имущество, которые в силу закона являются единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Условия договора долевого участия порождают обязательственные права требования между их участниками, но не могут повлиять на возникновение и действительность зарегистрированной ипотеки банка, который участником этих обязательств не являлся и не мог о них знать.

Учитывая изложенное, исковые требования ООО «Стико-Инвест»удовлетворениюнеподлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Стико-Инвест» о признании договора ипотеки №800/01 от 27.11.2007 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «СТРОЙТЭКС» и открытым акционерным обществом Акционерным коммерческим Сберегательным банком Приморское отделение №8635 недействительной (ничтожной) сделкой отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Скокленёва В.А.