Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.В.Кобко, при ведении протокола секретарем судебного заседания Козловой Н.Е., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Градис» к Обществу с ограниченной ответственностью «Алексс» о взыскании 340 146,95 рублей, об истребовании имущества из чужого незаконного владения

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, доверенность от 03.12.2012, паспорт;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 07.08.2012, удостоверение; директор ФИО3, решение от 08.10.2009, паспорт;

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Градис» (далее – ООО «Градис») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Алексс» (далее – ООО «Алексс») об обязании ООО «Алексс» освободить и передать ООО «Градис» по акту приема-передачи занимаемые ими по договору №4/284 от 04.02.1999 года нежилые помещения общей площадью 574,1 кв.м, расположенных по адресу: <...> Владивостоку, д.42, о взыскании с ООО «Алексс» в пользу ООО «Градис» задолженности по арендной плате в размере 154 612 рублей 25 копеек, о взыскании с ООО «Алексс» в пользу ООО «Градис» пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 185 534 рублей 70 копеек.

В судебном заседании 10.01.2013 суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований – просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 3 650 042,43 рублей, пени за просрочку уплаты арендных платежей в размере 3 421 348,25 рублей; обязать ООО «Алексс» освободить и передать ООО «Градис» занимаемые ответчиком по Договору №4/284 от 04.02.1999 нежилые помещения общей площадью 713,1 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В судебном заседании 04.02.2013 суд в порядке ст.163 АПК РФ определил объявить перерыв до 11.02.2013 года до 14 часов 00 минут. После перерыва заседание продолжено при участии тех же лиц.

В судебном заседании 11.02.2013 суд в порядке ст.163 АПК РФ определил объявить перерыв до 18.02.2013 года до 14 часов 30 минут. После перерыва заседание продолжено при участии тех же лиц.

В судебном заседании 18.02.2013 суд в порядке ст.163 АПК РФ определил объявить перерыв до 21.02.2013 года до 13 часов 30 минут. После перерыва заседание продолжено при участии тех же лиц.

Истец поддержал заявленные требования в уточненном виде, пояснил, что ответчик несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату по Договору аренды недвижимого имущества №4/284 от 04.02.1999, в связи с чем образовалась задолженность в заявленной сумме. На сумму задолженности начислена пеня. Срок действия договора прекратился в связи с отказом арендодателя, ответчик обязан освободить помещения.

Ответчик исковые требования не признает, пояснил, что у истца отсутствуют правовые основания для требования о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, поскольку истец, по мнению ответчика, фактически выразил свое согласие на прием арендных платежей в размере, предложенном ответчиком, кроме того, истцом не исполнена процедура расторжения договора аренды, предусмотренная действующим законодательством. Ответчик частично признал заявленные требования в части задолженности по арендной плате в размере 124 429,20 рублей. Ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера пени.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

04.02.1999 КУМИ г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Алексс» (Арендатор) подписали Договор аренды недвижимого имущества №4/284, согласно которому на основании Распоряжения председателя комитета №49 от 03.02.1999 Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: проспект 100 лет Владивостоку, д.42, общей площадью 1035 кв.м. для использования для использования в целях «магазин». После чего, 12.04.1999 между сторонами был подписан акт приема – передачи в аренду нежилого помещения.

Согласно п. 1.3 договора аренды, срок действия договора установлен с 03.02.1999 по 31.12.2000.

В соответствии с п. 3.1 договора № 4/284 сумма арендной платы составляет 24 666 рублей 12 копеек.

Соглашением от 01.12.2000 об изменении к договору аренды от 04.02.1999 изменен срок действия договора с 03.02.1999 до 31.12.2009, площадь арендуемого помещения уменьшена до 574,1 кв.м., арендная плата установлена в размере 25 879 рублей 50 копеек.

Договор аренды № 4/284 от 04.02.1999 с внесенными в него изменениями прошел государственную регистрацию в Приморском краевом центре регистрации недвижимости 06.03.2001 (регистрационный номер 25-14/2001-77), о чем выдано Свидетельство о регистрации права серии 25 АА № 016753 от 06.03.2001.

За период с 2003 года по 2009 год стороны подписывали дополнительные соглашения к основному договору, согласно которым изменялась арендная плата.

Дополнительным соглашением от 30.04.2003 арендная плата увеличена до 72 491 рубля 29 копеек; от 23.09.2003 арендная плата уменьшена до 39 345 рублей 73 копеек; от 17.03.2005 арендная плата установлена с 01.01.2005 по 31.01.2005 в размере 167 333 рублей 38 копеек, с 01.02.2005 по 21.06.2005 в размере 149 706 рублей 70 копеек, с 22.06.2005 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 04.04.2006 арендная плата установлена с 01.03.2006 в размере 141 796 рублей 62 копеек, с 10.06.2006 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 21.05.2009 арендная плата установлена с 13.05.2009 по 31.12.2009 в размере 141 205 рублей 44 копеек.

18.01.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ООО «Градис» выдано Свидетельство о государственной регистрации права серия 25-АБ №720017 на нежилые помещения в здании (лит.А), общей площадью 713,1 кв.м., номера на поэтажном плане 1 этаж (1-24); подвал (3,4,6,8,9,10,18,19,20,22,23,30), адрес объекта: <...>.

26.03.2012ООО «Градис» направило в адрес ООО «Алексс» Уведомление №29-у, в котором уведомляло о смене собственника арендуемых помещений, а также указывало реквизиты по которым необходимо производить оплату арендную плату.

26.03.2012 ООО «Градис» направило в адрес ООО «Алексс» Уведомление №29-р, в котором уведомляло о том, что ООО «Градис», являясь Арендодателем, приняло решение отказаться от Договора аренды №4/284 (04-00597-002-Н-АР-0915-00) от 04.02.1999, днем расторжения данного договора следует считать день окончания трехмесячного срока с момента получения настоящего уведомления.

03.07.2012 ООО «Градис» направило в адрес ООО «Алексс» Претензию, в которой сообщалось о сложившейся задолженности по арендной плате и предлагало в срок до 09.07.2012 уплатить образовавшуюся задолженность и подписать Актов сверки взаиморасчетов.

09.07.2012 ООО «Алексс» направило в адрес ООО «Градис» письмо, в котором сообщало о том, что ООО «Алексс», как субъект малого предпринимательства обладает преимущественным правом на оформление в собственность арендуемого нежилого помещения. Пока законность нового собственника будет проверяться в соответствующих правоохранительных органах, беспокоясь о сохранности имущества ООО «Алексс», находящего по адресу: <...>, ООО «Алексс» предлагает заключить договор аренды, на основании которого будет оплачивать арендную плату по ставке, действующей между ООО «Алексс» и УМИГА г.Владивостока в рамках Договора аренды №4/284 в размере 25 879,50 рублей, до выяснения всех обстоятельств.

09.01.2013 Комиссией в составе представителей ООО «Градис» был составлен Акт обследования объекта, расположенного по адресу: <...> Владивостоку, д.42, в результате обследования установлено, что над входом в помещение имеется большая красная вывеска с надписью ООО «Алексс». На входной двери располагается вывеска с указанием режима работы, а также юридического адреса ООО «Алексс». В нежилых помещениях обследуемого объекта располагается и осуществляет свою торговую деятельность ООО «Алексс», в помещении находится продавец.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по спорному договору истец просит взыскать с ответчика задолженность по основному долгу в размере 3 650 042,43 рублей за период с 18.01.2012 по 31.12.2012, сумму пени в размере 3 421 348,25 рублей за период с января 2012 по июнь 2012 года.

Изучив материалы дела, заслушав доводы истца, суд установил, что требования истца обоснованны и подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.06.2011 по делу №А51-5706/2011, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2011 по иску Администрации г.Владивостока к муниципальному учреждению «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Обществу с ограниченной ответственностью «Градис»; Третьи лица: УМС г.Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю о признании недействительными торгов в форме аукциона, состоявшиеся 22.12.2005 по продаже нежилого помещения общей площадью 713,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> Владивостоку, 42; о признании недействительным договора купли-продажи от 26.12.2005 №194-КП нежилого помещения общей площадью 713,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> Владивостоку, 42, заключенного между МУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» и ООО «Градис»; применении последствий недействительности сделки в виде возврата нежилого помещения общей площадью 713,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> Владивостоку, 42, в муниципальную собственность, в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку судом было установлено, что основания для признания недействительными торгов, а также для сделки купли-продажи и применения последствий недействительности сделки отсутствуют.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.08.2012 по делу №А51-9221/2012 по иску ООО «Алексс» к УМС г.Владивостока; Третьи лица – Главное управление федеральной регистрационной службы по Приморскому краю, ООО «Градис» по перерегистрации права собственности на помещение по адресу: <...> в удовлетворении исковых требований было отказано. Судом было установлено, что переданный по Договору купли-продажи недвижимого имущества №194-КП от 26.12.2005 года объект являлся собственностью муниципального образования г.Владивосток на основании зарегистрированного права собственности, в связи с чем орган местного самоуправления как собственник спорного имущества совершил распорядительные действия в отношении него в рамках ст.209 ГК РФ. При этом, распоряжение спорным имуществом собственником осуществлялось до издания и вступления в законную силу Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008.

Таким образом, суд установил, что Договор купли-продажи недвижимого имущества №194-КП заключен 26.12.2005 года, оплата по договору произведена в полном объеме, имущество передано по акту приема-передачи от 29.12.2005. Переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован 18.01.2012 в установленном законом порядке, следовательно, ООО «Градис» является законным собственником спорного имущества.

Из представленных в материалы дела уведомлений следует, что ООО «Градис» надлежащим образом известило ООО «Алексс» о смене собственника имущества с указанием реквизитов по которым необходимо перечислять арендную плату, что подтверждается Уведомлением №29-у от 26.03.2012 года.

Суд считает необоснованными доводы ответчика о том, что требования ООО «Градис» о взыскании задолженности из расчета в размере 342 355,70 рублей являются неправомерными, так как одно из существенных условий договора аренды это условие по цене, Арендатор в качестве согласия на заключение договора аренды перечислял собственнику помещения ООО «Градис» денежные средства в соответствии с Договором аренды №4/284 от 04.02.1999 в размере установленном договором в размере 25 879,50 рублей по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2012 по делу №А51-20429/2011, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012 по иску ООО «Алексс» к УМС г.Владивостока о взыскании суммы в размере 7 300 089 рублей 43 копейки неосновательного обогащения в удовлетворении исковых требований было отказано.

При вынесении данных судебных актов судом было установлено, что в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды. Пунктом 3.1 договора с учетом зарегистрированных изменений предусмотрено, что размер арендной платы за арендуемый объект составляет 25 879 рублей 50 копеек без учета НДС, оплата производится за каждый месяц вперед с оплатой до первого числа оплачиваемого месяца. Согласно пункту 6.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения цен, тарифов, коэффициентов инфляции в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом.

Решениями Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152; от 30.01.2003 N 165, от 30.01.2003 N 166; от 23.09.2004 N 17, от 27.12.2004 N 41, от 31.05.2005 N 69, Постановлением Главы Администрации г. Владивостока от 18.12.2002 N 2469 изменялись базовые ставки и коэффициенты арендной платы за нежилые объекты. Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов неоднократно уведомлял истца о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанные обстоятельства в силу ст.69 АПК РФ подтверждаются Решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2012 по делу №А51-20429/2011, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2012.

Таким образом, Дополнительным соглашением от 30.04.2003 арендная плата была увеличена до 72 491 рубля 29 копеек; от 23.09.2003 арендная плата была уменьшена до 39 345 рублей 73 копеек; от 17.03.2005 арендная плата установлена с 01.01.2005 по 31.01.2005 в размере 167 333 рублей 38 копеек, с 01.02.2005 по 21.06.2005 в размере 149 706 рублей 70 копеек, с 22.06.2005 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 04.04.2006 арендная плата была установлена с 01.03.2006 в размере 141 796 рублей 62 копеек, с 10.06.2006 в размере 342 355 рублей 70 копеек; от 21.05.2009 арендная плата была установлена с 13.05.2009 по 31.12.2009 в размере 141 205 рублей 44 копеек.

Учитывая изложенное, суд считает, что представленный истцом расчет взыскиваемой задолженности по Договору аренды недвижимого имущества №4/284 от 04.02.1999 в размере 3 650 042,43 рублей за период с 18.01.2012 по 31.12.2012 обоснован, подтверждается материалами дела, задолженность подлежит взысканию в полном размере.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п.4.1 Договора аренды недвижимого имущества №4/284 от 04.02.1999, при неуплате Арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 20 % от ставки арендной платы за каждый месяц просрочки.

Материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды недвижимого имущества №4/284 от 04.02.1999, в связи с чем истец правомерно начислил ответчику пеню за период с января 2012 по июль 2012 в размере 3 421 248,25 рублей.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Правила ст.333 ГК РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Однако, арбитражный суд, принимая во внимание предъявляемый ко взысканию размер спорной пени, период просрочки внесения оплаты, а также ходатайство ответчика о снижении пени в порядке ст. 333 ГК РФ, приходит к выводу о несоразмерности пеней в сумме 3 421 348,25 рублей последствиям нарушения ответчиком обязательства по Договору аренды недвижимого имущества №4/284 от 04.02.1999, и считает возможным в порядке ст. 333 ГК РФ снизить размер подлежащей взысканию пени до 245 342,20 рублей, исходя из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Таким образом, принимая во внимание ходатайство ответчика о снижении размера взыскиваемой неустойки, суд снижает размер неустойки до 245 342,20 рублей, исходя из двухкратной учетной ставки Банка России, поскольку указанная ставка не может быть менее ставки рефинансирования, которая по существу, представляет собой наименьший размер платы за пользование денежными средствами в российской экономике, что является общеизвестным фактом. Поэтому уменьшение неустойки ниже ставки рефинансирования возможно только в чрезвычайных случаях по общему правилу не должно допускаться, поскольку такой размер неустойки не может являться явно несоразмерным последствиям просрочки уплаты денежных средств.

В остальной части суммы заявленных требований о взыскании пени по Договору аренды недвижимого имущества №4/284 от 04.02.1999 суд считает необходимым отказать.

Из материалов дела следует, что между КУМИ г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Алексс» (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка №4/284 от 04.02.1999 со срок действия с 03.02.1999 по 31.12.2000.

В силу п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п.2 ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Истец, Уведомлением №29-р от 26.03.2012 уведомил ответчика об отказе от Договора аренды недвижимого имущества №4/284 от 04.02.1999.

Из представленных в материалы дела документов, а именно: почтовой квитанции с описью вложения от 09.04.2012, следует, что истец направлял по юридическому адресу и иным известным истцу адресам ответчика Уведомление №29-р от 26.03.2012, однако данное уведомление было возвращено истцу в связи с истечением срока хранения. Подлинные конверты были приобщены к материалам дела.

Согласно п.35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 №221, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. При неявке адресата за почтовым отправлением в течение 5 рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. По истечении установленного срока хранения не полученная адресатами простая письменная корреспонденция передается в число невостребованных почтовых отправлений. Не полученные адресатами регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям.

Учитывая изложенное, суд отклоняет доводы ответчика о неполучении им Уведомления №29-р от 26.03.2012 об отказе от Договора аренды недвижимого имущества №4/284 от 04.02.1999 и несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, поскольку ООО «Алексс», являющееся коммерческой организацией, которая на свой риск осуществляет деятельность, направленную на систематическое получение прибыли, должно было проявить должную степень осмотрительности и заботливости, с тем, чтобы получить почтовую корреспонденцию в установленный срок.

Таким образом, суд установил, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку истец в порядке ст.610 ГК РФ уведомил истца об отказе от спорного договора и просил освободить спорный объект недвижимости.

Суд считает необоснованными доводы ответчика о том, что принятие ООО «Градис» платежей в счет погашения задолженности по спорному договору является согласием ООО «Градис» на заключение договора аренды на новых условиях и фактически является пролонгацией договора аренды на неопределенный срок, поскольку принятие платежей по договору не является согласием ООО «Градис» на заключение договора и не является пролонгацией спорного договора на неопределенный срок, так как Уведомлением №29-р от 26.03.2012 ООО «Градис» заявило об отказе от спорного договора, а ответчик обязан вносит плату за пользование имуществом.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Документы, подтверждающие правомерность занятия спорного объекта недвижимости, в соответствии со ст.65 АПК РФ, ответчиком суду не представлены.

Учитывая изложенное, суд считает, что требования истца об обязании ООО «Алексс» освободить и передать ООО «Градис» занимаемые нежилые помещения общей площадью 713, 1 кв.м., расположенные по адресу: <...> являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с ООО «Алексс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «Градис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате в размере 3 650 042 (три миллиона шестьсот пятьдесят тысяч сорок два) рубля 43 копейки, пени за просрочку платежей в размере 245 342 (двести сорок пять тысяч триста сорок два) рубля 20 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 802 (тринадцать тысяч восемьсот два) рубля 94 копейки.

Обязать ООО «Алексс» освободить и передать ООО «Градис» занимаемые нежилые помещения общей площадью 713, 1 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО «Алексс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 48 554 (сорок восемь тысяч пятьсот пятьдесят четыре) рубля 01 копейка.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Кобко Е.В.