Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Галочкиной Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником Талышкиной О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района №15" (ИНН2538111858 , ОГРН 1072538006694, дата государственной регистрации 19.07.2007)

к Администрации города Владивостока (ИНН 2504001783, ОГРН 1022501302955, дата государственной регистрации 22.08.1991)

о взыскании 39 019 руб. 39 коп. составляющих задолженность по оплате за содержание и ремонт мест общего пользования МКД

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Правдюкова М.Г. по доверенности от 08.04.2015,

от ответчика - представитель Савочкин Д.Д. по доверенности от 01.10.2015 № 1-3/3413,

установил: Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района №15" обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации г.Владивостока о взыскании 39 019 руб. 39 коп. задолженности по оплате за содержание и ремонт мест общего пользования МКД, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Некрасовская д.96 корп.5 за период с 01.10.2012 по 30.09.2015.

В обоснование исковых требований истец указал, что решением собственников помещений в многоквартирном доме №96/5 по ул. Некрасовской в г.Владивостоке, оформленным протоколом №1 от 04.03.2008 г. ООО "Управляющая компания Первореченского района №15" была выбрана в качестве управляющей компании. К управлению домом общество приступило с 01.04.2008 г. С момента начала управления многоквартирными домами и до настоящего времени истец оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома. Собственником нежилых помещений в доме №96/5 по ул. Некрасовской площадью 51,8 кв. м является муниципальное образование г. Владивосток в лице Администрации г.Владивостока. Обязанность несения расходов по содержанию общего имущества возникает у ответчика в силу закона. Однако, ответчик отказывается в полном объеме производить оплату за эксплуатацию и ремонт мест общего пользования, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Администрация города Владивостока считает, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку администрация города Владивостока не является ни собственником спорных нежилых помещений, ни органом, уполномоченным действовать от имени их собственника. В связи с тем, что уполномоченным органом муниципального образования в отношении спорного муниципального имущества является управление муниципальной собственности города Владивостока, а не администрация города Владивостока, ответчик считает, что требования истца не подлежат удовлетворению. Кроме того, по мнению ответчика, Администрация г. Владивостока является ненадлежащим ответчиком по иску, поскольку в спорный период нежилые помещения были переданы в пользование иным лицам. Так, между администрацией г. Владивостока и ООО «ВИКОН» заключен договор аренды № 04-00783-002-Н-АР-6480-00 от 20.01.11 г., согласно которому ООО «ВИКОН» несет расходы по содержанию и ремонту общего имущества. Договором аренды недвижимого имущества предусмотрена обязанность арендатора заключить с эксплуатационными службами договоры на коммунальные услуги и возмещение затрат на техническое обслуживание помещений (строений).

Кроме того, в протоколе №1 от 04.03.2008 указано, что на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № 96/5 по ул. Некрасовская принято решение утвердить условия договора управления многоквартирным домом с ООО «Управляющая компания Первореченского района № 15». Между тем, в указанном протоколе отсутствует указание на принятие собственниками решения относительно тарифа на содержание и ремонт общего имущества. Наличие в протоколе фразы «утвердить условия договора» не позволяет достоверно констатировать то, что собственники помещений в спорном многоквартирном доме на общем собрании согласились с предложенной истцом - управляющей компанией ценой.

Так же ответчик указал, что истец не представил в материалы дела протоколы общего собрания собственников помещений дома № 96/5 по ул. Некрасовская, в которых собственники помещений дома утвердили тарифы 19 руб. 91 коп. за кв.м., 19 руб. 19 коп. за кв.м., 22 руб. 06 коп. за кв.м. Администрация г. Владивостока полагает, что в силу отсутствия документального обоснования примененного при расчете суммы задолженности тарифа, размер задолженности, заявленный в иске, не подтверждается материалами дела, что свидетельствует о необоснованности требований истца.

Суд установил, что решением собственников помещений в многоквартирном доме №96/5 по ул. Некрасовской в г.Владивостоке, оформленным протоколом №1 от 04.03.2008, ООО "Управляющая компания Первореченского района №15" была выбрана в качестве управляющей компании. К управлению домом общество приступило с 01.04.2008 г.

Собственником нежилых помещений площадью 51,8 кв.м. (в здании лит.1), номер на поэтажном плане: 1-5; этаж: полуподвальный; назначение: торговое, адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, ул.Некрасовская №96/5 является муниципальное образование г. Владивосток, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 22.11.2010 серия 25-АБ №492607.

20.01.2011 между Управлением муниципальной собственности г.Владивосток (Арендодатель) и ООО «ВИКОН» (Арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №04-00783-002-Н-АР-6480-00, в соответствии с пунктом 1.1 которого на основании договора купли-продажи права на заключение договора аренды муниципального имущества города Владивостока №12-ПА от 30.12.2010 "Арендодатель" сдает, а "Арендатор" принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), общей площадью 51,80 кв.м. (в здании литер 1, номера на поэтажном плане 1-5, этаж полуподвальный), расположенное по адресу: г.Владивосток, ул. Некрасовская дом 96 корп.5, для использования в целях "магазин". Согласно пункту 1.3 Арендодатель предоставляет Арендатору указанный в п. 1.1. Объект во временное пользование на срок с 20.01.2011 г. по 19.01.2016г.

Согласно пункту 2.4.8 договора Арендатор обязан в течение двадцати дней со дня подписания настоящего Договора: заключить договоры на водо-, тепло-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами Объекта непосредственно с организациями, предоставляющими указанные услуги. В течение 10 дней с момента заключения этих договоров письменно, с приложением копий договоров, уведомить об этом Арендодателя;

- заключить договор на сбор и вывоз бытовых отходов (а в случае осуществления Арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с организацией, предоставляющей соответствующие услуги. В течение 10 дней с момента заключения этого договора письменно, с приложением копии договора, уведомить об этом Арендодателя;

- заключить договор страхования Объекта аренды от пожара на весь срок аренды. В течение 10 дней с момента заключения этого договора письменно, с приложением копии договора, уведомить об этом Арендодателя;

своевременно производить оплату услуг по указанным договорам, а также в соответствии с платежными документами (счетами), выставляемыми специализированными организациями, в том числе управляющими компаниями, с которыми собственником муниципального имущества, в лице уполномоченного органа, заключен соответствующий договор на содержание общего имущества.).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что размер платы за коммунальные услуги, а также расходы по содержанию Объекта аренды определяются отдельными договорами, заключенными согласно п. 2.4.8. данного Договора, а также платежными документами (счетами), выставляемыми специализированными организациями.

Истец в период с 01.10.2012 по 30.09.2015 надлежащим образом оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества спорного многоквартирного жилого дома.

Поскольку за период с 01.10.2012 по 30.09.2015 услуги по содержанию и ремонту общество имущества многоквартирного дома ни арендатором, ни собственником нежилого помещения не оплачивались, образовалась задолженность в размере 39 019 руб. 39 коп., что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском к собственнику спорного помещения

Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы истца и возражения ответчика, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательство должно исполняться сторонами надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

Как следует из статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Доводы ответчика о том, что надлежащим ответчиком по настоящему является Управление муниципальной собственностью администрации г. Владивостока не признаются судом обоснованными, поскольку, несмотря на нахождение спорных помещений, в заявленный период на балансе УМС г. Владивостока, собственником недвижимого имущества является Владивостокский городской округ, который и должен нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Довод ответчика о том, что то Администрация г.Владивостока по данному делу является ненадлежащим ответчиком, так как договором аренды от 20.01.2011 обязанность по оплате за эксплуатационные расходы, коммунальные и другие административно-хозяйственные услуги, возложена на арендатора, отклоняется судом в силу следующего.

Как следует из материалов дела нежилое помещение в многоквартирном доме общей площадью 51,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Некрасовская, 96/5 находится в собственности у ответчика.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, Администрация г.Владивостока как собственник помещения в силу закона несет расходы по его содержанию, поскольку непосредственно на арендатора законом указанное бремя не возложено.

Ссылка ответчика на то, что такая обязанность арендатора вытекает из содержания договора аренды, является неосновательной, так как этот договор регулирует отношения собственника и арендатора.

Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц) (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса).

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Как следует из материалов дела, договор между истцом и ООО «ВИКОН» на содержание, обслуживание, текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома не заключался.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.06г. № 491 предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее, чем 1 год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Довод ответчика о необоснованности требований истца, поскольку в протоколе №1 от 04.03.2008 отсутствует указание на принятие собственниками решения относительно тарифа на содержание и ремонт общего имущества, а так же в связи с отсутствием документального подтверждения того, что собственники помещений дома утвердили тарифы 19,91 руб. за кв.м., 19, 19 руб.за кв.м., 22,06 руб.за кв.м., судом не принимается в силу следующего.

Согласно протокола №1 от 04.03.2008 собственники помещений в многоквартирном доме № 96/5 по ул. Некрасовская в г.Владивостоке, выбрали способ управления – ООО «Управляющая компания Первореченского района №15» (пункт 1 протокола), пунктом 2 протокола утверждены условия договора управления ООО «Управляющая компания Первореченского района №15».

В соответствии с пунктом 5.3 договора№15-8/50-08 управления многоквартирным домом № 96/5 по ул. Некрасовская в г.Владивостоке размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, указанных в приложении №2 к настоящему Договору на момент заключения настоящего договора составляет 15 руб. 68 коп. за 1 кв.м. рублей в месяц, в том числе за работы по управлению многоквартирным домом.

Пунктом 5.4 договора, предусмотрено, что Управляющая организация вправе за 30 дней до окончания каждого года действия настоящего Договора предоставить Собственнику и другим собственникам помещений в Многоквартирном доме предложения по изменению перечней, указанных в приложениях №2 и №3, с приложением сметы расходов на исполнение услуг и работ по управлению Многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме. Указанная смета является основанием принятия общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме решения об изменении на следующий отчетный период размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае, если общее собрание собственников помещений в Многоквартирном доме в указанный срок не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то Управляющая организация, начиная с первого месяца, следующего отчетного периода, вправе начислять плату за содержание и ремонт жилого помещения за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, применяя базовый индекс потребительских цен, увеличенный на 10 процентных пунктов.

Согласно пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Обязанность ответчика, как собственника помещения дома, оплачивать стоимость услуг по ремонту и содержанию общедомового имущества по ставкам, установленным собственниками помещений, а при их отсутствии - по ставкам, утвержденным органом местного самоуправления, прямо предусмотрена нормами жилищного законодательства.

Из материалов дела следует, что собственники помещений спорного дома не приняли на общем собрании решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В связи с чем, истец при расчете стоимости своих услуг применил размер платы за содержание и текущий ремонт для собственников помещений в многоквартирном доме №96/5 по ул. Некрасовская в г.Владивостоке по состоянию на октябрь 2012 года в размере 19 руб. 91 коп. за 1 кв. м, что соответствует тарифу, установленному для жилых благоустроенных домов высотой более трех этажей, оборудованных водопроводом, канализацией, централизованным отоплением и горячим водоснабжением, с учетом вывоза твердых бытовых отходов, утвержденному п. 4.1 приложения №2 к Постановлению администрации города Владивостока №1520 от 21.11.2005 г. (в редакции Постановления администрации города Владивостока 2408 от 27.06.2012 г.), с 01.01.2013 г. в размере 19 руб. 19 коп. за 1 кв.м., утвержденный Постановлением Администрации г. Владивостока №366 от 22.05.2008 г., с 01.01.2014 г. в размере 22 руб. 06 коп. за 1 кв.м., утвержденный Постановлением Администрации г.Владивостока №3811 от 26.12.2013г.

Пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.06г. № 491, предусмотрено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. В связи с чем, ответчику следовало вносить плату за содержание и ремонт в размере, установленном для собственников жилых помещений, за исключением вывоза ТБО.

Так как ООО «Управляющая компания Первореченского района №15» на основании решения собственников многоквартирного дома осуществляет содержание, обслуживание и текущий ремонт многоквартирного дома № 96/5 по ул. Некрасовская в г.Владивостоке, то Администрация г.Владивостока, являясь собственником нежилого помещения в этом доме, обязано было ежемесячно производить возмещение ООО «Управляющая компания Первореченского района №15» издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. При этом, несение расходов за пользование общим имуществом не связано с наличием каких-либо дополнительных условий (заключение договора). Обязанность несения расходов по содержанию общего имущества возникает у ответчика в силу закона.

Факт оказания истцом работ по содержанию, управлению и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома не оспорен ответчиком.

При этом, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2010 N 4910/10, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Статьей 9 АПК РФ предусмотрено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил суду доказательств оплаты задолженности в полном объеме, что свидетельствует об обоснованности заявленных требований.

При таких обстоятельствах, учитывая надлежащее исполнение истцом своих обязанностей, отсутствие доказательств оплаты ответчиком на дату рассмотрения дела в суде задолженности в полном объеме, суд признает требования истца о взыскании 39 019 руб. 39 копеек задолженности законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, в удовлетворении остальной суммы долга суд истцу отказывает в связи с ее оплатой ответчиком.

Так как истец при подаче иска уплатил государственную пошлину в установленном законом размере, требования истца судом удовлетворены в полном объеме, в связи с чем, расходы по уплаченной государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с администрации г.Владивостока в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Первореченского района №15" 39 019 рублей 39 копеек задолженности, 2000 рублей госпошлины по иску.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Галочкина Н.А.