Гражданский кодекс часть 1

Прокуратура Приморского края в интересах общества с ограниченной ответственностью «Культурно-просветительский центр «Познать себя» (далее – ООО «КПЦ «Познать себя») обратилась в Арбитражный суд Приморского края к Управлению Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее – Управление Росрегистрации по ПК) с заявлением о признании незаконными оформленных письмом от 28.01.2008 №01/197/2007-207 действий по отказу ООО «КПЦ «Познать себя» в государственной регистрации договора №01-Ю-10137 от 29.11.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:01 00 27:0035 площадью 208 кв.м, находящегося по адресу (ориентир): <...>, примыкающего к ориентиру с северо-запада для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации пристройки к существующему зданию; обязании Управления Росрегистрации по ПК в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу зарегистрировать договор №01-Ю-10137 от 29.11.2007 аренды земельного участка, заключенный между Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края и ООО «КПЦ «Познать себя».

Определением Арбитражного суда Приморского края от 18.03.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация г.Владивостока, Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края.

Представитель Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Суд, руководствуясь ст.156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие указанного лица по имеющимся материалам дела.

Прокуратура Приморского края, настаивая на заявленных требованиях, пояснила, что действующим законодательством установлен исчерпывающий перечень документов, подлежащих представлению на государственную регистрацию. При обращении ООО «КПЦ «Познать себя» в Управление Росрегистрации по ПК обществом были представлены все необходимые для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка документы, однако был получен отказ, мотивированный ответчиком непредставлением ООО «КПЦ «Познать себя» надлежащим образом заверенной копии постановления главы муниципального образования г.Владивосток о продлении срока предварительного согласования места размещения объекта. Прокуратура Приморского края считает, что оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды не имелось, поскольку изданное Администрацией г.Владивостока постановление о предоставлении земельного участка заявителю от 31.01.2007 №1260 подтверждает законность предоставления вышеназванного земельного участка в аренду ООО «КПЦ «Познать себя». Истребование дополнительных документов при наличии данного постановления недопустимо. Кроме того, поскольку постановление о продлении срока действия предварительного согласования места размещения объекта, в связи с отсутствием которого было отказано в государственной регистрации, не издавалось, в настоящее время данное нарушение устранить невозможно. В связи с чем, нарушается право истца на осуществление деятельности общества.

ООО «КПЦ «Познать себя» поддержало доводы прокуратуры в полном объеме.

Ответчик оспорил заявленные требования, пояснил, что в ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что трехлетний срок действия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта от 26.11.2003, установленный пунктом 8 статьи 31 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) на момент предоставления спорного земельного участка в аренду (31.01.2007) истек. По его мнению, Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ о регистрации» установлен не исчерпывающий перечень документов, подлежащих представлению на государственную регистрацию, представленные документы должны соответствовать требованиям, установленным действующим законодательством. В данном случае ЗК РФ предусматривает требования к сроку действия распорядительного акта о предварительном согласовании места размещения объекта, в связи с чем, у ООО «КПЦ «Познать себя» были истребованы дополнительные документы, так и не представленные заявителем на государственную регистрацию, что явилось основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды.

Администрация г. Владивостока поддержала заявленные прокуратурой Приморского края требования, пояснив, что издание постановления о предоставлении земельного участка в аренду ООО «КПЦ «Познать себя» от 31.01.2007 №1260, принятого на основании постановления о предварительном согласовании места размещения объекта от 26.11.2003 №2803, по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта не свидетельствует о его недействительности и не требует продления срока его действия, поскольку ООО «КПЦ «Познать себя» обратилось в Администрацию г.Владивостока с заявлением о предоставлением в аренду предварительно согласованного земельного участка 30.06.2006, т.е. до истечения срока действия постановления от 26.11.2003 №2803, однако в связи с большой загруженностью специалистов Администрации г.Владивостока, срок рассмотрения заявления был пропущен. Истребование Управлением Росрегистрации по ПК распорядительного акта о продлении постановления о предварительном согласовании места размещения объекта считают не основанным на нормах действующего законодательства.

Посчитав, что отказ регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «ПКЦ «Познать себя» обратилось с жалобой в Прокурату Приморского края, которая в свою очередь в интересах обратилось с целью защиты интересов ООО «ПКЦ «Познать себя» с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее:

Постановлением Администрации г.Владивостока от 26.11.2003 №2803 ООО «ПКЦ «Познать себя» было предварительно согласовано место размещения пристройки к существующему зданию на земельном участке площадью 208 кв.м, расположенном в районе ул. Светланская, 108е в г. Владивостоке. Согласно п.3 названного постановления определено, что постановление действительно в течение трех лет.

30.06.2006 ООО «ПКЦ «Познать себя» обратился в Администрацию г.Владивостока с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду для строительства с приложением требуемого в данном случае пакета документов. Данное заявление было рассмотрено Администрацией г.Владивостока в январе 2007 года, принято постановление 31.01.2007 №1260 о предоставлении ООО «ПКЦ «Познать себя» вышеназванного земельного участка в аренду сроком на 5 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации пристройки к зданию, расположенному по адресу: <...>.

21.09.2007 на основании указанного постановления между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока (далее – УМИГА) и ООО «КПЦ «Познать себя» был заключен договор аренды земельного участка.

16.10.2007 ООО «КПЦ «Познать себя» обратился в Управление Росрегистрации по ПК с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.09.2007 №01-010027-Ю-Д07154, заключенного между УМИГА и ООО «КПЦ «Познать себя».

Однако, поскольку в соответствии с п.21 ст.7 Закона Приморского края от 29.12.2003 №90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» (в ред. Закона Приморского края от 18.12.2006 №21-КЗ) с 01.02.2007 полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г. Владивостока наделены органы исполнительной власти Приморского края, а именно, Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, УМИГА на момент заключения договора аренды от 21.09.2007 был не уполномочен выступать арендодателем вышеназванного земельного участка.

30.11.2007 в Управление Росрегистрации по ПК был представлен договор аренды земельного участка от 29.11.2007 №01-Ю-10137, заключенный Департаментом, как уполномоченным по распоряжению земельными участками, с ООО «ПКЦ «Познать себя».

В результате проведения правовой экспертизы документов в порядке ст.13 ФЗ о регистрации было установлено, что трехгодичный срок действия постановления от 26.11.2003 на момент принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду ООО «ПКЦ «Познать себя» 31.01.2007 истек. В связи с этим, государственная регистрация была приостановлена по тому основанию, что заявителем не был представлен распорядительный акт о продлении срока действия предварительного согласования места возмещения объекта. В результате, поскольку документы, подтверждающие продление срока предварительного согласования объекта, по истечении срока приостановления, в Управление Росрегистрации по ПК представлены не были, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды на основании абзацев 4, 10 п.1 ст.20 ФЗ о регистрации (сообщение об отказе от 28.01.2008 №01/197/2007-207).

Исследовав материалы дела, проанализировав доводы представителей сторон, третьего лица, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Срок действия постановления администрации г. Владивостока от 08.12.2003 № 2895 «О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью «Лубримастер» земельного участка в районе ул. Порт-Артурская» истек 09.12.2006 г.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 32 Земельного кодекса РФ решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в двухнедельных срок. Заявление о предоставлении земельного участка было подано заявителем в администрацию г. Владивостока 05.07.2005 г., то есть в случае своевременного рассмотрения заявления третьим лицом решение о предоставлении земельного участка должно было быть принято в течение действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Администрация г. Владивостока в судебном заседании не привела убедительных доводов относительно причин несвоевременного принятия решения о предоставлении Обществу земельного участка.

Статьей 18 Конституции Российской Федерации провозглашено, что права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими и определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Таким образом, ООО «Лубримастер» не должно было претерпевать какие-либо неблагоприятные последствия бездействия администрации г. Владивостока, не рассмотревшей в установленный срок заявление о предоставлении земельного участка.

Следовательно, администрация обоснованно, в рамках существовавших у нее на тот момент полномочий, приняла постановление от 16.01.2007 № 201 о предоставлении Обществу земельного участка в аренду сроком на 5 лет для строительства центра автоуслуг, а факт того, что это постановление было издано по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не свидетельствует о его недействительности и не требует продление срока действия постановления администрации о предварительном согласовании места размещения объекта.

При этом, суд указал, что администрация г.Владивостока, в рамках существовавших у нее на тот момент полномочий, приняла постановление от 16.01.2007 № 201 о предоставлении Обществу земельного участка в аренду сроком на 5 лет для строительства центра автоуслуг, а факт того, что это постановление было издано по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не свидетельствует о его недействительности и не требует продление срока действия постановления администрации о предварительном согласовании места размещения объекта.

Согласно п. 8 ст. 31 Кодекса решение о предварительном согласовании размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства, которое действует в течение трех лет.

Таким образом, вывод суда о том, что распоряжения Мэра г. Тольятти изданы в пределах его компетенции, срок предварительного согласования места размещения объекта один раз продлялся, издание распоряжения о еще одном продлении сроков, если таковое и было нужно, также находится полностью в его компетенции, распоряжение N 3883-1/р о предоставлении земельного участка в аренду для строительства фактически свидетельствует о согласии органа местного самоуправления на продление срока предварительного согласования места размещения объекта, является обоснованным.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Поскольку при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды Обществом представлены документы в соответствии со ст. 17 вышеназванного закона, у Регистрационной службы отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации.

При правовой экспертизе документов факта принятия документов с нарушением компетенции и (или) с нарушением порядка их принятия, который установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, Регистрационной службой не установлено.

Регистрационной службой фактически поставлен под сомнение принятый органом местного самоуправления в пределах его компетенции правовой акт. Однако действующим законодательством регистрационному органу подобные полномочия не предоставлены.

Арбитражный суд правильно указал, что отказ в данном случае в государственной регистрации договора аренды земельного участка нарушает права Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует дальнейшему осуществлению строительства объекта.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предоставляет органам государственной регистрации права оценивать наряду со сделкой по отчуждению объектов муниципальной собственности - правовым основанием для регистрации перехода права собственности предшествующую ей административную процедуру и порядок проведения торгов как условие для ее совершения.

Оспариваемым решением ГУ ФРС, не являясь заинтересованным лицом, не обладая полномочиями по контролю или надзору в отношении администрации и КУМИ, в отсутствие установленных законом оснований осуществило оценку процедуры и порядка проведения торгов, предшествовавших заключению договора купли-продажи недвижимого имущества N 36ПР от 10.01.2006, и отказало в государственной регистрации прав.

Согласно пункту 2 ст.17, ст.18 названного закона предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, кроме указанных в пункте 1 названной статьи, однако

При таких обстоятельствах суд отказывает заявителю в удовлетворении требований в полном объеме.

Согласно требованиям пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ о регистрации)

Отношения, возникающие в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются как нормами ГК РФ, так и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст.2 названного федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии с абз.3 п.1 ст.13 данного закона в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производится правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Согласно ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статья 20 этого же закона устанавливает основания для отказа в государственной регистрации прав. В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Пунктом 5 ст.2 и абзацем 2 п.3 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена возможность обжалования отказа в регистрации заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Как следует из материалов дела, в качестве основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок послужило то обстоятельство, что истец в соответствии с правилами ст.36 Земельного кодекса РФ ра

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными оформленные письмом от 28.01.2008 №01/197/2007-207 действия Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю по отказу обществу с ограниченной ответственностью «Культурно-просветительский центр «Познать себя» в государственной регистрации договора №01-Ю-10137 от 29.11.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:01 00 27:0035 площадью 208 кв.м, находящегося по адресу (ориентир): <...>, примыкающего к ориентиру с северо-запада для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации пристройки к существующему зданию.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу зарегистрировать договор №01-Ю-10137 от 29.11.2007 аренды земельного участка, заключенный между Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Культурно-просветительский центр «Познать себя».

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в апелляционную коллегию Арбитражного суда Приморского края.

Судья Синицына С.М.