Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Т.Е. Мангер, при ведении протокола судебного заседания секретарем Э.А. Широких, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хай Тек Трейд» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации – 09.12.2002)

к Управлению федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

о признании недействительным решения от 23.05.2012 по делу №9/08-2012,

при участии в заседании:

от заявителя: представитель ФИО1 (дов. от 15.06.2011);

от УФАС: представитель ФИО2 (дов. №316 от 23.01.2012);

от Департамента: представитель ФИО3 (дов. №29/03/02-08/24557 от 27.12.2011);

от ФГБУ «КП»: представитель ФИО4 (дов. серии 25 АА №0629457 от 04.05.2012);

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Хай Тек Трейд» (далее по тексту – «заявитель», «общество») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее по тексту –«ответчик», «Управление», «антимонопольный орган») от 23.05.2012 по делу №9/08-2012.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее по тексту – «ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю», «ФГБУ «Кадастровая палата», «кадастровая палата»), Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее по тексту - «Департамент»).

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требования, изложенные в заявлении, в полном объеме. По существу пояснил, что оценка действий ФГБУ «Кадастровая палата» с позиции статей 30.1, 30.2 Земельного кодекса РФ неуместна, поскольку указанные нормы определяют особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в то время как в полномочия ФГБУ «Кадастровая палата» не входит предоставление земельных участков.

Заявитель указал, что порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета определён ст.21 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В силу п.4 данной статьи закона орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять документы, не установленные настоящим Федеральным законом.

Ссылку на письмо Минэкономразвития от 17.08.2011г. № ОГ-Д23-983, согласно которому в соответствии с ч.8 ст. 15 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» необходимым документом для кадастрового изменения вида разрешенного использования является распорядительный акт уполномоченного органа, заявитель считает неуместной, поскольку указанное письмо разъясняет порядок, установленный на период времени до принятия в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки.

Согласно указанному письму, указанный акт необходим лишь в том случае, когда срок действия договора аренды не превышает пять лет, в связи с чем, арендатор не вправе самостоятельно обращаться в орган, осуществляющий кадастровый учет, с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости.Вместе с тем, в случае обращения ООО «Хай Тек Трейд» в орган кадастрового учёта как арендатора по договору сроком действия 10 лет такое требование незаконно.

Заявитель указал, что, поскольку оснований для приостановления или отказа осуществления кадастрового учета не имелось, ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю приняло законное и обоснованное решение от 13.07.2010 №Ф01/10-6131 об осуществлении кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:040009:22.

Общество считает, что ссылка антимонопольного органа на Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 №14686/10 по делу №А13-10558/2008 не уместна, поскольку данное дело не является аналогичным по отношению к рассматриваемому случаю.

Заявитель указал, что действующее законодательство предусматривает право арендатора самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным зонированием территории.

По мнению общества, разрешенное использование не является уникальной характеристикой и не может составлять предмет договора о земельном участке, поскольку относится к дополнительным сведениям о земельном участке, изменяемым самостоятельно правообладателем в соответствии с градостроительным регламентом.

В связи с чем, ссылки ответчика в оспариваемом решении на ст.ст.421, 615 ГК РФ несостоятельны, поскольку регулируют договорные отношения, в то время как к спорным правоотношениям применяются нормы, регулирующие кадастровый учёт недвижимости.

Представитель ответчика с заявленными требованиями не согласен, по существу пояснил, что для установления в действиях Кадастровой палаты наличия состава нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции Комиссией в соответствии с правовой позицией Пленума ВАС РФ, выраженной в пункте 8 постановления № 30, прежде всего, разрешался вопрос о том, может ли правообладатель (арендатор) земельного участка, предоставленного с одним видом разрешенного использования, не предусматривающего жилищное строительство (в частности, для строительства и эксплуатации торгового комплекса) изменить в одностороннем порядке этот вид разрешенного использования земельного участка на другой, предусматривающий жилищное строительство (строительство жилого дома).

Ответчик указал, что органы кадастрового учета, осуществляя кадастровый учет изменений вида разрешенного использования земельных участков должны руководствоваться, в том числе и нормами земельного и гражданского законодательства РФ, в соответствии с которыми правообладатель (арендатор) земельного участка не может по своему усмотрению изменить целевое назначении и вид разрешенного использования земельного участка, установленного договором, без соответствующего решения уполномоченного органа, принятого с соблюдением установленных законом процедур.

Документом, выражающим волеизъявление собственника земельного участка, относящегося к государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ является решение соответствующего уполномоченного органа исполнительного органа государственной власти в области регулирования земельных отношений или органа местного самоуправления.

В связи с этим, нахождение земельного участка в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства и эксплуатации торгового комплекса), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника - решения соответствующего уполномоченного органа в области регулирования земельных отношений.

Существенным обстоятельством для принятия уполномоченным органом решения об изменении арендатору вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего жилищное строительство, является предусмотренная статьей 30.1 Земельного кодекса РФ особая процедура предоставления земельных участков для строительства объектов жилого назначения, т.е. только по результатам аукциона.

Как пояснил представитель управления, органом, наделенным полномочиями в области регулирования земельных отношений на территории г.Владивостока является Департамент земельных отношений. Вместе с тем, он не принимал решение (распорядительный акт) об изменении установленного договором аренды №3545 вида разрешенного использования земельного участка №25:28:040009:22, предусматривающего строительство жилого дома.

УФАС по ПК считает, что в соответствии со статьями 29, 30.1, 40-42 Земельного кодекса РФ и статьями 421 и 615 Гражданского кодекса РФ ООО «Хай Тек Трейд» не было уполномочено обращаться в кадастровую палату с указанным заявлением.

Таким образом, ответчик указал, что кадастровая палата приняла решение об учете изменений вида разрешенного использования этого участка на основании заявления ООО «Хай Тек Трейд», которое изменило установленные договором аренды целевое назначение и вид разрешенного использования «для строительства торгового комплекса» на «строительство и дальнейшая эксплуатация жилого дома со встроено-пристроенными торговыми помещениями» самостоятельно, в одностороннем порядке.

В связи с чем, были созданы условия для оформления ООО «Хай Тек Трейд» земельного участка для использования его в целях жилищного строительства в обход установленных статьей 30.1 Земельного кодекса РФ аукционных процедур, следовательно, в силу постановления Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 №14686/10 были созданы условия, возможность наступления последствий которых могла выразиться в виде ограничения конкуренции на рынке строительства жилья. Этот рынок является конкурентным, так как хозяйствующие субъекты могут получить возможность использовать земельный участок для осуществления жилищного строительства только участвуя в аукционах по продаже земельного участка или права заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства.

Таким образом, ответчик считает, что установленные Комиссией обстоятельства свидетельствуют том, что ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю как организация, наделенная функциями государственного органа, нарушила требования части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, ответчик, указал, что в соответствии со статьей 52 Закона о защите конкуренции 23.08.2012 истек трехмесячный срок для обжалования решения и предписания Приморского УФАС России.

Представитель общества против указанного довода возразил, указав на то, что заявление об оспаривании решения Приморского УФАС России от 23.05.2012, было сдано обществом на почту 23.08.2012, то есть до 24 часов последнего процессуального срока, в связи с чем, в порядке п.6 ст.114 АПК РФ срок обращения в суд обществом соблюден.

Представитель Департамента полностью поддерживал доводы, изложенные УФАС по Приморскому краю.

Представитель кадастровой палаты по существу пояснил, что в настоящий момент для соблюдения предписания, выданного УФАС по ПК, учреждением подано исковое заявление в Арбитражный суд Приморского края о принятии решения об исправлении кадастровой ошибки в сведениях ГКН от 25.06.2012 №Ф01/12-29304 путем аннулирования и исключения из ГКН сведений о земельном участке.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Постановлением администрации г.Владивостока от 05.12.2001 №1870 ООО «Хай Тек Трейд» предоставлен в аренду земельный участок площадью 1524 кв. м сроком на 10 лет в районе пр. Красного знамени, 93-107-Народный проспект, 27а в г.Владивостоке для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса.

11.12.2001 на основании этого постановления Администрацией г.Владивостока с ООО «Хай Тек Трейд» заключен договор аренды №3545 земельного участка, регистрация которого произведена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края 11.12.2002 за № 25-1/00-150/2002-421, свидетельство о государственной регистрации права - аренды серия 25-АА №254651. Кадастровый номер земельного участка 25:28:040009:0022.

Согласно пункту 1.3 указанного договора (раздел предмет договора), указанный земельный участок предоставляется для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса. Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим.

21.06.2010 Управлением Росреестра по ПК получено заявление ООО «Хай Тек Трейд» (регистр. №2500/101/10-4978) об изменении разрешенного вида использования земельного участка для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса на его использование для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома со встроено-пристроенными торговыми помещениями. Заявление ООО «Хай Тек Трейд» обосновано частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, и Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденными решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 №462, согласно которым земельный участок находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3), основными видами разрешенного использования в такой зоне являются строительство многоэтажных жилых домов, объектов розничной торговли и др.

13.07.2010 на основании заявления ООО «Хай Тек Трейд» ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Приморскому краю (в настоящее время – ФГБУ «Кадастровая палата») принято решение № Ф01/10-6131 об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 25:28:040009:22 (изменение вида разрешенного использования земельного участка). Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 13.07.2010 №25/00-18868 вид разрешенного использования земельного участка «для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса» изменен на «использование для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома со встроено-пристроенными торговыми помещениями».

07.05.2008 Администрацией г.Владивостока получено заявление ООО «Хай Тек Трейд» (регистр. №5200Д), в котором общество просит рассмотреть вопрос выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка на вид использования – строительство жилого дома.

Письмом от 25.08.2008 за номером 5200Д Администрация г.Владивостока отказала обществу в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, мотивировав его невозможностью в соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса РФ предоставить такое разрешение из-за отсутствия правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа.

19.08.2011 ООО «Хай Тек Трейд» обратилось с заявлением (вх. № 29-24006) в Департамент земельных отношений, который осуществляет распоряжение земельным участком №25:28:040009:22, о заключении договора аренды земельного участка №3545 на новый срок с разрешенным использованием, указанным в кадастровом паспорте от 13.07.2010 №25/00-18868, то есть с разрешенным использованием «для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома со встроено-пристроенными торговыми помещениями».

Письмом от 20.09.2011 №29/02/02-13/16849 Департамент земельных отношений отказал в удовлетворении заявления ООО «Хай Тек Трейд» о продлении срока договора аренды №3545 с одновременным внесением изменений в него в части изменения разрешенного использования в связи с тем, что изменение цели предоставления (вида разрешенного использования) земельного участка путем внесения изменений в договор аренды противоречит порядку предоставления земельного участка для жилищного строительства, установленному статьей 30.1 Земельного кодекса РФ.

27.10.2011 Управлением Росреестра по Приморскому краю зарегистрировано право собственности ООО «Хай Тек Трейд» на объект: здание - торговый комплекс готовностью 4 % (Свидетельство о государственной регистрации права 25-ВБ 614168).

Письмом от 06.12.2011 №а/226/2011-101 Управление Росреестра по ПК уведомило ООО «Хай Тек Трейд» и Департамент земельных отношений о том, что на основании заявления ФГУ «Земельная кадастровая палата» по ПК, кадастрового паспорта от 13.07.2010 №25/00-18868 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения, согласно которым разрешенное использование земельного участка для строительства и эксплуатации торгового комплекса изменено на его использование для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома со встроено-пристроенными торговыми помещениями.

Управление Росреестра по Приморскому краю в ответе за №14-37374 от 26.01.2012 на запрос Департамента земельных отношений признало решение ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю №Ф01/10-6131 от 31.07.2010 об осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка №25:28:040009:22 не соответствующими действующем законодательству.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, Департамент земельных отношений обратился в УФАС по Приморскому краю с обращением о проверке на соответствие антимонопольному законодательству осуществление ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю кадастрового учета изменения вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего строительство жилого дома, с кадастровым номером 25:28:040009:22, расположенного в районе пр.Красного Знамени, 93-107-Народный проспект, 27 в г.Владивостоке, предоставленного ООО «Хай Тек Трейд».

Проведя проверку обстоятельств, изложенных в жалобе, управление посчитало, что изменение ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного ООО «Хай Тек Трейд», произведено с нарушениями норм действующего земельного законодательства, так как в соответствии со статьей 30.1 Земельного Кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются только посредством продажи земельных участков или продажи права на заключение договоров аренды на аукционах.

По результатам рассмотрения материалов жалобы Комиссия Управления вынесла решение №9/08-2012 от 23.05.2012, которым признала жалобу департамента обоснованной, и в этот же день выдала ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю Предписание о прекращении нарушений части 1 статьи 15 Закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции».

Предписание Управления ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю исполнило.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, ООО «Хай Тек Трейд» посчитало, что решение Комиссии УФАС №9/08-2012 от 23.05.2012 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, в связи с чем, заявитель обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании данного ненормативного акта недействительным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, суд считает требования заявителя необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 13 ГК РФ, части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что обществом пропущен трехмесячный срок на обжалование решения УФАС, поскольку заявление об оспаривании решения Приморского УФАС России от 23.05.2012, было сдано обществом на почту 23.08.2012, в связи с чем, в порядке п.6 ст.114 АПК РФ срок обращения в суд обществом соблюден.

Вместе с тем, суд, отказывая заявителю в удовлетворении заявленных требований, исходил из следующего.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя УФАС по Приморскому краю, для установления в действиях кадастровой палаты наличия состава нарушения части 1 статьи 15 Закона «О защите конкуренции» Комиссией в соответствии с правовой позицией Пленума ВАС РФ, выраженной в пункте 8 постановления №30, прежде всего, разрешался вопрос о том, может ли правообладатель (арендатор) земельного участка, предоставленного с одним видом разрешенного использования, не предусматривающего жилищное строительство (в частности, для строительства и эксплуатации торгового комплекса) изменить в одностороннем порядке этот вид разрешенного использования земельного участка на другой, предусматривающий жилищное строительство (строительство жилого дома).

Суд, исследовав материалы дела, соглашается с указанной позицией УФАС по Приморскому краю ввиду следующего.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия определяется правилами земельного, градостроительного и кадастрового законодательства. Поэтому, при кадастровом учете земельного участка, вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

В связи с чем, вывод общества о допустимости установления вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства является ошибочным.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

По смыслу указанного законоположения оно устанавливает общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в кадастре недвижимости.

Статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает осуществление кадастрового учета в связи с изменением разрешенного использования земельного участка на основании заявления правообладателя и необходимых для кадастрового учета документов.

Таким образом, упомянутая норма тоже имеет в виду внесение в кадастр сведений о фактическом изменении вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах, но не выбор нового разрешенного использования участка для целей, не обусловленных реальным изменением его фактического использования.

В рассматриваемом случае, общество самостоятельно обратилось в кадастровую палату с заявлением об изменении вида разрешенного использования для строительства и эксплуатации торгового комплекса на его использование для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома со встроено-пристроенными торговыми помещениями.

Вместе с тем, изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 №12651/11, в котором подчеркнуто, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

В частности, при представлении необходимых документов вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен после перепрофилировании конкретного объекта (здания, строения, сооружения) или его реконструкции с целью дальнейшего использования по иному назначению.

Соответственно, иное фактическое назначение объекта, предоставляющее право изменить в кадастре недвижимости вид разрешенного использования того земельного участка, на котором расположен такой объект, должно быть подтверждено документами, удостоверяющими только факт, либо, когда это требуется в силу закона, правомерность создания и ввода в эксплуатацию объекта с новым назначением.

Статьи 51, 55 Градостроительного кодекса РФ предусматривают, что разрешение на строительство, а затем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдаются после проверки соответствия строительства градостроительному плану земельного участка или проекту планировки и проекту межевания территории. Таким образом, указанные документы, выдаваемые компетентным органом, удостоверяют, что изменение ранее установленного вида разрешенного использования земельного участка действительно произведено, и новое использование соответствует законодательству, в том числе градостроительным регламентам Правил землепользования и застройки (если таковые приняты).

Аналогичные правовые выводы изложены в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.02.2010 №14434/09.

Однако, в ходе рассмотрения настоящего дела, общество не представило доказательств того, что объект незавершенного капитального строительства, здание - торговый комплекс готовностью 4 %, право собственности которого зарегистрировано за ООО «Хай Тек Трейд», что отражено в свидетельстве о регистрации права от 27.10.2011 №25-ВБ 614168, изменил свое фактическое функциональное назначение.

Таким образом, у общества и кадастровой палаты не имелось правовых оснований для проведения кадастрового учета изменений объекта недвижимости и отнесение спорного земельного участка к участку с разрешенным видом использования – для строительства и эксплуатации жилого дома со встроено-пристроенными торговыми помещениями.

Согласно статье 25 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г.Владивостока от 07.04.2010 №462 (далее - Правила землепользования), земельный участок №25:28:040009:22 расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3).

Пунктам 2, 3, 4 статьи 7 Правил землепользования установлено, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории Владивостокского городского округа осуществляется правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований, если:

- применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных и вспомогательных видов разрешенного использования;

- планируемое изменение вида разрешенного использования возможно без изменения конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства и не связано с необходимостью получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Таким образом, в силу вышеизложенных норм, в случае, если изменение вида разрешенного использования объектов капитального строительства невозможно без изменения конструктивных и других характеристик надежности и безопасности данных объектов капитального строительства, изменение вида разрешенного использования таких объектов осуществляется путем получения разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями осуществляется в соответствии с настоящими Правилами при наличии дополнительного разрешения и согласования соответствующих уполномоченных органов.

Вместе с тем, нормы градостроительного законодательства об использовании земельных участков в соответствии с любым видом разрешенного использования из числа предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, рассматриваемые в системной взаимосвязи с нормами земельного и гражданского законодательства, не могут расширительно толковаться, как безусловное право правообладателей использовать принадлежащие им объекты недвижимости (земельные участки) исключительно по своему усмотрению в любых целях, предусмотренных в градостроительном регламенте, в любое время, изменяя его без каких-либо процедур и ограничений.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство.

Одновременно статьей 16 Федерального закона №191-ФЗ в Земельный кодекс РФ введена статья 30.1, согласно которой предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется только на аукционах.

Из системной взаимосвязи этих норм следует, что правила землепользования на случаи изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования, предусматривающего жилищное строительство, не распространяются, так как земельный участок для жилищного строительства может использоваться только в случае, если он предоставлен по результатам аукциона.

В силу части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Согласно статьям 40, 41, 42 Земельного кодекса РФ правообладатель (арендатор) земельного участка вправе осуществлять использование этого земельного участка, в том числе осуществлять его застройку в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которыми правообладатель (арендатор) вправе использовать предоставленный ему земельный участок (осуществлять застройку), закреплены в соответствующей правоустанавливающей документации - решении о предоставлении земельного участка, договоре о предоставлении земли на том или ином праве, свидетельстве о государственной регистрации права на земельный участок и др. документах.

В силу ч. 1 статьи 615 ГК РФ, статьей 40-42 ЗК РФ до внесения соответствующих изменений в правоустанавливающие документы участок может использоваться только в соответствии с установленными в этих документах целями и видом разрешенного использования.

В соответствии со статьями 1, 421 ГК РФ основанием для внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора является взаимное волеизъявление сторон сделки.

Из толкования вышеперечисленных норм в их системной взаимосвязи следует, что землепользователь (арендатор) не может произвольно, по своему усмотрению, в одностороннем порядке изменить установленное в правоустанавливающих документах целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках, предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, без волеизъявления собственника земельного участка (либо лица, уполномоченного распоряжаться земельным участком).

Документом, выражающим волеизъявление собственника земельного участка (либо лица, уполномоченного распоряжаться таким земельным участком), относящегося к государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ является решение соответствующего уполномоченного органа - исполнительного органа государственной власти в области регулирования земельных отношений или органа местного самоуправления.

В связи с этим, нахождение земельного участка в зоне застройки многоэтажными жилыми домами само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, не связанным с жилищным строительством (для строительства и эксплуатации торгового комплекса), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства жилого дома), изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника - решения соответствующего уполномоченного органа в области регулирования земельных отношений.

Существенным обстоятельством для принятия уполномоченным органом решения об изменении арендатору вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего жилищное строительство, является предусмотренная пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ особая процедура предоставления земельных участков для строительства объектов жилого назначения, согласно которому земельный участок для жилищного строительства может быть предоставлен только по результатам аукциона.

Следовательно, изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставляющего возможность арендатору использовать земельный участок для строительства жилого дома, не может быть осуществлено с нарушением установленного законом порядка.

Нормы градостроительного законодательства не меняют и не могут изменить порядок, установленный статьей 30.1 Земельного кодекса РФ, которая в силу постановления Конституционного суда РФ от 29.06.2004 №13-П имеет приоритетное значение, так как является специальной нормой предназначенной для регулирования соответствующих отношений.

Следовательно, желание правообладателя (арендатора) изменить разрешенное использование земельного участка для строительства жилого дома возможно только с соблюдением установленных законом процедур. Иное противоречит установленным законом правилам оборота земель.

Довод общества о том, что требования статьи 30.1 Земельного кодекса применимы только в случае первичного предоставления земельного участка для целей жилищного строительства судом отклоняется на том основании, что Федеральным законом от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» пункт 15 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» изложен в новой редакции, согласно которой до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

В данном случае таких обстоятельств судом установлено не было.

Следует также отметить, что общество обратилось в Департамент земельных отношений с изменением вида разрешенного использования 13.07.2010, на основании решения кадастровой палаты, в период действия договора об аренде спорного земельного участка – с 05.12.2001 по 04.12.2011, согласно условиям которого, спорный земельный участок предоставлялся обществу именно для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса. При чем, приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В связи с чем, общество не могло обращаться самостоятельно в кадастровую палату с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку указанное положение является существенным условием действующего на тот момент договора аренды, который не мог быть изменен в одностороннем порядке, согласно нормам статьи 450 ГК РФ.

Другой вопрос, который разрешался Комиссией Приморского УФАС России при принятии решения по делу №9/08-2012, это вопрос о том, как должна была действовать Кадастровая палата при получении заявления ООО «Хай Тек Трейд» об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего жилищное строительство, произведенного в одностороннем порядке.

С указанным основанием суд также соглашается ввиду следующих обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости (далее по тексту-«ГКН») осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 №2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения ГКН.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ указанные полномочия органа кадастрового учета на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В целях применения установленных настоящим Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета. При этом соответствующие положения настоящего Федерального закона применяются к указанным государственным бюджетным учреждениям постольку, поскольку иное не вытекает из существа соответствующих правоотношений.

Ведение ГКН на основании пункта 5.1.4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 №457, возложено на Росреестр, который осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы (пункт 4 Положения).

Приказом Управления Роснедвижимости от 10.06.2008 №113 должностным лицам ФГУ «Земельная кадастровая палата» делегированы полномочия по принятию, в числе прочих, решений о постановке на учет объекта недвижимости, об учете изменений характеристик объекта недвижимости.

В период совершения обжалуемых действий кадастровая палата осуществляло проверку документов, представляемых для проведения государственного учета, на наличие необходимых для учета сведений и их соответствие сведениям, содержащимся в кадастре, а также на отсутствие в них иных оснований для отказа или приостановления государственного кадастрового учета; проверку документов на полноту и непротиворечивость содержащихся в них сведений; государственный кадастровый учет земельных участков (включая постановку на учет вновь образованных земельных участков, учет текущих изменений характеристик существующих земельных участков).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что у ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю имелись полномочия для ведения ГКН.

Порядок кадастрового учета определен следующим.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 13 - 20 части 2 статьи 7 указанного закона сведений, осуществляется, если иное не установлено законом, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с данным законом для осуществления такого учета документов.

В силу подпунктов 11, 14 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ в ГКН вносятся, в том числе, дополнительные сведения о земельном участке: о кадастровой стоимости (дата утверждения результатов определения такой стоимости); о разрешенном использовании.

Подпунктом 9 пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ определено, что при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в орган кадастрового учета должна быть представлена копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ и частью 8 статьи 15 Закона о государственном кадастре недвижимости помимо градостроительного регламента, устанавливающего вид разрешенного использования земельного участка в территориальной зоне, в которой участок расположен, необходимым документом для кадастрового учета изменения вида установленного договором разрешенного использования конкретного земельного участка является соответствующее решение (распорядительный акт) уполномоченного распоряжаться этим земельным участком государственного органа или органа местного самоуправления (в случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 26 Закона о кадастре недвижимости непредставление необходимых для кадастрового учета документов, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом такие документы или сведения, содержащиеся в них, могут запрашиваться в порядке межведомственного информационного взаимодействия, является основанием для принятия органом кадастрового учета решения о приостановлении осуществления кадастрового учета.

Как установлено судом, Департамент, наделенный полномочиями в области регулирования земельных отношений на территории г.Владивостока, никакого решения об изменении установленного договором аренды №3545 вида разрешенного использования земельного участка №25:28:040009:22, предусматривающего строительство жилого дома, не принимал.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что кадастровая палата приняла решение об учете изменений вида разрешенного использования этого участка на основании заявления ООО «Хай Тек Трейд», которое изменило установленные договором аренды целевое назначение и вид разрешенного использования «для строительства торгового комплекса» на «строительство и дальнейшая эксплуатация жилого дома со встроено-пристроенными торговыми помещениями» самостоятельно, в одностороннем порядке, не осуществив надлежащим образом проверку представленных обществом документов на полноту и непротиворечивость содержащихся в них сведений в совокупности со всеми обстоятельствами, учитывая возможные правовые последствия осуществляемых учреждением действий.

В соответствии со статьями 29, 30.1, 40-42 Земельного кодекса РФ и статьями 421 и 615 Гражданского кодекса РФ ООО «Хай Тек Трейд» не могло по своему усмотрению, в одностороннем порядке изменить вид разрешенного использования земельного участка, установленный в договоре аренды, в том числе в рамках предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны. Следовательно, решение кадастровой палаты об учете изменений земельного участка №25:28:040009:22 на основании односторонних действий арендатора ООО «Хай Тек Трейд» принято с нарушением норм земельного и гражданского законодательства.

Кадастровая палата на основании пункта 4 части 1 статьи 26 Закона о кадастре недвижимости должна была приостановить учет указанных изменений вида разрешенного использования земельного участка в связи с непредставлением необходимых документов - решения (распорядительного акта) уполномоченного органа - Департамента, в котором было бы выражено волеизъявление этого органа как стороны договора на изменение арендатору земельного участка его целевого назначения и вида разрешенного использования.

Суд также соглашается с доводом ответчика о том, что решение кадастровой палаты, повлияло на конкуренцию на товарном рынке жилищного строительства г.Владивостока ввиду следующих обстоятельств.

В силу толкования части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, содержащегося в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 №14686/10, достаточным основанием для вывода о нарушении этой нормы является создание органом власти условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

Не может не влиять на конкуренцию непроведение торгов (аукциона, конкурса) в тех случаях, когда их проведение предусмотрено законом, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары (объект гражданских прав), работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Согласно пункту 1 статьи 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта включает в себя проведение работ по формированию земельного участка: осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка.

Из данной нормы следует, что кадастровый учет земельного участка, в том числе учет сведений об изменении вида его разрешенного использования, является неотъемлемой составной частью процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства, а кадастровая палата, как организация, наделенная полномочиями государственного органа, является участником (субъектом) процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Процедура же предоставления земельного участка для жилищного строительства в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса РФ, предусматривает проведение аукциона.

Учитывая выше установленные обстоятельства, суд пришел к выводу, что принятие кадастровой палатой в нарушение требований земельного законодательства РФ решения об учете изменения вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего строительство жилого дома, измененного ООО «Хай Тек Трейд» самостоятельно, в одностороннем порядке, создало условия, возможность для оформления ООО «Хай Тек Трейд» земельного участка для использования его в целях жилищного строительства в обход установленных статьей 30.1 Земельного кодекса РФ аукционных процедур, следовательно, в силу постановления Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 №14686/10 создало условия, возможность наступления последствий в виде ограничения конкуренции на рынке строительства жилья. Этот рынок является конкурентным, так как хозяйствующие субъекты могут получить возможность использовать земельный участок для осуществления жилищного строительства только участвуя в аукционах по продаже земельного участка или права заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства.

Таким образом, установленные Комиссией УФАС по Приморскому краю обстоятельства свидетельствуют о том, что ФБУ «Кадастровая палата» по Приморскому краю как организация, наделенная функциями государственного органа, нарушила требования части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований заявителя.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Хай Тек Трейд» требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Мангер Т.Е.