Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного коммерческого банка "ПРИМОРЬЕ" (публичное акционерное общество) (ИНН 2536020789 , ОГРН 1022500000566) к обществу с ограниченной ответственностью "ФОРМОЗА" (ИНН 2543071022, ОГРН 1152543009453 )

об обращении взыскания на имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «ФОРМОЗА», являющееся предметом залога по договору залога от 18.01.2017 №4418 в том числе: здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м. (Лит.Б, Б1-пристройка); этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:133; здание гаража общей площадью 197,60 кв.м. (Лит.В,В1-пристройка), этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:134; здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:136; здание склада площадью 301,7 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:132; здание гаража площадью 153,1 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:135, (с учетом уточнений от 20.08.2021, принятых в судебном заседании 18.04.2022 г.),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: ООО «ВЕРНО ПАСИФИК ГРУПП» (ОГРН/ИНН <***>/2543011778, адрес: 690002, <...>, этаж 4); ФИО1 (адрес для извещения: 690089, <...>); индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП/ИНН <***>/2508080446941, (адрес для извещения: 692032, <...>); ФИО3 (адрес для извещения: 690091, <...>); ФИО4 (адрес для извещения: 690022, <...>); ООО «Стройдевелопмент» (ОГРН/ИНН<***>/2540184620, адрес: 690066, <...>); ООО «СК «Каньон» (ОГРН/ИНН <***>/2543011760, адрес: 690091, <...>, этаж 3 цокольный), Инспекция по охране культурного наследия Приморского края, ФГБУК "Государственный музей-заповедник "Владивостокская крепость", Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае.

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО5, паспорт, доверенность №138 от 01.10.2019 г., диплом №16819 от 11.03.2004 г.;

от ответчика - ФИО6, паспорт, доверенность от 20.04.2021 г. диплом "СГИ" № з 5654 от 15.10.2000 г., ФИО7, доверенность от 15.04.2021 г., удостоверение адвоката №1125.

от ФГБУК "Государственный музей-заповедник "Владивостокская крепость" - (онлайн) ФИО8, паспорт, доверенность от 20.04.2021 г., диплом №П 1052 от 30.06.2005 г., свидетельство о заключении брака от 08.09.2006 г.;

иные лица извещены, не явились.

установил: акционерный коммерческий банк "ПРИМОРЬЕ" (публичное акционерное общество) (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФОРМОЗА" (далее - ответчик) об обращении взыскания на имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «ФОРМОЗА», являющееся предметом залога по договору залога от 18.01.2017 №4418 в том числе: здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м. (Лит.Б, Б1-пристройка); этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:133; здание гаража общей площадью 197,60 кв.м. (Лит.В,В1-пристройка), этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:134; здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:136; здание склада площадью 301,7 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:132; здание гаража площадью 153,1 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:135, (с учетом уточнений от 20.08.2021, принятых в судебном заседании 18.04.2022 г.).

31.03.2022 в материалы дела от Территориального управления Росимущества по ПК поступил отзыв.

Представитель истца дал устные пояснения, настаивал на ранее заявленных требованиях, с учетом ранее направленных уточнений от 20.08.2021, согласно которым просит обратить взыскание на имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «ФОРМОЗА», являющееся предметом залога по договору залога от 18.01.2017 №4418 в том числе: здание склада площадью 301,7 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:132, адрес: <...>, определив начальную продажную стоимость в размере 6 700 (шесть тысяч семьсот) рублей; здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м.; этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:133; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость в размере 3 900 (три тысячи девятьсот) рублей; здание гаража общей площадью 197,60 кв.м., этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:134; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость в размере 39 100 (тридцать девять тысяч сто) рублей; здание гаража площадью 153,1 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:135; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость в размере 157 900 (сто пятьдесят семь тысяч девятьсот) рублей; здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:136; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость в размере 4 300 (четыре тысячи триста) рублей.

Уточнения исковых требований рассмотрены и приняты судом на основании статьи 49 АПК РФ.

Истец в обоснование заявленных требований указал на то, что между ПАО АКБ «Приморье» (далее Банк) и ООО «ВЕРНО ПАСИФИК ГРУПП» были заключены кредитные договоры, в целях обеспечения исполнения, указанных договоров 18.01.2017 между Банком (залогодержатель) и ООО «ФОРМОЗА» (залогодатель) заключен договор залога № 4418, в соответствии с условиями договора залога ООО «ФОРМОЗА» предоставило Банку в залог земельный участок общей площадью 10775 кв.м., расположенный по адресу объекта: ориентир: нежилое здание, Лит.А, адрес ориентира: <...>, ориентир находится в границах участка с кадастровым номером 25:28:020023:45., категория земель (земли населенным пунктов), для использования в целях дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости (далее земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:45). В связи с отсутствием погашения задолженности по кредитным договорам ООО «ВЕРНО ПАСИФИК ГРУПП», истец обратился с настоящими требованиями в суд.

Ответчик в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения заявленных требований, указал на то, что договор залога №4418 от 18.01.2017 в нарушение закона не содержит условий сохранения объекта культурного наследия при его отчуждении, в связи с чем считает, что договор залога №4418 от 18.01.2017 является недействительным в силу ничтожности, кроме того заявил возражения относительно начальной продажной цены залоговых зданий.

Третье лицо Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края указало, что на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45 расположен объект культурного наследия федерального значения, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Третье лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Государственный музей-заповедник "Владивостокская крепость» указало на то, что Музею-заповеднику «Владивостокская крепость» принадлежат на праве оперативного управления следующие объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45:

-Здание-Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889 г. был поднят флаг Владивостокской крепости. Павильон дальномерный, с кадастровым номером, 25:28:000000:2436, местоположение Приморский край, г Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.05.2021;

-Здание - Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889г. был поднят флаг Владивостокской крепости. Погреб пороховой, с кадастровым номером 25:28:000000:18045, местоположение Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.05.2021;

-Здание - Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889г. был поднят флаг Владивостокской крепости. Погреб пороховой, площадью 40,4 кв.м., с кадастровым номером 25:28:000000:18046, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.05.2021;

-Здание - Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889г. был поднят флаг Владивостокской крепости. Погреб пороховой, площадью 95.7 кв.м., с кадастровым номером 25:28:000000:20109, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.05.2021;

-Здание - Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889г. был поднят флаг Владивостокской крепости. Пункт командный, площадью 226.5 кв.м., с кадастровым номером 25:28:000000:23789, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.05.2021.

Третье лицо Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае возражало против удовлетворения заявленных требований, указало на то, что ипотека в силу закона не возникла в отношении объектов федеральной собственности (кадастровые номера объектов: 25:28:000000:2436, 25:28:000000:18045, 25:28:000000:18046, 25:28:000000:20109, 25:28:000000:23789) и части земельного участка с кадастровым номером 25:28:020023:45, которая необходима для использования данных объектов федеральной собственности и которая должна находиться в собственности Российской Федерации в силу закона.

Из материалов дела и пояснений сторон суд установил следующее.

18.07.2016 между Банком и ООО «ВЕРНО ПАСИФИК ГРУПП» заключен договор №16101 об открытии кредитной линии, по условиям которого Банк открыл заемщику кредитную линию с лимитом выдачи в размере, не превышающем 150 000 000 рублей под 17% годовых.

В целях обеспечения, указанного договора между Банком и ООО «СК «Каньон» был заключен договор поручительства № 10089 от 18.07.2016.

Между Банком и ФИО1 заключены договоры залога от 18.07.2016 №4409, от 18.07.2016 №4416. Между Банком и ИП ФИО2 заключен договор залога от 18.07.2016 №4411. Между Банком и ФИО1, ФИО3 заключен договор залога от 18.07.2016 №4413. Между Банком и ООО «Стройдевелопмент» заключен договор залога от 18.07.2016 №4414. Между Банком и ФИО4 заключен договор залога от 14.07.2017 №4588.

Кроме, указанных выше договоров залога, .01.2017 между Банком (залогодержатель) и ООО «ФОРМОЗА» (залогодатель) заключен договор залога № 4418 (далее- договор залога).

Согласно п. 1 договора залога в обеспечение своевременного и надлежащего исполнения обязательств, вытекающих из Договора кредитной линии с лимитом выдачи №16101 от 18 июля 2016г. (далее -«Кредитный договор»), заключенного в г.Владивостоке между ООО «Верно Пасифик Групп», являющимся по Кредитному договору Заемщиком, и ПАО АКБ «Приморье», являющимся по Кредитному договору Кредитором, Залогодатель передает, а Залогодержатель принимает в залог объекты недвижимого имущества (далее по тексту «Имущество»), а именно: 1.1. Земельный участок общей площадью 10775 кв.м, расположенный по адресу (местоположение) объекта: ориентир: нежилое здание, Лит.А, адрес ориентира: <...>, ориентир находиться в границах участка; Кадастровый (или условный) номер: 25:28:020023:45; Категория земель: земли населенных пунктов; Разрешенное использование: для использования в целях дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости.

Имущество принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 05.06.2015г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АВ № 518019 выданным 21 сентября 2015г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.08.2015 г. сделана запись регистрации №25-25/001-25/01 1/002/2015-8594/2.

Пунктом 1.2 договора залога предусмотрено, что все здания/строения/сооружения, возводимые на земельном участке, находятся в залоге у залогодержателя по настоящему договору. Залогодатель обязан предоставить Залогодержателю заверенные надлежащим образом копии правоустанавливающих документов на такие здания/строения/сооружения в течение 5 (пяти) дней с даты государственной регистрации права собственности. Если иное не предусмотрено Сторонами отдельным дополнительным соглашением к настоящему договору, стоимость таких зданий/строений/сооружений входит в стоимость Имущества, указанную в п.2 настоящего договора.

Пунктом 2 договора залога предусмотрено, что передаваемое в залог Имущество оценивается сторонами по взаимному согласию в обшей сумме 57 050 000 (Пятьдесят семь миллионов пятьдесят тысяч рублей) рублей.

Все изменения и дополнения к кредитному договору, касающиеся изменения суммы кредитования и (или) срока кредитования и (или) процентной ставки, обеспечиваются договором от 18.05.2017. При изменении сроков исполнения кредитного договора, в обеспечении которого заключен договор от 18.05.2017, последний сохраняет силу до выполнения обязательств по кредитному договору (пункт 17 договора).

01.02.2017 в ЕГРН внесена запись № 25:28:020023:45-25/001/2017-1 о регистрации обременения (ипотеки) недвижимого имущества, переданного Банку по договору залога № 4418 от 18.01.2017.

В связи с тем, что заемщик ООО «ВЕРНО ПАСИФИК ГРУПП» с 29.12.2017 прекратил исполнение обязательств, предусмотренных кредитным договором, кредит не был возвращен, Банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности по кредиту, обращении взыскания на заложенное имущество.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Владивостока от 04.03.2020 по делу №2-55/2020 требования Банка удовлетворены.

С ООО «Верно Пасифик Групп», ООО «СК «Каньон» в пользу Банка взыскано 78111043,70 руб., государственная пошлина в размере 60 000 рублей, обращено взыскание на имущество, заложенное по договорам залога от 18.07.2016 №№4409,4416,4411,4413,4414, договору залога от 14.07.2017 №4588.

Также обращено взыскание на имущество по договору залога от 18.01.2017 №4418 - земельный участок общей площадью 10775 кв.м., расположенный по адресу объекта: ориентир: нежилое здание, Лит.А, адрес ориентира: <...>, ориентир находится в границах участка с кадастровым номером 25:28:020023:45., путем продажи с публичных торгов определив начальную продажную цену в размере 57 050 000 рублей.

24.04.2020 в Управление Росреестра по Приморскому краю направлено обращение №03/2-5873 об отсутствии записи, об обременении в пользу Банка в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45.

Письмом от 07.05.2020 №12-1813 Управлением Росреестра по Приморскому краю представлен ответ, из которого следовало, что 30.04.2020 в ЕГРН внесена запись о регистрации обременения в отношении объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45.

По данным ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45 расположено 5 объектов недвижимого имущества:

-25:28:020023:1426, здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м. (Лит.Б, Б1-пристройка); этажность: 1; назначение: нежилое;

-25:28:020023:1413, здание гаража общей площадью 197,60 кв.м. (Лит.В,В1-пристройка), этажность: 1; назначение: нежилое;

-25:28:020023:1436, здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое;

-25:28:020023:1415, здание склада площадью 301,7 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое;

-25:28:020023:1437, здание гаража площадью 153,1 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое.

Согласно письму от 20.08.2020 №14-0563 Управлением Росреестра по Приморскому краю сообщено, что в отношении 5 объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45 внесены изменения, в том числе кадастровым номерам: 25:28:020023:1426 (здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м.; 25:28:020023:1413 (здание гаража общей площадью 197,60 кв.м.); 25:28:020023:1436 (здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м.); 25:28:020023:1415 (здание склада площадью 301,7 кв.м.); 25:28:020023:1437 (здание гаража площадью 153,1 кв.м.) - присвоен статус «архивный». В этой связи, указанным объектам изменены кадастровые номера: здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м. -25:28:020023:133; здание гаража общей площадью 197,60 кв.м. - 25:28:020023:134; здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м. -25:28:020023:136; здание склада площадью 301,7 кв.м.- 25:28:020023:132; здание гаража площадью 153,1 кв.м. - 25:28:020023:135.

Истец в обоснование заявленных требований указал на то, что для определения рыночной стоимости вышеуказанных зданий, Банк обратился в организацию, осуществляющую оценочную деятельность - Ассоциация «Клуб Профессионал».

Согласно отчету об оценке №3212, составленному Ассоциацией «Клуб Профессионал» рыночная стоимость пяти руинированных зданий по состоянию на 09.08.2021 составляет в общем размере 211 900 рублей, в том числе:

-здание склада с кадастровым номером 25:28:020023:132 - 6 700 рублей;

-здание столовой с кадастровым номером 25:28:020023:133 - 3 900 рублей;

-здание гаража с кадастровым номером 25:28:020023:134 - 39 100

рублей;

-здание гаража с кадастровым номером 25:28:020023:135 - 157 900 рублей;

-здание дизельной с кадастровым номером 25:28:020023:136 - 4 300 рублей.

В связи с тем, что обязательства по договору кредитной линии с лимитом выдачи №16101 от 18 июля 2016 г. ООО «Верно Пасифик Групп» не были выполнены истец обратился с настоящими уточненными требованиями в суд.

Главой 23 части 1 ГК РФ предусмотрены способы исполнения гражданских обязательств, в числе которых назван залог (статья 334 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено взыскание на заложенное имущество.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу положений ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В пункте 1 статьи 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном названным кодексом и процессуальным законодательством. Указанные правила применяются, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 упомянутого кодекса.

Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке (пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Согласно подп. 3 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.

Таким образом, согласно указанной норме федерального закона начальная продажная цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой заложенного имущества.

Как было указано выше, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Владивостока от 04.03.2020 по делу №2-55/2020 требования банка были удовлетворены, с ООО «Верно Пасифик Групп», ООО «СК «Каньон» в пользу Банка было взыскано 78111043,70 руб., государственная пошлина в размере 60 000 рублей, обращено взыскание на имущество, заложенное по договорам залога от 18.07.2016 №№4409,4416,4411,4413,4414, договору залога от 14.07.2017 №4588.

Также обращено взыскание на имущество по договору залога от 18.01.2017 №4418, заключенного с ООО «Формоза» земельный участок общей площадью 10775 кв.м., расположенный по адресу объекта: ориентир: нежилое здание, Лит.А, адрес ориентира: <...>, ориентир находится в границах участка с кадастровым номером 25:28:020023:45., путем продажи с публичных торгов определив начальную продажную цену в размере 57 050 000 рублей.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору был установлен решением Советского районного суда г. Владивостока от 04.03.2020 по делу №2-55/2020, соответственно, имеются основания, предусмотренные статьей 348 ГК РФ для обращения взыскания на заложенное имущество ООО «Формоза» и его реализации с публичных торгов.

Истцом в материалы дела были представлены акты обследования спорных объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45, проведенных ООО «Дальневосточная геодезическая компания» (далее-ООО «ДГК»), Истцом был поставлен вопрос, установить являются ли вышеперечисленные объекты, объектами капитального строительства с возможностью их использования, как полноценный объект капитального строительства.

Ответчик не согласился с представленными на рассмотрение суда актами обследования спорных объектов, указал что отсутствие даты, как составления самих Актов, так и указания даты проведения осмотра объектов недвижимости, ставит под сомнение фактического нахождения экспертов ООО «ДГК» на месте расположения объектов недвижимости и объективности данных, изложенных в Актах.

В материалы дела истцом был представлен отчет об оценке №3212 Ассоциация «Клуб Профессионал» (ИНН<***>), согласно которому стоимость пяти руинированных зданий по состоянию на 09.08.2021 составляет в общем размере 211 900 рублей, в том числе:

-здание склада с кадастровым номером 25:28:020023:132 - 6 700 рублей;

-здание столовой с кадастровым номером 25:28:020023:133 - 3 900 рублей;

-здание гаража с кадастровым номером 25:28:020023:134 - 39 100

рублей;

-здание гаража с кадастровым номером 25:28:020023:135 - 157 900 рублей;

-здание дизельной с кадастровым номером 25:28:020023:136 - 4 300 рублей.

В рамках рассмотрения настоящего спора ответчиком представлены возражения относительно начальной продажной цены залоговых зданий, которая была указана истцом на основании актов обследования спорных объектов и отчета об оценке.

В связи с чем, 13.09.2021 г. ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по настоящему делу.

Определением от 22.09.2021 г. судом была назначена судебная оценочная экспертиза по делу № А51-20600/2020, проведение которой было поручено ООО «Приморский экспертно-правовой центр» эксперту ФИО9.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Определить техническое состояние и пригодность к дальнейшей эксплуатации по назначению следующих зданий:

1) здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 м2 (лит. Б, El-пристройка) этажность:1, назначение нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:133;

2) здание гаража, общей площадью 197,60 м2 (лит. В, В1-пристойка), этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:134;

3) здание дизельной с пристройкой, общей площадью 71м2, этажность:1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:136;

4) здание склада, общей площадью 301,70 м2, этажность:1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:132;

5) здание гаража общей площадью 153,10 м2, этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:135, расположенных по адресу: <...>.

2. Определить рыночную стоимость указанного недвижимого имущества с учетом его технического состояния на дату проведения экспертизы.

В материалы дела поступило заключение эксперта ФИО9 №37/90, согласно которому по 1 вопросу эксперт указал, что на момент производства экспертизы не имеет специальные знаний в области Архитектуры и строительства, а так же не оканчивал обучение в рамках программ повышение квалификации по экспертной специальности № 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости».

Таким образом, эксперт не может дать ответ по первому вопросу данной судебной экспертизы.

По второму вопросу указал, что в результате исследования определено, что рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом его технического состояния, отраженного в Актах обследования зданий, расположенных по адресу: <...>, произведенных специалистами ООО «ДГК» в период августа 2021 года по состоянию на 14 января 2022 года составила:

1) Здания столовой с пристройкой общая площадь 199,90 м2 (лит.Б, Б1-пристройка) этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:133 - 12 127,52 руб. (Двенадцать тысяч сто двадцать семь руб. 52 коп.);

2) Здания гаража, общей площадью 197,60 м2, (лит.В, В1-пристройка), этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер 25:28:020023:134 -119 051,09 руб. (Сто девятнадцать тысяч пятьдесят один руб. 09 коп.);

3) Здания дизельной с пристройкой, общей площадь 71 м2, этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер: 25:28:020023:136 - 52 566,69 руб. (Пятьдесят две тысячи пятьсот шестьдесят шесть руб. 69 коп.);

4) Здания склада, общая площадь 301,70 м2, этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер: 25:28:020023:132 - 6 015,78 руб. (Шесть тысяч пятнадцать руб. 78 коп.);

5) Здания гаража, общая площадь 153,10 м2, этажность: 1, назначение: нежилое, кадастровый номер: 25:28:020023:135, расположенных по адресу: <...> руб. (Триста тридцать тысяч пятьсот восемнадцать руб. 48 коп.).

В соответствии с пунктом 6 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" начальная продажная цена устанавливается судом исходя из рыночной цены заложенного имущества.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Следовательно, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Выводы экспертного заключения №37/90 в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества сторонами не оспорены, допустимыми доказательствами не опровергнуты.

Согласно пункту 1 статьи 64 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Пунктом 3 ст. 340 ГК РФ предусмотрено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В связи с тем, что по договору залога от 18.01.2017 №4418, заключенному с ООО «Формоза» в залог был передан земельный участок общей площадью 10775 кв.м., расположенный по адресу объекта: ориентир: нежилое здание, Лит.А, адрес ориентира: <...>, ориентир находится в границах участка с кадастровым номером 25:28:020023:45, при этом на данном земельном участке находятся: здание склада (лит. А), площадью 301,7 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:132, адрес: <...>; здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м.; этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:133; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14; здание гаража общей площадью 197,60 кв.м., этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:134; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14.; здание гаража площадью 153,1 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:135; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14.; здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:136; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, то требование истца с учетом уточнений об обращении взыскания путем реализации с публичных торгов на вышеуказанное недвижимое имущество, принадлежащее ООО «Формоза» является обоснованным.

Кроме того, как было указано выше, пунктом 1.2 договора залога предусмотрено, что все здания/строения/сооружения, возводимые на земельном участке, находятся в залоге у залогодержателя по настоящему договору.

Соблюдая интересы сторон, с целью исключения заинтересованности при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества и установлении объективной рыночной стоимости суд считает необходимым принять рыночную стоимость недвижимого имущества указанную в экспертном заключении ООО «Приморский экспертно-правовой центр».

При этом, суд в отношении доводов третьих лиц Инспекции по охране культурного наследия Приморского края, ФГБУК "Государственный музей-заповедник "Владивостокская крепость", Федерального агентства по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, считает необходимым отметить, что в рамках настоящего дела с учетом заявленных уточнений не рассматривается вопрос об обращении взыскания на весь земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:45, на котором расположены объекты культурного наследия федерального значения, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также непосредственно на эти объекты: здание-Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889 г. был поднят флаг Владивостокской крепости. Павильон дальномерный, с кадастровым номером, 25:28:000000:2436, местоположение Приморский край, г Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.05.2021; здание - Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889г. был поднят флаг Владивостокской крепости. Погреб пороховой, с кадастровым номером 25:28:000000:18045, местоположение Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.05.2021; здание - Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889г. был поднят флаг Владивостокской крепости. Погреб пороховой, площадью 40,4 кв.м., с кадастровым номером 25:28:000000:18046, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.05.2021; здание - Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889г. был поднят флаг Владивостокской крепости. Погреб пороховой, площадью 95.7 кв.м., с кадастровым номером 25:28:000000:20109, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.05.2021; здание - Батарея Тигровая с пушкой полуденного сигнала, где 30.08.1889г. был поднят флаг Владивостокской крепости. Пункт командный, площадью 226.5 кв.м., с кадастровым номером 25:28:000000:23789, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе гора Тигровая (высота 79,2), вершина горы, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 17.05.2021.

Судом отклоняются доводы ответчика о том, что договор залога №4418 от 18.01.2017 является ничтожной сделкой, так как в нарушение закона не содержит условий сохранения объекта культурного наследия при его отчуждении.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Суд считает, что договор залога №4418 от 18.01.2017 вопреки доводам ответчика относится к оспоримым сделкам, при этом, в установленном законом порядке договор залога от 18.01.2017 №4418, заключенный с ООО «Формоза», признан недействительным не был, доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

Кроме того, на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020023:45 Банком обращено взыскание, что подтверждается решением Советского районного суда г. Владивостока от 04.03.2020 по делу №2-55/2020.

При этом предметом настоящего иска является обращение взыскания на объекты недвижимого имущества (кадастровые номера: 25:28:020023:132; 25:28:020023:133; 25:28:020023:134; 25:28:020023:135; 25:28:020023:136), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020023:45, указанные объекты не являются объектами культурного наследия, что подтверждается данными ЕГРН, представленными в материалы дела по каждому из них.

Таким образом, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования с учетом уточнений частично удовлетворив требования о начальной продажной стоимости имущества, исходя из выводов экспертного заключения №37/90 подготовленного ООО «Приморский экспертно-правовой центр».

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

К судебным расходам относится государственная пошлина.

В абзаце 2 пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГК РФ, статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 110 АПК РФ) не подлежит применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ в размере 6 000 рублей относятся на ответчика.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в числе прочих, расходы на оплату услуг эксперта.

По результатам проведения назначенной определением суда от 22.09.2021 г. по ходатайству ответчика судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Приморский экспертно-правовой центр», в материалы дела от экспертного учреждения поступило заключение эксперта № 37/90 от 14.01.2022 с актом и счетом на сумму 125 000 рублей, при этом за ответчика (коллегией адвокатов «ЮКА») была оплачена стоимость экспертизы в общем размере 210 000 рублей по платежному поручению №135 от 23.07.2021.

Так как требования истца удовлетворены частично, исходя из разрешения иска неимущественного характера, а назначение судебной оценочной экспертизы было вызвано несогласием ответчика с определением начальной продажной стоимости имущества, суд считает необходимым отнести на ответчика судебные издержки по оплате судебной экспертизы в сумме на сумму 125 000 рублей.

Обществу с ограниченной ответственностью «Формоза» подлежит возвращению с депозитного счета Арбитражного суда Приморского края 85 000 рублей излишне перечисленных по платежному поручению №135 от 23.07.2021, после вступления решения суда в законную силу и предоставления банковских реквизитов, на которые подлежат возврату денежные средства.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования акционерного коммерческого банка "ПРИМОРЬЕ" (публичное акционерное общество) удовлетворить частично.

Обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на недвижимое имущество, принадлежащее ООО «Формоза», являющееся предметом залога по договору залога от 18.01.2017 №4418 между АКБ «Приморье» (публичное акционерное общество) и обществом с ограниченной ответственностью "ФОРМОЗА", а именно:

здание склада (лит. А), площадью 301,7 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:132, адрес: <...>, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 6 015 рублей 78 копеек;

-здание столовой с пристройкой общей площадью 199,90 кв.м.; этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:133; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 12 127 рублей 52 копеек;

-здание гаража общей площадью 197,60 кв.м., этажность: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:134; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 119 051 рубля 09 копеек;

-здание гаража площадью 153,1 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:135; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 330 518 рублей 48 копеек;

- здание дизельной с пристройкой площадью 71 кв.м., количество этажей: 1; назначение: нежилое; кадастровый номер: 25:28:020023:136; адрес: Владивосток, ул. Тигровая, 14, определив начальную продажную стоимость имущества в размере 52 566 рублей 69 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОРМОЗА» в пользу акционерного коммерческого банка «Приморье» (публичное акционерное общество) 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Клёмина Е.Г.