Гражданский кодекс часть 1

при участии в заседании: от заявителя – представитель ФИО2 на основании доверенности от 25.06.2013; от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом

установил: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее – ответчик, управление) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно нежилого помещения №46 в здании (лит.А) общей площадью 220,8 кв.м.по адресу: <...>, выраженное в письме №11/01/14/3859 от 21.06.2013, а также об обязании Управления принять решение об условиях приватизации предпринимателем ФИО1 арендуемого имущества, а именно нежилого помещения №46 в здании (лит.А) общей площадью 220,8 кв.м, по адресу: <...>, направить в адрес предпринимателя решение и предложение о заключении договора купли-продажи с проектом указанного договора.

Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, отзыв представило. Поскольку суд не усматривает препятствий для проведения судебного заседания, то оно проводится в отсутствие представителей управления в порядке части 3 статьи 156, части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ходатайство управления о проведении предварительного судебного заседании в его отсутствие и назначении судебного разбирательства в отдельное заседание, поступившее в суд 11.09.2013, оставлено судом без удовлетворения, поскольку предварительное судебное заседание было проведено 13.08.2013, подготовка дела завершена, на 11.09.2013 назначено судебное разбирательство.

Заявитель в судебном заседании требования поддержал, указав на то, что предприниматель имеет преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, поскольку является субъектом малого (среднего) предпринимательства, арендует спорное помещение с 01.08.2006 и своевременно оплачивает арендную плату на протяжении всего срока аренды. Кроме того, предприниматель, указал на то, что он соответствует всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе: является субъектом малого предпринимательства, арендуемое помещение находится в пользовании более двух лет до момента вступления в силу ФЗ №159-ФЗ. Также предприниматель указал, что включение спорного помещения в «Перечень муниципального имущества Уссурийского городского округа, свободного от права третьих лиц, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», утвержденного решением Думы Уссурийского городского округа от 24.12.2010 № 350-НПА под номером 8, не может служить препятствием для реализации заявителем преимущественного права выкупа арендуемого имущества, так как спорное помещение на момент опубликования ФЗ №159-ФЗ не было включено в выше указанный перечень.

Как следует из отзыва, Управление требование не признает, указав на то, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ № 159-ФЗ. Поскольку ФЗ№ 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008, а договор аренды с заявителем был заключен 13.11.2006, с установлением срока аренды с 01.11.2006, ответчик считает, что заявитель не соответствует условиям предоставления преимущественного права на выкуп имущества. Кроме того, управление сослалось на то, что спорное помещение включено в «Перечень муниципального имущества Уссурийского городского округа, свободного от права третьих лиц, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», утвержденного решением Думы Уссурийского городского округа от 24.12.2010 № 350-НПА под номером 8, следовательно, не может быть отчужден в порядке, предусмотренном законом № 159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что 10.11.2005 между муниципальным унитарным предприятием магазин №41 Уссурийского городского округа и комитетом по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа был заключен договор аренды №411/06 нежилого помещения общей площадью 223,6 кв.м, по адресу: <...>, для использования под магазин.

12.06.2006 по договору субаренды нежилого помещения, заключенному между предпринимателем и муниципальным унитарным предприятием магазин №41 на срок с 01.08.2006 по 31.12.2006, в пользование заявителю были переданы нежилые помещения общей площадью 223,6 кв.м, расположенные на первом этаже по адресу: <...>.

12.11.2006 комитет по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа и муниципальное унитарное предприятие магазин №41 Уссурийского городского округа заключили соглашение о расторжении договора аренды от 10.11.2005 №411/06, вступившего в законную силу с 01.11.2006.

13.11.2006 между предпринимателем и комитетом по управлению имуществом администрации Уссурийского городского округа был заключен договор аренды №411/07 нежилых помещений общей площадью 223,6 кв.м по адресу: <...> для использования под магазин (комиссионный), срок действия договора: с 01.11.2006 по 31.10.2007.

29.11.2007 между предпринимателем и управлением имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа был заключен договор аренды №411/08 о предоставлении предпринимателю вол временное пользование помещения на поэтажном плане №№4-5, 18-20, 22-25 площадью 220,8 кв. м, на 1-ом этаже в нежилом помещении №38 общей площадью 1349,2 кв. м, по адресу: <...>, для использования под магазин (комиссионный), срок действия договора: с 31.10.2007 по 30.10.2012.

06.08.2012 управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа с предпринимателем заключили соглашение об изменении договора аренды, а именно предметом соглашения является изменение договора аренды от 29.11.2007 №411/08 на аренду нежилого помещения №46 в здании (лит А), общей площадью 220,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «Срок аренды определяется с 31.10.2007 до 01.07.2015».

07.06.2013 предприниматель обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений площадью 220,8 кв.м по адресу: <...>.

21.06.2013 Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа приняло решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно нежилого помещения №46 в здании (лит.А) общей площадью 220,8 кв.м, по адресу: <...>, выраженное в письме №11/01/14/3859.

Посчитав решение Управления незаконным и нарушающим его права и интересы, предприниматель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив доводы сторон, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом №159-ФЗ.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ в соответствии с договором аренды этого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока аренды; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные субъектами Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По правилам пункта 2 статьи 9 ФЗ №159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 4 этой же статьи в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как установлено материалами дела, предприниматель является субъектом малого предпринимательства, поскольку отвечает критериям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Данный факт управлением не оспариватся.

Факт нахождения во временном пользовании заявителя спорного помещения, начиная с 01.08.2006 по настоящее время, подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды 13.11.2006 №411/07, от 29.11.2007 №411/08, а также договором субаренды от 12.06.2006.

Задолженности по арендной плате заявитель согласно представленному акту сверки за период с 01.01.2013 по 10.06.2013 не имеет.

Довод управления о том, что общество арендует помещение площадью 220,8 кв.м, только с 01.11.2006, что составляет менее двух лет до дня вступления в силу ФЗ №159-ФЗ, в связи с чем оспариваемое решение соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя, судом отклоняется.

Материалами дела установлено, что первоначально предпринимателю во временное пользование на основании договора аренды от 13.11.2006 №411/07 с 01.11.2006 было передано нежилое помещение 223,6 кв.м, затем с 31.10.2007 по договору аренды от 29.11.2007 №411/08 с учетом соглашения от 06.08.2012 – нежилое помещение площадью 220,8 кв.м, площадь помещения была уточнена в связи с изготовлением нового технического паспорта. При этом наряду с арендой помещения площадью 220,8 кв.м, с 12.06.2006 предприниматель на праве субаренды с 01.08.2006 пользовался нежилым помещением площадью 223,6 кв.м.

С учетом изложенного суд делает вывод о том, что помещение площадью 220,8 кв.м, с 01.08.2006 находилось в непрерывном пользовании предпринимателя в течение двух лет до вступления в силу ФЗ №159-ФЗ, и данное помещение не является новым объектом, которое заявитель получил в пользование только 31.10.2007.

При этом, как установлено судом, изменение площади арендуемого помещения до 220,8 кв.м, произошло вследствие изготовления нового технического паспорта помещения.

Вместе с тем, суд считает, что законодатель, не предусматривая преимущественное право субарендатора на приобретение арендуемого имущества, исходил из того, что предоставление преимущественного права на выкуп имущества субарендатором приведет к нарушению прав и законных интересов лица, которому данное имущество предоставлено в аренду.

В тоже время, при рассмотрении настоящего спора судом установлено, что лицо, предоставившее обществу нежилое помещение площадью 223,6 кв.м, в субаренду, а именно – магазин №41, было ликвидировано 06.02.2007, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 26.06.2013, и не оспаривается управлением.

Таким образом, в данном случае арендатор, то есть лицо, чьи права и законные интересы могут быть нарушены в случае приобретения спорного имущества субарендатором, отсутствует.

Поскольку ФЗ №159-ФЗ прямо не предусмотрена такая ситуация, суд считает возможным в рассматриваемом случае руководствоваться общими положениями о том, что для реализации преимущественного права на выкуп арендуемое имущество должно находится во временном владении и (или) временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, что и имело место в спорной ситуации.

Указание управление на то, что спорное помещение включено в «Перечень муниципального имущества Уссурийского городского округа, свободного от права третьих лиц, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», утвержденного решением Думы Уссурийского городского округа от 24.12.2010 № 350-НПА под номером 8, следовательно не может быть отчуждено, судом отклоняется в силу следующего.

Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 ФЗ №159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом того, что имущество, включенное в указанный Перечень, может быть использовано только в целях предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования ФЗ №159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Арендуемое предпринимателем помещение включено Думой Уссурийского городского округа в Перечень от 24.12.2010, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ. Такие действия Думы Уссурийского городского округа нарушают права и законные интересы предпринимателя, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Управление в представленном отзыве не указывало на какие-либо обстоятельства, препятствующие приватизации спорного помещения и свидетельствующие о необходимости включения его в Перечень.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая, что целью принятия ФЗ №159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период, суд приходит к выводу, что заявитель соответствует всем требованиям, предъявляемым ФЗ№159-ФЗ.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение органа, осуществляющего публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании решения незаконным.

Учитывая изложенное, суд находит требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ нарушенное управлением право заявителя подлежит восстановлению путем обязания орган, осуществляющий публичные полномочия, принять решение об условиях приватизации преимущественного права предпринимателя на приобретение спорного имущества и путем обязания направить заявителю решение и предложение о заключении договора купли-продажи с проектом указанного договора, в указанные законом сроки.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с управления в пользу общества.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно нежилого помещения №46 в здании (лит.А) общей площадью 220,8 кв.м.по адресу: <...>, выраженное в письме №11/01/14/3859 от 21.06.2013, как несоответствующее требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Обязать Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа принять решение об условиях приватизации ИП ФИО1 арендуемого имущества, а именно нежилого помещения №46 в здании (лит.А) общей площадью 220,8 кв.м.по адресу: <...>, направить в адрес предпринимателя решение и предложение о заключении договора купли-продажи с проектом указанного договора.

Взыскать с Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 200 (двести) рублей государственной пошлины по заявлению.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Голуб Е.И.