Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Склянчук Тамары Евгеньевны (13.11.1954 года рождения, место рождения – с.Тигровая Партизанского района Приморского края, ИНН 804086603 , ОГРН 253830100090 , дата государственной регистрации 27.10.2004)

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 6097608 , ОГРН 2501280602 , дата государственной регистрации 04.08.2000)

третье лицо: Администрация г.Владивостока

о признании незаконным решения № 29176/20у от 26.01.2015; обязании принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения, направления проекта договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 (паспорт, доверенность от 04.02.2015),

от УМС – ФИО3 (с/у, доверенность 27.11.2014),

от Администрации – ФИО3 (доверенность от 22.12.2014),

установил: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее- заявитель, предприниматель) обратилась с заявлением в суд о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г.Владивостока (далее- ответчик, управление, УМС г.Владивостока), выраженного в письме № 29176/20у от 26.01.2015; обязании Управление муниципальной собственности г.Владивостока принять решение об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в двухнедельный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу; направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации указанного имущества (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст.49АПК РФ).

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11 час. 00 мин. 05.05.2015. После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

В продолженном после перерыва судебном заседании представитель заявителя заявила ходатайство об уточнении требований в части способа восстановления нарушенного права с учетом представленного ответчиком отчета№70 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 86,40кв.м., расположенных по адресу: <...>, составленный 10.12.2014. Учитывая, что в соответствии со ст.49 АПК РФ заявитель вправе заявлять ходатайства об уточнении заявленных требований, в том числе в отношении формулировки требований, суд, рассмотрев ходатайство, удовлетворил его.

В обоснование заявленных требований представитель заявителя указала, что к заявлению о реализации преимущественного права выкупа арендуемого предпринимателем нежилого помещения были приложены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии у ИП ФИО1 статуса субъекта малого предпринимательства в соответствии со ст. 4 ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Заявитель пояснила, что срок действия договора № 04-00590-001-Н-АР-3026-00 аренды недвижимого имущества установлен с 01.01.2004 по 31.12.2018, следовательно предшествующие правообладатели права аренды ООО «Торговый дом «Гонконг» и ООО «Далькомек» владели и пользовались нежилым помещением, общей площадью 86,4 кв.м (этаж цокольный) расположенного по адресу: <...> более двух лет по состоянию на 01.07.2013 г.

Таким образом, по мнению заявителя, на момент подачи заявления о выкупе арендуемое имущество находилось и находится во временном владении непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды имущества и соглашениями к договору аренды.

В письменном отзыве ответчик требования заявителя не признал, указав, что муниципальное образование г.Владивосток является собственником нежилого помещения, общей площадью 86,40 кв.м., расположенного этаж: цокольный, назначение: бытовое обслуживание, в многоквартирном жилом доме по проспекту 100-летия Владивостока, 34. Соглашением от 03.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №04-00590-001-Н-АР-3026-00 ООО «Далькомек» передало свои права и обязанности ИП ФИО1 Данное соглашение заключалось без согласования и уведомления арендодателя.

Ответчик пояснил, что заявитель является арендатором спорного помещения с 19.02.2014, а следовательно, по состоянию на 01.07.2013 вышеуказанное муниципальное имущество не находилось во временном владении и пользовании индивидуального предпринимателя непрерывно в течение двух и более лет. Таким образом, по мнению ответчика, ИП ФИО1 не соответствует необходимому условию для реализации преимущественного права аренды муниципального имущества, установленного п.1 ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ. Время аренды предыдущего арендатора не может быть включено в срок аренды нового, поскольку последний не является правопреемником предыдущего арендатора. Кроме того, ответчик дополнительно ссылается на неподтверждение заявителем отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства ООО «Торговый дом «Гонконг» и ООО «Далькомек».

В опровержение доводов ответчика представителем заявителя представлены скрин-принты с официального сайта администрации г.Владивостока из раздела «Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства» в отношении ООО «Торговый дом «Гонконг», ООО «Далькомек» и ИП ФИО1 Также представитель предпринимателя представила на обозрение суда оригиналы договора аренды №04-00590-001-Н-АР-3026-00 от 23.01.2004 с приложением №1 к нему; соглашения об изменении к данному договору от 17.03.2004; соглашения об изменении к данному договору от 25.06.2004, которым внесены изменения в п.6.6 договора; соглашения о передаче прав и обязанностей по договору от 11.06.2013; соглашения о передаче прав и обязанностей по договору от 03.02.2014 с отметками о государственной регистрации сделки и всех последующих изменений; письменные пояснения со ссылкой на п.7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134«О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и пункт 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Из материалов дела судом установлено,согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.02.2013 Муниципальное образование г.Владивосток является собственником нежилого помещения, общей площадью 86,40 кв.м., расположенного этаж: цокольный, назначение: бытовое обслуживание, в многоквартирном жилом доме по проспекту 100-летия Владивостока, 34.

24.01.2004 между УМС г. Владивостока и ООО «Торговый дом «Гонконг» был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 86,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Соглашением от 17.03.2004, заключенным между УМС г. Владивостока и ООО «Торговый дом «Гонконг», были внесены изменения в договор аренды №04-00590-001-Н-АР-3026-00 в части срока действия договорных отношений по использованию спорного помещения. Срок действия договора был установлен с 01.01.2004 по 31.12.2018. Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.

Соглашением от 25.06.2004, заключенным между УМС г. Владивостока и ООО «Торговый дом «Гонконг», были внесены изменения в договор аренды №04-00590-001-Н-АР-3026-00 в пункт 6.6 договора, который был изложен в следующей редакции: «арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный им объект ( или его часть) в субаренду (поднаем), передавать свои права по настоящему договору третьим лицам, представлять арендуемый им объект (его часть) в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал (паевый взнос) юридических лиц всех организационно-правовых форм». Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края.

11.06.2013 ООО «Торговый дом «Гонконг» на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 04-00590-001-Н-АР-3026-00 аренды недвижимого имущества передало свои права и обязанности арендатора по указанному договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «Далькомек». Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

03.02.2014 ООО «Далькомек» на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 04-00590-001-Н-АР-3026-00 аренды недвижимого имущества передало свои права и обязанности арендатора ИП ФИО1 Соглашение так же было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

24.12.2014 предприниматель обратилась в Управление муниципальной собственности г.Владивостока с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения,расположенного по адресу проспекту 100-летия Владивостока, 34, общей площадью 86,40 кв.м.

По результатам рассмотрения заявления управление приняло решение, оформленное письмом № 29176/20у от 26.01.2015,не включать в решение об условиях приватизации преимущественное право на приобретение арендуемого имущества ИП ФИО1, являющего субъектом малого предпринимательства, на нежилые помещения общей площадью 86,4 кв.м. (этаж цокольный), расположенные по адресу: проспекту 100-летия Владивостока, 34.

Не согласившись с решение управления, посчитав, что оно противоречит закону и нарушает права и законные интересы заявителя, предприниматель обратилась в арбитражный в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд удовлетворяет заявленные требования в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

22.07.2008 Государственной Думой принят Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 7 информационного письма Президиума ВАС №134 от 05.11.2009 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 № 134) определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ссылка управления о том, что соглашения от 11.06.2013 и от 03.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №04-00590-001-Н-АР-3026-00 от ООО «Торговый дом Гонконг» к ООО «Далькомек» и ООО «Далькомек» к ИП ФИО1, заключались без согласования и уведомления арендодателя в рассматриваемом случае не судом не принимается в силу следующего.

25.06.2004 между Управлением муниципальной собственности и ООО «Торговый дом Гонконг»заключено соглашение об изменении к договору № 04-00590-001-Н-АР-3026-00 от 23.01.2004 аренды недвижимого имущества согласно пункту 1 которого пункт 6.6 договора аренды следует читать в следующей редакции: «Арендатор вправе без согласияАрендодателя сдавать арендованный им объект (или его часть) в субаренду (поднаем), передавать свои права по настоящему договору третьим лицам, предоставлять арендуемый им объект (его часть) в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал (паевой взнос) юридических лиц всех организационно-правовых форм».

Согласно пункту 3 соглашений от 11.06.2013 и от 03.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды №04-00590-001-Н-АР-3026-00 стороны при заключении соглашений учитывают пункт 6.6 договора. Договор аренды №04-00590-001-Н-АР-3026-00 является действующим, свое действие не прекращал с момента его заключения в 2004году, при заключении соглашений о передаче прав и обязанностей 11.06.2013 и 03.02.2014 сторонами передавались как обязанности, в том числе по внесению арендной платы, принимаемой арендодателем, так и права, в том числе указанные в пункте 6.6.

Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» установлено, что условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ. А кроме того пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Таким образом, суд, анализируя вышесказанное пришел к выводу, что для передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 04-00590-001-Н-АР-3026-00 от 23.01.2004 согласие и уведомление арендодателя не требовалось.

Учитывая изложенное, предприниматель отвечает критерию непрерывности владения арендованного объекта, установленному в Законе № 159-ФЗ.

Согласно представленным в материалы дела документам, в том числе актам сверки по оплате арендной платы за арендуемое муниципальное имущество, у предпринимателя отсутствует задолженность по арендной плате перед ответчиком. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Таким образом, по итогам оценки представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу о том, что арендные отношения между сторонами возникли в 2004 году и на момент подачи заявления по настоящему делу не прекращались. Предприниматель соответствует всем предъявляемым пунктом 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям к субъектам, обладающим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном названным Законом.

При наличии изложенных обстоятельств, оспариваемое решение управления № 29176/20у от 26.01.2015противоречит закону и нарушает права заявителя на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный акт, действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в случае признания оспариваемого акта недействительным в резолютивной части решения должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права предпринимателем, с учетом представленного ответчиком отчета№70 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 86,40кв.м., расположенных по адресу: <...>, составленного 10.12.2014, заявлено об обязании Управление муниципальной собственности г.Владивостока принять решение об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в двухнедельный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу; направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации указанного имущества.

Данный способ восстановления нарушенного права, исходя из предмета заявленных требований, полномочий предоставленных ответчику, по мнению суда, является обоснованным и направленным на восстановление нарушенных прав заявителя, в связи с чем данное требование также подлежит удовлетворению.

Понесенные заявителем судебные расходы по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражный суд с настоящим заявлением, а также с ходатайством об обеспечении заявления, в силу статей 110, 112 АПК РФ, пункта 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение Управления муниципальной собственности г.Владивостока, выраженное в письме № 29176/20у от 26.01.2015, как несоответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В данной части решение подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление муниципальной собственности г.Владивостока принять решение об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в двухнедельный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу; направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации указанного имущества.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3300 (три тысячи три) рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Мангер Т.Е.