Гражданский кодекс часть 1

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 29.03.2019, паспорт, диплом № ВСА 0482533 от 21.05.2012; от ФИО2 по доверенности от 11.04.2019 № 25 АА 2689562, паспорт,

ФИО6 лично, паспорт.

установил: Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился к акционерному обществу «Владхлеб» (далее – АО «Владхлеб», Общество) с иском о взыскании 1 468 368 рублей 57 копеек – убытков, в том числе 883 563 рубля – стоимость восстановительного ремонта, 532 000 рублей – упущенная выгода и 52 805 рублей 57 копеек – стоимость технологического присоединения по увеличению мощности энергопринимающих устройств в помещении (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что переданное в аренду имущество возвращено арендодателю в ухудшенном состоянии, с недостатками, не отвечающими признакам естественного износа, и требует восстановительного ремонта в размере, определенном в заключении специалиста.

Так истец указал, что из поэтажного плана, который является приложением № 1 к договору аренды видно, что между помещениями № 6 и 7 имеется окно, которое ответчик демонтировал (факт демонтажа подтверждается в акте экспертизы); на момент подписания договора аренды помещение было оборудовано пожарной и охранной сигнализациями, которая ответчиком демонтирована; проводка в помещении демонтирована, распределительный щит в помещении отсутствует, демонтирован подвесной потолок.

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что истцом не доказано, что указанное состояние помещения явилось следствием действий ответчика, не представлено доказательств передачи спорного помещения ответчику в хорошем состоянии и его возврат в ухудшенном состоянии. Ответчик также указал, что истец не предпринял мер по принятию помещения от арендатора. Полагает представленный истцом акт экспертизы № 137/10У от 08.10.2018 недопустимым доказательством по делу.

Привлеченные к участию в деле третьи лица, арендовавшие спорное помещение непосредственно до передачи спорного помещения ответчику и после его освобождения последним, подтвердили доводы истца относительно того, что до передачи имущества в аренду АО «Владхлеб», помещение находилось в пригодном для использования состоянии, после его возврата, требовался ремонт.

Из материалов дела, пояснений участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между ИП ФИО1 (Арендодатель) и АО «Владхлеб» (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 06.04.2018. По условиям договора (пункт 1.1) Арендодатель передает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 120,7 м?, расположенные на 1 этаже в жилом доме (лит. А), номера на поэтажном плане: № 6 - 70,2 м?, № 7-19,1 м?, № 5 - 3 м?, № 4 - 5,2 м?, № 3 - 15,7 м?, № 2 - 5,8 м?, № 1 - 1,7 м?, назначение: торговое, адрес: <...>.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен 5 лет.

Пунктом 1.4 договора установлено, что помещение будет использоваться Арендатором под торговые площади по продаже продовольственных товаров и продуктов питания.

Согласно пункту 1.3 договора передача помещения производится по акту приема-передачи в срок 3 дня (Приложение № 2 к договору), который отражает фактическое состояние имущества.

06.04.2018 сторонами без замечаний и возражений подписан акт приема-передачи нежилых помещений, в котором зафиксировано, что переданное по договору имущество находится в удовлетворительном состоянии. Стороны друг к другу претензий не имеют.

Как следует из пояснений сторон, после принятия помещений, Арендатор должен был приступить к необходимым ремонтным работам в помещении для целей его использования под свой магазин. В связи с этим, первые два месяца аренды была предусмотрена льготная арендная плата, которая составила 50% от ежемесячной арендной платы.

Из пояснений истца также следует, что арендную плату Арендатор платил регулярно. При этом, без объяснения причин, съехал из помещения, выразив намерение расторгнуть договор аренды. После того, как ответчик покинул арендованное помещение, имущество истцу по акту приема-передачи не передавалось.

В ходе осмотра помещений, освобожденных ответчиком, истцом выявлено, что в помещении демонтированы: радиаторы системы отопления; пожарно-охранная сигнализация (с блоком управления); двери - 12 шт.; решетки металлические - 8 шт.; подвесной потолок на площади 1,2 х 1,2 м и 1,2 х 1,8 м; металлический люк в подвал; светильники; мойка; раковина; водонагреватель, а также поврежден дебаркадер и облицовка фасада.

При этом, ответчик направил в адрес истца уведомление от 31.07.2018 № 262 о досрочном расторжении договора аренды.

Истец, в свою очередь, обратился в адрес ответчика с претензией, в которой указал на выявленные недостатки имущества и потребовал провести ремонтные работы для приведения помещений в исправное состояние в срок до 30.09.2018.

В ответном письме от 08.08.2018 № 272 ответчик указал на то, что в подписанном сторонами акте приема-передачи нежилых помещений от 06.04.2018 не зафиксировано, что переданное в аренду помещение было чем-либо оборудовано (окна, кафель, теплый пол, линолеум, проводка и прочее, на что указано истцом в претензии) в момент передачи его Арендатору. В этой связи ответчик отказал в удовлетворении претензии, ссылаясь на ее необоснованность.

Кроме того, ответчик сообщил, что, поскольку, уведомление о расторжении договора получено истцом 31.07.2018, то в соответствии с условиями договора, он является расторгнутым с 31.08.2018, в связи с чем просил принять помещение у АО «Владхлеб» по акту приема-передачи 01.09.2018.

В обоснование своих требований, истец ссылается на то, что указанные выше действия ответчика причинили ущерб нежилому помещению, выразившийся в нарушении его функционального использования: помещение не приспособлено для постоянного нахождения в нем людей, организации в нем постоянных рабочих мест, обеспечения необходимой безопасности и непригодно для дальнейшей эксплуатации по назначению и сдачи в аренду без проведения восстановительных работ.

После получения отказа на претензию, истец обратился в экспертную организацию по вопросу определения стоимости ремонтно-строительных работ, которые необходимо провести для восстановления нежилых помещений, переданных в аренду ответчику.

Согласно выводам эксперта ООО «Приморский экспертно-правовой центр», изложенным в акте экспертизы № 137/10У от 08.10.2018 демонтированное инженерное оборудование (электропроводка, светильники, щит освещения, котел отопления), отсутствие отделочных покрытий, отсутствие оконных и дверных блоков не позволяют обеспечить выполнения условий безопасности для пользователей исследуемых помещений. Использование помещений по функциональному назначению не предоставляется возможным.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, по расчетам эксперта, составляет 883 563 рублей.

Кроме того, ссылаясь на то, что в связи с изложенным, истец лишился дохода от сдачи имущества в аренду, предприниматель также полагает возможным взыскать с ответчика упущенную выгоду в размере 532 000 рублей, рассчитанную исходя из размера арендной платы, установленного договором аренды нежилых помещений от 06.04.2018.

Поскольку новый арендатор помещения начал оплату арендной платы только с января 2019, размер арендной плата по договору от 06.04.2018 составляет 133 000 рублей, за период с сентября 2018 по декабрь 2018 (включительно) сумма упущенной выгоды составила 532 000 рублей.

Далее, истец также ссылается на то, что в мае 2018 года подавал документы в МУ11 «Уссурийск-Электросеть» для увеличения мощности, поскольку ответчиком планировалось открытие кафе, где требуется значительно большая мощность, нежели для открытая просто магазина. Таким образом, арендодатель исполнил свою обязанность, предусмотренную пунктом 4.1.4 договора аренды. Ответчик же, именно по этой причине демонтировал всю проводку в арендованном помещении, поскольку ему было необходимо проложить провода, позволяющие проводить большую мощность. Увеличение мощности являлось условием АО «Владхлеб» для заключения договора аренды.

За увеличение мощности и технологическое присоединение истцом понесены расходы в размере 52 805 рублей 57 копеек, что подтверждается актом об осуществлении технологического присоединения от 15.05.2018 № 18265.

Ссылаясь на то, что недобросовестными действиями Арендатора истцу причинен ущерб, выраженный в стоимости восстановительного ремонта, упущенной выгоды и расходов на технологическое присоединение в общей сумме 1 468 368 рублей, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно положениям статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, возникшие между сторонами правоотношения по названному выше договору аренды регулируются нормами главы 34 ГК РФ «Аренда», условиями заключенного договора, общими положениями об обязательствах.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Представленными по делу доказательствами подтверждается факт передачи ответчику помещения, в состоянии, позволяющем использовать арендованное помещение по назначению, указанному в договоре, а именно: по продаже продовольственных товаров и продуктов питания (пункт 1.4). Данный факт подтвержден подписанным сторонами актом приема-передачи нежилых помещений от 06.04.2018.

Оценивая указанное доказательство по правилам статьи 71 АПК РФ, в совокупности с иными доказательствами, принимая во внимание его буквальное содержание, а также последующее поведение сторон (учитывая, что в процессе исполнения договора, а также при отказе от договора, ответчик не заявлял о каких-либо недостатках сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им принятого в аренду имущества), суд считает его надлежащим доказательством факта передачи имущества в пригодном для его использования по назначению состоянии. Основания для недопустимости данного доказательства судом не установлены.

Ссылка ответчика на то, что в подписанном сторонами акте приема-передачи нежилых помещений от 06.04.2018 не зафиксировано, что переданное в аренду помещение было чем-либо оборудовано (окна, кафель, теплый пол, линолеум, проводка и прочее, на что указано истцом в претензии) в момент передачи его Арендатору, судом отклоняется, так доказательств обратного суду не представлено.

Исходя из основных начал гражданского законодательства, осуществляя свои гражданские права своей волей и в своем интересе, будучи свободным в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, принимая во внимание, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, при этом, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, суд критически относится к доводам ответчика о том, что спорное помещение было передано ему в аренду изначально в неудовлетворительном состоянии, при этом он подписал вышеуказанный акт приема-передачи от 06.04.2018.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в момент передачи помещений ответчику, их состояние соответствовало условиям заключенного сторонами договора и устраивало ответчика.

Кроме того, данное обстоятельство подтверждается также доводами третьего лица – ИП ФИО2, арендовавшей спорные помещения непосредственно перед передачей их в аренду ответчику. Как следует из акта приема-передачи от 01.04.2018, спорные помещения преданы ИП ФИО2 истцу в удовлетворительном состоянии, что дополнительно подтверждается представленными суду фотоматериалами и не отрицается истцом.

Судом также принято во внимание, что заявляя о досрочном расторжении договора, ответчик также не ссылался на какие-либо недостатки имущества, не обосновывал свои действия невозможностью использования имущества по назначению.

Из материалов дела следует и не отрицается сторонами, что договор аренды нежилых помещений от 06.04.2018 расторгнут сторонами 31.08.2018.

В соответствии с частью первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, прекращение договора аренды обусловило возникновение обязанности арендатора возвратить арендодателям арендованные помещения в состоянии, в котором они были получены с учетом нормального износа.

Следовательно, арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ). Содержанию указанных правовых норм корреспондируют пункты 4.1.5, 4.2.2 заключенного сторонами спора договора аренды от 06.04.2018.

Так, в соответствии с пунктом 4.2.2 договора Арендатор обязан по истечении срока аренды, а также при его досрочном прекращении освободить арендуемое Помещение (а также все произведённые перестройки и переделки, неотделимые без вреда от конструкции) не позднее 5 дней от указанной даты и сдать помещение Арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим положения о договоре аренды (статья 622 ГК РФ), пунктами 3, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества может служить акт приемки-передачи, подписанный сторонами. В силу действующего законодательства, допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться только обоюдно подписанный сторонами договора документ, в котором имеются сведения данного содержания.

В нарушение указанных положений закона, ответчик не представил допустимых доказательств передачи истцу имущества в надлежащем (удовлетворительном) состоянии, как это установлено условиями договора и требованиями закона.

Суд критически относится к представленному ответчику в материалы дела акту от 01.09.2018 в качестве доказательства передачи помещений, подтверждающего их удовлетворительное состояние, поскольку данный акт составлен истцом в одностороннем порядке. При этом в материалах дела отсутствуют сведения о том, что сторонами согласовано время приема-передачи помещений (письмо ответчика от 08.08.2018 № 272 также не содержит указание на время, в которое истцу необходимо явится для приемки помещений).

При этом, суд считает, что будучи лицом, обязанным (в силу закона и условий договора) произвести передачу арендованного имущества, зная о наличии у Арендодателя претензий к состоянию имущества, ответчик являлся заинтересованным лицом по надлежащему оформлению факта передачи имущества и фиксации состояния передаваемого имущества в момент его передачи. Следовательно, действуя в собственных интересах, ответчик мог и должен был принять все разумные и зависящие от него меры по надлежащему оформлению факта передачи спорного имущества и зафиксировать его фактическое состояние любыми доступными способами, в том числе, произведя фото (видео) фиксацию, тем более, что по утверждению ответчика, его комиссия находилась в помещении 01.09.2018 в течение продолжительного времени.

Между тем, таких доказательств суду не представлено, как и не представлено доказательств того, что ответчик требовал проведения приемки (направление в адрес истца уведомлений), а истец уклонялся от принятия помещения.

В отсутствие допустимых доказательств, подтверждающих состояние помещений в момент их освобождения ответчиком, суд не может принять в качестве надлежащего доказательства состояния арендованных помещений, показания опрошенного в ходе судебного заседания работника ответчика ФИО7

Таким образом, суд считает, что в рассматриваемом случае, доказательств того, что спорное имущество было возвращено арендодателю в надлежащем состоянии, как того требует статья 622 ГК РФ, в нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчик не представил.

Вместе с тем, совокупностью представленных в материалы дела доказательств, а именно: актом экспертизы № 137/10У от 08.10.2018 с приложением фотоматериалов, пояснениями опрошенного в ходе судебного разбирательства эксперта ФИО8, выполнившего указанное экспертное исследование; пояснениями третьего лица – ФИО6 (последующий арендатор спорного имущества), актом приема-передачи спорных помещений, подписанным истцом и ФИО6 с приложением фотоматериалов подтверждается факт нахождения спорных помещений в неудовлетворительном состоянии, требующем восстановительного ремонта. Названные доказательства согласуются между собой, имеют тождественные сведения и в целом подтверждают доводы истца.

Довод ответчика о том, что в неудовлетворительное состояние помещение приведено ФИО6 уже после освобождения его Обществом, в отсутствие доказательств его передачи АО «Владхлеб» в надлежащем состоянии, судом отклоняется. При этом суд учитывает процессуальное поведение ответчика, утверждавшего прежде, что помещение изначально передавалось в неудовлетворительном состоянии (при подписании сторонами акта от 06.04.2018).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства в части надлежащего содержания арендованного имущества и его возврата в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа в состоянии, обусловленном договором, суд пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между ненадлежащим исполнением арендатором условий договора и убытков причиненных истцу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из анализа указанной нормы права следует, что для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.

В соответствии с пунктом 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В рамках данного правового подхода суд пришел к выводу о существовании причинно-следственной связи между противоправными действиями ответчика, нарушающими положения статьи 622 ГК РФ, условий договора аренды, и убытками истца в размере расходов, необходимых для устранения соответствующих недостатков.

Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункты 11, 12) следует, что применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о доказанности причинения ответчиком истцу убытков в общей сумме 883 563 рубля.

Доказательств необходимости осуществления ремонтных работ в меньшем объеме или на меньшую сумму, ответчик не представил, документально не опроверг.

Представленные истцом письма ООО «Строймастер» № 36 от 18.04.2019 и ООО «Альфа строй комфорт» без номера и даты, не могут быть приняты судом в качестве доказательства меньшей стоимости необходимых расходов, поскольку отсутствуют сведения о том, что специалисты осматривали помещение и какое исходное техническое задание (на работы какого вида) выдавалось указанным организациям.

Судом установлено наличие у истца реальной возможности извлечь доход от предоставления спорных помещений в аренду (ввиду наличия договорных отношений), в то время, как спорные помещения были приведены в неудовлетворительное состояние, в результате чего, истец был вынужден предоставлять льготы по арендной плате.

Истцом также обосновано в сумму убытков включены расходы по увеличению электрической мощности, поскольку между сторонами имелась соответствующая договоренность. Данные расходы подтверждены документально (двусторонними актами, подписанными истцом и сетевой организацией, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 438 от 23.04.2018 на сумму 52 805 рублей 57 копеек).

При таких обстоятельствах суд признал установленной совокупность всех необходимых условий, при наличии которых наступает ответственность в виде взыскания убытков, в том числе и упущенной выгоды.

Установив совокупность обстоятельств, необходимых для взыскания с ответчика убытков, суд, на основании статей 15, 393, 622 ГК РФ признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с акционерного общества «Владхлеб» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 убытки в размере 1 468 368 рублей 57 копеек, а также расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 27 156 рублей.

Взыскать с акционерного общества «Владхлеб» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 528 рублей.

Исполнительные листы выдать по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Р.С. Скрягин